某某与陕西信元物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

陕西省宝鸡市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2022)陕03民终1320号 上诉人（原审被告）：***，男，汉族，生于1986年6月29日，住西安市未央区，居民身份证号码：610XXXXXXX********。 被上诉人（原审原告）：陕西信元物业管理有限公司，住所地陕西省西安市未央区，统一社会信用代码：9161000029446*****。 法定代表人：**，任执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：***，陕西泾渭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，陕西泾渭律师事务所律师。 上诉人***因与被上诉人陕西信元物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服宝鸡市金台区人民法院(2022)陕0303民初390号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年6月6日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人***向本院提起上诉请求：1、依法调整并改判原审判决第三项中延迟返还房屋所产生的违约金金额；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：根据《民法典》第五百八十五条的规定，合同双方约定违约金标准，出现违约时，非违约方主张按照约定的标准赔偿违约金时，应对其损失数额及合理性进行举证。本案中，被上诉人未能举证证实其实际受损金额，故认定被上诉人因上诉人违约产生的损失应为相关的利息损失，原审判决根据租赁合同约定的每延期一日，按月租金的5‰为标准计算延迟返还房屋的违约金，属计算标准过高，应当酌情予以调整。 被上诉人陕西信元物业管理有限公司答辩称：1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审判决驳回上诉，维持一审判决；2、本案上诉人存在违约行为，且双方签订的合同中对延迟返还房屋应承担的违约责任有明确的约定，且依据事实，上诉人在双方合同解除后将房屋上锁拒不返还行为具有主观过错，属于恶意违约；3、一审法院已向上诉人作出明确释明是否主张违约金调整，但上诉人未对其第三项诉讼请求的违约金提出异议。 被上诉人陕西信元物业管理有限公司一审法院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告的租赁合同关系已于2021年5月18日解除；2.依法判令被告立即腾清、恢复原状并返还租赁房屋；3.依法判令被告支付拖欠的房屋租金2524元(自2021年5月11日至2021年5月18日)及逾期付款违约金（以欠付租金2524.16元为基数，按5‰/日标准，自2021年4月11日计算至被告实际清偿之日止）；4.依法判令被告支付延迟返还房屋的房屋占用费（按日租金标准315.5元/日，自2021年6月16日计算至被告返还房屋之日止）及违约金（每延期一日，按月租金的5‰标准，自2021年6月16日计算至被告返还房屋之日止）；5.依法判令被告支付拖欠的物业费（自2021年5月11日至被告返还房屋之日止）；6.本案诉讼费用由被告承担。 一审查明，原、被告于2020年10月10日签订了《宝鸡东岭金融广场写字楼电信资管服务式办公空间租赁合同》，约定被告承租位于宝鸡市金台区XX广场XX座XX室，租赁面积246.08㎡;租赁用途：办公;租赁期限2年，自2020年11月11日至2022年11月10日；每月租金9597.12元。2020年10月26日，原、被告及被告设立的一人有限公司***威奥文化传媒有限公司签订《房屋租赁合同补充（修订）协议》约定“因乙方（***）变更合同主体，将合同中有关乙方的条款均改为丙方（***威奥公司）丙方承继乙方享有的原租赁合同中约定的全部权利和义务。”2021年5月14日，因***威奥公司口头告知需提前退租，且未按合同约定如期缴纳2021年5月11日至11月10日期间租金，原告依约行使合同解除权，并于2021年5月14日向***威奥公司发出《房屋租赁合同解除通知书》通知于2021年5月18日解除双方租赁关系。同年5月26日，原告再次发出《通知函》督促***威奥公司履行合同义务。