浙江省玉环县人民法院

民事判决书

（2013）台玉民初字第843号

原告（反诉被告）：玉环县质量技术监督局。

法定代表人：朱世聪。

委托代理人：赵谷音。

被告：高家俊。

被告：高建光。

上述两被告共同委托代理人：万兵华、陈楚龙。

被告：林加方。

被告（反诉原告）：玉环皇庭丽晶酒店（普通合伙。

代表人：林伟。

委托代理人：李良瑞。

被告：台州三盛制冷设备安装有限公司。

法定代表人：林云标。

第三人：林伟。

原告玉环县质量技术监督局为与被告高家俊、高建光、林加方、玉环皇庭丽晶酒店（普通合伙）（下简称皇庭酒店）、台州三盛制冷设备安装有限公司、第三人林伟房屋租赁合同纠纷一案，于2013年6月7日向本院提起诉讼。本院立案后，依法组成合议庭，于同年8月2日、9月26日公开开庭进行了审理。同年7月31日，被告皇庭酒店提起反诉，本院予以受理。因双方当事人对租赁物的面积有争议，本院于同年9月26日决定司法鉴定，即委托玉环县房地产测量队进行测量。同年11月6日，本院收到玉环县房地产测量队的测量报告。同年11月27日，本院对本案进行第三次公开开庭审理。原告玉环县质量技术监督局的委托代理人赵谷音、被告高家俊、高建光的委托代理人万兵华、陈楚龙、皇庭酒店的委托代理人李良瑞、第三人林伟到庭参加诉讼。被告林加方、台州三盛制冷设备安装有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现己审理终结。

原告玉环县质量技术监督局诉称：2009年8月31日，原告将己有的坐落于玉环县玉城街道双港路422号b幢1-5层的楼房、a幢一层部分楼房（共建筑面积约4700平方米）的租赁权委托浙江银合拍卖有限公司玉环分公司进行拍卖。2009年9月11日，玉环铜锣湾商务酒店（由第一、第二、第三被告与林伟合伙创办经营，下简称铜锣湾酒店）经拍卖取得上述房屋的承租权，当天与浙江银合拍卖有限公司玉环分公司签订了房屋租赁权成交合同，并与原告签订了房屋租赁合同。合同约定：租金每年计人民币2284200元，本次拍卖的成交价款必须按成交合同约定的时间付清，买受人不得以产权尚未登记为由而抗辩。租金起算时间自拍卖成交之日起届满三个月开始计算，不受买受人任何证照是否取得行政许可的影响；三年内租金不递增，第四年、第五年两年均在第三年租金基础上递增10%，第六年至第八年三年均在第四年、第五年租金基础上递增5%；租赁期限为八年，自2009年12月11日至2017年12月10日止。在本合同签订之日起六天内乙方（即铜锣湾酒店）需向甲方（即原告）交纳履约保证金计人民币30万元整，如乙方未按约履行合同即无权要求退还保证金。房租每一年付一次（先付款后使用），租金支付时间（第一年除外）为每年的11月11日前向甲方一次性付清，如逾期付款每日偿付甲方违约金计人民币2000元，超过××天仍然未付，甲方有权解除合同，造成经济损失的，由乙方负责赔偿。合同还约定承租人未经出租方同意擅自转租房屋为解除本合同的情形，第五被告台州三盛制冷设备安装有限公司为铜锣湾酒店租赁合同的全面履行提供保证担保，保证买受人全面履行房屋租赁合同，担保的经济范围为人民币500万元，并出具了书面的担保函。合同签订后，原告依约交付了租赁房屋，铜锣湾酒店接收租赁房屋后对租赁房屋进行装修，而后第四被告皇庭酒店也参与装修并实际使用该房屋进行经营。但迄今第一、第二、第三、第四被告除了支付第一年的租金计人民币2284200元与履约保证金30万元外，其余租金连续三年至今未付，第五被告台州三盛制冷设备安装有限公司也未履行担保义务。综上，原告认为，原、被告之间的房屋租赁合同依法成立，即具有法律约束力，现第四被告实际享受了租赁合同权利，理应承担相应的合同义务，而其却三年连续拒付租金，依法应当承担违约责任。第一、第二、第三被告与第三人林伟合伙承租房屋后即对原告构成信赖，系租赁合同的债务人，但该三被告未经原告同意擅自退伙，侵犯了原告的合法权益，故对第四被告的责任依法承担连带责任。为此，原告诉之本院，请求：一是判令解除原告玉环县质量技术监督局与被告皇庭酒店之间的房屋租赁合同关系，并由被告皇庭酒店交还租赁物；二是判令被告皇庭酒店向原告支付2010年12月12日始至2013年2月11日止的租金计人民币4987170元，并继续支付租金自其实际撤离原告承租房之日止；三是判令被告皇庭酒店每笔按每日2000元计算分别支付每年逾期支付租金的违约金直至其租金实际付清之日止（每年违约金均自当年的12月12日起算）；四是判令第一、第二、第三被告对第四被告承担的上述给付承担连带责任；五是判令第五被告在500万元保证责任范围内对上述被告承担连带责任。

