濮阳市庚宸实业发展有限公司、南乐县广厦房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

河南省濮阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）豫09民终1484号 上诉人（原审被告）：濮阳市庚宸实业发展有限公司，住所地濮阳市南海路与京开道交叉口东100米路南。 法定代表人：***，该公司经理。 委托诉讼代理人：***，河南航塔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，河南航塔律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：南乐县广厦房地产开发有限公司，住所地南乐县城关镇光明南路西。 法定代表人：武现友，该公司经理。 委托诉讼代理人：***，河南豫***事务所律师。 原审被告：濮阳市正方建业集团中大建设有限公司，住所地濮阳市中原路与**路交叉口南100米路东电子商务产业园。 法定代表人：***，该公司总经理。 上诉人濮阳市庚宸实业发展有限公司（以下****公司）因与被上诉人南乐县广厦房地产开发有限公司（以下简称广厦公司）、原审被告濮阳市正方建业集团中大建设有限公司（以下简称中大公司）商品房销售合同纠纷一案，不服濮阳市华龙区人民法院（2018）豫0902民初12765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人庚宸公司的委托诉讼代理人***，被上诉人广厦公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。原审被告中大公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 庚宸公司上诉请求：１、撤销一审判决第一项、第二项、第三项，改判驳回广厦公司的诉讼请求；2、本案诉讼费由广厦公司负担。事实和理由：2006***公司为缓解资金紧张，和广厦公司签订合同，以让与担保的形式将在建临街商铺“卖”给了广厦公司，并用其他价值1,000万元的资产提供了担保。因商品房买卖合同是为借款提供让与担保，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定，买卖合同无效，应按借款合同基础法律关系进行审理。另一审判决对计算违约金的起算日期认定错误。 广厦公司辩称，双方一致认可是房屋买卖关系，且是真实意思表示，双方之间并未订立借款合同。按照2008年签订的购房合同约定的2号楼、6号楼的商品房已经按合同约定交付给了广厦公司，争议部分是因建设方占有房屋而庚宸公司怠于向广厦公司交房。根据双方签订的合同及相关协议，一审法院认定庚宸公司至迟应在2010年底交房，违约金从2011年1月1日开始按日万分之一计算并无不妥。综上，应驳回上诉，维持原判。 中大公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。 广厦公司向一审法院起诉请求：1．请求确认广厦公司与庚宸实业公司签订的“五一公社”小区东门南侧8号楼一层02号商品房买卖合同、12号楼1-2层（A12、A13、A13-1、A15、A16）商品房买卖合同、18号楼1-2层（A17、A18、A19、A20、A21）商品房买卖合同有效；2．判***公司与正方中大建设公司限期将广厦公司所购买房产交付给广厦公司；3．判***公司依约赔偿经济损失200万元，中大公司在出租收益范围内承担对广厦公司的经济损失；4．本案诉讼费***公司、中大公司承担。 一审法院认定事实：2008年2月5日，广厦公司与庚宸公司签订《合同书》一份，主要内容有：庚宸公司将其开发的位于濮阳市五一路五一公社小区东门南北两侧未竣工验收的期房商业旺铺，一次性转让给广厦公司。标的物为：北侧去除已售A1和A8、A9上层与院内6号楼连体外，其余未售出的A2、A3、A3-1、A5、A6、A7、A8一层、A9一层，合计约1113.46平方米。南侧去除已售出A10、A11上层与院内12号楼连体外，其余未售的A11一层、A12、A13、A13-1、A15、A16、A17、A18、A19、A20、A21，合计1645.04平方米。南北合计2758.5平方米，每平方米2,280元，总价款628万元。庚宸公司须向广厦公司出示该商铺的有关证件原件，合同签订60日内办好土地证，120日内办完竣工验收备案手续。庚宸公司同意广厦公司无偿使用其手续对外销售。广厦公司应于同月20日前付清总房款。合同签订后，至2008年3月16日广厦公司共给***公司购房款628万元。 2010年1月2日，广厦公司与庚宸公司签订《协议》一份并经公证，主要内容有：原《合同书》继续有效，补充如下：原合同约定的门面房由广厦公司销售，庚宸公司保证各项办理房产证的手续齐全，应在广厦公司通知办证之日起15个工作日内办理完毕，应在协议生效20日内安通水、电、下水、附助设施。由***公司原因或者该小区遗留的问题造成广厦公司不能销售该房屋，庚宸公司承担原合同金额日万分之五的违约金。庚宸公司协助广厦公司进行门面房分割改造，并分割测绘和办证。 2010年5月28日、9月13日，广厦公司与庚宸公司在上述合同的基础上，经协商一致分别签订了上述《合同书》所涉房产的2、12、18号楼和6、8号楼《商品房买卖合同》，并在房管部门备案。其中，8号楼《商品房买卖合同》主要内容为：广厦公司购买的商品房为8号楼商业一层02号房。该房建筑面积105.44平方米，单价每平方米2,280元，总金额为240,403元，于合同签订日一次性付清。交房期限未具体约定，交房条件为经验收合格。逾期交房超过60日，广厦公司要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，庚宸公司按日向广厦公司支付已交房价款万分之一的违约金。房屋达到交付使用条件后，庚宸公司应当书面通知广厦公司办理交接手续。双方办理验收交接时，被告应当出示经验收合格的证明文件。