江门市崖门新财富环保工业有限公司、江某某五金制品有限公司等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

广东省江门市新会区人民法院 民 事 判 决 书 （2023）粤0705民初2004号 原告：江门市崖门新财富环保工业有限公司，住所地：广东省江门市新会区崖门镇江门大道南崖门段253号，统一社会信用代码：914407006715734677。 法定代表人：***，该公司总裁。 委托诉讼代理人：***，该公司职员。 委托诉讼代理人：**娴，该公司职员。 被告：江***五金制品有限公司，住所地：广东省江门市新会区××镇××期××座××边第三层，统一社会信用代码91440705ＭＡ51ＵＫＵ49Ｋ。 法定代表人：***。 被告:张梓卿（曾用名***），男，汉族，1981年4月2日出生，住址：四川省冕宁县。 原告江门市崖门新财富环保工业有限公司诉被告江***五金制品有限公司、张梓卿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2023年3月4日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江门市崖门新财富环保工业有限公司的委托诉讼代理人**娴到庭参加了诉讼，被告江***五金制品有限公司、张梓卿经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告江门市崖门新财富环保工业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令自2022年12月31日起解除原告与被告一签订的《厂房租赁合同》；2、判令被告一支付拖欠的厂房租金165963.65元以及至清偿之日止的违约金（自2023年1月1日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.5倍计付至实际清偿日止）；3、以被告一用以抵押的机器设备折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿原告债权；4、判令被告二对被告一上述债务承担连带清偿责任；5、由二被告承担本案诉讼费用。 本院查明的事实 2018年6月1日，原告作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的被告江***五金制品有限公司签订编号新崖厂租（2018）13号《厂房租赁合同》，约定：甲方将位于江门市新会区××镇××期××座××边第三层面积为1830.6平方米的厂房租赁给乙方，其中电镀厂房1339.25平方米，配套厂房491.35平方米；租赁期为10年，甲方应在2018年7月1日前将厂房移交乙方使用；租金按开始计收之日起三年内，电镀厂房按每月20元／平方米计算，配套厂房按每月23元／平方米计算，第四年起电镀厂房与配套厂房的租金标准每年递增5%，乙方应于每月10日前支付租金；乙方于合同签订之日起15个工作日内，向甲方交纳租赁押金76172元；在本合同基础上，乙方还须与园区有关服务公司签订废水处理服务、物业管理服务等相关合同；若乙方欠交租金，从甲方书面通知乙方催交欠款之日起超过2个月，乙方仍不支付应交款项的，甲方有权单方面解除合同，甲、乙双方行使解除权的，应以书面通知形式进行，解除通知可交由双方签收，亦可邮寄至双方所列的地址；乙方欠交租金，甲方有权要求乙方自下月1日起按拖欠金额每日计收3‰的违约金，乙方拖欠租金超两个月的，甲方有权立即通知乙方解除合同，乙方所交的租赁押金也作为对甲方的违约金不作退回；凡涉及本合同及园区系列合同相关条款内容的讯息往来，若采用邮件作为通知方式，则电子文件内容在发送方发送至本合同指定邮箱且未被系统退回的情况下，视为进入对方数据电文接收系统即视为送达。 2020年2月26日，原告作为抵押权人（甲方）与作为抵押人（乙方）的被告江***五金制品有限公司签订合同号：新崖合（2020）18号《设备抵押合同》，约定：乙方愿意以自有生产设备（详见附表）作抵押，为乙方履行与甲方签订的包括但不限于《供货合同》、《厂房租赁合同》、《环保系统使用合同》、《配套厂房租赁合同》、《废水处理服务合同》、《蒸汽供应合同》、《回用水、工业纯水供应合同》、《危险废物收集暂存转移协议》项下付款义务提供抵押担保；担保范围为乙方在崖门环保电镀产业园生产经营所形成的全部债权，包括主合同项下应交款项本金、利息、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、过户费等抵押权人实现债权和抵押权的一切费用，担保债权数额为2660000元。该合同签订后，双方于2020年2月28日到广东省江门市新会区市场监督管理局办理了抵押登记。 2021年3月2日，被告张梓卿（曾用名***）作为保证人向原告出具《个人担保书》，承诺：本保证人自愿为被告江***五金制品有限公司完全履行其在崖门电镀基地厂房（106A3）经营活动中已签署或将来签署的所有合同、协议、还款计划书项下的全部付款义务及因上述付款义务而产生的所有相关债务向原告提供连带责任保证，保证期限为自债务履行期届满之日起两年。 