据原告提交的视频资料显示，2021年7月30日，涉案房屋仍属于上锁状态，原告无法正常使用。2022年3月7日，原告向本院提交《房屋及家具交接清单》，确认双方《房屋租赁合同》及补充协议已于2021年5月18日解除，且被告于3月7日腾清了涉案房屋，恢复原状并返还。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》(复印件)中约定，“乙方擅自中途退租的，甲方有权选择要求乙方继续履行本合同并就所发生的损失向乙方索赔或解除本合同”（见《房屋租赁合同》第八条第一款）。关于逾期支付租金、迟延返还房屋、违约金计算及物业服务收费标准等事宜，原告向法庭出具的《房屋租赁合同》（复印件）中约定，“乙方逾期支付租金或任何应付款项，每逾期一日，则应按逾期之款项的5‰向甲方支付违约金”（见《房屋租赁合同》第八条第二款）；“迟延返还房屋的，每迟延一日，甲方除有权按照本合同约定的日租金收取房屋占用费外，还可以按月租金的5‰收取违约金。”（见《房屋租赁合同》第九条第二款）；物业服务收费标准亦于该合同附件六《物业服务协议》第五章第十八条明确约定。同时查明，***威奥公司是一人有限责任公司，被告***系公司股东，占股比例100%，认缴出资100万。2020年12月22日“***威奥公司”以“未开业”、“未发生债权债务”为由，向宝鸡市金台区市场监督管理局申请办理简易注销，2021年2月22日经准许正式注销。 一审认为，原告陕西信元物业管理有限公司与被告***签订《房屋租赁合同》，属合法有效合同。后经原告同意，被告***将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人***威奥公司，合同主体发生变更，原告、被告、***威奥公司签订了《房屋租赁合同的补充(修订)协议》，亦是三方真实意思表示，不违反法律规定，故一审法院对该补充协议的效力予以认定。依法成立的合同受法律保护，当事人均应依合同约定享有权利、履行义务，本案原告在合同签订后依约向承租人***威奥公司交付租赁房屋，***威奥公司亦应当按照合同约定全面履行义务。***威奥公司提前退租且未能按合同约定如期缴纳租金，显属违约，原告依约主张解除房屋租赁合同，偿还拖欠的租金、支付房屋占用费及物业费等应付款项并承担相应违约金，一审法院依法予以支持。对原告要求立即腾清、恢复原状并返还租赁房屋的诉请，因在诉讼过程中原告提交《房屋及家具交接清单》载明，被告于2022年3月7日主动腾清了涉案房屋，恢复原状并返还原告，原告亦签收确认，故原告的第二项诉讼请求“依法判令被告立即腾清、恢复原状并返还租赁房屋”，所依客观事实发生变化，故对该项诉请一审法院不予支持。对于原、被告双方争议的责任承担主体问题，本案中，***威奥公司属一人有限公司，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”，被告***作为该公司的唯一股东，未能向法院提供证据证明公司财产独立于自己的财产，在本案***威奥公司已经注销的情况下，应当对案涉公司债务承担清偿责任。因承租人***威奥公司擅自中途退租，发生了合同约定的解除事由，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定：“当事人协商一致，可以解除合同”，原、被告于2022年3月7日签订《房屋及家具交接清单》，确认双方签订的《宝鸡东岭金融广场写字楼电信资管服务式办公空间租赁合同》及《房屋租赁合同补充(修订)协议》于2021年5月18日解除。该《房屋及家具交接清单》系当事人自愿意思表示，且不违反法律规定，一审法院予以确认。对原告主张的被告支付拖欠的房屋租金2524元(自2021年5月11日至2021年5月18日)，符合双方合同约定，一审法院依法予以支持。对逾期付款违约金，原告按合同约定的5‰/日标准主张，依据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少”，案涉违约金经一审法院向被告释明后，被告表示该计算标准明显过高，要求适当降低违约金支付比例，因原告未能向法庭举证证实其实际受损金额，一审法院酌定按照违约行为发生时（2021年5月的LPR为3.85%）中国人民银行授权的全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计50%计算逾期付款损失。对原告主张的被告支付延迟返还房屋的房屋占用费(按日租金标准315.5元/日，自2021年6月16日至被告返还房屋之日止)及违约金（按月租金的5‰标准，自2021年6月16日计算至被告返还房屋之日止）。