苏州市自来水有限公司与苏州五福聚投资管理有限公司、苏州印象塘韵生活服务有限公司等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

苏州市姑苏区人民法院

民 事 判 决 书

(2019)苏0508民初9800号

原告：苏州市自来水有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区人民路1100号。

法定代表人：孙林忠，董事长。

委托诉讼代理人：杨金元，江苏名仁律师事务所律师。

被告：苏州五福聚投资管理有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区人民路1718号。

法定代表人：汪兴发，董事长。

被告：苏州印象塘韵生活服务有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区人民路1100号。

法定代表人：刘戎，执行董事。

委托诉讼代理人：秦杨（代理上述二被告），江苏众勋律师事务所律师。

委托诉讼代理人：徐凡凡（代理上述二被告），江苏众勋律师事务所律师。

被告：刘戎，男，1986年6月9日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。

被告：**，男，1987年1月24日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。

委托诉讼代理人：程坤（代理刘戎、**），江苏众勋律师事务所律师。

原告苏州市自来水有限公司（以下简称自来水公司）与被告苏州五福聚投资管理有限公司（以下简称五福聚公司）、苏州印象塘韵生活服务有限公司（以下简称塘韵公司）、刘戎、**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月29日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年1月16日公开开庭进行了审理，后依法适用普通程序，于2020年8月14日公开开庭进行了审理。原告自来水公司的委托诉讼代理人杨金元，被告五福聚公司、塘韵公司共同的委托诉讼代理人秦杨、徐凡凡，被告刘戎、**及其共同委托的诉讼代理人程坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告自来水公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告与五福聚公司之间的租赁合同，五福聚公司腾空交还房屋；2．五福聚公司向原告支付房屋租金7741800元(暂计算至2019年11月21日)、税费387090元、2019年1月至11月水电费673185.38元及违约金3005000元，共计11807075.4元，房屋使用费按当年租金自被告收到本起诉状之日起计算至五福聚公司实际归还承租房屋之日止；3．塘韵公司对五福聚公司的上述债务承担共同付款责任；4．刘戎、**就五福聚公司的上述债务承担连带担保责任；5．本案诉讼费用由被告承担。原告变更诉讼请求为：1．判令五福聚公司向原告支付房屋租金11313226.5元（计算至2020年10月31日、含税）、2019年1月至2020年7月的水电费888240.98元、违约金3005000元，合计15206467.48元；2．五福聚公司向原告支付公寓装修拆除费用288322元；3．塘韵公司对五福聚公司的上述债务承担共同付款责任；4．刘戎、**就五福聚公司的上述债务承担连带担保责任；5．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年3月7日，苏州市水务集团有限公司(以下简称水务集团)发布竞争性磋商文件进行楼宇招租，并先后进行了三轮磋商。2016年6月7日，五福聚公司中标，水务集团向其发出中标通知书。2016年8月1日，五福聚公司与水务集团签订了《人民路XX号房屋租赁合同》，约定由五福聚公司承租水务集团位于苏州市人民路××号的原自来水办公大楼，租期自2017年2月1日起至2025年1月31日止，装修期自2016年8月1日至2017年1月31日，装修期内无需支付相应租金，但仍需交纳占有使用期间所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业等费用。双方约定了各年度的租金，支付方式为按季度支付，先付后用。水务集团代扣整个大楼的电费、水费，五福聚公司根据水务集团代扣的费用，按时缴纳当月水电费。2016年9月14日，五福聚公司、塘韵公司向水务集团出具《情况说明》，称在上述租赁合同主体及内容均不做变更的情况下，由塘韵公司支付上述租赁合同中的租金等各项费用，水务集团直接开票给塘韵公司；五福聚公司承诺在塘韵公司未按租赁合同约定支付的情况下，愿在收到水务集团通知后无条件一次性支付发票未付金额，并继续履行合同。2017年9月，五福聚公司、水务集团和原告签订了《补充协议》，约定由原告承接水务集团在原《租赁合同》中的全部权利和义务，以2017年9月5日为分界点，除水务集团于2017年9月5日前已经收取的租金和已开票但五福聚公司尚未支付的租金等合同款项仍归水务集团所有或由五福聚公司交付水务集团外，其余五福聚公司在2017年9月5日之前未付清的租金等合同款项以及合同期内剩余的租金、物业费、水电费等款项均由五福聚公司直接支付给原告，如五福聚公司经催告未付的由原告以自己名义进行主张。2018年12月26日，为保证五福聚公司按租赁合同的约定履行合同义务，刘戎、**自愿向原告出具《担保函》并承担连带保证责任。2019年6月，原告与五福聚公司、塘韵公司签订《备忘录》，双方对清租时间等达成协议，但二公司未按时完成清租工作，交接公寓部分的时间为2020年6月26日。截止至原告起诉之日，水务集团及原告仅先后收到被告的转账共计770万元(含5%税费)，剩余租金及其他税费经原告多次催讨未果。故原告诉至法院，提出如上诉讼请求。

