某某、某某买卖合同纠纷二审民事判决书

河北省石家庄市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）冀01民终10894号

上诉人（原审被告）：***，男，1969年6月2日出生，汉族，住河北省赞皇县。

上诉人（原审被告）：***，男，1970年1月3日出生，汉族，住河北省赞皇县。

二上诉人共同委托代理人：李占延，河北李占延律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：***，男，1964年10月25日出生，汉族，住河北省赞皇县。

被上诉人（原审原告）：郭贵发，男，1965年6月15日出生，汉族，职业，住河北省赞皇县。

二被上诉人共同委托代理人：刘君英，河北晟舜律师事务所律师。

原审被告：赞皇县第六建筑有限公司，住所地河北省赞皇县城槐泉街南侧**。

法定代表人：李来顺，系该公司总经理。

上诉人***、***因与被上诉人***、郭贵发、原审被告赞皇县第六建筑有限公司（以下简称六建公司）买卖合同纠纷一案，不服河北省赞皇县人民法院（2020）冀0129民初899号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人***、***的共同委托诉讼代理人李占廷、***、被上诉人***、郭贵发的共同委托诉讼代理人刘君英及郭贵发到庭参加诉讼，原审被告赞皇县第六建筑有限公司未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

上诉人***、***上诉请求：一、撤销河北省赞皇县人民法院（2020）冀0129民初899号民事判决。二、驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决超出被上诉人的诉讼请求范围。被上诉人的诉讼请求之一是依法确认上诉人与被上诉人2016年10月1日所签售房协议无效。根据“不告不理”的原则，一审法院只能对该协议的效力做出判决，对其他协议的效力不应进行审理，更不能作出判决。而一审判决却确认上诉人和被上诉人签订的涉房产的所有协议均无效，已超出了被上诉人诉讼请求的范围。上诉人与被上诉人签订了数份涉案房产协议，在被上诉人没有要求确认其他协议效力的情况下，一审法院是无权对其他协议的效力作出判决的。二、被上

诉人要求确认与上诉人在2016年10月1日订立的协议无效，没有任何意义。在上诉人与被上诉人2016年10月1日订立协议后，双方又订立了新的协议，新协议已否认了2016年10月1日的协议的效力。在一审庭审中被上诉人也认可2016年10月1日的协议作废。以已经作废的协议提起诉讼没有任何法律意义，应予驳回。三、一审判决上诉人返还被上诉人购房款的前提条件不存在。被上诉人要求返还购房款的前提条件确认双方2016年10月1日订立的协议无效，只有在确认该协议无效的情况下才能对是否返还购房款做出判决。而2016年10月1日的协议已作废，不存在有效与无效的问题，无需作出无效判决，因而也就不能作出返还购房款的判决。四、一审判决适用法律错误。上诉人与被上诉人订立协议后，上诉人将涉案房产交付给被上诉人，此事实有被上诉人郭贵发诉朱鑫案件的（2019）冀0129民初943号民事裁定书和2016年10月12日上诉人与郭贵发订立的补充协议证实。一审判决既然认定协议无效，那么在返还财产的问题上应双方返还，而不应单方返还。根据合同法第五十八条规定，在判决上诉人返还购房款的同时，应判决被上诉人将房产交付上诉人。而一审判决只判决上诉人返还被上诉人购房款，没有判决被上诉人返还上诉人房产，属于适用法律错误。五、一审判决上诉人给付被上诉人购房款的利息没有事实和法律依据。合同无效为自始无效，在返还财产的问题上并不包括利息，并且在上诉人与被上诉人2016

年10月11日的收房协议中明确约定上诉人不承担任何利息。综上所述，一审判决严重侵犯了上诉人的合法权益，请二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。

被上诉人***、郭贵发答辩称，答辩人与被上诉人之间就涉案房产签订过四份协议。第一份2016年3月11日和第二份2016年10月1日的收房协议内容一致，都是约定二上诉人将3号楼2单元701室以2000元/平米的价格出售给答辩人，房款共计274340元，答辩人一次性给上诉人房款200000元，剩余房款在办理相关手续后（不含房产证）一方一次性付给二上诉人。之后双方又于2016年10月11日签订了第三份书房协议，内容与之前两份收房协议一致，只是在付款方式中增加了一条，如果在协商期限日没有办理完手续，答辩人不愿再买这套房屋，上诉人将所有收购房款20万元一次性返还给上诉人，274340元，上诉人将涉案房产钥匙交付答辩人，答辩人按约定给付了上诉人全部款项，后因房屋手续未办，***又退给答辩人74340元。至此，一审法院对双方之间涉案房产的合同及履行查的清清楚楚。上诉人所称一审法院超出范围审理不能成立。本案的核心诉讼答辩人是请求上诉人返还财产支付利息，确认2016年10月1日所签订售房协议无效并不是返还财产的先决条件。涉案几份协议均是围绕涉案房产，且后者只是对前者作了补充，后协议中并没有条款约定要作废之前协议，上诉