被告高家俊、高建光辩称：铜锣湾酒店登记为个体工商户，实际合伙人有高家俊、高建光、林伟等。2009年9月11日，铜锣湾酒店与原告方订立租赁合同时，第三人林伟已退伙。本房屋租赁合同系铜锣湾酒店与原告方签订，根据合同相对性原则，原告应当仅起诉高家俊，而不能将高建光作为被告。若高建光要承担责任的，高家俊承担后可向高建光进行内部追偿。房屋租赁合同订立后，铜锣湾酒店并没有接收租赁物，也没有对租赁物进行装修。就相同的租赁物，原告于2010年10月与被告皇庭酒店订立租赁合同，此意味着原告与铜锣湾酒店的租赁合同已经终止，不再履行。因而，从原告与被告皇庭酒店订立新合同开始，铜锣湾酒店即不再承担责任，故被告高家俊、高建光请求法院驳回原告方对其的诉讼请求。

被告林加方辩称：被告林加方不是铜锣湾酒店的合伙人，不应当承担责任，请求法院驳回原告对其的起诉。

被告皇庭酒店辩称并反诉称：首先，本案诉讼程序上被告高建光、高家俊、林方为不适格的被告。因为被告皇庭酒店始终是租赁合同的履行主体。在订立租赁合同时，皇庭酒店尚未成立，由铜锣湾酒店出面订立合同，即铜锣湾酒店是皇庭酒店的隐名代理人。皇庭酒店成立后，原告方又与皇庭酒店订立好几份协议书，此表明原告方认可皇庭酒店承受铜锣湾酒店租赁合同的权利义务。故铜锣湾酒店的合伙人对本案不应承担责任。其次，原告主张被告皇庭酒店违约，并承担责任，缺乏事实依据，请求法院驳回原告方的诉讼请求。因为被告皇庭酒店以铜锣湾酒店名义与原告订立租赁合同后，按约支付了第一年的全部租金2284200元及保证金30万元。开办酒店向工商部门申请工商登记需要提供公共场所卫生许可证、餐饮服务许可证、消防合格证、特种行业许可证、环评合格证、房屋产权证。上述证件中除前两证的审批与经营场所的规划验收无关外，其他证件均在经营场所已经规划验收的基础上获批。被告皇庭酒店接收承租房屋后，发现承租的房屋未经规划验收，不能投入使用，根本无法申报办理装修许可。所以，被告皇庭酒店装修后，几次遭到有关部门的阻挠，直到2010年6月后才开始正式装修。装修的拖延直接影响消防合格证、特种行业许可证、环评合格证的取得。同时，该大楼法定用途为机关办公大楼，不能用于从事三产服务业的经营活动，被告方根本不可能在三个月装修期内完成装修，如期投入经营收益。且因租赁房屋未规划验收，至今未办理产权登记。2010年10月12日，被告因办理合伙企业执照注册之需要，与原告方订立一份《租赁住所（生产经营场所）协议书》，但因原告方的房屋未经规划验收，无法提供房产权属及法定用途证明，注册申请材料被工商部门退回。期间，被告皇庭酒店多次口头或书面敦促原告向有关部门申请批文，落实租赁标的物可用于三产服务业经营的合同约定用途。原告方也先后于2010年6月30日、2011年9月6日分别向县三产办、县人民政府请示，要求相关部门对租赁物进行组织规划验收，并准许其对外出租，用作三产酒店用房。直至2011年10月，原告经有关部门协调，同意将租赁物作为商业性用房，向被告出具了经有关部门盖章的产权归属证明。原告于2011年10月26日才被核准工商登记，对外开始营业。此时，距离租赁期开始己过22个月。为此，被告皇庭酒店要求继续履行b幢房屋租赁合同，不同意解除合同。a幢房屋被告方从未使用，已经实际解除；要求不支付2009年12月12日至2011年10月26日间的租金；因原告方违约在先，要求对剩余租期内即2011年10月27日开始至2017年12月11日止的租金予以减少，其标准为将租期顺延，按合同约定的标准支付。即2011年10月27日为房屋租赁的起始期，此后三年按租赁合同约定的基数计算，后两年递增10%，第六年至第八年递增5%；并将被告第一年支付的租金抵作支付2011年10月27日至2012年10月的租金。基于上述理由，被告皇庭酒店提出反诉请求为：一、要求原告方赔偿因违约被告皇庭酒店的可得利益损失计人民币375万元（按被告皇庭酒店总投入××00万元计，因经营收益期减少2年，实际收益期仅为6年，原计划投资额按租期8年摊销成本，现只能6年摊销，相应减少收益总计375万元）；二、要求租赁合同b幢一至五层的租赁房屋继续履行，租赁期限自2011年10月27日起顺延至2019年10月26日止，租金标准按原租赁合同约定执行。庭审中，因原告方质疑被告皇庭酒店的上述二项反诉请求存在矛盾，被告方明确主张按第一项诉讼请求处理，第二项诉讼请求仅作为调解方案。

