中网动力（北京）科技发展有限公司与北京爱家诚信物业管理有限公司确认合同无效纠纷一审民事判决书

 

 

北京市朝阳区人民法院

民事判决书

（2018）京0105民初93841号

原告（反诉被告）：中网动力（北京）科技发展有限公司，住所地北京市朝阳区。

法定代表人：冯军，总经理。

委托诉讼代理人：陈振洲，北京君理律师事务所律师。

被告（反诉原告）：北京爱家诚信物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店乡高碑店村民俗文化街1703号。

法定代表人：翟春秀，董事长。

委托诉讼代理人：***，男，1978年3月20日出生，汉族，北京爱家诚信物业管理有限公司法务经理，住北京市朝阳区。

原告（反诉被告）中网动力（北京）科技发展有限公司（以下简称中网公司）与被告（反诉原告）北京爱家诚信物业管理有限公司（以下简称爱家公司）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。中网公司之法定代表人冯军及委托诉讼代理人陈振洲，爱家公司之委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

中网公司向本院提出诉讼请求：判令确认我公司与爱家公司签订的《北京市房屋租赁合同》无效，爱家公司返还57万元并赔偿利息损失。事实和理由：2013年12月23日，爱家公司将不具有产权的爱家臻品宫x层xx室房屋以租赁的方式出卖给我，双方签订《北京市房屋租赁合同》，我一次性支付57万元。房屋至今仍未取得合法手续，且无法正常使用。

爱家公司辩称，合同合法有效，房屋在2005年底建设完成，我公司有权使用、收益。

爱家公司向本院提出反诉请求：判令中网公司支付物业费（2016、2017、2018年）、空调费（2016年5月15日至2019年3月15日）共计17 616元。事实和理由：我公司向中网公司提供了物业服务，但中网公司至今未支付2016年1月至2018年12月的相关物业费用。

中网公司针对反诉辩称，我公司已以现金支付2016年、2017年的相关费用，在合同无效的情况下，爱家公司主张相关费用也无法律依据。自2016年以来，房屋不具备使用条件，我公司也无需支付相关费用。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明如下事实：

2013年12月23日，中网公司与爱家公司签订《北京市房屋租赁合同》，承租案涉房屋，建筑面积40平方米；租赁期限自2013年12月31日至2033年12月30日；房屋租金第一年每天每平米1.5元，每年一次性预付当年的租金，每年递增5%，若一次性足额支付20年的租金，优惠为租金总计57万元；租赁期内，与该房屋有关各项费用均由中网公司自行承担，物业费3.5元/平方米/月，中央空调费100元/平方米/年（每年5月15日至8月31日，11月15日至次年3月15日开通）。

2013年7月10日，中网公司支付爱家公司57万元。

庭审中，中网公司称自2016年始房屋潮湿无法居住使用，爱家公司不予认可。中网公司称已支付2016年、2017年物业费和空调费，爱家公司不予认可。双方于2019年1月15日办理了交接手续，中网公司将房屋腾退交还了爱家公司。

经询，爱家公司称案涉房屋未取得建设工程规划许可证。

本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。案涉房屋仍未取得建设工程规划许可证，中网公司与爱家公司就此签订的《北京市房屋租赁合同》应认定为无效。

合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故，爱家公司应当返还收取的中网公司的租金，中网公司其间占有使用房屋，享有了房屋使用利益，应当支付占有使用费，在返还的租金中予以扣除。关于占有使用费的标准，本院参照《北京市房屋租赁合同》约定的租金标准予以确定。中网公司主张房屋潮湿无法使用，未提交证据予以佐证，且爱家公司不予认可，本院对于中网公司的该项主张不予采纳。合同无效后的损害赔偿是使当事人的利益状态回复到合同订立前的状态，即恢复原状，在判令爱家公司返还租金的情况下，中网公司的利益状态已回复到合同订立前的状态，其再主张所谓的合同订立后的利息，无合同约定和法律规定的依据，本院不予支持。

在中网公司腾退交还房屋之前，其一直占有使用房屋，享有相关物业服务利益，应当支付物业费和空调费。本院参照《北京市房屋租赁合同》约定的标准予以确定。中网公司以合同无效且无法使用房屋为由主张不予支付，无事实和法律依据，本院不予采纳。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：

一、确认中网动力（北京）科技发展有限公司与北京爱家诚信物业管理有限公司于2013年12月23日签订的《北京市房屋租赁合同》无效；

二、北京爱家诚信物业管理有限公司于本判决生效后七日内返还中网动力（北京）科技发展有限公司四十四万七千六百九十七元；

三、中网动力（北京）科技发展有限公司于本判决生效后七日内支付北京爱家诚信物业管理有限公司2016年、2017年和2018年物业费五千零四十元；

四、中网动力（北京）科技发展有限公司于本判决生效后七日内支付北京爱家诚信物业管理有限公司截止2019年1月15日的空调费一万零九百三十三元；

五、驳回中网动力（北京）科技发展有限公司的其他诉讼请求；

六、驳回北京爱家诚信物业管理有限公司的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费11 239元，由中网动力（北京）科技发展有限公司负担1739元（已交纳），由北京爱家诚信物业管理有限公司负担9500元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费120元，由中网动力（北京）科技发展有限公司负担100元（于本判决生效后七日内交纳），由北京爱家诚信物业管理有限公司负担20元（已交纳）。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

审　　判　　长　　　肖华林

人 民 陪 审 员　　　洪  光

人 民 陪 审 员　　　杜月霞

二〇一九年二月十九日

 

书　　记　　员　　　周欣月