赵秀立等物业服务合同纠纷二审民事判决书

北京市第一中级人民法院

民事案件判决书

（2021）京01民终2702号

上诉人任洪胜、赵秀立与上诉人长城物业集团股份有限公司（以下简称长城物业公司）、长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（以下简称长城物业北京分公司）物业服务合同纠纷一案，均不服北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初20599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人任洪胜、赵秀立，上诉人长城物业公司、长城物业北京分公司共同委托诉讼代理人张乐乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

任洪胜、赵秀立上诉请求：一、撤销一审判决第三项、第四项；二、改判一审判决第三项为支持任洪胜、赵秀立租房损失258 000元；三、改判一审判决第四项为支持任洪胜、赵秀立要求长城物业公司、长城物业北京分公司免除物业费共计9143元、赔偿取暖费共计7921.8 元、返还车位租赁费、停车管理服务费共计4800元。事实和理由：一、长城物业北京分公司口头同意解决，却以各种理由、要求保险公司赔偿等进行推脱，延迟1802号房屋污水主管道返水事件的解决，长城物业北京分公司的过错造成租房损失的不断扩大。二、因长城物业北京分公司的过错并消极处理1802号房屋污水主管道返水事件，没有按照合同约定提供符合质量标准的服务，致使任洪胜、赵秀立延迟入住，交纳物业费、取暖费、车位租赁费、停车管理服务费而没有使用或享受相关服务。三、一审法院对1802号房屋污水主管道返水事实认定不清，认定为普通漏水，1802号房屋全屋遭粪便污水浸泡损失严重，屋内所有物品损坏不能使用，长城物业北京分公司明知严重性，故意逃避赔偿。任洪胜、赵秀立不同意长城物业公司、长城物业北京分公司的上诉请求和理由，长城物业公司、长城物业北京分公司没有尽到合同约定的管理义务，对其主张应当提供证据支持。 长城物业公司、长城物业北京分公司上诉请求：撤销一审判决依法改判或发回重审。事实和理由：一、长城物业公司已经尽到了合同约定的管理义务，履行无瑕疵。合同约定物业服务等级为北京市住宅物业服务标准二级，其中排水系统污水泵每半月检查运行状态，每月进行1次手动启动测试，每年养护1次，化粪池每半年检查1次，组织安排清掏。上述合同约定义务长城物业公司已经完整履行完毕，不存在违反合同的情形。按照住宅的设计规范，排污主管道无需在公共区域预留疏通用途的接口，不具备定期定时疏通的可能性。高层主管道排水依靠的是物理原理，合理使用情况下不会堵塞反水。二、任洪胜、赵秀立财产受损与长城物业公司、长城物业北京分公司提供的物业服务无因果关系。依据现场照片显示，主管道内违规排放石块等物品是导致堵塞的原因，应由排放物品的责任人承担侵权责任。长城物业公司、长城物业北京分公司不同意任洪胜、赵秀立的上诉请求和理由。

任洪胜、赵秀立向一审法院起诉请求：1、长城物业公司、长城物业北京分公司共同赔偿任洪胜、赵秀立因漏水导致财产损失及修复费用共计66 930元；2、长城物业公司、长城物业北京分公司给付任洪胜、赵秀立鉴定评估费15 200元；3、长城物业公司、长城物业北京分公司共同赔偿任洪胜、赵秀立房屋消毒、除菌费用7704.4元；4、长城物业公司、长城物业北京分公司共同赔偿任洪胜、赵秀立租房损失258 000元；5、长城物业公司、长城物业北京分公司免除任洪胜、赵秀立物业费9143元；6、长城物业公司、长城物业北京分公司赔偿任洪胜、赵秀立取暖费7921.8元；7、长城物业公司、长城物业北京分公司赔偿任洪胜、赵秀立车位租赁费、停车管理费4800元。