12号楼《商品房买卖合同》主要内容为：广厦公司购买的商品房为12号楼商业1至2层全部，即自编A12、A13、A13-1、A15、A16号房。该房建筑面积734.48平方米，单价每平方米2,280元，总金额为1,674,614元，一次性付清。其他内容同上述8号楼合同。18号楼《商品房买卖合同》主要内容为：广厦公司购买的商品房为18号楼商业1至2层全部，即自编A17、A18、A19、A20、A21号房。该房建筑面积743.29平方米，单价每平方米2,280元，总金额为1,694,701元，一次性付清。其他内容同上述8号楼合同。上述三合同总价款为3,609,718元。合同签订后，2、6号楼房产庚宸公司已交付广厦公司，第8、12、18号楼房产至今未交付广厦公司。涉案建设工程已投入使用。 涉案房产***公司开发建设并发包给中大公司进行建设施工。因庚辰公司与中大公司之间存在建设工程施工合同纠纷，中大公司至今未***公司交付涉案房屋。2006年11月10日，庚宸公司工程部（甲方）与***（乙方）签订《附加协议书》一份，内容为：双方在原附加协议中约定：8#、12#、18#楼临街商业部分（构架部分，不含住宅楼东户一、二层）依实结算，让利8％。为维护地方关系，增进友谊，甲方同意免除让利部分给乙方，乙方同意放弃参与小区内外配套设施建设，不再干预甲方施工。中大公司当庭提交《附加协议书》复印件1-4页，显示：涉案工程8#、12#、18#楼商业部分（框架部分，不含住宅楼东户一、二层）依实结算，让利8％。工程竣工日期为2006年10月31日。 一审法院认为，本案为商品房买卖合同纠纷。广厦公司与庚宸公司在签订并履行《合同书》及《协议》的基础上，经协商一致，对《合同书》所涉房产另行签订《商品房买卖合同》，涉案8、12、18号楼《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，为有效合同。故广厦公司要求确认上述8、12、18号楼《商品房买卖合同》有效，予以支持。当事人依法应当按照约定全面履行自己的义务，并遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯，履行通知等义务。故庚宸公司应当及时向广厦公司交付涉案房屋。涉案《商品房买卖合同》对交房期限未进行约定，依法应依合同有关条款或交易习惯确定。根据《合同书》、《协议》、《商品房买卖合同》的合同目的和所涉其他房产已交付使用的事实，结合《合同书》、《协议》中办理土地证、竣工验收备案手续、房产证、安通水电附助设施、协助进行门面房分割改造等实质性条款内容，综合合同订立、履行等情况，可以认定庚宸公司最迟交房时间不应晚于2010年底。之后，庚宸公司不履行交房义务，依法应当向广厦公司承担违约责任。广厦公司要求庚宸公司依约赔偿损失，实质是要求庚宸公司支付违约金，根据《商品房买卖合同》的约定，庚宸公司应按已交房价款日万分之一向广厦公司支付违约金。故广厦公司要求庚宸公司交付涉案房产并依约赔偿损失，具有事实与法律依据，予以支持。庚宸公司辩称现合同约定的交房条件未成就、双方未约定交房期限、其与中大公司存在建设工程施工合同纠纷等意见，有违诚实信用原则，不能成为其不履行交房义务、不承担违约责任的理由。本案《商品房买卖合同》一直具有继续履行的条件，***公司持续消极履行义务，依法还应当承担其他法律责任。中大公司与庚宸公司之间系建设工程施工合同关系，与本案商品房买卖合同纠纷不属于同一法律关系。广厦公司要求中大公司交付涉案房屋并赔偿损失，证据与理由不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认广厦公司与庚宸公司签订的濮阳市五一路五一公社小区东门涉8号楼商业一层02号房《商品房买卖合同》、12号楼商业1至2层全部即自编A12、A13、A13-1、A15、A16号房《商品房买卖合同》、18号楼商业1至2层全部即自编A17、A18、A19、A20、A21号房《商品房屋买卖合同》为有效合同；二、庚宸公司将上述第一判项合同中所涉房产交付给广厦公司，于判决生效后30日内履行完毕；三、庚宸公司支付广厦公司违约金1,054,037.66元（自2011年1月1日起至2018年12月31日止，按已交房价款3,609,718元的日万分之一计算），于判决生效后10日内付清；四、驳回广厦公司对中大公司的诉讼请求；五、驳回广厦公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付***行期间的债务利息或支付***行金。案件受理费46,800元，由广厦公司负担2,690元，庚宸实业公司负担44,110元。 二审中，当事人没有提交新证据，本院审理查明事实与一审法院审理查明事实一致。 本院认为，本案为商品房买卖合同纠纷。庚宸公司上诉提出与广厦公司之间签订的商品房买卖合同为融资借款提供的让与担保，合同无效。但在本案一审庭审***公司对商品房买卖合同属实，是双方的真实意思表示均予认可，仅以交房条件未成就，合同未约定交房期限为由进行抗辩称。再有本案在案的证据能够证明，广厦公司与庚宸公司同时签订的商品房买卖合同中的部分房屋已交付给了广厦公司，双方签订的商品房买卖合同的真实性、有效性已由生效的判决书予以确认。在二审***公司对其提出的与其自认行为不同的主张，并未提交新的证据予以支持，庚宸公司与广厦公司订立的《商品房买卖合同》并不存在其他无效的法定情形，庚宸公司上诉主张合同为让与担保，买卖合同无效没有事实和法律依据。另据庚宸公司与广厦公司签订的合同及双方履约情况，一审法院认定涉案房屋交付的期限为不应晚于2010年底，并自2011年1月1日起计算违约金并无不当。 综上所述，庚宸公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费31,232元，由濮阳市庚宸实业发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长　李　亮 审判员　*** 审判员　*** 二〇一九年八月二十日 书记员　***