南乐县广厦房地产开发有限公司与濮阳市庚宸实业发展有限公司、濮阳市正方建业集团中大建设有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

濮阳市华龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）豫0902民初12765号 原告:南乐县广厦房地产开发有限公司，地址南乐县城光明南路西，统一社会信用代码91410923779447315E。 法定代表人:武现，该公司经理。 委托诉讼代理人:***，河南豫***事务所律师。 被告:濮阳市庚宸实业发展有限公司，地址濮阳市南海路与京开道交叉口东100米路南，统一社会信用代码914109007457652510。 法定代表人:***，该公司经理。 委托诉讼代理人:***，河南航塔律师事务所律师。 委托诉讼代理人:***，河南航塔律师事务所律师。 被告:濮阳市正方建业集团中大建设有限公司，地址濮阳市中原路与**路交叉口南100米路东电子商务产业园，统一社会信用代码91410900742507169C。 法定代表人:***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，上海知谦律师事务所律师。 委托诉讼代理人:***，该公司副经理。 原告南乐县广厦房地产开发有限公司与(以下简称“广厦公司”)被告濮阳市庚宸实业发展有限公司（以下简称“庚宸公司”）、濮阳市正方建业集团中大建设有限公司（以下简称“中大公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人***，被告庚宸公司委托诉讼代理人***、***、被告中大公司委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，原告与被告赓宸公司于2008年2月5日签订购房合同，由原告购买被告赓宸公司开发的位于濮阳市五一路五一公社小区东门南北两侧的期房商业旺铺。北侧去除已售A1和A8、A9上层与院内6号楼连体外，其余未售的A2、A3、A3-1、A5、A6、A7、A8一层、A9一层，合计约1113.46平方木，南侧去除已售出A10、A11上层与院内12号楼连体外，其余未售的A11一层、A12、A13、A13-1、A15、A16、A17、A18、A19、A20、A21，合计1645.04平方木，南北合计2758.5平方米，以每平方米2280元价格卖给原告。合同签订后原告依约给付被告购房款628万元。2010年1月2日，原告与被告庚宸公司签订公证协议，协议约定由于被告庚宸公司或者该小区遗留的问题造成原告不能销售该房屋，被告承担原合同金额日万分之五的违约金。2010年5月28日、9月13日，双方根据原合同内容，具体签订了2、6、8、12、18号楼商品房买卖合同，并在房管部门备案。每份合同具体载明了房产面积和款项，并约定被告逾期交房应承担已交付房价款日万分之一的违约金。原告购买房产经备案具有物权排他性。现在2、6号楼房产被告已交付原告。8、12、18号楼房产，被告中大公司以被告赓宸公司欠其工程款为由，占有控制不交付原告。原告与被告赓宸实业签订有效合同，原告已按照合同支付了全部购房款履行了合同义务，被告赓宸公司应当按约定交付房产。根据双方签订的合同，房屋交付日期不应迟于2008年年底。被告中大公司对已交付全部房款的房产，不享有优先受偿权。被告中大公司长期占有并出租收益，具有明显恶意，并非合法占有。被告的行为给原告造成巨大损失。自2009年1月1日年至2018年12月31日，按日万分之五计算，原告损失为600多万元。故请求：：1.请求确认原告与被告庚宸公司签订的“五一公社”小区东门南侧8号楼一层02号商品房买卖合同、12号楼1-2层（A12、A13、A13-1、A15、A16）商品房买卖合同、18号楼1-2层（A17、A18、A19、A20、A21）商品房屋买卖合同有效；2.判令二被告限期将原告所购买房产交付给原告；3.判令被告庚宸公司依约赔偿原告经济损失200万元，被告中大公司在出租收益范围内承担对原告的经济损失；4.本案诉讼费由被告承担。 被告庚宸公司辩称，原告与被告庚宸公司经过一系列的协商，达成融资、担保等框架协议，后重新约定了房屋买卖合同关系，又在2010年5月28日、2010年9月13日分别签订了商品房买卖合同，并在行政管理部门登记备案，确定了双方为商品房买卖合同关系，确定了商品房买卖合同的价款、交房和违约条款，应以最后一次签订的合同为准。本案商品房买卖合同属实，是双方的真实意思表示，为有效合同。合同备案但不产生物权效力。