一审法院认定事实：位于北京市昌平区XXX1802号房屋（以下简称1802房屋）系任洪胜、赵秀立共同共有。任洪胜、赵秀立与长城物业北京分公司成立物业服务合同关系，物业服务标准为二级物业服务，由长城物业北京分公司对涉案小区的公用部位、公用设施设备进行日常维修养护和运行管理。 2017年3月10日，因公共污水主管道堵塞导致污水返水至1802号房屋，造成1802号房屋屋内财产损失。事件发生后，当日长城物业北京分公司对涉事主管道进行疏通，后双方就赔偿事宜多次协商未达成一致意见。2019年8月2日，任洪胜、赵秀立起诉至法院。关于堵点及堵塞原因，任洪胜、赵秀立称不清楚具体原因，物业公司未明确告知，也没有提供相关证据。物业公司称在17层和18层之间，主张由楼上住户不当使用造成堵塞。当日，物业工作人员填写融泽嘉园二期北区入户沟通记录表，记载沟通内容：“1.3.1011：30分8-1-1801业主报1802有漏水现象。2.14：00保洁和工程人员到本现场。3．怀疑是楼上装修在下水管道乱扔石块造成。4．屋内所有地板浸泡目不能使用。5．踢脚线浸泡开裂、门缝开裂。6．所有家具上浸10公分。7．所有墙面上浸20公分。”随后，任洪胜、赵秀立与长城物业北京分公司多次就修复和赔偿事宜进行协商，最终未达成一致意见。在审理过程中，任洪胜、赵秀立申请对1802房屋内因漏水导致的财产损失进行评估，法院通过北京市高级人民法院摇号确认并委托北京富川房地产土地资产评估有限公司进行鉴定工作。2020年1月5日，该机构出具评估报告，1802号房屋因漏水导致的财产损失为66 930元。任洪胜、赵秀立预交鉴定费15 200元。庭审中，长城物业北京分公司称每年对楼内污水主管道进行疏通，但不包括二层以上部分。长城物业北京分公司称管道堵塞原因是因为楼上业主违规向管道内丢弃石块导致，但未提交证据予以证明。任洪胜、赵秀立提交盛焰（北京）杀虫服务有限公司消杀项目报价单一份主张涉案房屋消杀费用7704.4元，长城物业公司、长城物业北京分公司对该证据真实性予以认可，证明目的不认可。任洪胜、赵秀立提交《房屋租赁合同》4份，主张自2017年4月1日起在外租赁房屋居住，每月房租5000元。并提交融泽嘉园小区出租费用价目表，主张涉案房屋租金标准在6000元以上。长城物业公司、长城物业北京分公司对该证据不予认可。

