文书内容
苏州市吴江区人民法院
执 行 裁 定 书
（2019）苏0509执异70号
异议人（案外人）：***，女，1981年12月23日生，汉族，住苏州市吴中区。
申请执行人：吴江市开源商品混凝土有限公司，住所地苏州市吴江区。
法定代表人：沈利祥，该公司总经理。
委托诉讼代理人：沈秋萍，江苏天辩律师事务所律师。
被执行人：苏州华居建设工程有限公司，住所地苏州市高新区。
法定代表人：杨红兴，该公司总经理。
吴江市开源商品混凝土有限公司（以下简称开源公司）申请执行苏州华居建设工程有限公司（以下简称华居公司）买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月21日出具（2018）苏0509执恢266号执行裁定，裁定拍卖被执行人华居公司实际所有的销售合同备案在沈冬敏名下位于苏州市吴江区松陵镇鲈乡南路1781号奥林清华三区五期108栋4单元2011室的房地产。案外人***向本院提出执行异议，主张其系涉案房产的所有权人。本院于2019年2月20日立执行异议案件并组成合议庭进行审查，于2019年3月1日公开召开听证，异议人***、开源公司的委托诉讼代理人沈秋萍到庭参加听证。本案现已审查终结。
异议人***针对上述拍卖行为提出异议称：其认为涉案房屋应归其所有，其与沈冬敏在2017年1月的离婚案件中约定涉案房屋归属***，故该房产属于异议人的个人财产，该房产既不属于沈冬敏为华居公司代持的房屋，也不属于沈冬敏的个人财产，不应该作为执行财产予以拍卖。至于申请执行人开源公司与被执行人华居公司买卖合同纠纷一案的货款支付问题，据异议人所知，华居公司在吴江市丽景房产开发有限公司的工程款及相关工抵房已足够支付申请执行人的货款。故异议人请求法院停止对吴江区松陵镇鲈乡南路1781号奥林清华三区五期108栋4单元2011室的拍卖并裁定该房产归申请人个人所有。
申请执行人开源公司辩称：该公司认为涉案房产系被执行人华居公司所有，法院对该房产的查封和拍卖没有任何问题，请求法院驳回异议人的异议请求。
经审查查明，开源公司申请执行华居公司买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月21日出具（2018）苏0509执恢266号执行裁定，裁定拍卖被执行人华居公司实际所有的销售合同备案在沈冬敏名下位于苏州市××区××鲈××区××单元××室的房地产。
另查明，2014年1月18日，吴江市联发置业有限公司（以下简称联发置业公司）作为甲方，华居公司作为乙方，沈冬敏作为丙方签订《房屋抵付工程款协议书》，载明“鉴于乙方承揽了吴江市丽景房产开发有限公司名下皇家首府一期总承办工程，尚有未结之工程款，乙方同意以甲方名下未售房源予以抵付，并以丙方的名义受让。为此，甲乙丙三方经友好协商签订本协议，以资遵守：1、甲乙双方一致确认：甲方以奥林清华三区108幢2011房屋（建筑面积187.37平方米，单价8393.7元，总价1572728元。购房合同签订后即视为上述工程款已实际抵付，丽景房产公司不再结欠乙方上述款项）。2、乙方指定丙方为签订购房合同的买受人，丙方所作意思表示及行为，乙方认可。丙方与甲方签订购房合同时，乙方应向丽景房产公司提交当地税务部门认可的与抵付金额一致的工程发票。3、……。4、乙丙方内部权利义务关系由乙丙方自行设定，与甲方无关。……”，落款处有联发置业公司的盖章和沈冬敏的签字。2014年1月23日，联发置业公司与沈冬敏签订《吴江市商品房买卖合同》，约定联发置业公司将位于吴江××××南侧、人民路南侧的奥林清华三区五期第108幢4单元2011号房出售给沈冬敏。
另查明，异议人***与沈冬敏原系夫妻，***作为原告、沈冬敏作为被告，双方于2017年1月13日在苏州市吴中区人民法院调解离婚，该院作出的（2016）0506民初8680号民事调解书中载明“位于苏州市××区××室房屋尚未登记在沈冬敏名下，待该套房屋登记至被告名下即归被告所有后，该套房屋作为夫妻共同财产归原告***所有，被告在取得房屋产权后三日内配合原告办理房屋及土地过户手续，相应的过户费用由原告负担。若被告未能取得上述房屋所有权，则该套房屋问题双方另行协商解决”。
以上事实，由执行裁定书、《房屋抵付工程款协议书》、《吴江市商品房买卖合同》、民事调解书、异议申请书及当事人的陈述等证据材料予以证实。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，一方面，根据异议人***提供的《房屋抵付工程款协议书》及《吴江市商品房买卖合同》，沈冬敏与联发置业公司签订的房屋买卖合同，系因联发置业公司以其名下未售房产抵付结欠华居公司的工程款而签订的，且在抵付协议中明确表示是以沈冬敏的名义受让，并未明确该房屋的所有权。该商品房买卖合同实际是对“以房抵债”协议的一个补充，沈冬敏也未实际支付相应的房款。另一方面，根据异议人***提供的民事调解书，其与沈冬敏离婚时所分割的位于“苏州市××区××室”房屋与本案诉争的房屋不一致，故本院对异议人认为该房屋在其与沈冬敏的离婚时已做约定的主张不予采信。故，异议人***的异议请求没有事实和法律依据，异议不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下：
驳回异议人***的异议请求。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 程 鹏
人民陪审员 李根荣
人民陪审员 史惠生
二〇一九年三月六日