某某与宜宾大奥建筑装饰有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

四川省宜宾市翠屏区人民法院

民 事 判 决 书

(2020)川1502民初2813号

原告：***，女，汉族，1980年7月17日出生，住四川省宜宾县。

委托诉讼代理人：李成祥，男，汉族，1974年8月23日出生，住四川省宜宾县，（系***丈夫）

被告：宜宾大奥建筑装饰有限公司，住所地：宜宾市翠屏区沿江路金江大厦B座17楼5号，统一社会信用代码：91511500735870074J。

法定代表人：邓定平，职务：经理。

原告***与被告宜宾大奥建筑装饰有限公司（以下简称宜宾大奥公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人李成祥,被告宜宾大奥公司的法定代表人邓定平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告立即支付原告的房屋租金4500元（2019年12月至2020年2月,3个月×1500元／月＝4500元）；2、请求判决被告立即支付原告逾期房屋租金的违约金2730元（即1500元×2%×91天）;３、本案的案件受理费全部由被告承担。事实和理由：被告宜宾大奥公司原名为宜宾大奥装饰工程有限责任公司于2017年9月30日与涉案房屋的原产权人黄章琼签订《房屋租赁合同》,承租原房屋产权人黄章琼所有位于宜宾市翠屏区（金江大厦Ｂ座,房权证号:房权证翠屏区字第××、00××14号,土地使用证号:宜宾市翠国用2012第01569号）住宅用房,租赁期限自2017年10月1日至2022年9月30日,共60个月,房屋月租金为1500元,按月结算,于每月月初七日内支付,案涉《房屋租赁合同》对租赁房屋交付日期、违约责任等进行了约定。2019年11月23日,原告通过宜宾市翠屏区人民法院司法拍卖的方式以最高价竞得了涉案房屋。宜宾市翠屏区人民法院于2019年11月23日向原告出具了《成交确认书》,原告于2019年12月2日、2019年12月3日委托宜宾市叙州区公义法律服务所送达了涉案房屋的所有权已转移给了原告,并书面要求被告自2019年12月1日至《房屋租赁合同》履行期间的房屋租金不再支付给原房屋所有权人黄章琼,将涉及2019年12月以后的房屋租金直接支付给原告的《通知》,并将原告的银行卡发送给了被告。宜宾市翠屏区人民法院于2019年12月6日向原告出具并送达了《执行裁定书》,将位于宜宾市翠屏区房屋（房权证号:房权证翠屏区字第××、00××14号,土地使用证号:宜宾市翠国用2012第01569号）的所有权及相应的其他权利自本裁定送达原告时起转移给了原告。原告又于2019年12月12日向被告送达了《执行裁定书》,并多次发送了要求被告及时支付案涉房屋租金的手机短信。此后,原告多次要求被告支付租金等,被告始终以各种理由回避,不料,被告对原告要求按照《房屋租赁合同》支付房屋租金的要求,却置之不理,至今也未向原告支付该房屋的租金,致使原告受到了重大的经济损失。综上所述,原告认为,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。本案中,被告宜宾大奥建筑装饰有限公司与涉案房屋的原产权人黄章琼于2017年9月30日签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示,未违反国家效力性、强制性法律规定,依法具有法律效力。合同签订后,涉案租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,由原告取得涉案房屋的所有权,该《房屋租赁合同》依然有效,并由新的产权人原告继续履行合同中的权利与义务。涉案房屋的所有权及相应的其他权利于2019年12月6日就依法转移给了原告,原告依法应当有权收取涉案房屋的租金。而被告至今也未按照《房屋租赁合同》的约定向原告支付房屋租金,已严重侵犯了原告的合法权益,致使原告造成了重大的经济损失,其行为属违约行为,依法应当承担违约责任，特诉请人民法院,请求依法裁决。

被告宜宾大奥公司辩称，原告诉请与事实不符，我遵守了租赁协议，按期缴纳了租金，至于原告是否得到租金与我无关。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：

位于宜宾市翠屏区的房屋（房权证号:房权证翠屏区字第××、00××14号,土地使用证号:宜宾市翠国用（2012）第01569号）原系邓定平、黄章琼所有。2017年9月30日，黄章琼与宜宾大奥公司（原名宜宾大奥装饰工程有限责任公司）签订《房屋租赁合同》，合同约定：黄章琼将其自有的坐落在宜宾市西城街道金江大厦小区Ｂ栋17-5号的房屋出租给宜宾大奥公司使用，租赁期限共60个月，黄章琼从2017年10月1日起将出租房屋交付宜宾大奥公司使用至2023年9月30日收回；月租金为人民币1500元，按月结算；每月月初7日内，宜宾大奥公司向黄章琼支付月租金；在房屋租赁期间，任何一方违反本合同的规定，依据事实轻重，按年度须向对方交纳年租金的10%作为违约金；宜宾大奥公司逾期未交付租金的，每逾期一日，黄章琼有权按月租金的2%向宜宾大奥公司加收滞纳金。

