某某、苏州捷正再生资源股份有限公司等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

江苏省苏州市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2021)苏05民终7219号

上诉人（原审被告）：***，男，1974年2月16日出生，汉族，住江苏省苏州市。

委托诉讼代理人：居娅婷，江苏漫修（苏州）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：孙玲，江苏漫修（苏州）律师事务所实习律师。

上诉人（原审被告）：苏州捷正再生资源股份有限公司，住所地江苏省苏州市相城区渭塘镇凤凰泾村相城大道1136号渭海加油站对面。

法定代表人：周如举，总经理。

委托诉讼代理人：陈彦骏，江苏德瀚律师事务所律师。

委托诉讼代理人：吴汝菡，江苏德瀚律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：苏州市自来水有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区人民路1100号。

法定代表人：孙林忠，董事长。

委托诉讼代理人：杨金元，江苏名仁律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王洪军，江苏名仁律师事务所实习律师。

上诉人***、苏州捷正再生资源股份有限公司（下称捷正公司）因与被上诉人苏州市自来水有限公司（下称自来水公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院（2021）苏0507民初1422号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月16日立案受理后，依法由审判员郑雄独任进行了审理，本案现已审理终结。

***上诉请求：1、请求判令撤销江苏省苏州市相城区人民法院（2021）苏0507民初1422号民事判决书中的第一、二、三项并依法改判；2、请求判令一审、二审诉讼费用由自来水公司承担。事实与理由：苏州市自来水明知***租用场地是用作驾驶员培训用途，且苏州市自来水也保证***能将场地用作开办驾驶员培训中心之用途，但在***经过5个月左右的前期筹备后，苏州市自来水告知***不能在此场地开设驾驶员培训中心（苏州市相城区渭塘镇人民政府发给苏州市自来水的2017年5月的《函》可证明），给***造成了严重的经济损失，其中包括前期场地平整费、路面硬化费、电力设施、场所装修费。故因苏州市自来水违约在先，且给***造成了严重的经济损失，也考虑到交易的稳定，***与苏州市自来水经过磋商，达成口头协议：1、允许***转租，2、对于前期筹备的五个月租期顺延，即合同顺延到2020年7月31日。这从***与捷正公司签订的《场地租赁合同》的租期是自2017年6月1日至2020年6月30日可印证。在***与捷正公司长达将近三年的租赁期间内，***从未收到过苏州市自来水对于转租的任何异议和改正要求，这也足以证明苏州市自来水对转租是知情且同意的。在2020年2月28日合同到期后，***仍继续使用租赁物，苏州市自来水没有提出异议，双方己形成不定期租赁关系，苏州市自来水再要求***腾退的，应当给予***合理期限。疫情期间的租金，苏州市自来水未给予***减免，应当在占有使用费中做相应抵扣。***截至2020年9月底己腾退场地面积约11000平方米，未腾退部分约为4000平方米，原审法院认定***与苏州市自来水的租赁合同自2020年2月28日终止，并以此判决***按照1863元／日的标准给付苏州市自来水自2020年2月29日起的场地使用费，在事实认定、适用法律方面均存在错误。

捷正公司上诉请求：1，撤销（2021）苏0507民初1422号判决结果第一项，依法改判捷正公司不需要迁出租赁场地或者发回重审；2，本案二审诉讼费由苏州市自来水承担。事实与理由：从苏州市自来水的诉讼请求可知，其知晓捷正公司实际承租了涉案场地。且捷正公司实际己经承租涉案场地长达三年，三年期间有自来水公司以及国资委领导多次前往涉案场地视察，***在一审时也当庭陈述过这些事实。因此，对于捷正公司实际使用涉案场地苏州市自来水是明知的，根据《民法典》718条的规定，应当认定苏州市自来水同意转租。因此，捷正公司具有优先承租的权利。自来水公司未进行公开招标，又以远低于捷正公司转租的租金标准将涉案场地承租给了第三方，严重造成了国有资产的流失。捷正公司承租涉案房屋己经三年了，购置了大量的设备并且对涉案场地进行了优化，因此，如果捷正公司搬离的话，需要上百万的搬离费用，这己经足以覆盖苏州市自来水的房租了。因此，在苏州市自来水明确场地不是收回自用而是再次出租的情况下，继续租赁给捷正公司才符合相应法律法规和政策的要求。