该主张的起算点及日租金、违约金标准符合双方合同约定，且不违反法律规定一审法院依法予以支持。对原告主张的被告支付拖欠的物业费(自2021年5月11日至被告返还房屋之日止)。现已确定案涉房屋返还日期为2022年3月7日，故物业费为15776元。（物业费计算方式：按每月6.5元/㎡标准，房屋面积246.08㎡，自2021年5月11日计算至2022年3月7日）。综上，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百五十五条、第五百六十二条、第七百二十一条、第七百二十二条、第七百三十三条、《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决：一、原告陕西信元物业管理有限公司与被告***签订的《宝鸡东岭金融广场写字楼电信资管服务式办公空间租赁合同》及《房屋租赁合同补充(修订)协议》于2021年5月18日解除。二、被告***于本判决生效之日起十日内向原告陕西信元物业管理有限公司支付拖欠的房屋租金2524元及逾期付款违约金。(违约金计算方式：以欠付租金2524元为基数，自2021年4月11日计算至被告实际清偿之日止。按一年期贷款市场报价利率（LPR)3.85%为基础，加计50%计算，即5.775%年利率计算。）三、被告***于本判决生效之日起十日内向原告陕西信元物业管理有限公司支付延迟返还房屋的房屋占用费83292元(房屋占用费计算方式：按315.5元/日租金为标准，自2021年6月16日计算至2022年3月7日止)及违约金12668元（按月租金的5‰为标准，自2021年6月16日计算至2022年3月7日止)。四、被告***支付原告陕西信元物业管理有限公司拖欠的物业费15776元(物业费计算方式：按每月6.5元/㎡为标准，房屋面积246.08㎡，自2021年5月11日计算至2022年3月7日)。五、驳回原告陕西信元物业管理有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费4755元，减半收取2377.5元，由被告***承担。 二审审理期间，双方均未提交证据。 二审查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应依合同约定享有权利、履行义务。本案《宝鸡东岭金融广场写字楼电信资管服务式办公空间租赁合同》、《房屋租赁合同的补充(修订)协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行各自的义务。对于合同的解除问题，依据查明的事实，上诉人在双方签订的租赁合同尚未到期终止即向被上诉人提出提前退租，后被上诉人于2021年5月14日向其发出书面《房屋租赁合解除通知书》，通知上诉人于2021年5月18日解除双方租赁关系，该通知上诉人收到后并未搬离涉案房屋，通过以上事实能够证实上诉人在合同未到期的情况下，提前解除合同，显属违约，被上诉人依法享有合同的解除权。故一审法院确认双方签订《宝鸡东岭金融广场写字楼电信资管服务式办公空间租赁合同》、《房屋租赁合同的补充(修订)协议》于2021年5月18日解除，并无不当，本院予以确认。 《民法典》第五百六十六条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。”本案上诉人在收到《房屋租赁合同解除通知书》后，未依据合同约定向被上诉人返还所租赁的房屋，被上诉人又于同年5月26日再次向上诉人发出《通知函》，要求其履行合同义务，上诉人理应及时搬离，却采取极端的行为在其所租赁的房屋上锁，致使被上诉人无法正常使用。上诉人的该行为显然违反合同中关于房屋返还的约定，也给被上诉人造成一定的损失，一审法院依据公平原则及诚实信用原则，考虑合同整体的履行情况，认定由上诉人向被上诉人支付延迟返还房屋占用费83292元及违约金12668元，符合合同约定及法律规定，本院予以确认。 综上，一审法院认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。经合议庭评议，上诉人的上诉请求不能成立，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（一）**规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4755元，由上诉人***承担。 本判决为终审判决。 审 判 长　邱有前 审 判 员　*** 审 判 员　彭　澍 二〇二二年八月一日 法官助理　*** 书 记 员　*** 1