被告台州三盛制冷设备安装有限公司未提出答辩意见。

第三人林伟同意被告皇庭酒店的意见。

原告玉环县技术质量监督局针对被告皇庭酒店的反诉辩称：第一，a幢房屋一直由被告皇庭酒店堆放杂物，被告方认为未有使用不实。原、被告从未解除a幢房屋的租赁关系。现（2013年8月2日）被告方提出解除，原告方予以同意，租金应当计算到2013年8月6日止（给予四天腾空期）；第二，铜锣湾酒店系高家俊、高建光、林加方、林伟四人合伙，他们四人为了设立新企业以自己的名义与原告方签订租赁合同，并不存在铜锣湾酒店代理皇庭酒店签订租赁合同的事实；第三，租赁房屋已经消防、竣工验收，符合出租条件。因承租人内部合伙人意见不一致，导致酒店装修拖延，与房屋未经规划验收无关。该租赁房屋系原告方的办公大楼，此是众所周知的事实，办公大楼不能用于三产服务业，不符合我国当前的政策规定。被告皇庭酒店承租的房屋至今既未经规划验收，也未获得县“三产办”同意，被告皇庭酒店同样获得工商、消防、环保等部门的批准营业。可见，规划验收、县“三产办”批准不是被告能否正常营业的先决条件；第四，本租赁合同约定三个月免收租金（即租赁物交付期限为2009年9月11日，租金起算日为同年12月11日），并非限定承租人的装修期仅为3个月。被告皇庭酒店不能及时取得营业执照主要的原因是酒店装修延迟所致，与租赁物未经规划验收无任何关系。2010年10月12日，因被告皇庭酒店工商登记所需，原告与被告皇庭酒店按玉环县工商行政管理局（下简称玉环县工商局）的要求订立租赁协议书，被告皇庭酒店如期办理了工商名称的预告核准。截止2011年5月17日，被告才部分具备了申请工商登记的条件，但未按程序请求原告提供产权证明材料，从而向工商局申请登记被驳回与原告方无关。2011年7月7日，原告方取得房屋产权归属证明后，被告皇庭酒店向工商申请后即获得工商登记；第五，原告于2010年6月10日、2011年9月6日分别向县“三产办”、县人民政府请示，要求相关部门对租赁物进行组织验收，并准许其对外出租与被告方的装修拖延、工商登记延迟无任何关系。铜锣湾酒店的合伙人于2009年9月11日取得租赁房屋后，直至2010年3月18日才与设计方联系有关装潢问题，同年5月份才开始装潢。2010年12月被告皇庭酒店完成装潢工程，于同年1月初向玉环县环保局申请环境评估。环保部门按规定批准被告皇庭酒店试营业6个月，6个月满后如无人投诉，即可获得环保许可。同时期，被告皇庭酒店向消防、公安、卫生等部门申请批准消防、特种行业、卫生经营等许可证。至同年7月，被告获得上述全部的许可证后，才可以向工商部门申请工商登记。所以，2011年1月至同年8月，是酒店办理相关证件的必经时间，与租赁房屋未经规划验收，未取得房屋产权证无任何关系。并且，房屋租赁合同中已经明确约定承租人不得以原告方未取得房屋产权证为由进行抗辩。故被告方的反诉不能成立，原告请求法院驳回被告皇庭酒店的反诉请求。

经本院审理查明下列事实：

（一）关于原、被告订立房屋租赁合同的经过

2009年6月8日，原告玉环县质量技术监督局将其所有的坐落于玉环县玉城街道双港路422号a幢1层（部分）和b幢1-5层房屋（b幢房屋地下室1层，地上12层，第6层以上由原告方作为办公大楼）的租赁权委托浙江银合拍卖有限公司玉环分公司进行拍租。玉环县鼎隆商务酒店（实际投资人系第三人林伟）以月租金每平方米67.50元（年租金高达400多万元）拍得。同日，原告与玉环县鼎隆商务酒店订立房屋租赁合同。同年8月27日，玉环县鼎隆商务酒店认为该租赁价格偏高，自愿承担违约责任，与原告方协商解除了租赁关系。

2009年8月31日，原告方又将上述房屋（建筑面积诉讼中经测量：a幢建筑面积为720.64平方米，b幢建筑面积为4071.36平方米，b幢西边2号消防楼梯建筑面积为113.11平方米。b幢总建筑面积为12128.53平方米，b幢出租房屋消防楼梯分摊的建筑面积为38平方米，故b幢出租房屋的建筑面积为4109.36平方米。a、b幢出租房屋共计4830平方米）的租赁权委托浙江银合拍卖有限公司玉环分公司进行拍租。《拍卖须知》中载明：参加本次竞买人必须具有经济实力和经营能力的个体工商户或企业法人，同时提供注册资本为人民币500万元以上的企业对本次拍卖的成交合同和房屋租赁合同出具书面的保证担保；买受人取得租赁权后其经营范围只能从事三产服务业等内容。

同年9月9日，铜锣湾酒店在拍卖报名登记表上予以登记，被告高家俊予以签名。同日，被告高家俊委托铜锣湾酒店另一合伙人即被告高建光参与竞拍，委托书载明：“因本人临时有急事不能到场拍卖玉环城关双港路422号质检大楼a幢和b幢1-5层的房屋，特委托玉环铜锣湾商务酒店股东高建光代替本人竞买。委托人高家俊。”并盖上铜锣湾酒店的公章。同时，被告台州三盛制冷设备安装有限公司向原告方出具《担保函》，载明“本单位自愿为竞买人玉环铜锣湾商务酒店提供保证担保。如上述竞买人在竞拍过程中买受上述房屋租赁权，我单位保证该买受人与你单位签订的房屋租赁合同全面履行，我单位担保的经济范围为人民币伍佰万元整。”2009年9月11日，铜锣湾酒店以每月每平方米40.5元的价格拍得租赁权，并与拍卖公司签订《房屋租赁权成交合同》，被告高建光作为该酒店的代理人予以签名。同日，原告方与铜锣湾酒店签订《房屋租赁合同》，约定：租赁面积4700平方米，具体以实际交付使用的建筑面积为准，按现状交付。租金每年计人民币2284200元，暂按照建筑面积4700平方米计算付清，待产权登记部门最后登记的建筑面积由双方按实结算，多退少补；租金必须按约支付，买受人不得以产权尚未登记为由而抗辩；拍卖标的物租金起算时间自拍卖成交之日起届满三个月开始计算，不受买受人任何证照是否取得行政许可的影响；租金支付时间（第一年除外）为每年的11月11日前向原告一次性付清，如逾期付款每日偿付原告违约金2000元，超过××天仍然未付，原告有权解除合同，造成经济损失的，由承租人负责赔偿；承租人未经出租方同意擅自转租房屋为解除本合同的情形等内容。