自来水公司在诉讼中答辩称：自来水公司作为国企，如果有对租赁合同的实质性变更，例如上诉人所称的延长租期等，一定要经过国企的程序，不存在口头约定。针对于***所称其部分清退的事情是其与捷正公司之间的关系，自来水公司不知情，也没有实际退回到自来水公司。关于其所称免租，首先双方租赁合同自2020年2月28日即终止，不在免租期内。其次文件精神是减租保护中小企业生存，而承租人***作为自然人承租涉案场地用作转租谋利，不在文件精神保护的范围内，故也不应当减免。

自来水公司与捷正公司不存在任何合同关系，***与捷正公司之间的转租行为未经自来水公司同意或默许为非法转租，其不存在所谓的优先承租权。自来水公司有权要求捷正公司搬离完毕。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回二上诉人的上诉请求，维持原判决。

自来水公司向一审法院起诉请求：1、判令***、捷正公司立即将场地腾空并交付自来水公司。2、判令***、捷正公司支付占有使用费680000元（以1863元/日为标准，自2020年2月29日起开始计算，暂计算至2021年2月28日，实际计算至***、捷正公司将场地归还自来水公司日止。3、要求***支付律师费50000元。4、诉讼费用由***、捷正公司承担。

一审法院认定事实：2017年1月16日，苏州水务集团有限公司（甲方、出租方）与***（乙方、承租方）签订场地租赁合同一份，合同约定：场地位置：租赁场地（以下简称该场地）位于相××××塘镇凤凰泾村，场地面积15053.3平方米。场地用途：该场地用途为（商业/工业/住宅），乙方租赁用于从事驾驶员培训中心。除双方另有约定外，乙方不得任意改变场地用途，且不得转租。租赁期限为3年，自2017年2月1日至2020年2月28日止。其中2017年2月1日至2017年2月28日为土地平整修护期，不计租金。该场地月租金为（人民币）28333.3元整，年租金为人民币340000元整（以上租金不包括水、电、物业等费用）。租金支付：乙方自签订合同之日起每叁个月支付一次租金给甲方，先付后租，一次支付叁个月租金。其中：首期租金人民币85000元，于2017年2月1日前支付；第二期租金人民币85000元，于2017年6月1日前支付；以后每期租金按第二期租金金额支付，并按每3个月（即一个季度）顺延。甲方因向乙方追索上述租金、违约金等支付的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、财产保全费等）可向乙方追偿。合同解除或终止后，乙方应在5日内搬离，甲方有权无偿收回场地。在租赁期间，被乙方拆除的房屋、设施需在搬离前恢复原样。乙方未在约定期限内搬离的，按合同约定日租金的两倍支付每日占有使用费。合同对其他事项亦作了相应的约定。2017年9月25日，甲方苏州水务集团有限公司（水务集团）与乙方苏州市自来水有限公司（产权人）、丙方***（承租人）签订补充协议一份，约定：各方同意：自2017年9月5日起，除本协议另有约定的除外，甲方在原《租赁合同》中的全部权利和义务一并由乙方承接，丙方对此已知晓并同意，在正常情况下（丙方违约、不可抗力等除外）不影响丙方继续按照《租赁合同》使用租赁物至合同期满。补充协议对其他事项亦作了具体约定。场地租赁合同签订后，苏州水务集团有限公司即将租赁场地交付***。

2020年1月，自来水公司给***出具搬离通知书一份，明确：现租赁即将到期，根据《中华人民共和国合同法》有关规定，现我方作为出租人依法通知贵方：一、双方于2017年2月签订的《房屋租赁合同》于2020年2月28日期满后自然终止。根据该租赁合同的有关约定，请贵方在合同期满后五日内迁出上述场地并恢复原状。二、贵我双方如因合同期满自然终止发生纠纷，双方协商未达成一致时，我方将通过必要的法律途径追究贵方的违约责任。