被告五福聚公司、塘韵公司辩称，1．原告主张租金过高，合同约定装修期内不收取租金，我方对涉案房屋的装修至2017年5月10日结束，故在此之前不应向我方收取租金。2016年12月11日至2017年3月10日因土地性质无法取得建设规划许可证而被责令停止装修，故导致装修延期，根据规定涉案装修需要办理建设工程规划许可证，并需要用地预审意见或不动产登记证。2017年4月6日至2017年6月5日及2017年7月6日至2017年9月5日未取得的消防设计备案而被停业，亦在于根据相关规定应当在消防设计审批前提供建设工程规划许可证，因此涉案房屋被停止营业，根本原因仍是在于土地性质问题。对于原告主张的水电费我方没有异议。2．根据合同第6.3条约定违约金的条件是被告违约导致合同解除，然本案原告并未主张合同解除，故不存在违约金支付的前提，且本案存在土地性质问题，可能会导致合同无效，也不存在约束双方的违约条件。2019年5月21日后，双方签订备忘录明确约定免除被告在此之后的租金。通过之前庭审中被告主张的租金减免及双方在庭前沟通过程中，原告向被告作出的承诺，都是原告不再向被告主张支付租金。因此，被告认为我方通过租金减免，不存在租金拖欠的情况和故意。3．因原告未完成对涉案土地性质变更，导致被告无法按照租赁目的使用涉案房屋，原告存在主要过错，相应的占用使用费或者租金应当予以调低。同时基于上述原告的过错，导致租赁关系无法继续下去，故不应当由我方承担拆除费用。4．本案中原告提供的情况说明明确租金的支付义务由塘韵公司承担，五福聚公司对此承担一般保证责任，而非共同支付责任。5．我方已经于2019年11月19日发出解除合同通知，于第二日送达原告，原告并未就解除函提出异议，故解除函即送达之日起生效，解除理由为因为土地性质，涉案房屋部分被331查封关停，解除合同时间为2019年11月20日。

被告刘戎、**辩称，由于土地性质导致租赁合同无效，故担保合同亦无效，且我方不存在任何过错；且根据我方出具的担保函可以看出，我方对五福聚公司不支付租金的前提下承担连带责任保证，而根据原告提供的情况说明，五福聚公司在塘韵公司不支付租金义务后承担一般保证责任。综上，我方不应当承担担保责任。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据此，本院对以下事实作出认定：

1、苏州市人民路××号、通关坊Y号、Z号房屋于2006年7月18日登记至自来水公司名下，该房屋建筑面积为10225.44平方米，包括1号楼（5层、3222.44平方米），10号楼（7层、4061.84平方米），9号楼（6层、2941.16平方米）。坐落于苏州市人民路××号的土地，于2006年4月6日登记使用权人为自来水公司，地类（用途）为公共基础设施用地，使用类型为划拨，使用权面积为2987.4平方米。

2、2016年3月7日，水务集团发出第一轮竞争性磋商文件，就涉案房屋进行招租，包含采购编号、采购内容、出租期限、项目概况、磋商供应商资格要求、采购项目联系人及联系方式等，并附磋商报价表。磋商报价表中说明第3点中明确：由于部分原租户合同未到期，故出租方第一年租金在基准价的基础上下浮20%。第二年租金在基准价格的基础上下浮10%。第三年基准价格……目前出租方正在办理土地性质变更等手续，由于出租方办证原因造成承租人不能营业，免租期自动延长，以土地性质变更手续办出之日为准。