一审法院认为，根据《融泽嘉园二期前期物业委托服务合同》的约定，长城物业北京分公司作为涉案小区物业服务方，对小区共用设施设备负有日常维修、养护和管理的义务。长城物业公司、长城物业北京分公司主张污水主管道系因业主使用不当造成堵塞，未提交证据予以证明，法院不予采信。长城物业北京分公司未尽到合同约定的管理义务，应当对任洪胜、赵秀立产生的合理损失承担赔偿责任。对于任洪胜、赵秀立的各项损失，经司法鉴定评估漏水导致的财产损失为66 930元，法院予以确认。本次漏水系因污水主管道堵塞导致污水返水至1802号房屋中，应当对1802号房屋进行消毒除菌，任洪胜、赵秀立主张7704.4元消毒杀菌费用，金额合理，法院予以确认。任洪胜、赵秀立有及时采取措施避免损失进一步扩大的义务，其主张租房损失期间过长，法院结合房屋受损情况、涉案房屋租金标准、任洪胜、赵秀立实际租赁房屋情况、维修及消杀期间等酌情认定任洪胜、赵秀立租房损失为20 000元。任洪胜、赵秀立主张免除物业费、赔偿取暖费、返还车位租赁费、停车管理服务费的诉讼请求，无事实和法律依据，法院不予支持。另查，长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司系由长城物业集团股份有限公司成立的分公司。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条规定，判决：一、长城物业集团股份有限公司、长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司于本判决生效之日起七日内赔偿任洪胜、赵秀立漏水财产损失66 930元；二、长城物业集团股份有限公司、长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司于本判决生效之日起七日内赔偿任洪胜、赵秀立消毒、除菌费用7704.4元；三、长城物业集团股份有限公司、长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司于本判决生效之日起七日内赔偿任洪胜、赵秀立租房损失20 000元；四、驳回任洪胜、赵秀立的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。本案中，根据《融泽嘉园二期前期物业委托服务合同》的约定，长城物业北京分公司作为涉案小区物业服务方，对小区共用设施设备负有日常维修、养护和管理的义务。双方均认可任洪胜、赵秀立房屋因公共污水主管道发生堵塞导致污水返水，致使财产受到损害。长城物业北京分公司在事件发生后对堵塞管道进行了疏通，认为堵塞物为装修材料，对清掏出的堵塞物自行处理并没有保留。任洪胜、赵秀立对此不予认可。诉讼中，长城物业北京分公司提交了照片一张，预证实图片中物品为清掏出的堵塞物品为装修材料，但由于实物未予保留，未出示给业主确认，亦未交第三方检验，本院无法对图片中物品性质进行确认。鉴于任洪胜、赵秀立财产损害系房屋公共污水主管道堵塞导致，一审法院认定长城物业北京分公司未尽到合同约定的管理义务，判令其对任洪胜、赵秀立的财产损害、房屋消毒除菌费用承担赔偿责任，有事实及法律依据，本院予以维持。长城物业公司、长城物业北京分公司上诉认为不承担责任的抗辩意见，本院不予采信。 行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。任洪胜、赵秀立房屋因被主管道污水浸泡，客观上不能居住使用，在外另行租住房屋具有合理性、必要性，所支付的房屋租金属于合理损失范围。具体数额本院认定如下：任洪胜、赵秀立主张赔偿的房屋租金数额258 000元，提交了与郝艳平签订的2017年4月1日至2018年10月1日房屋租赁合同三份，房屋租金为每月5000元，但任洪胜、赵秀立只提交了郝艳平出具的“2018年至2019年4月1日房租费用”收条一张，金额30 000元，未提交其他租房期间的租金给付凭证，不能形成完整证据链，任洪胜、赵秀立应当承担举证不能的不利后果，故本院认定任洪胜、赵秀立2017年4月1日至2019年3月30日的房屋租金损失为30 000元；与朱大凤签订的2019年4月1日至2021年4月1日房屋租赁合同一份，房屋租金每月5000元，双方之间转账记录一份，转账金额共计155 000元，因任洪胜、赵秀立主张房屋租金损失计算至2020年10月9日，此期间发生的房屋租金损失为90 000元，本院根据房屋租赁合同结合实际支付租金的证据认定：任洪胜、赵秀立2017年4月1日至2020年10月9日房屋租金实际支付的数额120 000元，任洪胜、赵秀立主张房屋租金以每月6000元为标准计算至2020年10月9日共计258 000元，缺乏事实依据，其超出合理范围的部分，本院不予认定。长城物业公司、长城物业北京分公司对租金请求不予认可，但不能提供该费用属不合理损失支出的依据或反证进行证实，故本院对其抗辩意见不予采信。 任洪胜、赵秀立向案外供暖单位支付了2017至2020年三个采暖季的供暖费7921.8元，但没有享受到供暖服务，该部分费用属于合理损失范围，应当予以赔偿。任洪胜、赵秀立支付了2016年8月20至2017年8月19日期间的物业费，现诉请要求免除2017年3月10日至2020年9月22日期间的物业费，对此本院认为，双方之间存在的物业服务合同关系，是确定双方权利义务的基础，不履行合同义务或不完全履行合同义务，是承担违约责任的依据，任洪胜、赵秀立支付物业费是履行合同义务行为，守约方因违约造成损失，可以要求违约方承担赔偿责任，在合同尚未解除前，并不因此免除守约一方的应当履行的合同义务，故任洪胜、赵秀立要求免除物业费的请求，本院不予支持；关于任洪胜、赵秀立主张返还车位使用管理费4800元，根据其签订《停车位使用协议》，车位使用期限自2016年11月1日起至2017年10月31日止，本案涉及的污水返水事件发生在2017年3月10日，房屋返水不能居住并不必然导致《停车位使用协议》不能履行，该请求不属于直接损失范围，故本院不予支持。 当事人一方违约后，对方应采取适当措施防止损失的扩大。长城物业公司、长城物业北京分公司作为公共设备的管理方未能尽到管理义务，已属违约，应当对返水事故造成任洪胜、赵秀立的损害积极采取补救和赔偿措施；任洪胜、赵秀立也应当积极寻求救济途径，及时维护己方的正当权益。但是，双方在事发后长达两年的时间内一直以协商的方式试图解决纠纷，导致损失持续扩大，对此双方主观上均存在一定过失，故对除返水直接导致的修复及消毒以外的财产损失，本院根据过错情况认定长城物业公司、长城物业北京分公司承担70%的责任，任洪胜、赵秀立自行承担30%的责任。 一审法院对任洪胜、赵秀立房屋租金及供暖费损失的认定有误，本院予以纠正。 综上所述，任洪胜、赵秀立上诉请求部分成立，予以支持，长城物业公司、长城物业北京分公司上诉请求不能成立，应予驳回。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

二审期间，任洪胜、赵秀立向本院提交了任洪胜、赵秀立与长城物业北京分公司工作人员协商的视频资料，以证明任洪胜、赵秀立一直在积极与长城物业北京分公司进行沟通，该公司也表示会全权负责。长城物业公司、长城物业北京分公司认可双方诉前进行过多次协商，但没有达成一致协商意见，故本院对该视频资料不作为新证据予以认定。双方没有提交其他新证据，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。

一、维持北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初20599号民事判决第一、二项； 二、撤销北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初20599号民事判决第三、四项； 三、长城物业集团股份有限公司、长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司于本判决生效之日起七日内赔偿任洪胜、赵秀立房屋租金损失84 000元，供暖费损失5545.26元； 四、驳回任洪胜、赵秀立的其他诉讼请求； 五、驳回长城物业集团股份有限公司、长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司的上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 鉴定费15 200元，由长城物业集团股份有限公司、长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。 一审案件受理费6845元，由任洪胜、赵秀立负担3805元（已交纳），由长城物业集团股份有限公司、长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司负担3040元（于本判决生效之日起七日内交纳）。 二审案件受理费7364元，由任洪胜、赵秀立负担3807元（已交纳），由长城物业集团股份有限公司、长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司负担3557元（已交纳）。 本判决为终审判决。

审　　判　　长　　　张永钢 审　　判　　员　　　陈 伟 审　　判　　员　　　丁少芃

法　官　助　理　　　孙雅丹 书　　记　　员　　　邓文静