徐州天信物业管理有限公司与徐州市力天电子科技有限公司、蒋ＸＸ房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

江苏省徐州市云龙区人民法院

民 事 判 决 书

（2017）苏0303民初563号

原告：徐州天信物业管理有限公司，所在地徐州市。

法定代表人：王海涛，该公司总经理。

委托诉讼代理人：钱程，上海市协力（徐州）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：狄尧，上海市协力（徐州）律师事务所律师。

被告：徐州市力天电子科技有限公司，所在地徐州市。

法定代表人：蒋ＸＸ，该公司董事长。

被告：蒋ＸＸ，男，住徐州市。

原告徐州天信物业管理有限公司与被告徐州市力天电子科技有限公司、蒋ＸＸ房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月23日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告徐州天信物业管理有限公司的委托诉讼代理人钱程到庭参加了诉讼，被告徐州市力天电子科技有限公司、蒋ＸＸ经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告徐州天信物业管理有限公司向本院诉请：1、判令被告支付租金277105元、滞纳金2546768元（期间为2014年7月1日至2017年4月30日），合计2823873元；2、判令第二被告对第一被告承担连带清偿责任；3、本案诉讼费由被告承担。

事实和理由，2013年1月1日，原告与第一被告签订房屋租赁合同，原告将徐州市民主南路七号院及淮海东路116号院内部分房屋租赁给第一被告。租赁期限八年，自2013年1月15日至2020年1月14日止（2013年1月15日至2013年4月14日为免租期），租金从2013年4月15日开始计算。约定租赁房屋经营范围酒店、餐饮、娱乐服务，年租金1942080元，租金从第四年开始每两年递增百分之三，租金缴纳期限为三个月支付一次，起租时间从实际起租日期开始计算，承租方应于本合同签订之日起两个工作日内支付三个月租金，并于每个租金缴纳期届满前一个月支付下一期租金。合同解除时，若未在规定时间返还该房屋，逾期按照2倍租金支付占房费。若乙方迟延缴纳租金，每延迟一天按欠缴金额千分之五向甲方支付滞纳金；逾期15天以上，甲方有权解除合同。合同签订后，原告依约交付房屋。2013年11月原告与第一被告签订补充协议，约定自2013年12月1日起将租赁房屋中的3#2、3层楼梯北侧房屋面积为87平方米退租，租赁面积变更为4537平方米，年租金变更为1905540元。第一被告起初还能按期缴纳租金，但是自2013年10月出现拖欠租金情况，原告多次进行催要，第一被告曾经以书面形式申请减免租金并列出还款计划。截止2016年12月30日第一被告共计拖欠租金2606250元，经原告多次催要无果的情况下向第一被告送达《解除合同通知书》，告知租赁合同即日起解除并收回房屋。第一被告接到通知后并没有及时返还房屋而是继续占用房屋，导致原告损失进一步扩大。第一被告是自然人独资公司，第二被告蒋ＸＸ作为该公司的股东，其财产与第一被告相互混同，根据《公司法》第63条之规定，应对第一被告欠付原告租金及损失承担连带责任。第一被告拖欠房租构成违约，第二被告与第一被告资产混同，两被告应承担连带清偿责任。

被告徐州市力天电子科技有限公司、蒋ＸＸ未到庭答辩。

经审理查明，2013年初，徐州天信物业管理有限公司（甲方、出租方）与徐州市力天电子科技有限公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》（编号TX20130101），合同第一条第一项约定，甲方出租给乙方的房屋位于：江苏省徐州市民主南路七号院内及淮海东路116号院内部分房屋。第二条第一项约定，本租赁合同的期限为八年，自2013年1月15日起至2020年1月14日止，本合同期限前三个月（即2013年1月15日至2013年4月14日）免租金，租金从2013年4月15日开始计算。合同第三条第一项约定，乙方所租赁房屋的年租金1942080元（月租金为161840元，不含物业费），租金从第四年开始（含）第四年每两年递增百分之三，缴纳租金期为93个月，租金共计人民币（大写）壹仟伍佰伍拾捌万肆仟贰佰柒拾叁元整（￥15584273）；第二项约定，租金缴纳期为三个月支付一次，计费时间从甲方确定的实际起租日期开始计算，乙方应于本合同签订之日起两个工作日内向甲方支付三个月的租金，并于每个租金缴纳期届满前的壹个月支付下个租赁期的租金。第四条第一款约定，甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁履约保证金，即人民币30万元（大写：叁拾万元整）。甲方收取乙方履约保证金后应向乙方开具收款凭证。本合同期限届满，如乙方不存在任何违约行为，甲方将无息返还乙方所支付的履约保证金。第八条第十二项约定，本合同期限届满或提前解除本合同时甲方有权收回房屋。乙方必须在甲方规定时间撤出该房屋，乙方逾期不撤出的，甲方有权强行接管该房屋、有权要求乙方交纳占用期的租金，并有权留置乙方放置在甲方场地中的货物及其他物品（不承担保管责任），乙方对由此产生的后果承担所有责任；十四项约定，如发生乙方迟延支付租金或其他费用（包括履约保证金；水、电费等）的，每迟延一天分别按欠交金额的千分之五向甲方支付滞纳金。之后，徐州天信物业管理有限公司（甲方、出租方）与徐州市力天电子科技有限公司（乙方、承租方）签订《补充协议》，就编号为TX20130101《房屋租赁合同》进行补充约定，自2013年12月1日起乙方将原合同所承租的民主南路七号院内及淮海东路116号院内部分房屋其中3号楼2、3层楼梯北侧房屋面积约为87平方米退租，原合同条款出租房屋面积约4624平方米，乙方所租赁房屋的年租金1942080元（月租金为161840元，不含物业费），从2013年12月1日起更改为出租房屋建筑面积约4537平方米，乙方所租赁房屋的年租金1905540元（月租金为158795元，不含物业费）。

