***买卖合同纠纷执行裁定书

苏州市吴江区人民法院

执 行 裁 定 书

（2020）苏0509执异14号

异议人（案外人）：***，男，1971年3月15日生，汉族，住安徽省霍邱县。

委托诉讼代理人：宋文舟，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。

申请执行人：吴江市开源商品混凝土有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区震泽镇齐心村318国道南侧。

法定代表人：杨宪伦，该公司执行董事。

被执行人：苏州华居建设工程有限公司，住所地江苏省苏州高新区滨河路52号。

法定代表人：杨红兴，该公司执行董事。

第三人：沈冬敏，男，1979年12月30日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。

本院在执行吴江市开源商品混凝土有限公司（以下简称开源公司）申请执行苏州华居建设工程有限公司（以下简称华居公司）买卖合同纠纷一案过程中，案外人***向本院提出书面异议。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。

原告开源公司与被告华居公司买卖合同纠纷一案，本院于2012年10月15日作出的(2012)吴江商初字第0417号民事判决:被告苏州华居建设工程有限公司应给付原告吴江市开源商品混凝土有限公司货款1196475元，并支付逾期付款违约金（起诉日之前为1000元，起诉日2012年7月27日至判决生效之日止的违约金以1196475元按按银行同期同档贷款利率的1.3倍计算），以上两项合计后，被告于判决生效之日起十日内履行。

根据开源公司的申请，本院于2013年4月1日立案强制执行，案号为(2013)吴江执字第1273号。2018年3月1日，根据开源公司的申请，本院恢复执行，案号为（2018）苏0509执恢266号。在本案执行过程中，本院于2018年12月3日作出(2013)吴江执字第1273号执行裁定书，预查封被执行人华居公司实际所有的销售合同备案在沈冬敏名下位于苏州市××区××鲈××区××单元××室的房地产。2019年1月21日，本院作出（2018）苏0509执恢266号执行裁定书，裁定拍卖涉案房地产。

异议人***提出异议称：1、中止（2013）吴江执字1273号案件对被执行人沈冬敏名下的位于苏州市××区××区××单元××室房屋拍卖；2、解除对上述房屋的查封。事实和理由：由于该房屋并非本案执行标的，此房屋实际所有权为异议申请人***和第三人沈冬敏所有。所以，贵院对此房屋采取的查封措施损害了异议申请人和第三人沈冬敏的合法权益，现特提出执行异议，理由如下：一、2014年1月18日，被执行人苏州华居建设工程有限公司与第三人沈冬敏之间签订了书面《房屋抵付工程款协议书》，根据协议书约定，位于苏州市××区××区××单元××室的房屋所有权为第三人沈冬敏所有，购房款以工程款进行抵付，各方并签字盖章。随后，各方并向苏州市吴江区自然资源和规划局进行了房屋预售登记。所以，此房屋非被执行人苏州华居建设工程有限公司的财产。二、2015年5月6日，异议申请人***与第三人沈冬敏之间签订了书面《房屋转让协议》、《更名申请书》，将房屋所有权转让给了异议申请人***，并通知了被执行人苏州华居建设工程有限公司及开发商吴江市联发置业有限公司。至此，本案涉案房屋所有权已经为异议申请人***所有。三、根据昆山市人民法院（2016）苏0583民初16932号、(2019）苏0583执2071号案件，确认第三人沈冬敏欠付申请人***工程保证金款200万元。昆山市人民法院并预查封了本案涉案的苏州市××区××区××单元××室房屋，此也能证明此房屋的实际所有权为异议申请人***和第三人沈冬敏所有。四、昆山市人民法院执行庭要求，贵院应当解除对该房屋的查封，并由昆山市人民法院执行庭进行处置。

另查明：根据***提交的证据复件，2015年5月6日，沈冬敏与***签订房屋转让协议1份，约定沈冬敏将涉案房地产转让给***，建筑面积187.37㎡，价格1572728元，付款方式为转让协议签订后一次性付清。房屋交付按照沈冬敏的房屋买卖合同期内交付。交付后，沈冬敏应当在__时间内办理过户手续，将房屋产证办理到***名下，相应的办证产权证的费用由沈冬敏承担。

又查明：卞海霞与沈冬敏原系夫妻，卞海霞作为原告、沈冬敏作为被告，双方于2017年1月13日在苏州市吴中区人民法院调解离婚，该院作出的（2016）0506民初8680号民事调解书中载明“位于苏州市××区××室房屋尚未登记在沈冬敏名下，待该套房屋登记至被告名下即归被告所有后，该套房屋作为夫妻共同财产归原告卞海霞所有，被告在取得房屋产权后三日内配合原告办理房屋及土地过户手续，相应的过户费用由原告负担。若被告未能取得上述房屋所有权，则该套房屋问题双方另行协商解决”。2019年2月20日，卞海霞向本院提出执行异议，要求停止对涉案房地产的拍卖并裁定该房产归申请人个人所有。本院作出（2019）苏0509执异70号执行裁定书，驳回其异议请求。2019年3月28日，卞海霞向本院提起执行异议之诉，案号为(2019)苏0509民初4194号。

本院认为：***主张涉案房地产已由其向沈冬敏购买，应当属于其与沈冬敏共有，是作为不动产买受人向本院提出的异议，应当适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条进行审查。本案主要应从《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十八条以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称查扣冻规定）第十七条的规定进行分析。

根据执行异议和复议规定第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合同有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。就本案来说，目前涉案房地产登记在开发商名下，尚未登记至沈冬敏或者沈冬敏与***名下，故***主张的情形并不符合上述规定。

根据查扣冻规定第十七条，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。在本案中，***仅向本院提交了房屋转让协议，关于付款、占有使用情况并未举证。故此，***主张的情形亦不符合上述规定。

综上所述，因***的异议请求不符合法律规定，故本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，裁定如下：

驳回异议人***的异议请求。

如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审　判　长　　徐　倩

人民陪审员　　钱国良

人民陪审员　　严雪英

二〇二〇年三月十七日

书　记　员　　张肖肖