（二）关于房屋租赁合同履行的经过

2009年9月11日，原告与铜锣湾酒店及拍卖人共同在《房屋租赁权移交完毕确认书》上盖章确认，原告方将出租物交付给铜锣湾酒店。尔后，铜锣湾酒店按约支付给原告方第一年的租金2284200元及履约保证金30万元。

铜锣湾酒店承租上述房屋后，指派第三人林伟出面与原告方就有关租赁问题进行交涉。2010年3月18日，第三人林伟以铜锣湾酒店名义向原告发送《关于酒店装修急需解决的问题的报告》，认为酒店与设计方交涉后，在装修过程中存在一些问题，请原告方予以解决。自2010年6月开始（皇庭酒店还没有正式成立），第三人林伟就以“皇庭酒店”名义与原告方进行联系。酒店在装修过程中的水电费开支先由原告方垫付，后由酒店向原告方交纳。2010年6月10（第一次交纳），原告方向酒店收取水电费5224元；同年8月30日，原告方向酒店收取6月至8月的水电费计10659元；同年10月9日向酒店收取水电费5698.50元；同年12月10日收取10月至12月6日的水电费13691.40元。原告方收取上述水电费出具的《浙江省行政事业单位（社会团体）往来款票据》上载明的交款单位为：“玉环皇庭丽晶酒店”。

2010年4月，被告皇庭酒店在装修时将b幢房屋的外立面予以修改。同年5月24日，玉环县城市管理行政执法局认为被告皇庭酒店房屋施工搭建，违反我国《城乡规划法》第四十三条规定，责令酒店立即停止违法行为。同年5月27日，该局向玉环县工商局发函，认为皇庭酒店于2010年4月未经相关部门批准，擅自对县质量监督局大楼b幢的外立面进行改造，违章搭建，行政执法大队对此案进行立案查处。在查处期间，请工商局缓办工商执照。

2010年7月8日，玉环县建设规划局（由其下属单位玉环县房地产管理处经办）认为皇庭酒店“违规装修”，责令酒店于2010年7月××日前补办有关手续。尔后，被告皇庭酒店也未补办手续，并继续进行装修。诉讼过程中，玉环县房地产管理处出具证明一份，其内容为皇庭酒店装修问题未到该处办理装修备案登记手续。

2010年10月2日，玉环县工商局向被告皇庭酒店（普通合伙）颁发《企业名称预先核准通知书》。同年10月12日，因工商登记的需要，原告与皇庭酒店（无公章）根据玉环县工商局提供的格式条款，签订了《租用住所（生产经营场所）协议书》，仅载明“因乙方生产经营需要，向甲方租用坐落于玉城街道双港路422号门牌号××间房屋为住所（生产经营场所），租赁面积为4700平方米，租用期限自2010年10月11日起至2017年12月10日止，年租金为2284200元。”其余均空白。原告方在甲方处盖章，第三人林伟与其他两合伙人王剑平、金约朝在乙方处签字。

铜锣湾酒店支付第一年的租金及保证金后，该酒店或被告方就没有支付其余租金。因原告代理律师向铜锣湾酒店催讨租金，2012年7月间，铜锣湾酒店向原告提供了一份确认书，载明：“2009年9月11日通过公开竞拍，玉环铜锣湾商务酒店取得玉环县质量技术监督局大楼（坐落于玉环县双港路422号）的租赁权。实为林伟个人委托，以上拍租行为所应负的权利和义务都由林伟承担，与玉环铜锣湾商务酒店无关。特此确认。确认双方签字：林伟、高建光（加盖玉环铜锣湾商务酒店公章）。见证人签字：林加芳。2009·09·11”。原告经催讨租金无着，遂于2012年7月24日本院提起诉讼（案号为（2012）台玉民初字第1079号）。2013年6月5日，原告因故撤回起诉，后原告再行向本院提起诉讼。

（三）关于被告皇庭酒店创办酒店时有关行政许可经过

原告建造玉环县质量检测大楼a、b幢领有建设工程规划许可证、建设用地规划许可证。2009年4月7日，台州市消防支队对上述大楼的消防进行验收。同年6月10日，相关单位对该大楼的工程质量进行竣工验收。尔后，该幢大楼至今未通过规划验收，无法进行产权登记。诉讼过程中，玉环县住房和城乡建设规划局（原玉环县建设规划局）向本院出具证明认为：该大楼超出面积250.92平方米，超出面积不在规划核实规定的合理误差范围内；建设申请规划核实前，就己擅自投入使用，并改变房屋用途出租一部分房屋给酒店经营使用；酒店方擅自改变临双港路一侧的建筑外立面，导致规划不能验收。

2010年12月底，被告皇庭酒店装修基本完工。2011年1月5日，被告皇庭酒店向玉环县公安局消防大队申请《建设工程消防设计备案》。同年3月10日，玉环县公安局消防大队向被告皇庭酒店颁发《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。