2016年4月15日，水务集团发出第二轮竞争性磋商文件，该文件系第一轮磋商文件的细化，其中第4条项目概况中明确：现有租户租期未到期，最晚移交日期为2017年7月31日。现有租户的物业管理将统一交付新租户管理，现有租户租金由出租方收取。本项目原土地性质为公共基础设施用地，目前正在办理土地性质变更手续，请各承租人斟酌考虑。第5条明确：本次出租房产出租方提供电源至变电所，水源至总表，原空调、锅炉等设备均不提供给承租人使用，请承租人自行考虑，但承租人需保证现有租户空调、锅炉等设备正常运行至租赁期满。磋商报价表中说明第3点中再次明确：目前出租方正在办理土地性质变更等手续，如出租方在承租人免租期满后还未能完成变更手续的办理，并由于此原因造成承租方在免租期满后不能营业或试营业，免租期自动延长至土地性质变更手续办出之日止，出租方不承担任何责任及经济赔偿。

2016年5月19日，五福聚公司发出磋商响应函，作出以下内容：我方已知晓水务集团拟出租的人民路1100号大楼的现有土地性质情况（公共基础设施用地），房屋产证产别（自管产），房屋结构（钢混），设计用途（非居住），并据此提交拟出租经营业态和对应的报价；我方确认已完全了解该土地现有使用性质对我方拟从事经营业态的影响，包括但不限于工商、消防、环保等方面的影响；我方承诺不就该土地性质最终是否变更以及相关可能的影响追究出租方水务集团的责任等承诺。

2016年8月1日前，水务集团（甲方、出租方）与五福聚公司（乙方、承租方）签订《人民路1100号房屋租赁合同》一份，约定：1、甲方同意将位于苏州市人民路××号的原自来水办公大楼整租给乙方使用，土地性质为：公共基础设施用地，房产证建筑面积约10225平方米，其中沿人民路一楼自来水营业大厅和老大楼一楼办公室为自来水公司自用面积，面积约365平方米，现有部分租户，面积约为2532平方米，部分租户租期未到期。现有租户的物业管理将统一交付乙方管理，现有租户租金由甲方收取。自合同签订之日起，由乙方负责本次租赁资产的所有物业管理工作。租赁用途：公寓。租赁期限：2017年2月1日至2025年1月31日止。装修期：2016年8月1日至2017年1月31日，该期间无需支付租金，但仍需交纳占有使用期间所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业等费用。现有租户合同到期后，乙方愿意继续出租给现有租户的，由双方自行洽商，但合同期不得超过乙方剩余的租期。乙方想自行利用开发的，现有租户合同到期后，出现现有租户不肯搬迁交接等情况，导致房屋无法移交给乙方使用，则由甲方负责清退现有租户。清退期间，甲方按照未移交的房屋原租赁合同约定租金抵扣乙方租金。如清退发生在装修期内，不产生相关抵扣租金。乙方不得再因清退现有租户而未及时移交等向甲方主张任何索赔。2、合同内容组成：双方同意下列文件为本合同不可分割部分：三次竞争性磋商文件及其补充文件(如有)、乙方提交的磋商响应文件、中标通知书、乙方在磋商过程中所作的其它承诺、声明、书面澄清等。3、租金及其他：第三年度的租金报价601万元作为基准价格。甲方第一年度租金为在基准价的基础上下浮20%即480.8万元，第二年度租金在基准价格的基础上下浮10%即540.9万元，第三年度租金为基准价格，第四年度开始，年租金依次在上一年度租金的基础上，上浮1.5%。上述年租金标准均为不含税价，乙方应根据发票金额另行支付相关税费。租金支付：按季度支付，先付后用，第一次租金支付时间为自本合同签订之日起，开始计算6个月装修期，装修期满前一个月，支付第一次租金；以后每季度最后一个月前，乙方向甲方支付下一季度的租金。甲方应在乙方付款的同时，向其开具相应的发票。付款方式为：银行转账。合同第6.3条约定：乙方有下列行为的，视为乙方违约，甲方有权解除合同、不予返还履约保证金，并有权要求乙方支付甲方相当于当年度6个月租金赔偿的违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，甲方可要求乙方赔偿剩余损失，其中包括未按时足额交纳租金，超过一个月(30天)的；拖欠水、电、暖和通讯费等乙方应付费用达30天以上的；乙方有违反法律、法规、政策规定的行为，或因经营管理不当受到消防、城管、工商等行政部门处罚和处理的行为，或使甲方面临前述风险、受到处罚的行为等。合同第6.4条约定：乙方逾期付款的，还应按照逾期付款金额的每天万分之一支付逾期付款的违约金。