在签订商品房买卖合同时，原、被告对于工程的建设状况、手续办理情况均知情，现合同约定的交房条件尚未成就。当时未约定交房期限，原告请求被告承担延期交房的违约损失没有事实根据。即使计算违约金，原合同日万分之五的违约金明显过高，且应按违约金额而不应按原合同金额进行计算。被告庚宸公司与被告中大公司存在建设工程施工合同纠纷，被告庚宸公司未取得涉案房产，是客观上不能履行交房义务。 被告中大公司辩称，原告认为被告中大公司占有该房产，侵犯了其合法利益，与实际情况不符。被告中大公司承建被告庚宸公司发包的工程，并组织施工，现已完工多年。被告中大公司占有该房产是基于建筑工程施工合同法律关系，有一定的事实基础和法律基础，属于合法占有，不属于非法占有。被告中大公司施工完毕后，被告庚城公司至今未对该楼房组织验收，也未通知被告中大公司，至今仍拖欠部分工程款项无法进行结算，导致被告中大公司无法向被告庚宸公司交付。被告中大公司占有该房产不存在过错。如果原告存在经济损失与被告中大公司无关联，是被告庚宸公司造成的。房屋未经竣工验收，原告主张合同备案及具有房屋产权，与事实不符。原告基于房屋买卖合同可以向被告庚宸公司主张要求履行合同义务交付房产，与被告中大公司无关联。被告中大公司不是房屋买卖合同的当事人，原告与被告中大公司之间不存在法律上的权利义务关系，被告中大公司没有义务交付房屋。房屋空着无人使用，被告中大公司未出租收益。 经审理查明，2008年2月5日，原告与被告赓宸公司于签订《合同书》一份，主要内容有：被告赓宸公司将其开发的位于濮阳市五一路五一公社小区东门南北两侧未竣工验收的期房商业旺铺，一次性转让给原告。标的物为：北侧去除已售A1和A8、A9上层与院内6号楼连体外，其余未售的A2、A3、A3-1、A5、A6、A7、A8一层、A9一层，合计约1113.46平方木。南侧去除已售出A10、A11上层与院内12号楼连体外，其余未售的A11一层、A12、A13、A13-1、A15、A16、A17、A18、A19、A20、A21，合计1645.04平方米。南北合计2758.5平方米，每平方米2280元，总价款628万元。 被告庚宸公司须向原告出示该商铺的有关证件原件，合同签订60日内办好土地证，120日内办完竣工验收备案手续。被告庚宸公司同意原告无偿使用其手续对外销售。原告应于同月20日前付清总房款。合同签订后，至2008年3月16日原告共给付被告庚宸公司购房款628万元。 另查明，2010年1月2日，原告与被告庚宸公司签订《协议》一份并经公证，主要内容有：原《合同书》继续有效，补充如下：原合同约定的门面房由原告销售，被告庚宸公司保证各项办理房产证的手续齐全，应在原告通知办证之日起15个工作日内办理完毕，应在本协议生效20日内安通水、电、下水、附助设施。由于被告庚宸公司原因或者该小区遗留的问题造成原告不能销售该房屋，被告庚宸公司承担原合同金额日万分之五的违约金。被告庚宸公司协助原告进行门面房分割改造，并分割测绘和办证。 另查明，2010年5月28日、9月13日，原告与被告庚宸公司在上述合同的基础上，经协商一致分别签订了上述《合同书》所涉房产的2、12、18号楼和6、8号楼《商品房买卖合同》，并在房管部门备案。其中，8号楼《商品房买卖合同》主要内容为：原告购买的商品房为8号楼商业一层02号房。该房建筑面积105.44平方米，单价每平方米2280元，总金额为240403元，于合同签订日一次性付清。交房期限未具体约定。交房条件为经验收合格。逾期交房超过60日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告庚宸公司按日向原告支付已交房价款万分之一的违约金。房屋达到交付使用条件后，被告庚宸公司应当书面通知原告办理交接手续。双方办理验收交接时，被告应当出示经验收合格的证明文件。12号楼《商品房买卖合同》主要内容为：原告购买的商品房为12号楼商业1至2层全部，即自编A12、A13、A13-1、A15、A16号房。该房建筑面积734.48平方米，单价每平方米2280元，总金额为1674614元，一次性付清。其他内容同上述8号楼合同。18号楼《商品房买卖合同》主要内容为：原告购买的商品房为18号楼商业1至2层全部，即自编A17、A18、A19、A20、A21号房。该房建筑面积743.29平方米，单价每平方米2280元，总金额为1694701元，一次性付清。其他内容同上述8号楼合同。上述三合同总价款为3609718元。合同签订后，2、6号楼房产被告已交付原告，8、12、18号楼房产至今交付原告。涉案建设工程已投入使用。 又查明，涉案房产由被告赓宸公司开发建设并发包给被告中大公司进行建设施工。