2011年1月3日，被告皇庭酒店向玉环县环保局提出《建设项目环保行政许可申请》。同年1月30日，玉环县环保局向被告皇庭酒店出具《关于玉环皇庭丽晶酒店住宿、餐饮建设项目环境影响报告表审查意见的函》，同意酒店试营业6个月。如试营业期间未接到任何反对意见，则同意其正常营业。

被告皇庭酒店向玉环县公安局消防大队、玉环县环保局申领相关许可证时，均提供铜锣湾酒店于2011年1月4日出具一份《证明》，其内容：“兹证明林伟先生系玉环铜锣湾商务酒店的主要股东，以铜锣湾商务酒店名义参拍2009年9月11日县质量技术监督局（双港路422号）相关房屋租赁权系其内部行为，为林伟先生委托，拍租行为所应负的权利和义务都由林伟先生承担。竞拍成功后的行为与铜锣湾商务酒店无关。”

2011年3月，被告皇庭酒店开始试营业。

2011年3月22日，玉环县公安局向被告皇庭酒店颁发《特种行业许可证》。

2011年4月25日，玉环县卫生局向被告皇庭酒店颁发《公共场所卫生许可证》、《餐饮服务许可证》。

2011年5月10日左右，被告皇庭酒店向玉环县工商局申领工商登记。同年5月17日，该局认为玉环皇庭酒店（普通合伙）申请工商登记，主要经营场所未提交房产证或其他符合规定的产权证明，作出不予受理的通知书。

2011年7月7日，玉环县整治违法用地违法建设工作领导小组等部门在《产权归属证明》上盖章，认可本案承租的房屋可以办理工商登记。

2011年8月9日，第三人林伟与其他两合伙人王剑平、金约朝填写《合伙企业设立登记申请书》，申请工商登记。同年8月26日，玉环县工商局核准登记，并颁发《合伙企业营业执照》。同年10月25日，因被告皇庭酒店的增加一名合伙人林国，向工商局申请《合伙企业变更登记书》。次日，工商局准许变更，并颁发了新的《合伙企业营业执照》，载明的合伙期限为2011年8月26日至2031年8月25日止。

（四）关于a幢房屋的合同解除情况

2011年11月27日，被告皇庭酒店向原告方申请，认为a幢1层承租房一直未实际使用，要求退回租金，并将房屋交还给原告方，双方不再就该房屋发生租赁关系。原告方收到该申请后，一直未予答复。租赁的a幢房屋一直闲置，被告也未进行任何的装修，仅堆放一些零碎杂物。诉讼过程中（2013年8月6日），双方己办理a幢房屋的交接手续，现该房屋由原告方占有。

（五）关于原告方向有关部门请示的情况

2010年6月30日，原告方向玉环县第三产业管理办公室（下简县三产办）发送《关于要求将质检大楼部分闲置房对外出租的请示》，在该请示中原告申请将闲置的本案租赁房屋用作酒店用房。县三产办认为该请示事项，其无权答复。

2010年8月4日，原告向玉环县规划建设局发送《关于要求调整玉环县质量技术监督检测大楼b楼部分立面的报告》，要求对b幢房屋的立面进行调整，请该局予以审批。后该局未作审批。

2011年9月6日，原告方向玉环县人民政府发送《关于要求对县质量技术监督检测大楼进行规划验收的请示》，要求玉环县人民政府尽快组织相关部门对大楼现状进行规划验收，要求将目前闲置房产约4700平方米用于“三产”用房。后玉环县人民政府也未答复。

上述事实有原告举证的《委托拍卖合同》、《房屋租赁权拍卖公告》、《浙江银合拍卖有限公司玉环分公司拍卖须知》、《拍卖报名登记表》、《担保函》、《委托书》、《拍卖竞标笔录》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《房屋租赁权成交合同》、《高家俊、高建光、林伟的询问笔录》、《租赁权移交完毕确认书》、《产权归属证明》、《关于酒店装修急需解决的问题的报告》、玉环皇庭丽晶酒店2011年11月27日的《申请报告》、《台州市公安局消防支队建筑工程消防验收意见书》、《单位工程质量竣工验收记录》、《单位工程竣工验收意见书》等证据材料，被告举证的：2010年10月12日的《租用住所（生产经营场所）协议书》、《产权归属证明》、2010年10月8日的《房屋租赁合同》、2010年6月30日玉环县质量技术监督局的《关于要求将质检大楼部分闲置房对外出租的请示》、2010年8月4日玉环县质量技术监督局的《关于要求调整玉环县质量技术监督检测大楼b楼立面的报告》、2011年9月6日玉环县质量技术监督局的《关于要求对县质量技术检测大楼进行规划验收的请示》、《合伙企业营业执照》、《公共场所卫生许可证》、《餐饮服务许可证》、《特种行业许可证》、《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、《皇庭丽晶酒店装饰工程合同协议清单》、2011年1月30日玉环县环保局《关于玉环皇庭丽晶酒店住宿、餐饮建设项目环境影响报告表审查意见的函》、2010年5月27日玉环县城市管理行政执法局的《函》、2011年5月17日玉环县工商行政管理局的《不予受理通知书》、2010年7月8日玉环县建设规划局的《责令（立即）限期改正违法（章）行为的通知书》、2010年5月24日玉环县城市管理行政执法局的《责令停止违法（章）行为通知书》等证据材料及本院查证的：玉环县房地产管理处的《证明》一份、玉环县住房和城乡建设规划局《关于玉环县质量技术监督局质检大楼工程竣工规划核实存在问题的说明》、玉环皇庭丽晶酒店的工商登记材料、《合伙企业基本情况》、《变更登记情况》、玉环县公安局消防大队《消防安全检查合格证》的审批材料、玉环县环保局环保行政许可的审批材料及本院委托玉环县房地产测量队的《房产测绘报告书》等证据材料予以证实，且原、被告、第三人对上述事实陈述基本一致，本院予以认定。