合同签订后，徐州天信物业管理有限公司依约交付房屋，履行了己方义务。被告徐州市力天电子科技有限公司依约支付了30万元履约保证金，但未依约足额支付租金。

2016年12月9日，徐州天信物业管理有限公司向徐州市力天电子科技有限公司送达《解除合同通知函》声明，鉴于徐州市力天电子科技有限公司长期拖欠租金，徐州天信物业管理有限公司决定从即日起与徐州市力天电子科技有限公司解除《房屋租赁合同》并收回房屋。

本案审理过程中，徐州天信物业管理有限公司称2013年4月15日至2014年7月1日前的期间，存在争议，故暂不予起诉，保留诉权。

根据徐州天信物业管理有限公司的陈述及银行电子回单可以确定，在2014年7月1日至2017年4月30日期间，徐州市力天电子科技有限公司支付租金29次，蒋ＸＸ个人支付租金1次，共计3661925元。

另查明，2017年5月15日，甲方（徐州天信物业管理有限公司）、乙方（徐州市力天电子科技有限公司、徐州市吉鸿酒店管理有限公司、蒋ＸＸ、谢文娟）和丙方（杨依强）签订协议约定，乙方转让吉鸿酒店管理有限公司100%股权及”汉庭”酒店资产转让给丙方，丙方代乙方向甲方支付租金及违约金116万元。

以上事实，有原告的当庭陈述、房屋租赁合同及补充协议、解除合同通知书、银行电子回单、履约保证金收据、协议书等证据予以证实，本院予以确认。

本院认为，债务应当清偿。本案中，被告徐州市力天电子科技有限公司与原告徐州天信物业管理有限公司自愿签订房屋租赁合同，原告徐州天信物业管理有限公司依约履行合同义务，被告徐州市力天电子科技有限公司未依约足额支付租金，现原告要求被告偿付租金并承担违约责任，符合法律规定，本院予以支持。

被告蒋ＸＸ应否承担连带责任的认定。一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。两被告经传票传唤，无正当理由，拒不到庭，应视为其放弃举证和质证权利。本案中，被告蒋ＸＸ系一人有限责任公司徐州市力天电子科技有限公司的股东，其不能证明公司财产独立于自身财产，故应对徐州市力天电子科技有限公司因欠付租金产生的违约责任承担连带责任。

关于欠付租金、滞纳金数额的认定。本案原告和被告徐州市力天电子科技有限公司在《房屋租赁合同》中约定，本合同提前解除时，原告有权收回房屋，被告逾期不撤出的，原告有权要求被告交纳占用期的租金。因此，在2016年12月9日原告通知被告解除租赁合同关系后，被告占用房屋的租金可以参照原合同约定计算。原告主张租金的期间为2014年7月1日至2017年4月30日，根据合同约定的标准计算，该期间的租金总额为5399030元。被告支付了3661925元的租金和300000元的履约保证金，案外人杨依强代被告支付了1160000元的租金。扣除已付租金、代付租金和履约保证金，仍欠付的租金数额为277105元。原告主张滞纳金2546768.625元，该数额过高，本院按照2017年4月30日被告欠付租金数额的30%依法调整为431131.5元。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、被告徐州市力天电子科技有限公司在本判决生效之日起十日内，支付原告徐州天信物业管理有限公司欠付租金277105元、滞纳金431131.5元。

二、被告蒋ＸＸ就上述第一项债务向原告徐州天信物业管理有限公司承担连带清偿责任。

三、驳回原告徐州天信物业管理有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费33054元，由被告徐州市力天电子科技有限公司、蒋ＸＸ负担。（原告已预交，被告随案款一并支付原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。

审　判　长　　田　野

人民陪审员　　范淑敏

人民陪审员　　曹　英

二〇一八年二月十三日

书　记　员　　周　绕