人所称新协议否认了2016年10月1日协议的效力，不能成立，答辩人更没有认可过2016年10月1日的协议作废。涉案房产已经历三次诉讼，一审法院节省诉讼资源，避免当事人诉累，围绕案件核心问题对涉案房产合同一并进行了审查并无不妥。本案中双方在2016年10月11日的收房协议中约定上诉人不承担任何利息是附条件的，即双方在协商期限日前没办理完手续。答辩人不愿意再买这套房，上诉人将所收房款一次性退还给乙方，现在答辩人不是因上诉人没能办理手续，而是因为占房不能或者说是对房产根本不能享有任何权利而不得不退房来保障权利。上诉人在对所售房屋权属争议清楚的情况下出售并无偿占用答辩人的房款20万元长达四年多的时间是有过错的，一审法院本着公平原则作出支付部分利息是公平的。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。

被上诉人***、郭贵发向一审法院起诉请求：一、依法确认原、被告2016年10月1日所签售房屋协议无效。二、判令被告偿还原告购房款200000元。三、依法判令被告支付相应利息（年息2分）计120000元。四、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告郭贵发于2016年10月1日委托原告***与被告六建公司签订售房协议。二被告代表被告六建公司将坐落于清芳华苑小区3号楼2单元701室面积137.17㎡的单元楼，

以每平方米2000元价格出售给原告，共计人民币274340元。原告郭贵发于2016年12月10日依售房协议约定付清被告***274340元房价款，后因种种原因原告郭贵发不能对所购置清芳华苑小区3号楼2单元701室单元楼房行使合法占有权。为此原告多次要求被告返还购房款，被告方除给付原告74340元现金外，剩余房款200000元，原告方多次追要，被告方至今不给。根据《民法通则》的相关解释规定二被告除给付本金外还应给原告相应利息120000元。为此原告方提起诉讼，请求依法判决。

一审法院查明事实，二原告系朋友关系，被告***和***系合伙关系。被告***、***系涉案房屋的实际施工人，与六建公司系挂靠关系。涉案清芳华苑小区系河北昌华房地产开发有限公司开发。2016年1月5日，河北昌华房地产开发有限公司作为甲方与乙方六建公司李来顺、***、***、朱鑫签订协议书，约定甲方将清芳华苑价值187.486万元的住宅楼以2000元/平方米的价格出售给乙方，用于抵顶2#3#住宅楼剩余部分的全部工程款及农民工工资。原告向本院提供了甲方***、***与乙方***于2016年10月1日签订的售房协议及甲方***、***、六建公司与乙方郭贵发于2016年3月11日签订的售房协议（月份有涂改）。该两份协议内容一致，协议约定：将3号楼2单元701室以2000元/平的

价格出售给乙方，房款共计274340元，乙方一次性付给甲方房款20000元，剩余房款在办理相关手续后（不含房产证）乙方一次性付给甲方。被告质证称：***与被告在2016年10月1日订立了售房协议后，又于2016年10月11日签订了售房协议，自此2016年10月1日的协议自行作废，应以2016年10月11日签订的新售房协议为准，并提供甲方***、***与乙方***于2016年10月11日签订的售房协议及甲方为六建公司与乙方为郭贵发于2016年10月12日签订的补充协议。***与被告2016年10月11日签订的售房协议中第三条第二款约定“如果……，没有办理完手续，乙方（***）不愿意再购这套房屋，甲方（***、***）将所收的乙方购房款200000元人民币一次性还给乙方（但不承担任何利息）。”，协议其他内容与原告提交的两份售房协议内容基本一致。被告对原告提供的2016年3月11日售房协议（月份有涂改）不予认可，原告未能提供该协议原件。原告对被告提供的2016年10月11日售房协议及2016年10月12日补充协议均无异议。

原告郭贵发于2016年10月12日向***支付274340元，***向原告出具了收款证明，被告将房屋钥匙交于原告郭贵发。后原告郭贵发与***协商未给原告郭贵发办理涉案房屋相关手续前支付房款200000元，待办理手续后原告再支付剩余房款74340元，为此***退回原告郭贵发74340元，对

