与某某、某某等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

浙江省台州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2014）浙台民终字第166号

上诉人（原审被告）：***。。

上诉人（原审被告）：***。。

两上诉人委托代理人：金颖波。。

两上诉人委托代理人：张霞。。

上诉人（原审被告）：玉环皇庭丽晶酒店。

代表人：林伟。。

委托代理人：何涛。。

委托代理人：李良瑞。。

被上诉人：玉环县质量技术监督局。

法定代表人：许文平。。

委托代理人：赵谷音。。

原审被告：林加方。

原审被告：台州三盛制冷设备安装有限公司。

法定代表人：林云标。。

原审第三人：林伟。男。1974年9月19日出生。汉族。玉环皇庭丽晶酒店。

上诉人***、***、上诉人玉环皇庭丽晶酒店因房屋租赁合同纠纷一案，不服玉环县人民法院（2013）台玉民初字第843号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年3月12日公开开庭进行了审理。上诉人***、***及其委托代理人金颖波、张霞、上诉人玉环皇庭丽晶酒店的代表人林伟和委托代理人何涛、李良瑞、被上诉人玉环县质量技术监督局的委托代理人赵谷音、原审被告林加方、原审第三人林伟到庭参加诉讼。原审被告台州三盛制冷设备安装有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院认定：（一）关于原、被告订立房屋租赁合同的经过

2009年6月8日，原告玉环县质量技术监督局将其所有的坐落于玉环县玉城街道双港路422号A幢1层（部分）和B幢1-5层房屋（B幢房屋地下室1层，地上12层，第6层以上由原告方作为办公大楼）的租赁权委托浙江银合拍卖有限公司玉环分公司进行拍租。玉环县鼎隆商务酒店（实际投资人系第三人林伟）以月租金每平方米67.50元（年租金高达400多万元）拍得。同日，原告与玉环县鼎隆商务酒店订立房屋租赁合同。同年8月27日，玉环县鼎隆商务酒店认为该租赁价格偏高，自愿承担违约责任，与原告方协商解除了租赁关系。

2009年8月31日，原告方又将上述房屋（建筑面积诉讼中经测量：A幢建筑面积为720.64平方米，B幢建筑面积为4071.36平方米，B幢西边2号消防楼梯建筑面积为113.11平方米。B幢总建筑面积为12128.53平方米，B幢出租房屋消防楼梯分摊的建筑面积为38平方米，故B幢出租房屋的建筑面积为4109.36平方米。A、B幢出租房屋共计4830平方米）的租赁权委托浙江银合拍卖有限公司玉环分公司进行拍租。《拍卖须知》中载明：参加本次竞买人必须具有经济实力和经营能力的个体工商户或企业法人，同时提供注册资本为人民币500万元以上的企业对本次拍卖的成交合同和房屋租赁合同出具书面的保证担保；买受人取得租赁权后其经营范围只能从事三产服务业等内容。

同年9月9日，玉环铜锣湾商务酒店在拍卖报名登记表上予以登记，被告***予以签名。同日，被告***委托玉环铜锣湾商务酒店另一合伙人即被告***参与竞拍，委托书载明：“因本人临时有急事不能到场拍卖玉环城关双港路422号质检大楼A幢和B幢1-5层的房屋，特委托玉环铜锣湾商务酒店股东***代替本人竞买。委托人***。”并盖上玉环铜锣湾商务酒店的公章。同时，被告台州三盛制冷设备安装有限公司向原告方出具《担保函》，载明“本单位自愿为竞买人玉环铜锣湾商务酒店提供保证担保。如上述竞买人在竞拍过程中买受上述房屋租赁权，我单位保证该买受人与你单位签订的房屋租赁合同全面履行，我单位担保的经济范围为人民币伍佰万元整。”2009年9月11日，玉环铜锣湾商务酒店以每月每平方米40.5元的价格拍得租赁权，并与拍卖公司签订《房屋租赁权成交合同》，被告***作为该酒店的代理人予以签名。同日，原告方与玉环铜锣湾商务酒店签订《房屋租赁合同》，约定：租赁面积4700平方米，具体以实际交付使用的建筑面积为准，按现状交付。租金每年计人民币2284200元，暂按照建筑面积4700平方米计算付清，待产权登记部门最后登记的建筑面积由双方按实结算，多退少补；租金必须按约支付，买受人不得以产权尚未登记为由而抗辩；拍卖标的物租金起算时间自拍卖成交之日起届满三个月开始计算，不受买受人任何证照是否取得行政许可的影响；租金支付时间（第一年除外）为每年的11月11日前向原告一次性付清，如逾期付款每日偿付原告违约金2000元，超过××天仍然未付，原告有权解除合同，造成经济损失的，由承租人负责赔偿；承租人未经出租方同意擅自转租房屋为解除本合同的情形等内容。

（二）关于房屋租赁合同履行的经过

2009年9月11日，原告与玉环铜锣湾商务酒店及拍卖人共同在《房屋租赁权移交完毕确认书》上盖章确认，原告方将出租物交付给玉环铜锣湾商务酒店。尔后，玉环铜锣湾商务酒店按约支付给原告方第一年的租金2284200元及履约保证金30万元。

玉环铜锣湾商务酒店承租上述房屋后，指派第三人林伟出面与原告方就有关租赁问题进行交涉。2010年3月18日，第三人林伟以玉环铜锣湾商务酒店名义向原告发送《关于酒店装修急需解决的问题的报告》，认为酒店与设计方交涉后，在装修过程中存在一些问题，请原告方予以解决。自2010年6月开始（玉环皇庭丽晶酒店还没有正式成立），第三人林伟就以“玉环皇庭丽晶酒店”名义与原告方进行联系。酒店在装修过程中的水电费开支先由原告方垫付，后由酒店向原告方交纳。2010年6月10（第一次交纳），原告方向酒店收取水电费5224元；同年8月30日，原告方向酒店收取6月至8月的水电费计10659元；同年10月9日向酒店收取水电费5698.50元；同年12月10日收取10月至12月6日的水电费13691.40元。原告方收取上述水电费出具的《浙江省行政事业单位（社会团体）往来款票据》上载明的交款单位为：“玉环皇庭丽晶酒店”。

2010年4月，被告玉环皇庭丽晶酒店在装修时将B幢房屋的外立面予以修改。同年5月24日，玉环县城市管理行政执法局认为被告玉环皇庭丽晶酒店房屋施工搭建，违反我国《城乡规划法》第四十三条规定，责令酒店立即停止违法行为。同年5月27日，该局向玉环县工商局发函，认为玉环皇庭丽晶酒店于2010年4月未经相关部门批准，擅自对县质量监督局大楼B幢的外立面进行改造，违章搭建，行政执法大队对此案进行立案查处。在查处期间，请工商局缓办工商执照。

2010年7月8日，玉环县建设规划局（由其下属单位玉环县房地产管理处经办）认为玉环皇庭丽晶酒店“违规装修”，责令酒店于2010年7月××日前补办有关手续。尔后，被告玉环皇庭丽晶酒店也未补办手续，并继续进行装修。诉讼过程中，玉环县房地产管理处出具证明一份，其内容为玉环皇庭丽晶酒店装修问题未到该处办理装修备案登记手续。

