苏州五福聚投资管理有限公司与苏州市自来水有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

苏州市姑苏区人民法院

民 事 判 决 书

(2019)苏0508民初9761号

原告：苏州五福聚投资管理有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区人民路**。

法定代表人：汪兴发，董事长。

委托诉讼代理人：秦杨，江苏众勋律师事务所律师。

委托诉讼代理人：徐凡凡，江苏众勋律师事务所律师。

被告：苏州市自来水有限公司，住所，住所地江苏省苏州市姑苏区人民路**div>

法定代表人：孙林忠，董事长。

委托诉讼代理人：杨金元，江苏名仁律师事务所律师。

原告苏州五福聚投资管理有限公司（以下简称五福聚公司）与被告苏州市自来水有限公司（以下简称自来水公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月28日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年8月14日公开开庭进行了审理。原告五福聚公司的委托诉讼代理人秦杨、徐凡凡，被告自来水公司的委托诉讼代理人杨金元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告五福聚公司向本院提出诉讼请求：1．判决解除原、被告签订的《人民路X号房屋租赁合同》中部分租赁面积(即6537.28平方米，下称该租赁面积)的租赁关系(注：保留剩余租赁面积3687.72平方米的租赁关系)；2．免除原告承担该租赁面积的租金3092000.42元；3．免除原告承担该租赁面积自2019年5月21日至实际返还该租赁面积之日的租金；4．被告退还原告装修保证金200000元；5．被告退还原告该租赁面积的履约保证金639300元；6．被告赔偿原告因该租赁面积租赁关系解除所受之损失7463218.8元；7．本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为：1．请求法院判决被告退还原告装修保证金200000元；2．被告退还原告履约保证金1000000元；3．被告赔偿原告损失7103443.38元（评估报告确定装修价值7073443.38元及人员遣散费30000元）；4．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年，原告经过公开投标，与苏州市水务集团有限公司(以下简称水务集团)签订了《人民路X号房屋租赁合同》，租赁合同约定水务集团将人民路X号原自来水办公大楼（10225.44平方米）整租给原告，租赁用途为公寓，土地性质为公共基础设施用地，并约定了租金等事项。2017年9月，原告、水务集团以及被告共同签署了《补充协议》，约定自2017年9月5日起，水务集团在租赁合同中的全部权利义务一并由被告承接。为使原告签订合同经营公寓的目的得以实现，在租赁合同的磋商和签订过程中，水务集团声明其正在办理土地性质变更手续。租赁合同签订后，基于对水务集团能够办理土地性质变更的信任，原告依约对其中6537.28平方米的面积进行了装修以用于公寓。但因土地性质问题，该部分无法取得相关的消防合格证件，且又因土地性质问题被苏州市姑苏区“331”整治火灾隐患专项行动工作专班要求“停止经营活动并对入住人员进行清退”，故该公寓部分自2019年5月21日起停止经营。现双方已就该公寓部分进行了交接，相应的租赁关系已不存在，故被告应向原告返还装修保证金及履约保证金。由于被告明知土地性质不符合商业用途仍对外租赁是造成上述事实的根本原因，故应向原告赔偿装修等损失。

被告自来水公司辩称，同意退还装修保证金；履约保证金退还的条件不成熟，原告仍拖欠我方租金，故应该履行合同全部义务后才能退还；原告的损失请求法院依法裁判。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据此，本院对以下事实作出认定：

1、苏州市人民路X号、通关坊Y号、Z号房屋于2006年7月18日登记至自来水公司名下，该房屋建筑面积为10225.44平方米，包括1号楼（5层、3222.44平方米），10号楼（7层、4061.84平方米），9号楼（6层、2941.16平方米）。坐落于苏州市人民路**的土地，于2006年4月6日登记使用权人为自来水公司，地类（用途，地类共基础设施用地，使用类型为划拨，使用权面积为2987.4平方米。

2、2016年3月7日，水务集团发出第一轮竞争性磋商文件，就涉案房屋进行招租，包含采购编号、采购内容、出租期限、项目概况、磋商供应商资格要求、采购项目联系人及联系方式等，并附磋商报价表。磋商报价表的说明第3点中明确：目前出租方正在办理土地性质变更等手续，由于出租方办证原因造成承租人不能营业，免租期自动延长，以土地性质变更手续办出之日为准。