因二被告之间存在建设工程施工合同纠纷，被告中大公司至今未向被告庚宸公司交付涉案房屋。2006年11月10日，被告赓宸公司工程部（甲方）与**才（乙方）签订《附加协议书》一份，内容为：双方在原附加协议中约定：8#、12#、18#楼临街商业部分（构架部分，不含住宅楼东户一、二层）依实结算，让利8%。为维护地方关系，增进友谊，甲方同意免除让利部分给乙方，乙方同意放弃参与小区内外配套设施建设，不再干预甲方施工。被告中大公司当庭提交《附加协议书》复印件1-4页，显示：涉案工程8#、12#、18#楼商业部分（框架部分，不含住宅楼东户一、二层）依实结算，让利8%。工程竣工日期为2006年10月31日。 本院认为，本案为商品房买卖合同纠纷。原告与被告赓宸公司在签订并履行《合同书》及《协议》的基础上，经协商一致，对《合同书》所涉房产另行签订《商品房买卖合同》，涉案8、12、18号楼《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，为有效合同。故原告要求确认上述8、12、18号楼《商品房买卖合同》有效，本院予支持。当事人依法应当按照约定全面履行自己的义务，并遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯，履行通知等义务。故被告赓宸公司应当及时向原告交付涉案房屋。涉案《商品房买卖合同》对交房期限未进行约定，依法应依合同有关条款或交易习惯确定。根据《合同书》、《协议》、《商品房买卖合同》的合同目的和所涉其他房产已交付使用的事实，结合《合同书》、《协议》中办理土地证、竣工验收备案手续、房产证、安通水电附助设施、协助进行门面房分割改造等实质性条款内容，综合合同订立、履行等情况，可以认定被告赓宸公司最迟交房时间不应晚于2010年底。之后，被告赓宸公司不履行交房义务，依法应当向原告承担违约责任。原告要求被告赓宸公司依约赔偿损失，实质是要求被告赓宸公司支付违约金，根据《商品房买卖合同》的约定，被告赓宸公司应按已交房价款日万分之一向原告支付违约金。故原告要求被告赓宸公司交付涉案房产并依约赔偿损失，具有事实与法律依据，本院予以支持。被告赓宸公司辩称现合同约定的交房条件未成就、双方未约定交房期限、其与被告中大公司存在建设工程施工合同纠纷等意见，有违诚实信用原则，不能成为其不履行交房义务、不承担违约责任的理由。本案《商品房买卖合同》一直具有继续履行的条件，若被告赓宸公司持续消极履行义务，依法还应当承担其他法律责任。被告中大公司与被告赓宸公司之间系建设工程施工合同关系，与本案商品房买卖合同纠纷不属于同一法律关系。原告要求被告中大公司交付涉案房屋并赔偿损失，证据与理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 确认原告南乐县广厦房地产开发有限公司与被告濮阳市庚宸实业发展有限公司签订的濮阳市五一路五一公社小区东门涉8号楼商业一层02号房《商品房买卖合同》、12号楼商业1至2层全部即自编A12、A13、A13-1、A15、A16号房《商品房买卖合同》、18号楼商业1至2层全部即自编A17、A18、A19、A20、A21号房《商品房屋买卖合同》为有效合同。 被告濮阳市庚宸实业发展有限公司将上述第一判项合同中所涉房产交付给原告南乐县广厦房地产开发有限公司，于判决生效后30日内履行完毕。 被告濮阳市庚宸实业发展有限公司支付原告南乐县广厦房地产开发有限公司违约金1054037.66元（自2011年1月1日起至2018年12月31日止，按已交房价款3609718元的日万分之一计算），于判决生效后10日内付清。 驳回原告南乐县广厦房地产开发有限公司对被告濮阳市正方建业集团中大建设有限公司的诉讼请求。 驳回原告南乐县广厦房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付***行期间的债务利息或支付***行金。 案件受理费46800元，由原告南乐县广厦房地产开发有限公司负担2690元，被告濮阳市庚宸实业发展有限公司负担44110元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按照对方当事人的人数提供副本，并按规定交纳上诉案件受理费，上诉于濮阳市中级人民法院。在递交上诉状的七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤诉处理。 审判长　袁　　　　春　　　　喜 审判员　***人民陪审员*** 二〇一九年六月八日 书记员　李　　　　建　　　　丽