2010年10月2日，玉环县工商局向被告玉环皇庭丽晶酒店（普通合伙）颁发《企业名称预先核准通知书》。同年10月12日，因工商登记的需要，原告与玉环皇庭丽晶酒店（无公章）根据玉环县工商局提供的格式条款，签订了《租用住所（生产经营场所）协议书》，仅载明“因乙方生产经营需要，向甲方租用坐落于玉城街道双港路422号门牌号××间房屋为住所（生产经营场所），租赁面积为4700平方米，租用期限自2010年10月11日起至2017年12月10日止，年租金为2284200元。”其余均空白。原告方在甲方处盖章，第三人林伟与其他两合伙人王剑平、金约朝在乙方处签字。

玉环铜锣湾商务酒店支付第一年的租金及保证金后，该酒店或被告方就没有支付其余租金。因原告代理律师向玉环铜锣湾商务酒店催讨租金，2012年7月间，玉环铜锣湾商务酒店向原告提供了一份确认书，载明：“2009年9月11日通过公开竞拍，玉环铜锣湾商务酒店取得玉环县质量技术监督局大楼（坐落于玉环县双港路422号）的租赁权。实为林伟个人委托，以上拍租行为所应负的权利和义务都由林伟承担，与玉环铜锣湾商务酒店无关。特此确认。确认双方签字：林伟、***（加盖玉环铜锣湾商务酒店公章）。见证人签字：林加芳。2009·09·11”。原告经催讨租金无着，遂于2012年7月24日该院提起诉讼（案号为（2012）台玉民初字第1079号）。2013年6月5日，原告因故撤回起诉，后原告再行向该院提起诉讼。

（三）关于被告玉环皇庭丽晶酒店创办酒店时有关行政许可经过

原告建造玉环县质量检测大楼A、B幢领有建设工程规划许可证、建设用地规划许可证。2009年4月7日，台州市消防支队对上述大楼的消防进行验收。同年6月10日，相关单位对该大楼的工程质量进行竣工验收。尔后，该幢大楼至今未通过规划验收，无法进行产权登记。诉讼过程中，玉环县住房和城乡建设规划局（原玉环县建设规划局）向该院出具证明认为：该大楼超出面积250.92平方米，超出面积不在规划核实规定的合理误差范围内；建设申请规划核实前，就己擅自投入使用，并改变房屋用途出租一部分房屋给酒店经营使用；酒店方擅自改变临双港路一侧的建筑外立面，导致规划不能验收。

2010年12月底，被告玉环皇庭丽晶酒店装修基本完工。2011年1月5日，被告玉环皇庭丽晶酒店向玉环县公安局消防大队申请《建设工程消防设计备案》。同年3月10日，玉环县公安局消防大队向被告玉环皇庭丽晶酒店颁发《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。

2011年1月3日，被告玉环皇庭丽晶酒店向玉环县环保局提出《建设项目环保行政许可申请》。同年1月30日，玉环县环保局向被告玉环皇庭丽晶酒店出具《关于玉环皇庭丽晶酒店住宿、餐饮建设项目环境影响报告表审查意见的函》，同意酒店试营业6个月。如试营业期间未接到任何反对意见，则同意其正常营业。

被告玉环皇庭丽晶酒店向玉环县公安局消防大队、玉环县环保局申领相关许可证时，均提供玉环铜锣湾商务酒店于2011年1月4日出具一份《证明》，其内容：“兹证明林伟先生系玉环铜锣湾商务酒店的主要股东，以铜锣湾商务酒店名义参拍2009年9月11日县质量技术监督局（双港路422号）相关房屋租赁权系其内部行为，为林伟先生委托，拍租行为所应负的权利和义务都由林伟先生承担。竞拍成功后的行为与铜锣湾商务酒店无关。”

2011年3月，被告玉环皇庭丽晶酒店开始试营业。

2011年3月22日，玉环县公安局向被告玉环皇庭丽晶酒店颁发《特种行业许可证》。

2011年4月25日，玉环县卫生局向被告玉环皇庭丽晶酒店颁发《公共场所卫生许可证》、《餐饮服务许可证》。

2011年5月10日左右，被告玉环皇庭丽晶酒店向玉环县工商局申领工商登记。同年5月17日，该局认为玉环皇庭丽晶酒店（普通合伙）申请工商登记，主要经营场所未提交房产证或其他符合规定的产权证明，作出不予受理的通知书。

2011年7月7日，玉环县整治违法用地违法建设工作领导小组等部门在《产权归属证明》上盖章，认可本案承租的房屋可以办理工商登记。

2011年8月9日，第三人林伟与其他两合伙人王剑平、金约朝填写《合伙企业设立登记申请书》，申请工商登记。同年8月26日，玉环县工商局核准登记，并颁发《合伙企业营业执照》。同年10月25日，因被告玉环皇庭丽晶酒店的增加一名合伙人林国，向工商局申请《合伙企业变更登记书》。次日，工商局准许变更，并颁发了新的《合伙企业营业执照》，载明的合伙期限为2011年8月26日至2031年8月25日止。

（四）关于A幢房屋的合同解除情况

2011年11月27日，被告玉环皇庭丽晶酒店向原告方申请，认为A幢1层承租房一直未实际使用，要求退回租金，并将房屋交还给原告方，双方不再就该房屋发生租赁关系。原告方收到该申请后，一直未予答复。租赁的A幢房屋一直闲置，被告也未进行任何的装修，仅堆放一些零碎杂物。诉讼过程中（2013年8月6日），双方己办理A幢房屋的交接手续，现该房屋由原告方占有。

（五）关于原告方向有关部门请示的情况

2010年6月30日，原告方向玉环县第三产业管理办公室（下简县三产办）发送《关于要求将质检大楼部分闲置房对外出租的请示》，在该请示中原告申请将闲置的本案租赁房屋用作酒店用房。县三产办认为该请示事项，其无权答复。

2010年8月4日，原告向玉环县规划建设局发送《关于要求调整玉环县质量技术监督检测大楼B楼部分立面的报告》，要求对B幢房屋的立面进行调整，请该局予以审批。后该局未作审批。

2011年9月6日，原告方向玉环县人民政府发送《关于要求对县质量技术监督检测大楼进行规划验收的请示》，要求玉环县人民政府尽快组织相关部门对大楼现状进行规划验收，要求将目前闲置房产约4700平方米用于“三产”用房。后玉环县人民政府也未答复。

原审法院认为：本案的处理主要涉及被告方的责任主体、租赁物未经规划验收、房屋用途改变与被告玉环皇庭丽晶酒店装修延期、工商登记延迟之间的因果关系、原、被告方要否承担违约责任及如何承担违约责任问题。该院评判如下：