2016年9月14日，五福聚公司、塘韵公司向水务集团出具情况说明，主要内容：鉴于项目投资需要，五福聚公司拟由塘韵公司作为项目公司投资建设并运营该项目(塘韵公司是五福聚公司的关联公司)。五福聚公司及水务集团同意在原合同主体及内容均不做变更的情况下，租金等合同内各项费用由塘韵公司直接支付给水务集团，水务集团直接开票给塘韵公司。五福聚公司承认水务集团开给塘韵公司的合同项下发票为履行双方租赁合同的内容；在塘韵公司未按租赁合同约定支付的情况下，五福聚公司愿在收到水务集团通知后无条件一次性支付发票未付金额，并继续履行人民路1100号大楼租赁合同项下全部义务。

2017年9月，水务集团（甲方）、自来水公司（乙方）与五福聚公司（丙方）签订补充协议，明确五福聚公司自租赁之日起租金已付100万元；自2017年9月5日起，除该协议另有约定的除外，甲方在原《租赁合同》中的全部权利和义务一并由乙方承接，丙方对此已知晓并同意，在正常情况下(丙方违约、不可抗力等除外)不影响丙方继续按照《租赁合同》使用租赁物至合同期满；关于租金：以9月5日为分界点，除水务集团在2017年9月5日前已经收取的租金和已开票但丙方尚未支付的租金等合同款项仍归水务集团所有或由丙方交付水务集团外，其余丙方在2017年9月5日之前未付清的租金等合同款项、以及合同期内剩余的(即2017年9月5日之后)租金、物业费、水电费等款项均由丙方直接支付乙方，并由乙方开票给丙方：如丙方经催告未付的由乙方以乙方的名义进行主张等。

刘戎系塘韵公司的法定代表人、五福聚公司的股东，**系塘韵公司的股东。2018年12月26日，刘戎、**作为担保人向自来水公司出具担保函，主要内容：鉴于贵司与被担保人五福聚公司之间的《人民路1100号房屋租赁合同》及相关补充协议，为保证被担保人按租赁合同的约定履行合同义务，担保人(两人)自愿向贵司出具本担保函并承担以下连带保证责任。保证范围：被担保人全面履行租赁合同项下应当对贵司履行的所有义务，包括但不限于租金、税费、水电费、违约金等的支付以及贵司实现租赁合同项下债权而支出的诉讼费等(也包含本担保函出具之日前被担保人拖欠的租金、税费、水电费等的支付)。保证方式：连带保证责任。担保的金额：依照租赁合同确定。担保期限：租赁合同项下债务履行期间届满之日起两年。

3、五福聚公司已支付涉案房屋租金770万元，包含5%的税费。五福聚公司确认欠付2019年1月至2020年7月的水电费888240.98元。五福聚公司接收了房屋后，保留了自来水公司办公的自有面积约365平方米及原沿街商铺用于出租、原酒店自主经营；剩余约6537.28平方米的部分（分布在涉案房屋1幢的2-5层、10幢除自来水公司办公大厅外的部分），五福聚公司装修用于长租公寓，对外招牌为“梦想家公寓”，共计193间房屋（以下简称梦想家公寓）。

五福聚公司于2016年8月开始对梦想家公寓进行装修。2016年12月11日，其收到苏州市姑苏区城市管理行政执法局发出的责令停止违反城市管理行为通知书，主要原因系其未取得建设工程规划许可证进行建设，未见合法审批手续，已涉嫌违反了城市管理有关规定。因苏州市公安消防支队姑苏区大队消防监督员于2017年3月2日对梦想家公寓装修工程进行检查时发现该场所未进行消防设计备案，故塘韵公司于2017年4月6日收到了行政处罚决定书。因苏州市公安消防支队姑苏区大队监督员再次于2017年5月19日对梦想家公寓装修工程进行检查时发现该场所未进行竣工消防备案，故塘韵公司于2017年7月6日再次收到了行政处罚决定书。2019年5月21日，塘韵公司收到苏州市姑苏区“331”整治火灾隐患专项行动工作专班发出的关于人民路1100号梦想家公寓安全隐患整改告知函，载明：梦想家公寓没有消防审批手续且土地性质与实际用途不符，为防止意外事故发生，请你单位立即停止经营活动，完成公寓内已入住人员的清退工作，消除火灾风险隐患。自此，梦想家未再继续经营。五福聚公司陈述，2016年12月，我方收到城市管理部门的通知后，就跟对方沟通，对方说由其负责。到了2017年2月左右我方继续装修，就再没收到城管的行政处罚通知了。2017年4月6日，我们因装修差不多报消防备案，消防说因土地性质不符，不给我方办理消防审批，同时给了我方处罚决定书。2017年5月，我方装修好之后去报消防竣工验收，消防又说因土地性质原因无法按照土地性质验收。2017年6月6日，我方就直接营业了。然2017年7月6日，我方又收到了处罚决定书，这次停业到2017年9月。整个过程，我方都在与对方沟通，对方都说由其负责。2017年9月，我们再次营业，未再受到处罚，我方以为被告已经解决好了此事。直到2018年12月底331专项整治开始，我方先是收到口头通知停业整顿，后于2019年5月21日收到了正式的整改通知书就再没有营业了。自来水公司表示，对五福聚公司的前述经过不清楚。