后因邓定平、黄章琼未履行生效法律文书确定的义务，宜宾市翠屏区人民法院依法对邓定平、黄章琼所有的位于宜宾市翠屏区房屋进行拍卖。2019年11月23日，宜宾市翠屏区人民法院出具的《成交确认书》载明：2019年11月22日，***通过竞买号Ｖ1086在宜宾市翠屏区人民法院于淘宝网开展的“宜宾市翠屏区（金江大厦Ｂ座）住宅用房”司法拍卖项目公开竞价中，以最高价胜出，该标的物网络拍卖成交价格为772200元，标的物最终成交以宜宾市翠屏区人民法院出具拍卖成交裁定为准。后***向宜宾市翠屏区人民法院缴纳了购房款，2019年12月6日，宜宾市翠屏区人民法院作出（2019）川1502执830号之一执行裁定书，裁定如下：一、解除对被执行人邓定平、黄章琼所有的位于宜宾市翠屏区房屋（房权证号:房权证翠屏区字第××、00××14号,土地使用证号:宜宾市翠国用（2012）第01569号）的查封；二、被执行人邓定平、黄章琼所有的位于宜宾市翠屏区房屋（房权证号:房权证翠屏区字第××、00××14号,土地使用证号:宜宾市翠国用（2012）第01569号）的查封及抵押效力因此次拍卖而归于消灭；三、将被执行人邓定平、黄章琼所有的位于宜宾市翠屏区房屋（房权证号:房权证翠屏区字第××、00××14号,土地使用证号:宜宾市翠国用（2012）第01569号）的所有权及相应的其他权利归买受人***（公民身份号码：5103221980××××××××），上述房产的所有权及相应的其他权利自本裁定送达***时起转移；四、买受人***可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。2019年12月12日，宜宾市翠屏区人民法院向***送达（2019）川1502执830号之一执行裁定书。后因宜宾大奥公司未向龚燕交纳案涉房屋2019年12月至2020年2月的房租，***催收无果，遂诉至本院，诉如所请。

另查明，1、***于2020年2月26日取得案涉房屋的不动产权证书，不动产权证号：川（2020）宜宾市不动产权第××号。2、***曾于2019年12月3日通过短信向宜宾大奥公司法定代表人邓定平发送《成交确认书》，告知邓定平须在2019年12月7日前向***交纳房屋租金；2019年12月12日，***通过短信向邓定平发送（2019）川1502执830号之一执行裁定书并告知其及时按原租赁合同向***支付房屋租金。庭审中，宜宾大奥公司陈述收到上述短信。3、庭审中，***、邓定平（同时也是宜宾大奥公司法定代表人）均陈述对黄章琼与宜宾大奥公司于2017年9月30日签订的《房屋租赁合同》无意见且愿意继续履行该合同。

本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条之规定：“不动产、有登记的特定动产或其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。”本案中，***通过拍卖购买了案涉房屋，并按照成交确认书的价格交纳了全部价款，有《成交确认书》、（2019）川1502执830号之一执行裁定书、发票等为凭，***也于2019年12月12日收到该执行裁定书，故***已于收到上述执行裁定书之时即2019年12月12日取得案涉房屋的所有权、其他财产权。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，因此宜宾大奥公司与黄章琼之间的租赁合同继续有效，宜宾大奥公司可继续租赁案涉房屋。庭审中，宜宾大奥公司辩称其已将2019年12月至2020年2月的房租交纳给黄章琼，对此提交了收条复印件三张，本院认为该证据系复印件，真实性无法确认，且***已分别于2019年12月3日、2019年12月12日将案涉房屋已被拍卖的事宜告知宜宾大奥公司并向其送达了（2019）川1502执830号之一执行裁定书，宜宾大奥公司知道或者应当知道房屋所有权已产生变动，故本院对于宜宾大奥公司的上述辩论意见不予采纳。案涉房屋的所有权人已于2019年12月12日变更为***，故***诉请宜宾大奥公司按原租赁合同的租金标准即1500元/月支付案涉房屋2019年12月至2020年2月的房屋租金本院予以支持，但租金的起算时间应为2019年12月13日，经计算为3900元（1500元×2个月+1500元÷30天×18天）。关于***诉请的违约金：根据原《房屋租赁合同》约定：“每月月初7日内，宜宾大奥公司向黄章琼支付月租金……宜宾大奥公司逾期未交付租金的，每逾期一日，黄章琼有权按月租金的2%向宜宾大奥公司加收滞纳金”，现***诉请宜宾大奥公司以月租金1500元为基数支付91天的违约金，本院予以支持，经计算为89.75元（1500元/月×12个月÷365天×2%×91天）。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十十六条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条，判决如下：

一、被告宜宾大奥建筑装饰有限公司于本判决生效之日起30日内支付原告***2019年12月13日至2020年2月29日的租金共计3900元。

二、被告宜宾大奥建筑装饰有限公司于本判决生效之日起30日内支付原告***违约金89.75元。

三、驳回原告***的其他诉讼请求。

如果上述义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元,减半收取25元，由被告宜宾大奥建筑装饰有限公司承担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省宜宾市中级人民法院。

审 判 员　陈顺兰

二〇二〇年六月二日

法官助理　林美静

书 记 员　王　宇