第一，关于被告方的责任主体问题

该院认为，玉环铜锣湾商务酒店系被告***、***、第三人林伟等人合伙创办，但工商登记为个体工商户，故玉环铜锣湾商务酒店的法律性质名为个体工商户，实为个人合伙。因原告方未有充分证据证明被告林加方也系玉环铜锣湾商务酒店的合伙人，故对此事实，该院不予认定。将个人合伙工商登记为个体工商户符合国家工商行政管理总局于《关于执行〈民法通则〉对个人合伙登记管理的通知》（1986年11月27日颁布）第二条第二款关于“对于新申请的个人合伙，经审核符合条件的，发给个体工商户营业执照，按个体工商户管理”的规定，故工商登记为个体工商户，并不对合同的相对方产生就是一人经营的合理信赖。社会实践中，不具备企业形式的个人合伙，未登记为合伙企业，而登记为个体工商户是普遍现象，故本案将***、***列为共同被告符合我国法律规定。诉讼中，***、***、林伟均认为玉环铜锣湾商务酒店与原告方于2009年9月11日订立租赁合同时，第三人林伟已经实际退伙。此主张未有证据予以证明，该院不予认定。相反，玉环铜锣湾商务酒店于2011年1月4日向玉环县公安局消防大队、玉环县环保局出具的《证明》中，均认为第三人林伟系玉环铜锣湾商务酒店的主要合伙人。故第三人林伟在2009年9月11日系玉环铜锣湾商务酒店的合伙人应予认定。

根据《拍卖须知》上关于竞拍人必须经营第三产业的要求，可认定玉环铜锣湾商务酒店的全体合伙人与原告方订立租赁合同的目的就是用于经营第三产业。因而，本案系玉环铜锣湾商务酒店全体合伙人承租房屋后，两合伙人未经原告方认可即退伙，由一个合伙人即第三人林伟与他人合伙创办被告玉环皇庭丽晶酒店，并以被告玉环皇庭丽晶酒店的名义享受租赁合同的权利。本案若被告玉环皇庭丽晶酒店的合伙人与玉环铜锣湾商务酒店的合伙人相同，其责任主体认定就比较简单。而本案玉环铜锣湾商务酒店的合伙人与玉环皇庭丽晶酒店的合伙人有所不同，导致责任主体认定较为复杂。该院认为，***、***仍应对玉环皇庭丽晶酒店承受的房屋租赁义务承担连带责任。其理由为：玉环铜锣湾商务酒店承租玉环县质检大楼创办酒店，其行为属于合伙企业的发起人为设立合伙企业以自己名义对外签订合同，现合伙企业已经设立，并实际承受租赁合同的权利义务。参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条关于“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院予以支持；公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”的规定，公司设立过程中，发起人为设立公司以自己名义对外订立合同的，合同的相对方既可以要求发起人承担责任，也可以要求公司承担责任。同理，合伙企业设立过程中，发起人以自己名义对外订立合同的，合同的相对方既可以要求发起人承担责任，也可以要求合伙企业承担责任。因普通合伙企业的合伙人对企业的债务承担无限连带责任，即普通合伙企业的责任最终由全体合伙人承担，所以作这样理解似乎没有意义。但是，在本案中作这样的解释是正确处理案件的关键。因为原告与玉环铜锣湾商务酒店订立房屋租赁合同时，原告方己得知该酒店的合伙人有***、***、林伟，即2009年9月11日房屋租赁合同中承租方主体便为此三人。故本案合伙企业发起人为***、***和林伟，而设立后的合伙企业（即被告玉环皇庭丽晶酒店）的合伙人为林伟、金约朝、王剑平。据此，原告方既可以要求***、***、林伟承担责任，也可以要求被告玉环皇庭丽晶酒店承担责任。因第三人林伟系被告玉环皇庭丽晶酒店的最终责任主体之一，现原告方选择被告玉环皇庭丽晶酒店承担给付责任，由被告***、***承担连带责任，并未加重此两被告的责任，该院予以支持。故被告***、***、玉环皇庭丽晶酒店辩称原告于2010年10月与被告玉环皇庭丽晶酒店订立租赁合同就意味着原告与铜锣湾酒店的租赁合同已经终止，被告***、***不承担责任的意见与事实不符，该院不予采纳。另一方面，房屋租赁合同的承租人原为铜锣湾酒店（即***、***、林伟）。因普通合伙企业的最终责任主体为全体合伙人，故本案本质上也属于***、***、林伟三人未经原告方同意通过设立新合伙企业的隐蔽方式擅自将房屋租赁合同的权利义务变更为第三人林伟及另二个合伙人王剑平、金约朝。根据我国《合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”因被告方未有证据证明原告方同意上述房屋租赁合同的转移，故玉环铜锣湾商务酒店作为承租人与原告方签订房屋租赁合同，被告玉环皇庭丽晶酒店实际使用承租房屋，并不表明房屋租赁合同的概括转移条件已经成立，房屋租赁合同的缔约人仍应承担责任。至于被告方辩称玉环铜锣湾商务酒店系第三人林伟或被告玉环皇庭丽晶酒店的隐名代理人，现代理人已经向原告方披露被告玉环皇庭丽晶酒店是委托人，应由被告玉环皇庭丽晶酒店承担责任的意见，与事实不符，该院不予采纳。被告台州三盛制冷设备安装有限公司自愿为***、***履行房屋租赁合同金额500万元内提供连带保证担保，合法有效，其应当承担相应的保证责任。

第二、关于租赁物未经规划验收、改变房屋用途与被告玉环皇庭丽晶酒店装修延期、工商登记延迟之间的因果关系问题

该院认为，从被告提供的证据来看，租赁物未经规划验收与被告装修延期无因果关系，与工商登记延迟有一定的因果关系，但影响的期限较短。具体理由为：首先，2009年9月11日《房屋租赁合同》约定的租金从拍卖成交届满三个月开始计算，不能解释为出租方给承租方三个月的装修期限。装修期限的长短受承租人投资额大小、装修管理科学性等方面的约束，房屋出租后就由承租人实施装修行为，出租人不会对自己不能控制的行为作出对己不利的约定。其次，房屋未经验收与装修延期没有因果关系。从酒店办理工商登记的条件来看，确实要获得消防合格证、特种行业许可证、环评合格证、房屋产权证或符合规定的产权证明。除房屋权属证明外，其他证件的获得必须以经营场所已经装修完毕为条件。诉讼中，被告玉环皇庭丽晶酒店对装修的起始时间陈述不一，从其提供的证据结合其庭审陈述来看，被告玉环皇庭丽晶酒店装修的开始时间应当认定为2010年3月；装修的完工时间，因被告玉环皇庭丽晶酒店于2011年1月3日便申请环境评审，故可认定酒店于2010年12月底完成酒店装修。被告玉环皇庭丽晶酒店主张在装修过程中，因建筑物未经规划验收导致不能正常装修的意见，未提供证据予以证明，该院不予认定。因为2010年5月24日，玉环县城市管理行政执法局认为被告玉环皇庭丽晶酒店房屋施工搭建，违反我国《城乡规划法》第四十三条规定，责令酒店立即停止违法行为。故此次被告停止装修是其擅自改变B幢房屋的外立面所致。这在该局于2010年5月27日发给玉环县工商局的《函》中已经清楚说明；同年7月8日，玉环县建设规划局的房地产管理处认为玉环皇庭丽晶酒店“违规装修”，责令酒店于2010年7月××日前补办有关手续，也只是认定被告玉环皇庭丽晶酒店的装修未经备案，但后来被告玉环皇庭丽晶酒店也未补办手续，没有因规划未验收影响其装修的正常开展，诉讼中被告玉环皇庭丽晶酒店也自认自2010年6月以后酒店的装修比较正常。另外，因被告玉环皇庭丽晶酒店改变B幢外立面导致B幢房屋不能通过规划验收，原告方于2010年8月4日向规划局发送报告，不能认定原告方认可未经规划验收影响装修的进程；被告玉环皇庭丽晶酒店于2011年8月26日已经获得工商登记，原告于2011年9月6日向县人民政府发送要求规划验收的报告，也与被告玉环皇庭丽晶酒店的装修无关。再次，被告玉环皇庭丽晶酒店主张房屋用途改变，导致装修延期，经营活动受限依法也不能成立。因为将机关办公大楼的用途改变为酒店用房，没有法律规定要经县三产办的审批同意。2010年6月30日，原告方向县三产办发送《关于要求将质检大楼部分闲置房对外出租的请示》后，该办公室认为该请示事项，其无权答复。并且，被告玉环皇庭丽晶酒店于2011年3月开始试营业，同年8月26日获得工商登记后一直正常经营，没有因未经县三产办审批的原因受到阻挠，也没有因房屋用途的改变，导致酒店经营受阻。最后，被告玉环皇庭丽晶酒店于2011年4月25日才取得玉环县卫生局颁发《公共场所卫生许可证》、《餐饮服务许可证》，可见在此之前被告玉环皇庭丽晶酒店客观上无法向工商部门申请工商登记。2011年5月10日，被告玉环皇庭丽晶酒店向玉环县工商局申请工商登记时，工商局于同月17日作出不予受理答复，明确表明因经营场所未有产权归属证明而不予登记。直至同年7月7日，玉环县整治违法用地违法建设工作领导小组在《产权归属证明》盖章后，被告玉环皇庭丽晶酒店才于同年8月9日申请工商登记，8月26日获取工商登记。所以，在这近三个月时间里，因租赁物未经规划验收与被告玉环皇庭丽晶酒店的工商登记延迟有一定的因果关系。