2018年2月7日，自来水公司委托江苏名仁律师事务所钟晶晶律师向五福聚公司发出律师函，向五福聚公司催收租金、水电费。2019年4月18日，自来水公司再次向塘韵公司发出催缴租金的通知书。

2019年4月19日，五福聚公司、塘韵公司向自来水公司说明其在运营人民路1100号项目中遇到的问题：包括自4月17日临街的店铺在检查中被消防部门要求按照规定办理消防合格证，否则进行查封；4月18日，新开店铺在办理营业执照过程中被工商部门以土地性质不符合经营为由驳回，不予办理营业执照；部分店铺在更换店招申请中，城管部门以土地性质不符为由驳回申请，门头无法更换；以往土地性质只影响到公寓主体消防的办理，目前土地性质已影响沿街小商铺的消防证办理及新开店铺的工商营业执照等手续审批。

2019年6月21日，自来水公司（甲方）与五福聚公司、塘韵公司（乙方）签订会议备忘录，双方达成以下共识：一、自“331”整治火灾隐患专项行动工作专班下发告知函之日起（2019年5月21日）至2019年8月19日，190套入住公寓清租完成，乙方不再承担人民路1100号大楼公寓部分（建筑面积月6537.28㎡）房租，也不得再有新人入住；二、乙方因公寓清租产生的赔付及公寓建设、装修、运营的直接损失，双方通过诉讼途径确定各自承担的比例和金额；三、公寓之外的店铺及酒店承租后续事宜待公寓清租完成后另行确定等。

2019年8月19日，塘韵公司向自来水公司发出关于人民路1100号大楼公寓清租及遗留问题的报告，主要内容涉及清租情况即截至2019年8月19日，基本完成清租任务，目前尚未搬离的19户因为在赔偿免租期内，近期将陆续搬离；还包括清退租户赔偿的损失及经营投入的损失，并催促尽快启动相关赔付程序。

2019年8月29日，塘韵公司向自来水公司发出关于人民路1100号大楼7家餐饮商铺依法关停的报告，表示商家集中向其索要赔偿，但对于土地性质造成的经营异常其无力承担，其与商铺的合同无法正常履行，故其不再承担以上被关停的店铺租金；关于店铺索要赔偿款等事宜，要求给予处置方案。