本院认为：本案的处理主要涉及被告方的责任主体、租赁物未经规划验收、房屋用途改变与被告皇庭酒店装修延期、工商登记延迟之间的因果关系、原、被告方要否承担违约责任及如何承担违约责任问题。本院评判如下：

第一，关于被告方的责任主体问题

本院认为，铜锣湾酒店系被告高家俊、高建光、第三人林伟等人合伙创办，但工商登记为个体工商户，故铜锣湾酒店的法律性质名为个体工商户，实为个人合伙。因原告方未有充分证据证明被告林加方也系铜锣湾的合伙人，故对此事实，本院不予认定。将个人合伙工商登记为个体工商户符合国家工商行政管理总局于《关于执行〈民法通则〉对个人合伙登记管理的通知》（1986年11月27日颁布）第二条第二款关于“对于新申请的个人合伙，经审核符合条件的，发给个体工商户营业执照，按个体工商户管理”的规定，故工商登记为个体工商户，并不对合同的相对方产生就是一人经营的合理信赖。社会实践中，不具备企业形式的个人合伙，未登记为合伙企业，而登记为个体工商户是普遍现象，故本案将高家俊、高建光列为共同被告符合我国法律规定。诉讼中，高家俊、高建光、林伟均认为铜锣湾酒店与原告方于2009年9月11日订立租赁合同时，第三人林伟已经实际退伙。此主张未有证据予以证明，本院不予认定。相反，铜锣湾酒店于2011年1月4日向玉环县公安局消防大队、玉环县环保局出具的《证明》中，均认为第三人林伟系铜锣湾酒店的主要合伙人。故第三人林伟在2009年9月11日系铜锣湾酒店的合伙人应予认定。

根据《拍卖须知》上关于竞拍人必须经营第三产业的要求，可认定铜锣湾酒店的全体合伙人与原告方订立租赁合同的目的就是用于经营第三产业。因而，本案系铜锣湾酒店全体合伙人承租房屋后，两合伙人未经原告方认可即退伙，由一个合伙人即第三人林伟与他人合伙创办被告皇庭酒店，并以被告皇庭酒店的名义享受租赁合同的权利。本案若被告皇庭酒店的合伙人与铜锣湾酒店的合伙人相同，其责任主体认定就比较简单。而本案铜锣湾酒店的合伙人与皇庭酒店的合伙人有所不同，导致责任主体认定较为复杂。本院认为，高家俊、高建光仍应对皇庭酒店承受的房屋租赁义务承担连带责任。其理由为：铜锣湾酒店承租玉环县质检大楼创办酒店，其行为属于合伙企业的发起人为设立合伙企业以自己名义对外签订合同，现合伙企业已经设立，并实际承受租赁合同的权利义务。参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条关于“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院予以支持；公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”的规定，公司设立过程中，发起人为设立公司以自己名义对外订立合同的，合同的相对方既可以要求发起人承担责任，也可以要求公司承担责任。同理，合伙企业设立过程中，发起人以自己名义对外订立合同的，合同的相对方既可以要求发起人承担责任，也可以要求合伙企业承担责任。因普通合伙企业的合伙人对企业的债务承担无限连带责任，即普通合伙企业的责任最终由全体合伙人承担，所以作这样理解似乎没有意义。但是，在本案中作这样的解释是正确处理案件的关键。因为原告与铜锣湾酒店订立房屋租赁合同时，原告方己得知该酒店的合伙人有高家俊、高建光、林伟，即2009年9月11日房屋租赁合同中承租方主体便为此三人。故本案合伙企业发起人为高家俊、高建光和林伟，而设立后的合伙企业（即被告皇庭酒店）的合伙人为林伟、金约朝、王剑平。据此，原告方既可以要求高家俊、高建光、林伟承担责任，也可以要求被告皇庭酒店承担责任。因第三人林伟系被告皇庭酒店的最终责任主体之一，现原告方选择被告皇庭酒店承担给付责任，由被告高家俊、高建光承担连带责任，并未加重此两被告的责任，本院予以支持。故被告高家俊、高建光、皇庭酒店辩称原告于2010年10月与被告皇庭酒店订立租赁合同就意味着原告与铜锣湾酒店的租赁合同已经终止，被告高家俊、高建光不承担责任的意见与事实不符，本院不予采纳。另一方面，房屋租赁合同的承租人原为铜锣湾酒店（即高家俊、高建光、林伟）。因普通合伙企业的最终责任主体为全体合伙人，故本案本质上也属于高家俊、高建光、林伟三人未经原告方同意通过设立新合伙企业的隐蔽方式擅自将房屋租赁合同的权利义务变更为第三人林伟及另二个合伙人王剑平、金约朝。根据我国《合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”因被告方未有证据证明原告方同意上述房屋租赁合同的转移，故铜锣湾酒店作为承租人与原告方签订房屋租赁合同，被告皇庭酒店实际使用承租房屋，并不表明房屋租赁合同的概括转移条件已经成立，房屋租赁合同的缔约人仍应承担责任。至于被告方辩称铜锣湾酒店系第三人林伟或被告皇庭酒店的隐名代理人，现代理人已经向原告方披露被告皇庭酒店是委托人，应由被告皇庭酒店承担责任的意见，与事实不符，本院不予采纳。被告台州三盛制冷设备安装有限公司自愿为高家俊、高建光履行房屋租赁合同金额500万元内提供连带保证担保，合法有效，其应当承担相应的保证责任。