第三、被告玉环皇庭丽晶酒店要否承担违约责任？

该院认为，玉环铜锣湾商务酒店承租房屋后已经支付第一期的租金，而被告玉环皇庭丽晶酒店实际承受房屋租赁合同后，未支付任何租金。因租赁房屋未经规划验收仅影响被告玉环皇庭丽晶酒店工商登记延迟三个月，且被告玉环皇庭丽晶酒店在该三个月内尚能试营业，故被告玉环皇庭丽晶酒店拒绝支付租金的理由不能成立，应承担相应的违约责任。根据2009年9月11日《房屋租赁合同》关于承租人逾期付款每日偿付出租人违约金计人民币2000元，承租人超过约定时间××日仍然未付，出租人有权解除合同的约定。该条款设定了约定解除权，并以违约金的方式承担违约责任。现被告玉环皇庭丽晶酒店拒绝履行支付租金，已经构成违约，且远远超出××日的约定。根据我国合同法第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”故本案合同约定解除权的条件已经成就，原告请求解除与被告玉环皇庭丽晶酒店之间的房屋租赁合同关系，并由被告玉环皇庭丽晶酒店交还租赁物的诉讼请求，该院予以支持。租赁物A幢房屋，被告玉环皇庭丽晶酒店己于2011年11月27日以无法使用为由向原告提出解除的请求，原告未予任何答复，也未提出异议。因合同解除权为形成权，被告方提出合同解除，原告方未提出异议，该合同解除即为成立。故该院认定原告与被告玉环皇庭丽晶酒店己于2011年11月27日解除A幢房屋的租赁合同关系。被告玉环皇庭丽晶酒店主张A幢房屋不能计算任何租金，原告主张A幢房屋的租金计算到2013年8月6日被告玉环皇庭丽晶酒店实际腾退房屋时止，均不符合法律规定，该院不予采纳。因而，经计算，被告玉环皇庭丽晶酒店支付原告2010年12月11日至2011年12月11日的租金为2333760元（4830平方米×40.50元×12个月-720.64平方米×40.50元×14天／30天）；2011年12月10至2012年12月11日的租金1997149元（4109.36平方米×40.50元×12个月）；2012年12月10日至2013年12月11日的租金1997149元。因房屋租赁合同约定的违约金日2000元，根据租金与违约金的换算，违约金的比例约为月3%，大大超过货币法定孳息的损失，该院根据我国合同法第一百一十四条第二款的规定酌情调整违约金的比例为月1.8%。

第四、关于原告方要否承担违约责任问题

该院认为，2009年9月11日房屋租赁合同尽管约定租金的给付、租赁期限的起算，承租人不得以产权尚未取得登记进行抗辩，也不受承租人任何证照是否取得行政许可的影响。但是租赁物房屋未经规划验收与未办理产权登记系不同的法律事实。租赁物房屋经规划验收应当属于出租人出租房屋的基本义务，如因租赁物房屋未经规划验收确实影响被告迟延获许工商登记的，原告方应当承担相应的责任。但是，本案租赁物未经规划验收影响被告延迟工商登记的时间在2011年5月10日至同年8月9日间，此时段被告方尚能进行试营业。根据我国合同法第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”本案租赁物虽未经规划验收，但被告玉环皇庭丽晶酒店能够试营业，即可保持租赁物符合约定的用途。故被告玉环皇庭丽晶酒店反诉要求原告按装修、经营设施等总投资额赔偿可得利益损失，缺乏法律依据。但是作为酒店而言，试营业与正式营业的获取利润有一定的差别。而此差别通过司法鉴定评估的方式进行求证，成本较大。该院考虑到被告玉环皇庭丽晶酒店现能正常营业，可通过适当延长租赁物返还期限免收占有使用费的方式进行弥补，以平衡双方当事人的利益。

综上所述，该院认为，被告林加方、台州三盛制冷设备安装有限公司经该院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃质证和抗辩权利。该院根据到庭当事人的陈述结合相关证据认定案件事实。原告诉请解除与被告玉环皇庭丽晶酒店的租赁合同关系，并返还租赁物，给付租金及违约金的合理部分，符合法律规定，该院予以支持。被告***、***对被告玉环皇庭丽晶酒店的租金给付及违约责任承担连带责任。被告台州三盛制冷设备安装有限公司为铜锣湾酒店的保证担保有效，应在被告***、***承担500万元的责任范围内承担连带责任。被告玉环皇庭丽晶酒店反诉要求原告承担可得利益损失计人民币375万元，无法律依据，该院不予支持。该院考虑到被告玉环皇庭丽晶酒店于2011年5月10日至同年8月9日间，因租赁房屋未经规划验收，导致其不能获许工商登记，但尚能试营业的特殊情况，为平衡原、被告双方的利益关系，由被告玉环皇庭丽晶酒店在合同解除的二个月内返还租赁物，且免交此二个月的房屋占有使用费。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国担保法》第十八条第一款、第二十一条第一款之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、解除原告玉环县质量技术监督局与被告玉环皇庭丽晶酒店之间的房屋租赁关系。被告玉环皇庭丽晶酒店于判决生效后二个月内将其承租的玉环县玉城街道双港路422号玉环县质检大楼B幢一至五层房屋返还给原告玉环县质量技术监督局；

二、被告玉环皇庭丽晶酒店于判决生效后十五日内支付原告玉环县质量技术监督局房屋租金6328058元（计算至2013年12月10日止），并给付违约金为：其中2333760元的违约金从2011年12月12日开始按月利率1.8%计算至判决确定的给付日止；其中1997149元的违约金从2012年12月12日开始按月利率1.8%计算至判决确定的给付日止；其中1997149元的违约金从2013年12月12日开始按月利率1.8%计算至判决确定的给付日止。并继续支付租金、房屋占有使用费从2013年12月11日起至判决确定的租赁物返还之日止（其中二个月不计算房屋占有使用费，租金、房屋占有使用费按4109.36平方米，每月每平方米40.50元的标准计算）；