2019年11月19日，五福聚公司向自来水公司就租赁合同发出解除函，并就其损失要求自来水公司赔偿。自来水公司于2019年11月20日收到该解除函。

本案审理过程中，自来水公司与五福聚公司再次签订备忘录确认：仅处理梦想家公寓部分房屋的返还及相关责任承担事宜，人民路1100号其他部分仍按照原合同约定的期限归五福聚公司使用；双方同意以2019年5月21日为评估基准日，由自来水公司向法院申请对公寓部分的房租进行评估，人民路1100号其他部分归乙方使用的租金按照原合同约定的总租金金额减去评估后公寓部分租金金额计算；自来水公司在评估机构对公寓部分的装修价值现场评估完成后即对公寓部分进行接收；公寓部分租赁关系终止的责任比例及具体损失承担，以法院判决为准。据此，经自来水公司申请，本院委托苏州东华土地房地产资产评估有限公司对人民路1100号中梦想家公寓部分，按照土地使用权类型为国有土地划拨用地的性质，对价值时点2019年5月21日的客观年租金（包括应缴纳的土地收益金）及装修拆除费用进行评估。本院于2020年4月27日组织双方及评估公司人员至现场勘验，双方确认在评估完成的一周内由五福聚公司搬走可移动的物品并完成交接，自来水公司表示同意。评估公司于2020年5月10日作出苏东华房估字（2020）第090号房地产租金及装修拆除费用估价报告，结论为：梦想家公寓部分在2019年5月21日的估价结果合计为3589648元；其中：委托房地产年租金为3301326元，委托装修拆除费用为288322元。自来水公司为此支付司法鉴定费用30000元。对此，五福聚公司无异议，并表示其已将公寓内可移动的物品搬走，在评估后公寓事实上已经交接，自来水公司一直安排其他第三方查看房屋现场、沟通房屋的再行租赁事宜；自来水公司亦无异议，其表示因涉案房屋需派驻消防人员，双方对派驻人员没有达成一致，故于2020年6月26日完成交接。双方当事人根据评估结论确认除公寓外的房屋年租金标准如下：第一年度2166939.2元、第二年度2437806.6元、第三年度2708674元，第四年度2749354.11元，均不含税。

自来水公司陈述，我方主张从2017年2月1日起开始计算的租金，扣除了前述已付租金，包含了5%的增值税，其中今年疫情期间2月和5月是免租的，3月、4月是减半的。

五福聚公司、塘韵公司陈述，关于公寓部分，我方认为2017年2月1日至3月10日、4月6日至6月5日、7月6日至9月5日、2018年12月1日至2019年1月31日、2月1日至5月20日期间的租金应全部免除；2019年5月21日之后的租金根据备忘录的约定应当全部免除，双方的租赁合同也未对税费进行约定。沿街商铺的租赁也因为土地性质受到了影响，有些店铺在331整治开始后关停了半年。五福聚公司向本院提交了名为“关于变更人民路原自来水公司土地性质和规划用途的请示”复印件，该请示系向市政府发出，文件的右上方有“原则同意改变土地性质，为了更好的利用存量资产，是否返还出让金，在依法依规的情况下处理”的相关手写批复，证明其基于第一、二次磋商文件的内容及该请示文件的出示，信任自来水公司，才对涉案房屋投入了巨大的装修费用。自来水公司表示该请示文件并不能保证土地性质能够变更成功，且在第三轮磋商文件中已经向五福聚公司明确了土地性质风险，五福聚公司也是认可的。

4、2019年11月28日，五福聚公司将自来水公司诉至本院[案号：(2019)苏0508民初9761号]，要求自来水公司返还装修保证金、履约保证金，并赔偿其损失。该案正在审理中。五福聚公司在该案件中提交的装饰工程合同由塘韵公司签订，工程预（结）算表、工程量确认单、签证单等部分材料中，部分工程增量的确认均由刘戎、**确认。

本院认为，水务集团与五福聚公司所签订的租赁合同标的房屋为苏州市人民路××号，该房屋坐落的土地使用类型为划拨，用途为公共基础设施用地，自来水公司系为社会公共利益建设需要而取得该土地使用权并建造房屋，水务集团将该土地上的房屋用于商业出租，违反社会公共利益，本院确认水务集团与五福聚公司订立的租赁合同应为无效合同。租赁合同虽然无效，但不影响自来水公司概括承受水务集团的相关权利义务，且自来水公司、五福聚公司对此均无异议，故本案租赁合同的出租人权利义务应由自来水公司承担。

本案中，自来水公司为出租方，向承租方提供适租的房屋应是其基本义务，其作为土地的使用权人、房屋的所有权人，明知涉案房屋基于其土地性质不能对外用于商业出租，仍在未实际完成土地性质变更的前提下即对外发出招租公告，并在第一、二次磋商文件中明确正在办理土地性质变更等手续，又向五福聚公司出示其向市政府发出的请示性文件，结合请示性文件中的手写批复，五福聚公司对于涉案房屋最终能够做公寓用途具有合理信赖，现梦想家公寓因土地性质及用途未实际变更而无法继续经营，自来水公司具有明显的过错，应当对合同无效承担主要责任。五福聚公司对合同签订后涉案房屋的土地性质无法办理变更手续应有一定的预见，对于合同无效亦存在一定的过错。因自来水公司在磋商性文件中表示因土地性质问题造成承租方不能营业或试营业，不承担任何责任及经济赔偿，故五福聚公司在磋商响应文件中表示知晓土地现有使用性质对其从事经营业态的影响，并作出了不追究自来水公司责任的承诺，虑及五福聚公司不作出前述承诺难以促成合同的订立，且该承诺完全免除出租方的责任，加重承租方的责任，显然违背合同订立的公平原则，故本院对自来水公司以此抗辩免除自身责任的理由，不予采纳。综上，本院认定，就涉案租赁合同的无效应由自来水公司承担90%的责任，由五福聚公司承担10%的责任。