2016年4月15日，水务集团发出第二轮竞争性磋商文件，该文件系第一轮磋商文件的细化，其中第4条项目概况中明确：本项目原土地性质为公共基础设施用地，目前正在办理土地性质变更手续，请各承租人斟酌考虑。磋商报价表中说明第3点中再次明确：目前出租方正在办理土地性质变更等手续，如出租方在承租人免租期满后还未能完成变更手续的办理，并由于此原因造成承租方在免租期满后不能营业或试营业，免租期自动延长至土地性质变更手续办出之日止，出租方不承担任何责任及经济赔偿。

2016年5月19日，五福聚公司发出磋商响应函，作出以下内容：我方已知晓水务集团拟出租的人民路X号大楼的现有土地性质情况（公共基础设施用地），房屋产证产别（自管产），房屋结构（钢混），设计用途（非居住），并据此提交拟出租经营业态和对应的报价；我方确认已完全了解该土地现有使用性质对我方拟从事经营业态的影响，包括但不限于工商、消防、环保等方面的影响；我方承诺不就该土地性质最终是否变更以及相关可能的影响追究出租方水务集团的责任等承诺。

2016年8月1日前，水务集团（甲方、出租方）与五福聚公司（乙方、承租方）签订《人民路X号房屋租赁合同》一份，约定：1、甲方同意将位于苏州市人民路X号的原自来水办公大楼整租给乙方使用，土地性质为：公共基础设施用地，房产证建筑面积约10225平方米，其中沿人民路一楼自来水营业大厅和老大楼一楼办公室为自来水公司自用面积，面积约365平方米，现有部分租户，面积约为2532平方米，部分租户租期未到期。现有租户的物业管理将统一交付乙方管理，现有租户租金由甲方收取。自合同签订之日起，由乙方负责本次租赁资产的所有物业管理工作。租赁用途：公寓。租赁期限：2017年2月1日至2025年1月31日止。装修期：2016年8月1日至2017年1月31日，该期间无需支付租金，但仍需交纳占有使用期间所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业等费用。2、合同内容组成：双方同意下列文件为本合同不可分割部分：三次竞争性磋商文件及其补充文件(如有)、乙方提交的磋商响应文件、中标通知书、乙方在磋商过程中所作的其它承诺、声明、书面澄清等。3、租金及其他：第三年度的租金报价601万元作为基准价格。甲方第一年度租金为在基准价的基础上下浮20%即480.8万元，第二年度租金在基准价格的基础上下浮10%即540.9万元，第三年度租金为基准价格，第四年度开始，年租金依次在上一年度租金的基础上，上浮1.5%。上述年租金标准均为不含税价，乙方应根据发票金额另行支付相关税费。租金支付：按季度支付，先付后用，第一次租金支付时间为自本合同签订之日起，开始计算6个月装修期，装修期满前一个月，支付第一次租金；以后每季度最后一个月前，乙方向甲方支付下一季度的租金。甲方应在乙方付款的同时，向其开具相应的发票。付款方式为：银行转账。关于保证金及押金，乙方应在本合同签订前支付履约保证金100万元、装修保证金20万元；甲方应向乙方出具相关收据。履约保证金为确保甲方在因乙方的原因导致租赁场所受损及物品损坏，或者乙方不支付或延迟支付租金及其相关费用，或未履行本合同约定的其他义务所产生的任何违约金、滞纳金、损害赔偿金或其他应付费用，甲方均可在保证金中抵扣；保证金不足以抵偿甲方所受损失的，乙方必须在接到甲方付款或补交通知后7日内补足差额；否则每逾期一日，乙方应向甲方支付应补交金额5‰的滞纳金，直至全部补齐为止……履约保证金在合同到期终止且乙方充分地履行了本合同规定的全部义务后30个工作日内不计息退还给乙方。装修保证金待装修完成验收合格后，三十个工作日内不计息返还乙方。合同第4.5条约定：乙方可自行对标的物建筑进行装修，装修施工方案应征得甲方同意。不得破坏建筑主体结构，装修前应报消防、环保、卫生防疫部门等主管部门审核后方可施工，装修后报请验收；改变建筑外观形象应报规划、城管等部门批准后方可施工。

2016年9月14日，五福聚公司、苏州印象塘韵生活服务有限公司（以下简称塘韵公司）向水务集团出具情况说明，主要内容：鉴于项目投资需要，五福聚公司拟由塘韵公司作为项目公司投资建设并运营该项目(塘韵公司是五福聚公司的关联公司)。

2017年9月，水务集团（甲方）、自来水公司（乙方）与五福聚公司（丙方）签订补充协议，明确五福聚公司自租赁之日起租金已付100万元；自2017年9月5日起，除该协议另有约定的除外，甲方在原《租赁合同》中的全部权利和义务一并由乙方承接，丙方对此已知晓并同意，在正常情况下(丙方违约、不可抗力等除外)不影响丙方继续按照《租赁合同》使用租赁物至合同期满。