三、被告***、***对被告玉环皇庭丽晶酒店承担的上述第二项判决承担连带责任；

四、被告台州三盛制冷设备安装有限公司在被告***、***承担500万元责任的范围内承担连带责任；

五、驳回原告其他诉讼请求；

六、驳回被告玉环皇庭丽晶酒店的反诉请求。

如被告未按判决指定的期间履行上述付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费46697元，反诉案件受理费18000元，鉴定费5791元，共计人民币70488元，由原告负担5488元，被告玉环皇庭丽晶酒店负担65000元。

宣判后，***、***不服，向本院提起上诉称：一、一审认定事实错误、定性不当。（一）一审混淆两个不同法律关系。1、2009年8月拍卖通知发出时玉环皇庭丽晶酒店尚未成立，不能参与竞拍，其发起人林伟以玉环铜锣湾商务酒店名义参与竞拍，二者之间应为隐名代理关系。玉环铜锣湾商务酒店是名义上的承租人，玉环皇庭丽晶酒店是实际承租人。合同履行、房屋装修、审批办证、营业等行为都是玉环皇庭丽晶酒店所为，说明被上诉人认可其承受玉环铜锣湾商务酒店的权利和义务。根据被上诉人和玉环皇庭丽晶酒店2010年10月8日和12日分别签订的《房屋租赁合同》、《租用住所（生产经营场所）协议书》，玉环皇庭丽晶酒店已披露身份，是《房屋租赁合同》的相对方和实际承租人，故租金应由其承担，与玉环铜锣湾商务酒店无关，更与两上诉人无关。2、被上诉人先后于2009年9月11日、2010年10月8日和10月12日分别与两个不同民事主体即玉环铜锣湾商务酒店和玉环皇庭丽晶酒店签订租赁合同，属于两个不同法律关系。一审混淆两个不同的租赁关系，错误认定***、***、林伟三人未经被上诉人同意、通过设立新合伙企业的隐蔽方式擅自将房屋租赁合同主体变更为林伟、王剑平、金约朝。3、一审认定事实与判决结果自相矛盾。一审认定玉环铜锣湾商务酒店与被上诉人签订《房屋租赁合同》，却判决解除玉环皇庭丽晶酒店与被上诉人之间的房屋租赁关系。（二）一审认定上诉人***、***为玉环皇庭丽晶酒店的发起人不当。上诉人***、***是玉环铜锣湾商务酒店的实际出资人，不是玉环皇庭丽晶酒店的发起人，玉环皇庭丽晶酒店的发起人是林伟、金约朝、王剑平。签订协议时，玉环皇庭丽晶酒店未取得合伙企业营业执照，林伟、金约朝、王剑平作为发起人代表承租方签字。玉环铜锣湾商务酒店之所以参与竞拍，是受玉环皇庭丽晶酒店的发起人林伟委托。之后，玉环皇庭丽晶酒店承受了租赁合同的权利义务。一审认为，被上诉人与玉环铜锣湾商务酒店订立租赁合同时已知酒店合伙人有***、***、林伟，即2009年9月11日租赁合同承租方主体为此三人，故合伙企业玉环皇庭丽晶酒店的发起人为***、***、林伟，而设立后的合伙企业的合伙人为林伟、金约朝、王剑平。上述认定前后矛盾，逻辑混乱。二、一审适用法律错误。（一）一审参照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第二条规定错误。一审混淆两个不同法律关系、错误地认定上诉人***、***为玉环皇庭丽晶酒店的发起人、合伙人，以致适用法律错误。（二）一审错误理解《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第二条规定。退一步讲，即使上诉人***、***为玉环皇庭丽晶酒店的发起人，参照适用该条规定，一审法院也已错误理解。根据该条规定，合同相对方既可请求发起人承担责任，也可请求公司承担责任。玉环皇庭丽晶酒店称其是实际承租人，一旦确认合同后就不得撤回，合同相对方享有请求其或发起人承担合同责任的选择权，一经选定，不得再行变更。即使上诉人***、***是玉环皇庭丽晶酒店的发起人，被上诉人追究拖欠租金责任，只能要么选择发起人，要么选择玉环皇庭丽晶酒店，不能同时一并选择。综上，一审认定事实不清，定性不当，适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人***、***的合法权益。

玉环县质量技术监督局答辩称：2009年9月11日，上诉人***、***和林伟等人组成合伙，以玉环铜锣湾商务酒店名义竞拍租赁房屋。竞拍时，被上诉人对玉环铜锣湾商务酒店（名为个体工商户、实为合伙企业）进行调查后认为符合竞拍条件。竞拍后，若由原合伙人组成玉环皇庭丽晶酒店，本案也就不存在矛盾。后来，发起人擅自退伙，由金约朝等人组成新合伙企业即玉环皇庭丽晶酒店，但未经被上诉人同意。综上，一审认定法律关系清楚，主体定性恰当，上诉人***、***的上诉请求没有法律依据。

玉环皇庭丽晶酒店答辩称：认可上诉人***、***的上诉请求。

林加方答辩称：不清楚这个事情，一审判决正确，本案与其无关。

林伟答辩称：对上诉人***、***的上诉请求无意见。

台州三盛制冷设备安装有限公司未作答辩。

玉环皇庭丽晶酒店不服，向本院提起上诉称：一、讼争房屋租赁合同无效。

（一）涉案房屋系未依照建设工程规划许可证建设的违章建筑，未取得规划验收和补办批准手续。质检大楼A、B楼竣工实测建筑面积超出建设工程规划许可证许可面积250.92平方米，不在规定的合理误差范围内，应属于未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋。一审宣判前，被上诉人未取得规划主管部门对超面积部分的规划批准，应认定合同无效。

（二）拍租须知告知房屋用途只能从事三产，但质检大楼土地及地上建筑物的规划用途是划拨行政机关办公用地，不得从事第三产业。被上诉人未经批准擅自改变土地用途和房屋性质，违反效力性强制性规定。2011年9月被上诉人向玉环县人民政府请示要求批准出租，但一直没有答复。

二、一审认定事实不清，导致实体处理错误。

租赁合同先后订有三份。一是上诉人委托玉环铜锣湾商务酒店以其名义通过拍租方式与被上诉人2009年9月11日订立的《房屋租赁合同》。二是上诉人与被上诉人2010年10月12日订立的《租赁住所（生产经营场所）协议书》。三是上诉人与被上诉人2010年10月8日订立《房屋租赁合同》。上述三份合同，第二份合同标的同第一份合同，第三份合同租期基本同第二份合同，增加六层局部和地下室局部，第二、三份合同实际构成整体。第二份合同系对第一份合同的主体及租赁期的变更。一审仅认定第一份合同，回避了第二、三份合同，未厘清三份合同间的内在联系。

1、一审笼统解除房屋租赁合同关系，超越诉讼请求范围。解除租赁合同关系仅指向2009年9月11日订立的房屋租赁合同，未指向上述第二份合同和第三份合同。如一审解除第一份合同，但现执行的是第二、三份合同，未在被上诉人请求解除的范围，一审判决第一项效力是否及于第二、三份合同不明。