房屋租赁合同无效，出租人有权请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。五福聚公司、塘韵公司于2016年9月14日向水务集团出具的情况说明约定了租金等合同内各项费用由塘韵公司支付，系塘韵公司同意代五福聚公司履行租赁合同项下的义务，但并未免除五福聚公司的义务，五福聚公司实际占用了租赁房屋，五福聚公司与塘韵公司应共同承担涉案房屋的占有使用费。五福聚公司抗辩其系承担一般保证责任，本院不予采纳。

关于酒店及沿街商铺的房屋使用费问题。双方已通过评估结论确认了该部分的使用费标准，本院照准。五福聚公司、塘韵公司提出有部分沿街商铺在331整治时因土地性质问题无法正常使用，要求在本案中一并考虑相应使用费用的减免问题，因五福聚公司、塘韵公司将该部分沿街商铺用于出租的权能并未受限，两公司亦未举证证明其实际遭受的损失，且涉及案外的次承租人，故本院难以对该部分房屋的使用费作出调整。五福聚公司、塘韵公司可就沿街商铺的相关争议向自来水公司另行主张。关于部分沿街商铺在签订合同后陆续交付的问题，在第一、二次磋商文件中，自来水公司已就该问题对相应的租金标准进行了较大幅度的下调，故本院亦不再做调整。虑及2020年春节前后全国范围内爆发的新型冠状病毒xx疫情，自来水公司亦提出2020年2月和5月免租、3月、4月减半收取的方案，故2017年2月1日至2020年10月31日期间该部分的使用费，本院确定2020年2月1日后减免3个月的使用费，并认定酒店及沿街商铺的使用费金额为8688097元（2166939.2元+2437806.6元+2708674元+2749354.11元/2）。

关于公寓部分的房屋使用费问题。双方在备忘录中明确由自来水公司向本院申请对公寓部分第三年即基准房租进行评估，人民路1100号其他部分归五福聚公司使用的租金按照原合同约定的总租金金额减去评估后公寓部分的租金金额计算，且双方已确认了酒店、沿街商铺的租金标准，故本院确定第一、二、三、四年度正常使用公寓部分房屋的使用费标准依次为：2641060.8元/年、2971193.4元/年、3301326元/年、3350845.89元/年。涉案土地的性质问题，对五福聚公司装修、经营公寓产生了较大的影响，本院结合其装修、经营时的具体情况，及已确定的不同周期的租金标准、同时期租赁市场行情变化情况就公寓部分的使用费分别情形、分段计算。五福聚公司在2016年8月开始对涉案房屋投入装修，分别于2016年12月11日、2017年4月6日、7月6日收到了城管部门、消防部门的相关责令停止违反城市管理行为的通知书和行政处罚决定，主要原因仍系土地性质与经营业态不符，由于自来水公司对五福聚公司、塘韵公司的装修、营业情况均表示不清楚，本院结合相关行政机关作出行政行为的时间，及两次磋商文件中水务集团均作出“土地性质变更手续未完成造成免租期满后不能营业或试营业，免租期自动延长至土地性质变更手续办出之日止”的承诺，考虑到五福聚公司最终完成装修并经营了长达一年多时间，本院酌定将公寓部分的免租期延长3个月，即至2017年4月30日止结束。自2017年5月1日起，五福聚公司应按照本期间确定的使用费标准支付至2019年5月20日。故2017年5月1日至2019年5月20日止公寓部分的房屋占有使用费为5960727.5元[2641060.8元/12*9+2971193.4元+3301326元/12*（3+2/3）]。尽管五福聚公司表示自2018年12月底收到了331整治专项小组的口头停业通知，但并无相关证据证明其该时间点已停业，故本院认定其停业的时间以其收到书面通知的时间为准。自2019年5月21日起至评估结束后7天即2020年5月18日止，尽管自来水公司在备忘录中表示在五福聚公司清租的情况下免租，但五福聚公司并未在约定的时间内完成清租，考虑到五福聚公司无法投入经营但仍由其占有的情况，及2020年春节前后全国范围内爆发的新型冠状病毒xx疫情，亦确定2020年2月1日后减免3个月的使用费，五福聚公司应按照确定的使用费标准的50%承担使用费，该期间的使用费为1228917元[3301326元/12*（8+1/3）/2+3350845.89/365*18/2]。自来水公司与五福聚公司确认的备忘录中明确评估结束后即接收房屋，且在本院组织勘验时亦作出明确表示，五福聚公司已在评估后将房屋内可移动的物品清空使房屋达到交接的状态，然自来水公司直至6月26日才确认收房，故2020年5月18日后的扩大损失应由自来水公司自行承担。