第二、关于租赁物未经规划验收、改变房屋用途与被告皇庭酒店装修延期、工商登记延迟之间的因果关系问题

本院认为，从被告提供的证据来看，租赁物未经规划验收与被告装修延期无因果关系，与工商登记延迟有一定的因果关系，但影响的期限较短。具体理由为：首先，2009年9月11日《房屋租赁合同》约定的租金从拍卖成交届满三个月开始计算，不能解释为出租方给承租方三个月的装修期限。装修期限的长短受承租人投资额大小、装修管理科学性等方面的约束，房屋出租后就由承租人实施装修行为，出租人不会对自己不能控制的行为作出对己不利的约定。其次，房屋未经验收与装修延期没有因果关系。从酒店办理工商登记的条件来看，确实要获得消防合格证、特种行业许可证、环评合格证、房屋产权证或符合规定的产权证明。除房屋权属证明外，其他证件的获得必须以经营场所已经装修完毕为条件。诉讼中，被告皇庭酒店对装修的起始时间陈述不一，从其提供的证据结合其庭审陈述来看，被告皇庭酒店装修的开始时间应当认定为2010年3月；装修的完工时间，因被告皇庭酒店于2011年1月3日便申请环境评审，故可认定酒店于2010年12月底完成酒店装修。被告皇庭酒店主张在装修过程中，因建筑物未经规划验收导致不能正常装修的意见，未提供证据予以证明，本院不予认定。因为2010年5月24日，玉环县城市管理行政执法局认为被告皇庭酒店房屋施工搭建，违反我国《城乡规划法》第四十三条规定，责令酒店立即停止违法行为。故此次被告停止装修是其擅自改变b幢房屋的外立面所致。这在该局于2010年5月27日发给玉环县工商局的《函》中已经清楚说明；同年7月8日，玉环县建设规划局的房地产管理处认为皇庭酒店“违规装修”，责令酒店于2010年7月××日前补办有关手续，也只是认定被告皇庭酒店的装修未经备案，但后来被告皇庭酒店也未补办手续，没有因规划未验收影响其装修的正常开展，诉讼中被告皇庭酒店也自认自2010年6月以后酒店的装修比较正常。另外，因被告皇庭酒店改变b幢外立面导致b幢房屋不能通过规划验收，原告方于2010年8月4日向规划局发送报告，不能认定原告方认可未经规划验收影响装修的进程；被告皇庭酒店于2011年8月26日已经获得工商登记，原告于2011年9月6日向县人民政府发送要求规划验收的报告，也与被告皇庭酒店的装修无关。再次，被告皇庭酒店主张房屋用途改变，导致装修延期，经营活动受限依法也不能成立。因为将机关办公大楼的用途改变为酒店用房，没有法律规定要经县三产办的审批同意。2010年6月30日，原告方向县三产办发送《关于要求将质检大楼部分闲置房对外出租的请示》后，该办公室认为该请示事项，其无权答复。并且，被告皇庭酒店于2011年3月开始试营业，同年8月26日获得工商登记后一直正常经营，没有因未经县三产办审批的原因受到阻挠，也没有因房屋用途的改变，导致酒店经营受阻。最后，被告皇庭酒店于2011年4月25日才取得玉环县卫生局颁发《公共场所卫生许可证》、《餐饮服务许可证》，可见在此之前被告皇庭酒店客观上无法向工商部门申请工商登记。2011年5月10日，被告皇庭酒店向玉环县工商局申请工商登记时，工商局于同月17日作出不予受理答复，明确表明因经营场所未有产权归属证明而不予登记。直至同年7月7日，玉环县整治违法用地违法建设工作领导小组在《产权归属证明》盖章后，被告皇庭酒店才于同年8月9日申请工商登记，8月26日获取工商登记。所以，在这近三个月时间里，因租赁物未经规划验收与被告皇庭酒店的工商登记延迟有一定的因果关系。