2、上诉人和被上诉人间的租赁合同关系因订立《租用住所（生产经营场所）协议书》变更，租赁期间已发生变化，从原定的2009年12年11日起始的8年变更为2010年10月12日至2017年12月10日，表明2009年12月11日至2010年10月11日的10个月不再计租。

二、一审按测量鉴定结论认定出租面积为4830平方米，以此作为计算房租及违约金的依据，不符合约定。

三份合同中的建筑面积非指公摊建筑面积，而是实际使用的建筑面积。根据拍卖须知，房屋按现状已隔面积交付使用，即按实际使用建筑面积而非公摊面积交付。第三份合同所指的六层和地下室面积也按实际使用建筑面积计算。一审委托测量的建筑面积包含公摊建筑面积，不是上诉人占有的建筑面积。

根据第一份合同约定，双方暂按4700平方米计算租金，最终以确权面积为准，多退少补。房屋未验收，至今未取得房产证。一审按4830平方米计算租金，并将超出约定的130平方米的租金计算违约金，既没有根据，也超越诉讼请求。

三、退一步讲，假如涉案合同有效，一审认定上诉人违约和解除房屋租赁合同关系，没有事实根据。

（一）本案纠纷的根本原因在于被上诉人对外拍租时未如实告知租赁物法定用途和房屋部分系违章建筑，擅自将未经规划验收的房屋改变用途对外出租，并限定只能经营三产，造成上诉人无法适时装修和开业经营收益。

1、上诉人开始B楼装修时，因改变用途和未规划验收，无法办理装修许可证。上诉人多次要求被上诉人协助办理相关手续。2010年6月30日被上诉人向县三产办请示，但无法落实。为减少损失，上诉人只得强行装修，但多次被行政执法局等部门责令停止。

2、2011年1月，B楼装修基本完工。经申请，被环保部门允许试营业，但仅过几天，工商部门即责令停业，要求先办理执照。由于房屋未经规划验收及改变用途，注册申请材料被工商部门退回，迟迟无法开业。上诉人2011年8月注册，实际延误开业时间五个月以上。

3、上诉人装修时和开业后多次要求协商解决因房产本身问题造成的损失问题，但被上诉人一直未予回复。

（二）一审认定上诉人逾期不付房租，不符合客观事实。根据第二份合同，租赁期自2010年10月12日起算。上诉人预付的第一年租金应顺延抵付2010年10月12日以后的租金。被上诉人在上诉人处多次消费，结欠未付，并表示以租金折抵，故双方存在可抵销债务。上诉人一直未使用A楼，A楼不应计算租金。上诉人愿意支付租金，但被上诉人一概推脱违约责任，致无法结算。在被上诉人存在违约行为的前提下，上诉人未支付租金，属于行使合同先履行抗辩权或同时履行抗辩权或合同抵销权，不构成违约。

（三）假如租赁合同有效，一审以上诉人违约、合同约定解除条件成就为由解除合同不当。

1、一审解除被上诉人和上诉人之间的租赁合同关系，与一审关于责任主体问题的分析论证相矛盾。一审认为，没有证据证明被上诉人同意房屋租赁合同转移，故玉环铜锣湾商务酒店作为承租人与被上诉人签订房屋租赁合同，上诉人玉环皇庭丽晶酒店实际使用承租房屋，并不表明房屋租赁合同的概括转移条件已经成立。一审实际上认为，讼争房屋租赁合同关系实际上指2009月9月11日由玉环铜锣湾商务酒店与被上诉人订立的房屋租赁合同，承租人仍是玉环铜锣湾商务酒店，上诉人不是合同概括转移的受让人，而是承租人擅自转让的实际承租第三人，即次租人。如此，上诉人与被上诉人不存在直接的租赁合同关系。一审解除被上诉人与上诉人之间的租赁合同关系，为将玉环铜锣湾商务酒店合伙人套上连带责任而否认上诉人与被上诉人之间的直接合同关系，自相矛盾。

2、上诉人与被上诉人间建立合同关系的依据是第二份、第三份租赁合同，并非第一份合同。上诉人的发起人林伟委托玉环铜锣湾商务酒店签订第一份合同，如双方仅存在该合同，则出租人在受托人已披露委托人的情况下，可以选择受托人或委托人作为相对人主张权利，但不得变更选定的相对人。

3、即使上诉人有违约行为，一审解除合同并要求上诉人返回B楼一层至五层房屋，没有法律依据。一审争议焦点并非合同解除问题，而是被上诉人是否违约、租赁标的范围及租金计算等问题。本案合同系长期性履行合同，上诉人投入××00多万元进行装修及购置设备，一旦解除合同，投入部分将血本无归。即使承租人违约，如转租第三人代为支付租赁及违约金，合同也可不解除。按一审认定，上诉人自2010年12月11日起违约。按第一份合同约定，承租人逾期支付租金××日后，被上诉人即可解除合同，但直到第一次起诉前也未催讨租金。相反，上诉人要求结算租金，但无回复。被上诉人经催告后在合理期限内不行使解除权，该权利消灭。根据第三份合同，上诉人承租的六层及地下室部分房屋，与第一、二份合同共同组成租赁合同关系有机整体。一审仅判决返回B楼一至五层房屋租赁，不涉及六层和地下室，等于整个租赁合同关系没有解除。

四、一审严重违反法定程序，影响实体公正处理。

（一）部分被告主体不适格。

1、被上诉人将***、林加方、***和上诉人列为共同被告，没有法律根据。第一份合同系玉环铜锣湾商务酒店与被上诉人订立，实系上诉人的发起人林伟委托，***系受托人，上诉人认可发起人的行为，故玉环铜锣湾商务酒店与上诉人之间实为隐名委托关系。后，林伟及玉环铜锣湾商务酒店已向被上诉人披露实情，被上诉人无异议，与上诉人达成第二份、第三份合同，表明其已认可。本案合同当事人实为上诉人与被上诉人二方，不涉及他人。

2、如上诉人不是合同缔约方，是实际承租人，则属于次承租人，应列为第三人，而非共同被告。

（二）上诉人申请评估投资额，一审法院不予答复，未审理反诉请求，剥夺了上诉人的诉讼权利。

综上，一审认定事实不清，适用法律错误，严重违反法定程序，应予撤销、发回重审或改判。

玉环县质量技术监督局答辩称：一、根据《拍卖公告》、《拍卖须知》，竞买人必须是具有经济实力和经营能力的个体工商户或企业法人。玉环铜锣湾商务酒店报名竞拍时，被上诉人得知由***、***、林伟等人合伙组成，实力雄厚，符合竞拍人的资信条件。若***、***、林伟作为发起人组成新的企业玉环皇庭丽晶酒店，承受原合同的权利义务，仅选择玉环皇庭丽晶酒店承担责任没有不当。***、***、林伟三人未经同意擅自将合同主体变更为林伟、王剑平、金约朝合伙组成的玉环皇庭丽晶酒店，故上诉人***、***应负连带责任。

二、上诉人主张隐名代理关系的依据是2009年1月11日的确认书，但该确认书系应付诉讼伪造，不具有真实性。相关当事人在前案四次庭审中均未承认彼此之间有隐名代理关系。

