宜宾大奥建筑装饰有限公司
宜宾大奥建筑装饰有限公司、某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
来源：中国裁判文书网
四川省宜宾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2020）川15民终1545号
上诉人（原审被告）：宜宾大奥建筑装饰有限公司，住所地四川省宜宾市翠屏区沿江路金江大厦B座17楼5号。
法定代表人：邓定平，经理。
被上诉人（原审原告）：***，女，汉族，1980年7月17日出生，住四川省宜宾县。
委托诉讼代理人：李成祥（系***丈夫），男，汉族，1974年8月23日出生，住四川省宜宾县。
上诉人宜宾大奥建筑装饰有限公司（以下简称宜宾大奥公司）因与被上诉人***房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2020）川1502民初2813号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
宜宾大奥公司向本院上诉请求：1.撤销本案一审判决，发回重审或依法改判；2.本案一审、二审诉讼费由***承担。事实和理由：1.***于2019年12月2日、2019年12月3日委托宜宾市叙州区公义法律服务所送达了案涉房屋的所有权证已转移给***，并书面要求宜宾大奥公司自2019年12月1日至《房屋租赁合同》履行期间的房屋租金不再支付给原房屋所有权人黄章琼，将涉及2019年12月以后的房租直接支付给***的通知不属实；2.2019年12月至2020年2月的房屋租金已遵照《房屋租赁合同》约定支付给出租人黄章琼；3.一审法院适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条错误，本案中宜宾大奥公司只是房屋租用者，所有行为与案涉房屋权属无关。
***辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决合法，依法应当维持。
***向一审法院起诉请求：1判令宜宾大奥公司立即支付***的房屋租金4500元(2019年12月至2020年2月,3个月×1500元/月=4500元)；2.判令宜宾大奥公司立即支付***逾期房屋租金的违约金2730元(即1500元×2%×91天);３.案件受理费全部由宜宾大奥公司承担。
一审法院认定事实：位于宜宾市翠屏区的房屋（房权证号:房权证翠屏区字第××、00××14号,土地使用证号:宜宾市翠国用（2012）第××号）原系邓定平、黄章琼所有。2017年9月30日，黄章琼与宜宾大奥公司（原名宜宾大奥装饰工程有限责任公司）签订《房屋租赁合同》，合同约定：黄章琼将其自有的坐落在宜宾市西城街道金江大厦小区的房屋出租给宜宾大奥公司使用，租赁期限共60个月，黄章琼从2017年10月1日起将出租房屋交付宜宾大奥公司使用至2023年9月30日收回；月租金为人民币1500元，按月结算；每月月初7日内，宜宾大奥公司向黄章琼支付月租金；在房屋租赁期间，任何一方违反本合同的规定，依据事实轻重，按年度须向对方交纳年租金的10%作为违约金；宜宾大奥公司逾期未交付租金的，每逾期一日，黄章琼有权按月租金的2%向宜宾大奥公司加收滞纳金。
后因邓定平、黄章琼未履行生效法律文书确定的义务，宜宾市翠屏区人民法院依法对邓定平、黄章琼所有的位于宜宾市翠屏区的房屋进行拍卖。2019年11月23日，宜宾市翠屏区人民法院出具的《成交确认书》载明：2019年11月22日，***通过竞买号Ｖ1086在宜宾市翠屏区人民法院于淘宝网开展的“宜宾市翠屏区××住宅用房”司法拍卖项目公开竞价中，以最高价胜出，该标的物网络拍卖成交价格为772200元，标的物最终成交以宜宾市翠屏区人民法院出具拍卖成交裁定为准。
后***向宜宾市翠屏区人民法院缴纳了购房款，2019年12月6日，宜宾市翠屏区人民法院作出（2019）川1502执830号之一执行裁定书，裁定如下：一、解除对被执行人邓定平、黄章琼所有的位于宜宾市翠屏区房屋（房权证号:房权证翠屏区字第××、00××14号,土地使用证号:宜宾市翠国用（2012）第××号）的查封；二、被执行人邓定平、黄章琼所有的位于宜宾市翠屏区房屋（房权证号:房权证翠屏区字第××、00××14号,土地使用证号:宜宾市翠国用（2012）第××号）的查封及抵押效力因此次拍卖而归于消灭；三、将被执行人邓定平、黄章琼所有的位于宜宾市翠屏区房屋（房权证号:房权证翠屏区字第××、00××14号,土地使用证号:宜宾市翠国用（2012）第××号）的所有权及相应的其他权利归买受人***（公民身份号码：5103221980××××××××），上述房产的所有权及相应的其他权利自本裁定送达***时起转移；四、买受人***可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。
2019年12月12日，宜宾市翠屏区人民法院向***送达（2019）川1502执830号之一执行裁定书。后因宜宾大奥公司未向龚燕交纳案涉房屋2019年12月至2020年2月的房租，***催收无果，遂诉至一审法院，诉如所请。