3、五福聚公司于2016年6月18日支付了20万元装修保证金，于2016年7月18日支付了100万元履约保证金。五福聚公司接收房屋后，保留了自来水公司办公的自有面积约365平方米及原沿街商铺用于出租、原酒店自主经营；剩余约6537.28平方米的部分（分布在涉案房屋1幢的2-5层、10幢除自来水公司办公大厅外的部分），五福聚公司装修用于长租公寓，对外招牌为“梦想家公寓”，共计193间房屋（以下简称梦想家公寓）。五福聚公司与自来水公司均明确本案仅处理梦想家公寓部分的损失问题，沿街商铺及酒店部分仍由五福聚公司继续使用。

五福聚公司于2016年8月开始对梦想家公寓进行装修。2016年12月11日，其收到苏州市姑苏区城市管理行政执法局发出的责令停止违反城市管理行为通知书，主要原因系其未取得建设工程规划许可证进行建设，未见合法审批手续，已涉嫌违反了城市管理有关规定。因苏州市公安消防支队姑苏区大队消防监督员于2017年3月2日对梦想家公寓装修工程进行检查时发现该场所未进行消防设计备案，故塘韵公司于2017年4月6日收到了行政处罚决定书。因苏州市公安消防支队姑苏区大队监督员再次于2017年5月19日对梦想家公寓装修工程进行检查时发现该场所未进行竣工消防备案，故塘韵公司于2017年7月6日再次收到了行政处罚决定书。2019年5月21日，塘韵公司收到苏州市姑苏区“331”整治火灾隐患专项行动工作专班发出的关于人民路X号梦想家公寓安全隐患整改告知函，载明：梦想家公寓没有消防审批手续且土地性质与实际用途不符，为防止意外事故发生，请你单位立即停止经营活动，完成公寓内已入住人员的清退工作，消除火灾风险隐患。自此，梦想家公寓未再继续经营。五福聚公司陈述，2016年12月，我方收到城市管理部门的通知后，就跟对方沟通，对方说由其负责。到了2017年2月左右我方继续装修，就再未收到城管的行政处罚通知了。2017年4月6日，我们因装修差不多去报消防备案，消防说因土地性质不符，不给我方办理消防审批，同时给了我方处罚决定书。2017年5月，我方装修好之后去报消防竣工验收，消防又说因土地性质原因无法验收。2017年6月6日，我方就直接营业了。然2017年7月6日，我方又收到了消防部门的处罚决定书，这次停业到2017年9月。整个过程，我方都在与对方沟通，对方都说由其负责。我们再次于2017年9月营业后，未再受到处罚，我方以为被告已经解决好了此事。直到2018年12月底331专项整治开始，我方先是收到口头通知停业整顿，后于2019年5月21日收到了正式的整改通知书就再没有营业了。自来水公司表示，对五福聚公司的前述经过不清楚。

2019年6月21日，自来水公司（甲方）与五福聚公司、塘韵公司（乙方）签订会议备忘录，双方达成以下共识：一、自“331”整治火灾隐患专项行动工作专班下发告知函之日起（2019年5月21日）至2019年8月19日，190套入住公寓清租完成，乙方不再承担人民路X号大楼公寓部分（建筑面积月6537.28㎡）房租，也不得再有新人入住；二、乙方因公寓清租产生的赔付及公寓建设、装修、运营的直接损失，双方通过诉讼途径确定各自承担的比例和金额；三、公寓之外的店铺及酒店承租后续事宜待公寓清租完成后另行确定等。