三、本案租赁标的依照建设工程规划许可建造，并非违章建筑，用于经营三产并办理了相关法律手续。玉环县住宅和城乡建设规划局出具的《证明》与实不符。涉案房屋经规划批准建造完工后竣工消防验收合格，符合出租条件。被上诉人出租上述房屋时办理了相关手续，征得玉城街道双港社区居委会、玉城街道办事处、玉环县整治违法用地违法建设工作领导小组等部门的审核认可，不违反强制性规定。

四、关于三份合同的效力和关系。2009年9月11日签订的房屋租赁合同至今未解除，具有法律效力。2010年10月12签订的《租赁住所（生产经营场所）协议书》是根据玉环县工商局提供的多年来一直统一使用的格式条款，该协议甚至未具明租赁标的的具体方位，因办理工商登记需要而为，并非双方真实意思表示。上诉人一审时认可该事实。该协议双方未留存，仅工商局备档一份，故为无效。2010年10月8日签订的《房屋租赁协议》的标的为B楼6层西头局部、地下室局部，被上诉人未列入起诉范围，一审也未审理，故本案房屋租赁合同关系自然指向2009年9月11日的合同，而非其他两份合同。

五、根据《拍卖公告》、委托拍卖合同、拍卖须知、房屋租赁权成交合同、房屋租赁合同，租金按建筑面积计算，而非室内面积。根据《房屋测绘报告书》，建筑面积包括套内面积、公摊面积，不存在另行实际使用的建筑面积。A楼建筑面积720.64平方米，B楼建筑面积本应4116.56平方米，一审认定4109.36平方米，未将B楼1楼西头的门厅7.20平方米未计算在内，为免诉累予以认可。

六、本案租赁标的物系行政办公大楼，众所周知，无须告知。被上诉人没有故意隐瞒事实，上诉人据此认为被上诉人存在违约行为，缺乏依据。

上诉人因内部股东投资意见不一，竞拍后直到2010年3月份才与设计单位联系装潢，浪费6个月时间。上诉人5月开始装修，同年12月完工，这段时间是必要的装修期。2011年，上诉人报消防、环保审批，环保需6个月考察期。2011年7月考察期满，上诉人申报工商执照，8月份批准。上诉人延误营业与被上诉人无关。2010年5月上诉人因擅自改变房屋外立面被玉环县城市管理行政执法局责令停止违法行为，2010年7月因未办理有关装修手续被玉环县建设规划局责令停止装修，与被上诉人无关。

2010年6月30日被上诉人向县三产办请示和2011年9月6日向县政府请示，并非承认违约。2011年9月6日的请示在工商登记核准之后，更与营业无关。

2011年11月27日上诉人出具报告要求退还A楼不再承租，被上诉人未承诺。上诉人承租A楼先作为职工宿舍使用，后一直堆放装潢材料和杂物。

七、上诉人因自身原因致延误开业，与被上诉人无关。上诉人已正常经营三年有余，连续逾期支付四年租金，故不享有合同先履行抗辩权、同时履行抗辩权或合同抵销权。上诉人没有证据证明被上诉人欠其餐饮费，且一审时也未提及。

八、本案当事人未约定合同解除期限。上诉人连续四年逾期未交纳租金，被上诉人随时可行使解除权。2011年11月27日的申请报告除要求解除A楼租赁合同外，对B楼房租未异议，不存在催告事实。

综上，一审认定事实清楚，适用法律准确，程序合法，请求二审法院维持原判，驳回上诉人玉环皇庭丽晶酒店的上诉请求。

***、***答辩称：同意上诉人玉环皇庭丽晶酒店的上诉意见。

林加芳答辩称：与其无关。

林伟答辩称：无异议。

台州市三盛制冷设备安装有限公司未作答辩。

本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，对一审认定的事实本院予以确认。

本院认为：

一、关于讼争房屋租赁合同是否有效的问题。

涉案房屋虽未经规划验收，所占土地亦为划拨行政机关办公用地，但是，玉环县整治违法用地违法建设工作领导小组等有关职权部门依法批准可以用于经营第三产业，消防、卫生管理、环保、工商等行政管理部门均在各自行政职权内批准同意涉案房屋可以用于经营酒店。这些表明，被上诉人交付的租赁物符合合同约定，承租人取得租赁物后能够实现合同目的，故本案房屋租赁合应为合法有效。

二、关于一审判决解除的房屋租赁关系所指向的对象问题。

上诉人玉环皇庭丽晶酒店与被上诉人2010年10月8日订立的《房屋租赁合同》与2009年9月11日订立的《房屋租赁合同》两份合同的标的不同，且不存在重叠部分，被上诉人在本案中未提及2010年10月8日订立的《房屋租赁合同》，一审判决也未涉及该合同，故该合同与本案无关。上诉人玉环皇庭丽晶酒店与被上诉人2010年10月12日订立的《租赁住所（生产经营场所）协议书》双方未留存，仅在工商管理部门备档，系为办理工商登记所需签订，非相关当事人的真实意思表示，故该合同并不构成对2009年9月11日订立的《房屋租赁合同》的主体及租赁期的变更。因此，一审判决主文第一项解除的房屋租赁关系应仅指向2009年9月11日订立的《房屋租赁合同》，并不涉及其他合同，一审判决也不存在超越诉讼请求范围问题。

三、关于涉案房屋的具体面积问题。

根据2009年9月11日订立的《房屋租赁合同》第二条，房屋出租建筑面积约4700平方米（含A、B两幢），具体以实际交付使用的建筑面积为准。一审时，上诉人玉环皇庭丽晶酒店对房屋面积有异议，一审法院委托具有法定资质的机构进行测量，得出涉案房屋面积为4830平方米（A幢建筑面积为720.64平方米，B幢建筑面积为4071.36平方米，B幢西边2号消防楼梯建筑面积为113.11平方米。B幢总建筑面积为12128.53平方米，B幢出租房屋消防楼梯分摊的建筑面积为38平方米，故B幢出租房屋的建筑面积为4109.36平方米。A、B幢出租房屋共计4830平方米）。相关当事人未在2009年9月11日订立的《房屋租赁合同》约定：建筑面积仅指实际使用的建筑面积，不包括公摊建筑面积。因此，一审法院按4830平方米计算房租和违约金，符合相关当事人的真实意思。

四、关于租赁物未经规划验收、改变房屋用途与上诉人玉环皇庭丽晶酒店的装修延期、工商登记延迟之间有无因果关系问题。

2009年9月11日订立的《房屋租赁合同》约定租金从拍卖成交届满三个月开始计算，但不能解释为出租方给承租方三个月装修期限。装修期限长短受承租人投资额大小、装修管理等因素影响，装修行为由承租人实施，出租人不能控制，不会作出不利约定。