另查明，1.***于2020年2月26日取得案涉房屋的不动产权证书，不动产权证号：川（2020）宜宾市不动产权第××号；2.***曾于2019年12月3日通过短信向宜宾大奥公司法定代表人邓定平发送《成交确认书》，告知邓定平须在2019年12月7日前向***交纳房屋租金；2019年12月12日，***通过短信向邓定平发送（2019）川1502执830号之一执行裁定书并告知其及时按原租赁合同向***支付房屋租金。庭审中，宜宾大奥公司陈述收到上述短信；3.庭审中，***、邓定平（同时也是宜宾大奥公司法定代表人）均陈述对黄章琼与宜宾大奥公司于2017年9月30日签订的《房屋租赁合同》无意见且愿意继续履行该合同。
一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条“不动产、有登记的特定动产或其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移”的规定，本案中，***通过拍卖购买了案涉房屋，并按照成交确认书的价格交纳了全部价款，有《成交确认书》、（2019）川1502执830号之一执行裁定书、发票等为凭，***也于2019年12月12日收到该执行裁定书，故***已于收到上述执行裁定书之时即2019年12月12日取得案涉房屋的所有权、其他财产权。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，因此宜宾大奥公司与黄章琼之间的租赁合同继续有效，宜宾大奥公司可继续租赁案涉房屋。
宜宾大奥公司在庭审中辩称其已将2019年12月至2020年2月的房租交纳给黄章琼，对此提交了收条复印件三张，一审法院认为该证据系复印件，真实性无法确认，且***已分别于2019年12月3日、2019年12月12日将案涉房屋已被拍卖的事宜告知宜宾大奥公司并向其送达了（2019）川1502执830号之一执行裁定书，宜宾大奥公司知道或者应当知道房屋所有权已产生变动，故对于宜宾大奥公司的上述辩论意见不予采纳。案涉房屋的所有权人已于2019年12月12日变更为***，故***诉请宜宾大奥公司按原租赁合同的租金标准即1500元/月支付案涉房屋2019年12月至2020年2月的房屋租金予以支持，但租金的起算时间应为2019年12月13日，经计算为3900元（1500元×2个月+1500元÷30天×18天）。关于***诉请的违约金：根据原《房屋租赁合同》约定“每月月初7日内，宜宾大奥公司向黄章琼支付月租金……宜宾大奥公司逾期未交付租金的，每逾期一日，黄章琼有权按月租金的2%向宜宾大奥公司加收滞纳金”，现***诉请宜宾大奥公司以月租金1500元为基数支付91天的违约金，予以支持，经计算为89.75元（1500元/月×12个月÷365天×2%×91天）。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十十六条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条，判决：一、宜宾大奥建筑装饰有限公司于本判决生效之日起30日内支付***2019年12月13日至2020年2月29日的租金共计3900元；二、宜宾大奥建筑装饰有限公司于判决生效之日起30日内支付***违约金89.75元；三、驳回***的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元,减半收取25元，由宜宾大奥建筑装饰有限公司承担。
二审期间，当事人未提交新证据。二审另查明，宜宾大奥公司法定代表人邓定平与黄章琼系夫妻关系。本院经审理查明的其余事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，综合双方诉辩主张，归纳本案争议焦点为：宜宾大奥公司是否应当向***支付2019年12月13日至2020年2月29日的租金及违约金。
根据本案一、二审查明的事实，宜宾大奥公司法定代表人邓定平与黄章琼系夫妻关系，也是案涉房产的原所有权人，对于房屋因法院执行被拍卖的事实是明知的。***拍得案涉房产以后于2019年12月3日向邓定平发送了《成交确认书》，2019年12月12日向邓定平发送了法院的裁定书并要求按照原租赁合同向***支付租金，已经尽到了告知义务。作为宜宾大奥公司的法定代表人邓定平，在收到通知以后不仅没有及时向***支付租金，反而辩称已将三个月租金分月连续交予其妻黄章琼并向一审法院出示三张收据复印件，违反民事交往中诚实信用的基本准则，其应当按约向宜宾大奥公司支付租金及违约金，一审法院认定并无不当。
综上所述，宜宾大奥公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由宜宾大奥建筑装饰有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 荷
审 判 员 翟旭玫
审 判 员 张力骁
二〇二〇年七月三十一日
法官助理 陈河潘
书 记 员 李 雪