第三、被告皇庭酒店要否承担违约责任？

本院认为，铜锣湾酒店承租房屋后已经支付第一期的租金，而被告皇庭酒店实际承受房屋租赁合同后，未支付任何租金。因租赁房屋未经规划验收仅影响被告皇庭酒店工商登记延迟三个月，且被告皇庭酒店在该三个月内尚能试营业，故被告皇庭酒店拒绝支付租金的理由不能成立，应承担相应的违约责任。根据2009年9月11日《房屋租赁合同》关于承租人逾期付款每日偿付出租人违约金计人民币2000元，承租人超过约定时间××日仍然未付，出租人有权解除合同的约定。该条款设定了约定解除权，并以违约金的方式承担违约责任。现被告皇庭酒店拒绝履行支付租金，已经构成违约，且远远超出××日的约定。根据我国合同法第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”故本案合同约定解除权的条件已经成就，原告请求解除与被告皇庭酒店之间的房屋租赁合同关系，并由被告皇庭酒店交还租赁物的诉讼请求，本院予以支持。租赁物a幢房屋，被告皇庭酒店己于2011年11月27日以无法使用为由向原告提出解除的请求，原告未予任何答复，也未提出异议。因合同解除权为形成权，被告方提出合同解除，原告方未提出异议，该合同解除即为成立。故本院认定原告与被告皇庭酒店己于2011年11月27日解除a幢房屋的租赁合同关系。被告皇庭酒店主张a幢房屋不能计算任何租金，原告主张a幢房屋的租金计算到2013年8月6日被告皇庭酒店实际腾退房屋时止，均不符合法律规定，本院不予采纳。因而，经计算，被告皇庭酒店支付原告2010年12月11日至2011年12月11日的租金为2333760元（4830平方米×40.50元×12个月-720.64平方米×40.50元×14天／30天）；2011年12月10至2012年12月11日的租金1997149元（4109.36平方米×40.50元×12个月）；2012年12月10日至2013年12月11日的租金1997149元。因房屋租赁合同约定的违约金日2000元，根据租金与违约金的换算，违约金的比例约为月3%，大大超过货币法定孳息的损失，本院根据我国合同法第一百一十四条第二款的规定酌情调整违约金的比例为月1.8%。

第四、关于原告方要否承担违约责任问题

本院认为，2009年9月11日房屋租赁合同尽管约定租金的给付、租赁期限的起算，承租人不得以产权尚未取得登记进行抗辩，也不受承租人任何证照是否取得行政许可的影响。但是租赁物房屋未经规划验收与未办理产权登记系不同的法律事实。租赁物房屋经规划验收应当属于出租人出租房屋的基本义务，如因租赁物房屋未经规划验收确实影响被告迟延获许工商登记的，原告方应当承担相应的责任。但是，本案租赁物未经规划验收影响被告延迟工商登记的时间在2011年5月10日至同年8月9日间，此时段被告方尚能进行试营业。根据我国合同法第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”本案租赁物虽未经规划验收，但被告皇庭酒店能够试营业，即可保持租赁物符合约定的用途。故被告皇庭酒店反诉要求原告按装修、经营设施等总投资额赔偿可得利益损失，缺乏法律依据。但是作为酒店而言，试营业与正式营业的获取利润有一定的差别。而此差别通过司法鉴定评估的方式进行求证，成本较大。本院考虑到被告皇庭酒店现能正常营业，可通过适当延长租赁物返还期限免收占有使用费的方式进行弥补，以平衡双方当事人的利益。

综上所述，本院认为，被告林加方、台州三盛制冷设备安装有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃质证和抗辩权利。本院根据到庭当事人的陈述结合相关证据认定案件事实。原告诉请解除与被告皇庭酒店的租赁合同关系，并返还租赁物，给付租金及违约金的合理部分，符合法律规定，本院予以支持。被告高家俊、高建光对被告皇庭酒店的租金给付及违约责任承担连带责任。被告台州三盛制冷设备安装有限公司为铜锣湾酒店的保证担保有效，应在被告高家俊、高建光承担500万元的责任范围内承担连带责任。被告皇庭酒店反诉要求原告承担可得利益损失计人民币375万元，无法律依据，本院不予支持。本院考虑到被告皇庭酒店于2011年5月10日至同年8月9日间，因租赁房屋未经规划验收，导致其不能获许工商登记，但尚能试营业的特殊情况，为平衡原、被告双方的利益关系，由被告皇庭酒店在合同解除的二个月内返还租赁物，且免交此二个月的房屋占有使用费。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国担保法》第十八条第一款、第二十一条第一款之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、解除原告玉环县质量技术监督局与被告玉环皇庭丽晶酒店之间的房屋租赁关系。被告皇庭酒店于判决生效后二个月内将其承租的玉环县玉城街道双港路422号玉环县质检大楼b幢一至五层房屋返还给原告玉环县质量技术监督局；

二、被告玉环皇庭丽晶酒店于判决生效后十五日内支付原告玉环县质量技术监督局房屋租金6328058元（计算至2013年12月10日止），并给付违约金为：其中2333760元的违约金从2011年12月12日开始按月利率1.8%计算至判决确定的给付日止；其中1997149元的违约金从2012年12月12日开始按月利率1.8%计算至判决确定的给付日止；其中1997149元的违约金从2013年12月12日开始按月利率1.8%计算至判决确定的给付日止。并继续支付租金、房屋占有使用费从2013年12月11日起至判决确定的租赁物返还之日止（其中二个月不计算房屋占有使用费，租金、房屋占有使用费按4109.36平方米，每月每平方米40.50元的标准计算）；

三、被告高家俊、高建光对被告玉环皇庭丽晶酒店承担的上述第二项判决承担连带责任；

四、被告台州三盛制冷设备安装有限公司在被告高家俊、高建光承担500万元责任的范围内承担连带责任；

五、驳回原告其他诉讼请求；

六、驳回被告玉环皇庭丽晶酒店的反诉请求。

如被告未按判决指定的期间履行上述付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费46697元，反诉案件受理费18000元，鉴定费5791元，共计人民币70488元，由原告负担5488元，被告玉环皇庭丽晶酒店负担65000元（此款于本判决生效后七日内向本院缴纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院（在上诉期满后七日内，交纳上诉案件受理费64697元，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：台州市农行，账号：19-900001040000225089001）。

 

 

 

 

审  判  长    项延永

审  判  员    王胜权

代理审判员    叶斌斌

二〇一三年十二月二十七日    　  　

代理书记员    叶晨燕