上述使用费合计15877741.5元（8688097元+5960727.5元+1228917元）。关于税费问题，双方租赁合同中明确约定年租金标准均为不含税价，五福聚公司应根据发票金额另行支付相关税费，且双方当事人在评估后确认的使用费亦表示不含税，故五福聚公司、塘韵公司自2017年2月1日起向自来水公司支付的使用费合计15877741.5元，亦不应包含税费。由于自来水公司并未实际向五福聚公司、塘韵公司开具发票，故本院对自来水公司要求二公司支付含税的使用费，不予支持。塘韵公司已支付的770万元使用费中包含了5%的税费，故实际支付的不含税使用费为7333333元，应予以扣除，五福聚公司、塘韵公司尚需支付自来水公司使用费8544408.5元，如若自来水公司能够开具相应的税票，五福聚公司、塘韵公司亦应当向其支付相应的税费。

因双方租赁合同被确定为无效，故自来水公司根据合同提出的违约金请求，本院不予支持。双方对水电费的金额均无异议，故五福聚公司、塘韵公司应向自来水公司支付2019年1月至2020年7月的水电费888240.98元。关于装修的拆除费用，自来水公司对合同的无效应承担主要责任，且装修的拆除并未实际发生，不排除部分装修、机器设备再利用的可能，故本院对自来水公司要求支付装修拆除费用的诉讼请求，不予支持。

关于刘戎、**的担保责任。本院认为，担保合同作为租赁合同的从合同，在主合同无效的情形下，担保合同亦应无效，担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。刘戎系塘韵公司的法定代表人、五福聚公司的股东，**系塘韵公司的股东，塘韵公司系梦想家公寓的实际运营方，刘戎、**也参与了梦想家公寓的装修，尽管该二人并非主合同的当事人，但其在作出担保前应已知晓涉案土地的性质对房屋租赁合同的影响，在其明知主合同可能无效的情况下仍为之提供担保，其就担保合同的订立存在过错，应承担相应的过错责任。本院结合五福聚公司、自来水公司就房屋租赁合同无效的过错及刘戎、**的过错程度，酌情确定刘戎、**应对五福聚公司、塘韵公司不能履行前述债务部分承担10%的赔偿责任。

依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国担保法》第五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：

一、被告苏州五福聚投资管理有限公司、苏州印象塘韵生活服务有限公司于本判决生效之日起10日内向原告苏州市自来水有限公司支付自2017年2月1日至2020年10月31日期间的房屋占有使用费8544408.5元、2019年1月至2020年7月期间的水电费888240.98元，合计9432649.48元。

二、被告刘戎、**对被告苏州五福聚投资管理有限公司、苏州印象塘韵生活服务有限公司不能履行上述债务部分承担10%的赔偿责任。

三、驳回原告苏州市自来水有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费114769元，由原告苏州市自来水有限公司负担44902元，被告苏州五福聚投资管理有限公司、苏州印象塘韵生活服务有限公司负担69867元。司法鉴定费30000元，由原告苏州市自来水有限公司负担7905元，被告苏州五福聚投资管理有限公司、苏州印象塘韵生活服务有限公司负担22095元。以上两项被告苏州五福聚投资管理有限公司、苏州印象塘韵生活服务有限公司支付原告苏州市自来水有限公司92772元，于本判决生效之日起10日内直接支付给原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。

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审　判　长　　宁晓鹏

人民陪审员　　彭焕象

人民陪审员　　朱琴芳

二〇二〇年十一月二十三日

法官　助理　　任　彦

书　记　员　　闫高阳