2020年12月28日，自来水公司委托律师杨金元出具律师函一份，明确：1、请你方于收到本律师函后五日内按约返还租赁场地。2、立即支付拖欠的占有使用费、物业费、水电费等其他相关费用。该律师函于同年12月29日由捷正公司周如龙签收。

另查，2021年1月26日，自来水公司（甲方）与江苏名仁律师事务所（乙方）签订聘请律师合同一份，明确就甲方与***、苏州捷正公司租赁合同纠纷一案，乙方接受甲方委托，指派杨金元、王洪军（实习）律师到苏州市相城区人民法院担任甲方诉讼代理人，甲方应支付代理费50000元。同时，提交了代理费的银行支付凭证及江苏增值税专用发票。

另查明，2017年6月5日，甲方（出租方）***与乙方（承租方）苏州聚正再生资源利用有限公司签订场地租赁合同一份，约定：租赁场地位于相××××塘镇凤凰泾村苏州市自来水公司凤凰泾泵站地块，面积约15000平米。该场地为甲方向苏州市自来水公司租赁用地。乙方知情并认可甲方的转租行为并不因此主张其他权利。场地用途：乙方租赁场地用于废铁等废金属回收堆放整理，乙方不得改变场地用途，不得转租。租赁期：首次租赁期限为3年，自2017年6月1日至2020年6月30日止。其中2017年6月5日开始到2017年6月30日为免租期，实际租金从2017年7月1日开始计算。租金为70万元一年。每年6月1日前一次性现金支付。甲方在能取得该地块下三年的租赁合约的条件下，必须优先租赁给乙方继续使用。下三年年租金为72万元每年，三年不变。付款方式参照前三年，若甲方未能取得下三年的场地租赁合约，一次性补偿乙方6万元，作为对乙方场地设施搬迁的补偿。补偿后场地固定设施归甲方所有。合同对其他事项亦作了相应的约定。***与苏州聚正再生资源利用有限公司签订场地租赁合同后，即将租赁场地交付苏州聚正再生资源利用有限公司实际占有使用至今，用途为废铁等废金属回收堆放整理。

2021年3月5日，***出具搬离通知书给苏州捷正公司及苏州聚正再生资源利用有限公司。明确双方签订的场地租赁合同于2020年6月30日到期。由于场地所有人自来水公司有其他用途需要收回，请贵方在一个月内迁出并恢复原状。

以上事实，由场地租赁合同、补充协议、租赁合同安全协议、搬离通知、律师函、聘请律师合同、转账明细、微信聊天记录截图、场地照片、转账记录、增值税发票及双方当事人陈述笔录等证据予以证实。