上诉人玉环皇庭丽晶酒店要办理工商登记，必须获得消防合格证、特种行业许可证、环评合格证、房屋产权证或符合规定的产权证明。除房屋权属证明外，其他证件的取得必须以经营场所装修完毕为条件。上诉人玉环皇庭丽晶酒店关于装修起始时间陈述不一，但从本案相关证据来看，装修开始时间应为2010年3月。上诉人玉环皇庭丽晶酒店2011年1月3日申请环境评审，故2010年12月底时应已完成装修。上诉人玉环皇庭丽晶酒店认为，装修过程因未经规划验收导致不能正常装修，但未提供相应证据予以证明，故本院不予采信。2010年5月24日，玉环县城市管理行政执法局认为，上诉人玉环皇庭丽晶酒店房屋施工搭建，责令立即停止违法行为，但此次停止装修是上诉人玉环皇庭丽晶酒店擅自改变B幢房屋外立面引起，与被上诉人无关。2010年7月8日，玉环县建设规划局的房地产管理处认为上诉人玉环皇庭丽晶酒店违规装修，责令2010年7月××日前补办有关手续，但仅是认定装修未经备案。其后，上诉人玉环皇庭丽晶酒店未补办手续，继续正常开展装修。一审时，上诉人玉环皇庭丽晶酒店自认，2010年6月后酒店装修比较正常。上诉人玉环皇庭丽晶酒店2011年8月26日获得工商登记，故被上诉人2011年9月6日向玉环县人民政府发送报告要求规划验收，与装修无关。2010年6月30日，被上诉人向玉环县三产办发送《关于要求将质检大楼部分闲置房对外出租的请示》后，该办公室认为无权答复请示事项。我国法律也未规定将机关办公大楼的用途改变为酒店用房须经玉环县三产办审批同意。上诉人玉环皇庭丽晶酒店2011年3月开始试营业，同年8月26日工商登记后一直正常经营，没有因未经玉环县三产办审批而受到阻挠，也没有因房屋用途改变而经营受阻。上诉人玉环皇庭丽晶酒店2011年4月25日才取得玉环县卫生局颁发《公共场所卫生许可证》、《餐饮服务许可证》，表明此前无法申请工商登记。2011年5月10日，上诉人玉环皇庭丽晶酒店申请工商登记时，玉环县工商局于同月17日作出不予受理的答复，表明因经营场所没有产权归属证明而不予登记。2011年7月7日玉环县整治违法用地违法建设工作领导小组在《产权归属证明》盖章后，上诉人玉环皇庭丽晶酒店才于2011年8月9日申请工商登记，8月26日登记成功。综合上述分析，本院认为，租赁物未经规划验收与装修延期无因果关系，与工商登记延迟有一定因果关系，但影响很小，一审法院据此给予上诉人玉环皇庭丽晶酒店免交解除合同后二个月返还租赁物的房屋占有使用费，已能弥补相关损失。

五、关于上诉人玉环皇庭丽晶酒店有无违约及被上诉人是否有权解除合同的问题。

如前所述，2010年10月12日订立的《租赁住所（生产经营场所）协议书》仅是为办理工商登记所需而签订，非相关当事人的真实意思表示，不构成对2009年9月11日订立的《房屋租赁合同》的主体及租赁期的变更。因此，上诉人玉环皇庭丽晶酒店要求根据该合同计算租赁期，本院不予支持。

上诉人玉环皇庭丽晶酒店一直使用A幢房屋，直至2011年11月27日以无法作用为由向被上诉人主张解除A幢房屋的租赁关系，故其关于未使用A幢房屋和A幢房屋不应计算租金的主张，本院不予支持。

上诉人玉环皇庭丽晶酒店二审时主张，被上诉人多次消费，结欠未付，但不为被上诉人所承认，故上诉人玉环皇庭丽晶酒店主张行使抵销权，缺乏依据，本院不予支持。

上诉人方仅支付第一年的租金，此后未支付任何租金，存在重大违约行为，因此，上诉人玉环皇庭丽晶酒店主张行使合同先履行抗辩权或同时履行抗辩权，于法无据，本院不予支持。

上诉人玉环皇庭丽晶酒店已正常经营多年，连续多年拖欠租金，以至被上诉人的合同的主要目的不能实现，已构成根本性违约，故被上诉人有权解除合同。上诉人玉环皇庭丽晶酒店认为，本案合同系长期性履行合同，其投入××00多万元进行装修及购置设备，一旦解除合同将血本无归，故合同可不解除。该主张与合同法相关规定不符，故本院不予支持。上诉人玉环皇庭丽晶酒店述称，其要求结算租金，但被上诉人无回复，被上诉人经催告后在合理期限内不行使解除权，解除权消灭。经一、二审查明，被上诉人一直向上诉人催讨租金，但无着落，故上诉人玉环皇庭丽晶酒店的这一述称与实不符，本院不予采信。

六、关于诉讼主体问题。

一审法院将上诉人***、***、原审被告林加方列为原审共同被告，符合民事诉讼法的相关规定，并无不当。

七、关于上诉人***、***要否对上诉人玉环皇庭丽晶酒店拖欠的租金承担连带责任的问题。

玉环铜锣湾商务酒店承拍涉案房屋时对于《拍卖须知》中告知的承租人的经营资格要求存在一种默示的担保义务，招拍成功后成为涉案房屋的承租人，应承担相应的合同义务。上诉人***、***和原审第三人林伟系玉环铜锣湾商务酒店的合伙人，故该合同义务应由该三人共同承担。在之后的合同履行过程中，虽然由上诉人玉环皇庭丽晶酒店实际占有和经营管理涉案房屋，但这系其自愿加入租赁合同的履行过程。原审第三人林伟既是玉环铜锣湾商务酒店的合伙人，又是上诉人玉环皇庭丽晶酒店的合伙人，其以上诉人玉环皇庭丽晶酒店的名义加入租赁合同的履行过程，经营管理涉案租赁物，不仅为上诉人玉环皇庭丽晶酒店的利益，也为玉环铜锣湾商务酒店的利益，因此，本案的法律关系应为并存的债务承担关系，玉环铜锣湾商务酒店未经合伙清算，也未经债权人玉环县质量技术监督局同意退出租赁合同关系，故本案不存在玉环铜锣湾商务酒店承租后交由上诉人玉环皇庭丽晶酒店经营并从债务中脱离的情形。上诉人玉环皇庭丽晶酒店作为实际经营者，自愿加入租赁合同履行过程，构成债务加入，与被上诉人之间存在实际的租赁合同关系，故一审判决解除其与被上诉人之间的房屋租赁合同，于法有据。上诉人***、***认为，上诉人玉环皇庭丽晶酒店是房屋租赁合同的相对方和实际承租人，租金应由其承担，与玉环铜锣湾商务酒店无关，与两上诉人无关。这一主张依法不能成立，本院不予支持。

八、关于本案是否需要对上诉人玉环皇庭丽晶酒店的投资额进行评估的问题。

本案被上诉人方不存在违约行为，不需对上诉人玉环皇庭丽晶酒店承担违约责任，上诉人玉环皇庭丽晶酒店的反诉请求依法也不能成立，因此，本案不需对上诉人玉环皇庭丽晶酒店的投资额进行评估，一审法院未同意上诉人玉环皇庭丽晶酒店对投资额进行评估的要求，并未剥夺其诉讼权利。

综上，上诉人***、***、上诉人玉环皇庭丽晶酒店的上诉理由均不能成立，本院不予采纳，一审判决认定事实清楚，实体处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费64697元，由上诉人***、***负担23000元，上诉人玉环皇庭丽晶酒店负担41697元。

本判决为终审判决。

审　判　长　　赵　勇

审　判　员　　汤坚强

代理审判员　　张淑娅

二〇一四年七月十一日

代书　记员　　郭巧燕