2019年11月19日，五福聚公司向自来水公司就租赁合同发出解除函，并就其损失要求自来水公司赔偿。自来水公司于2019年11月20日收到该解除函。

本案审理过程中，自来水公司与五福聚公司再次签订备忘录确认：由五福聚公司对梦想家公寓部分的装修价值进行评估，自来水公司在评估机构对公寓部分的装修价值现场评估完成后即对公寓部分进行接收，公寓部分租赁关系终止的责任比例及具体损失承担，以法院判决为准。据此，经五福聚公司申请，本院依法委托苏州东华土地房地产资产评估有限公司对人民路X号中梦想家公寓部分的装修及附着物、设备设施进行价值评估。该公司于2020年5月11日作出苏东华评报字[2020]第165号资产评估报告，评估方法为重置成本法，结论为：在评估基准日2019年5月21日，本项目委托资产的市场价值评估值为7073443.38元，其中机器设备类评估值为606619.38元（包含五层客梯、监控系统、消防系统、中央空调系统、脱排油烟机等），装修及构筑物评估值为6466824元。五福聚公司为此支付司法鉴定费用45000元。对此，五福聚公司无异议，并表示其已将公寓内可移动的物品搬走，机器设备在房屋内还可以继续利用，但如果拆除则无法再使用，油烟机内嵌在墙上也无法搬走，在评估后公寓事实上已经交接，自来水公司一直安排其他第三方查看房屋现场、沟通房屋的再行租赁事宜；自来水公司亦无异议，其表示对机器设备、装修附着物均不同意再利用，因涉案房屋需派驻消防人员，双方对派驻人员没有达成一致，故于2020年6月26日完成交接。

五福聚公司陈述，我方出具的磋商响应函系水务集团出具的模板，水务集团作为国有企业，在竞争性磋商和招投标中处于绝对的优势地位。在租赁合同签订后，我方向对方询问土地性质变更情况，对方为了证明其正在办理土地性质变更，并加强我方对此的信任，向我方提供了一份其向市政府发出的请示性文件，我方正是基于第一、二次磋商文件的内容及该请示文件的出示，信任自来水公司，才对涉案房屋投入了巨大的装修费用。为此，五福聚公司向本院提交了名为“关于变更人民路原自来水公司土地性质和规划用途的请示”复印件，该请示系向市政府发出，文件的右上方有“原则同意改变土地性质，为了更好的利用存量资产，是否返还出让金，在依法依规的情况下处理”的相关手写批复，批复的落款日期为8月24日。对此，自来水公司表示该请示文件并不能保证土地性质能够变更成功，且在第三轮磋商文件中已经向五福聚公司明确了土地性质风险，五福聚公司也是认可的。

五福聚公司向本院提交了塘韵公司（发包方）与东莞市俊景建筑劳务分包有限公司签订的装饰工程合同、工程预（结）算表、工程量确认单、签证单等，证明工程名称为梦想家公寓室内装饰工程，开工日期为2016年9月1日，完工日期为2017年1月10日，工程预算价暂定为650000元及工程的增量情况、相应金额；工程量确认单等材料显示其中有1/3左右的增项确认时间在2016年12月11日前。此外，五福聚公司提交了2016年11月10日签订的监控系统工程施工合同、2016年10月签订的电（扶）梯设备合同及设备安装合同、2016年12月19日签订的空调购销及安装合同等。五福聚公司另提交了员工出具的说明及支付凭证，证明因梦想家公寓无法经营，其与两位员工解除了劳动关系，并分别支付了解除补偿金18000元、12000元，合计30000元。对前述证据，自来水公司表示无法确认，由法院依法认定。

4、2019年11月29日，自来水公司将五福聚公司、塘韵公司等人诉至本院[案号：(2019)苏0508民初9800号]，要求五福聚公司、塘韵公司支付涉案房屋的租金、水电费、违约金、公寓装修拆除费用等。该案正在审理中。

本院认为，水务集团与五福聚公司所签订的租赁合同标的房屋为苏州市人民路X号，该房屋坐落的土地使用类型为划拨，用途为公共基础设施用地，自来水公司系为社会公共利益建设需要而取得该土地使用权并建造房屋，水务集团将该土地上的房屋用于商业出租，违反社会公共利益，本院确认水务集团与五福聚公司订立的租赁合同应为无效合同。租赁合同虽然无效，但不影响自来水公司概括承受水务集团的相关权利义务，且自来水公司、五福聚公司对此均无异议，故本案租赁合同的出租人权利义务应由自来水公司承担。合同被确认无效后，因合同取得的财产，应当予以返还，故自来水公司应向五福聚公司返还装修保证金200000元。关于履约保证金，梦想家公寓部分已经返还，但涉案房屋内酒店及沿街商铺仍由五福聚公司继续使用，故本院支持自来水公司部分返还履约保证金，酌情确定自来水公司返还履约保证金的金额为650000元。