一审法院认为：苏州水务集团有限公司与***签订的场地租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效。2017年9月25日，苏州水务集团有限公司、自来水有限公司及***签订补充协议，苏州水务集团有限公司明确与***签订的场地租赁合同的全部权利和义务，由自来水公司承接，该补充协议对协议三方均具有法律约束力。2020年1月，自来水公司在场地租赁合同期限届满前，即向***发出搬离通知书一份，明确：现租赁即将到期，双方于2017年2月签订的《房屋租赁合同》于2020年2月28日期满后自然终止。根据该租赁合同的有关约定，请贵方在合同期满后五日内迁出上述场地并恢复原状。贵我双方如因合同期满自然终止发生纠纷，双方协商未达成一致时，我方将通过必要的法律途径追究贵方的违约责任。由此可以看看出，自来水公司在场地租赁合同期限届满前，已以书面形式通知***，明确场地租赁合同期满后自然终止，同时要求***五日内迁出上述场地并恢复原状。然场地租赁合同期满后，***并未迁出亦未将场地恢复原状。***将租赁场地转租给捷正公司使用，并未得到自来水公司的认可，捷正公司主张优先承租权没有法律依据，且***与捷正公司间的场地租赁合同期限亦早已届满。故自来水公司要求***、捷正公司将租赁场地腾空并交付自来水公司的诉讼请求，合法有据，一审法院予以支持。鉴于自来水公司与***间发生场地租赁合同关系，且自来水公司并不认可***的转租行为，故自来水公司的相关费用应与***进行结算，即租赁场地实际占有使用费应由***负责支付。***与苏州捷正公司间的费用问题，由其双方另行结算，本案不予理涉。***在场地租赁合同期限届满后，未能按照合同的约定迁出租赁场地并恢复原状，且***将租赁场地转租给苏州捷正公司的租金亦高于自来水公司与***场地租赁合同约定的租金的二倍。自来水公司依据合同约定要求***按合同约定日租金的两倍支付每日占有使用费（以1863元/日为标准，自2020年2月29日起开始计算，暂计算至2021年2月28日，实际计算至***将场地归还自来水公司日止）的诉讼请求，符合双方合同约定及法律规定，一审法院予以支持。***违反合同约定，租赁期限届满后未能迁出租赁场地并恢复原状，亦未支付占有使用期间的费用，自来水公司因此而产生的诉讼费用、律师代理费用应由***负担。自来水公司支付的律师费用50000元，在合理范围之内，一审法院予以认定。故***应支付自来水公司律师费人民币50000元。自来水公司要求捷正公司支付场地占有使用费、律师费的诉讼请求，没有合同及法律依据，一审法院不予支持。遂判决：一、***、苏州捷正再生资源股份有限公司应于判决生效之日起十日内迁出租赁场地并恢复原状。二、***应于判决生效之日起十日内给付苏州市自来水有限公司场地占有使用费（以1863元/日为标准，自2020年2月29日起开始计算，计算至***将场地返还苏州市自来水有限公司之日止）。三、被告***应于判决生效之日十日内给付苏州市自来水有限公司律师费人民币50000元。四、驳回苏州市自来水有限公司其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取5621元、财产保全费4241元，合计人民币9862元，由***负担。

二审经审理查明，自来水公司于2006年8月3日领取了涉案地块（坐落：渭塘镇凤凰泾村；地号：320502115998075；使用权面积：15053.3㎡）的国有土地使用权证（相国用第00320号），该地块的用途为：供水增压站（231）；使用权类型为划拨。

***与苏州聚正再生资源利用有限公司签订场地租赁合同后，即将租赁场地交付苏州聚正再生资源利用有限公司，但苏州聚正再生资源利用有限公司并未实际使用，而是将案涉土地交由捷正公司用于废铁等废金属回收堆放而一直实际使用至今。

以上事实由自来水公司提供的土地使用权证、租赁合同安全协议、搬离通知、律师函、微信聊天记录及双方当事人陈述笔录等证据予以证实。

二审查明的其他事实与原审查明事实相一致。

本院认为，由于涉案土地的使用权类型为划拨，苏州水务集团有限公司及自来水公司在未办理相应审批手续的情况下，擅自改变划拨土地的用途用于出租，违反了相应行政法规的强制性规定，故苏州水务集团有限公司和***签订的场地租赁合同及苏州水务集团有限公司、自来水公司、***签订的补充协议均为无效合同。鉴于涉案土地之后由***实际转租他人使用至今，故自来水公司与***之间形成事实上的不定期租赁关系。现自来水公司要求解除双方之间的租赁关系，并要求***支付占有使用费及律师费的诉讼请求符合法律规定，应予支持。***提出因涉及疫情而要求对其租金（占有使用费）予以减免无相应法律依据，本院对此不予支持。

根据双方当事人在诉讼中的举证及陈述可以认定，捷正公司虽然与***未签订书面租赁合同，但实际占有使用涉案土地至今，系涉案土地的实际次承租人。在自来水公司与***的租赁关系解除后，其与***之间的承租关系亦随之解除。现自来水公司要求捷正公司迁出租赁场地并恢复原状的请求符合法律规定，应予支持。

综上，***、捷正公司的上诉理由均不能成立，一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费11242元，由上诉人***负担5621元，由上诉人苏州捷正再生资源股份有限公司负担5621元。

本判决为终审判决。

审判员　郑　雄

二〇二一年八月十四日

书记员　杨颖颖