此原告与被告***均予以认可。原告郭贵发与被告***于2016年11月去看房，发现涉案房屋由他人占据并正在进行装修。被告***、***于2017年以涉案3号楼2单元701房屋被杜丙林强行占有为由向我院提起返还原物之诉，我院于2017年4月21日作出（2017）冀0129民初131号民事裁定书，认为***、***不能证实为诉争房屋的权利人，裁定驳回***、***的起诉。之后，郭贵发又于2019年以涉案3号楼2单元701房屋被朱鑫强行占有为由向我院提起排除妨害纠纷之诉，我院于2019年10月23日作出（2019）冀0129民初943号民事裁定书，认为郭贵发不能证实为诉争房屋的权利人，裁定驳回郭贵发的起诉。目前涉案房屋，原告至今未能占有使用。以上事实有原、被告陈述，2016年10月1日售房协议，2016年3月11日售房协议，2016年10月11日的售房协议，2016年10月12日的补充协议，收款证明，结算业务申请书，赞皇县人民法院（2017）冀0129民初131号民事裁定书、赞皇县人民法院（2019）冀0129民初943号民事裁定书等予以证实。

一审法院认为，原、被告均认可涉案房屋的实际购买人为郭贵发，***和被告方签订售房协议亦是代原告郭贵发签订，对此，本院予以确认。原告提交的2016年3月11日售房协议（月份有涂改），被告不予认可，原告未能提供原件，本院

对该份协议不予确认。我院（2017）冀0129民初131号民事裁定书认定***、***不能证实为诉争房屋的权利人；（2019）冀0129民初943号民事裁定书认定，买卖合同中缺乏权利人朱鑫签字，郭贵发不能证实为涉案房屋的权利人；故，被告***、***二人出卖涉案房屋权利资格不足，被告方出卖房屋的行为应视为无权处分，应认定原、被告所签订的关于涉案房产的售房协议均无效。原、被告对被告***已收到原告郭贵发购房款200000元均无异议，且有被告***给原告出具的收款证明予以证实，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的损失”。售房协议无效后，因该协议取得的财产，应当予以返还。被告***、***系合伙关系，二人因无效售房协议取得的郭贵发给付房款200000元应予以返还。被告***、***作为出卖方，对房屋权属情况应当清楚，且占有原告郭贵发房款200000元时间较长，给原告造成一定经济损失，故本院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条二款第（一）项的规定，酌定按照逾期利率年利率6%计算占用房款期间的利息。原告要求被告六建公司承担赔偿责任，缺乏事实依据和法律依据，本院依法不予支持。综上，依

照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款的规定，判决如下：一、确认原告***与被告***、***签订的关于涉案清芳华苑3号楼2单元701室售房协议均无效。二、被告***、***于本判决生效后十日内返还原告郭贵发购房款200000元及相应利息（利息自2016年10月12日起计算至本判决生效之日止，利率按年利率6%计算）。三、驳回原告郭贵发、***的其他诉讼请求。案件受理费6200元，减半收取3100元，由被告***、***负担。

本院二审查明事实与一审一致。

本院认为，对合同效力的审查属于人民法院依职权审查的范围，鉴于双方签订的多份关于案涉房产的售房协议均与本案密切相关，一审法院以上诉人出卖案涉房产系无权处分为由认定双方签订的关于案涉房产的售房协议均无效并无不当。鉴于被上诉人起诉请求“依法确认原、被告2016年10月1日所签售房协议无效”，故本院在判决主文中对该协议效力依法予以认定。上诉人主张一审未判决被上诉人返还上诉人房产错误，双方签订的售房协议无效，案涉房产未办理过户登记，被上诉人亦未实际占有使用该房产，故一审未判决被上诉人返还案涉房产并无不当。2016年10月11日，被上诉人向上诉人***支付购房款274340元，被上诉人称后期上诉人退还74340元，上

诉人亦认可，上诉人长期占有被上诉人剩余200000元购房款，一审法院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项的规定酌定判决上诉人按照年利率6%支付资金占用期间利息并无不当，本院予以确认。

综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、维持河北省赞皇县人民法院（2020）冀0129民初899号民事判决第二项、第三项；

二、将河北省赞皇县人民法院（2020）冀0129民初899号民事判决第一项变更为：确认被上诉人***与上诉人***、***于2016年10月1日签订的关于清芳华苑小区3号楼2单元701室售房协议无效。

一审案件受理费6，200.0元，减半收取3，100.0元，由被告***、***共同负担；二审案件受理费6,200.0元，由上诉人商吉英、***共同负担。

本判决为终审判决。

审判长　　史亚宁

审判员　　张国顺

审判员　　孟维山

二〇二〇年十二月三十一日

书记员　　高亚楠