合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，自来水公司为出租方，向承租方提供适租的房屋应是其基本义务，其作为土地的使用权人、房屋的所有权人，明知涉案房屋基于其土地性质不能对外用于商业出租，仍在未实际完成土地性质变更的前提下即对外发出招租公告，并在第一、二次磋商文件中明确正在办理土地性质变更等手续，又向五福聚公司出示其向市政府发出的请示性文件，结合请示性文件中的手写批复，五福聚公司对于涉案房屋最终能够做公寓用途具有合理信赖，现梦想家公寓因土地性质及用途未实际变更而无法继续经营，自来水公司具有明显的过错，应当对合同无效承担主要责任。五福聚公司对合同签订后涉案房屋的土地性质无法办理变更手续应有一定的预见，对于合同无效亦存在一定的过错。因自来水公司在磋商性文件中表示因土地性质问题造成承租方不能营业或试营业，不承担任何责任及经济赔偿，故五福聚公司在磋商响应文件中表示知晓土地现有使用性质对其从事经营业态的影响，并作出了不追究自来水公司责任的承诺，虑及五福聚公司不作出前述承诺难以促成合同的订立，且该承诺完全免除出租方的责任，加重承租方的责任，显然违背合同订立的公平原则，故本院对自来水公司以此抗辩免除自身责任的理由，不予采纳。综上，本院认定，就涉案租赁合同的无效应由自来水公司承担90%的责任，由五福聚公司承担10%的责任。

五福聚公司已将公寓内可移动的物品搬走，主张其损失包含装修及构筑物损失、机器设备类损失及员工补偿金。关于员工补偿金，五福聚公司提交的证据不足以证明其确因梦想家公寓无法正常经营而支出，且五福聚公司对租赁合同的无效存在过错，其主张自身经营投入的人工费用，无法律依据，故不应当包括在应当赔偿的损失范围之内。五福聚公司的主要损失应为装修及构筑物损失、机器设备类损失，虑及本案中评估的机器设备范围通过评估机构列明的明细来看，包括了客梯（五层）、监控系统、消防系统、中央空调系统、脱排油烟机等，均是根据租赁房屋的特定格局而定制的设备，与房屋形成了一定的附合，拆除后重新利用的可能性较低，故可列入固定装修损失额范围。关于装饰装修损失部分，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。双方对评估结论均无异议，但自来水公司在本案中明确表示不同意接收利用评估报告中列明的装修及构筑物、机器设备，本院确认评估报告中载明的机器设备类、装修及构筑物评估值合计7073443.38元，为五福聚公司实际投入装修但不能继续使用而导致的损失。

本案所涉租赁房屋从建筑面积和装修规模来看，均属于需要进行报建及消防审批的范围，但本案导致合同无效的根本原因在于自来水公司一直未能变更涉案土地的性质及用途。自来水公司向五福聚公司出示的请示文件手写批复的日期为8月24日，而梦想家公司的装饰装修合同中载明的装修开工日期为2016年9月1日，可见自来水公司向五福聚公司出示请示性文件后增强了五福聚公司启动装修的内心确信，故在五福聚公司最初装修过程中产生的损失仍应当按照导致合同无效的过错比例由自来水公司承担主要责任。然自2016年12月11日起，五福聚公司陆续收到城管部门的通知、消防部门的处罚，纵使五福聚公司对自来水公司能够成功办理土地性质变更手续具有合理信赖，其在装修已实质上受到影响的情况下，理应意识到土地性质的变更不能仅凭自来水公司的承诺即能变更成功，其应当及时止损，即在确定土地性质变更后再继续对房屋进行装修，故五福聚公司对2016年12月11日后装修损失的扩大应当承担主要责任。综上，考虑双方当事人对合同无效应承担的责任，结合五福聚公司装修的实际进度、五福聚公司在装修过程中一定程度上造成损失扩大的责任，本院酌情确定由自来水公司对五福聚公司的装饰装修物、机器设备损失承担60%的赔偿责任，即4244066元。

依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款、第九条之规定，判决如下：

一、被告苏州市自来水有限公司于本判决生效之日起10日内向原告苏州五福聚投资管理有限公司返还装修保证金200000元、履约保证金650000元，合计850000元。

二、被告苏州市自来水有限公司于本判决生效之日起10日内向原告苏州五福聚投资管理有限公司赔偿损失4244066元。

三、驳回原告苏州五福聚投资管理有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费69924元，由原告苏州五福聚投资管理有限公司负担27026元，被告苏州市自来水有限公司负担42898元。司法鉴定费45000元，由原告苏州五福聚投资管理有限公司负担18000元，被告苏州市自来水有限公司负担27000元。以上两项被告苏州市自来水有限公司支付原告苏州五福聚投资管理有限公司69898元，于本判决生效之日起10日内直接支付给原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。

审　判　长　　宁晓鹏

人民陪审员　　彭焕象

人民陪审员　　朱琴芳

二〇二〇年十一月二十三日

法官　助理　　任　彦

书　记　员　　闫高阳