另查明，被告江***五金制品有限公司在租赁期间向原告支付了厂房租赁押金100000元、废气押金3500元、临电装修押金20000元，合计123500元。 被告江***五金制品有限公司从2022年9月开始拖欠原告租金，被告江***五金制品有限公司从2022年12月始没有经营。至2022年12月31日止，被告江***五金制品有限公司共拖欠原告厂房租金165963.65元、环保系统使用费134233.03元、自来水费294.4元、废水处理费27076元、废水污泥处理费65376.8元、蒸汽费144072.6元、废气处理费13800元、纯水费9396元、资金占用费11310.48元、厂区物管费9885.24元、欠江门市新财富供应链有限公司电镀材料费588689.83元及其利息27438.99元。原告于2023年1月11日出具了《押金抵扣通知书》和《押金抵扣确认表》，告知被告江***五金制品有限公司，原告按双方各项合同的约定，被告江***五金制品有限公司已交纳的押金用于抵扣拖欠的自来水费294.4元、废气处理费13800元、纯水费9396元、资金占用费11310.48元、厂区物管费9885.24元和欠江门市新财富供应链有限公司电镀材料费中的51374.89元、利息27438.99元。 原告于2022年9月至2023年1月期间以电子邮件或微信的方式向被告方发送缴费通知单、统一收费明细表、抵扣确认书、押金抵扣通知书。经原告催收，两被告均没有向原告支付拖欠的款项，由此成讼。 裁判理由与结果 本案属房屋租赁合同纠纷。原告与被告江***五金制品有限公司在平等自愿、协商一致的基础上签订编号新崖厂租（2018）13号《厂房租赁合同》、合同号：新崖合（2020）18号《设备抵押合同》，内容合法有效，应受法律保护。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第一款“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。”的规定，上述两合同虽然于民法典施行前订立，但两合同的履行跨越到民法典施行后，故本案应适用民法典的规定。 《厂房租赁合同》的解除问题。被告江***五金制品有限公司拖欠租金，已构成违约，按《厂房租赁合同》约定，从原告书面向被告江***五金制品有限公司催交欠款之日超过2个月，被告江***五金制品有限公司仍不支付欠款的，原告有权解除合同。原告从2022年9月开始以电子邮件向被告江***五金制品有限公司催收各项欠款包含涉案的租金，被告江***五金制品有限公司至今仍没有履行支付租金的义务，原告据此请求确认双方的《厂房租赁合同》于2022年12月31日解除，理由充分，本院予以支持。 《厂房租赁合同》解除后，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第七百二十一条“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”和第五百六十六条第二款“合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。”的规定，原告请求被告江***五金制品有限公司支付2022年9月至2022年12期间拖欠的租金165963.65元及2023年1月1日起至清偿日止的违约金，理据充分，本院予以支持；原告主张违约金按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算，该标准符合法律的规定，且低于《厂房租赁合同》约定日3‰的标准，本院予以采纳。 对于原告主张的抵押物的优先受偿权的问题。依据《中华人民共和国民法典》第三百九十四条：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。”的规定，被告江***五金制品有限公司向原告提供其自有的机器设备（详见附表）作为涉案债权的抵押担保物，故此当被告江***五金制品有限公司没有向原告清偿租金及其违约金时，原告对处置上述抵押物所得价款享有优先受偿权，原告的诉请依法有据，本院予以支持。 对于被告张梓卿作为保证人的保证责任问题。涉案债权不但有抵押物的担保，同时被告张梓卿作为连带责任保证人，根据《中华人民共和国民法典》第六百八十八条的规定，在被告张梓卿没有向原告清偿租金及其违约金时，被告张梓卿应履行保证责任代为偿还。 被告江***五金制品有限公司、张梓卿经本院合法传唤后没有到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，缺席判决如下： 一、确认原告江门市崖门新财富环保工业有限公司与被告江***五金制品有限公司签订的编号新崖厂租（2018）13号《厂房租赁合同》于2022年12月31日解除。 二、被告江***五金制品有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市崖门新财富环保工业有限公司支付租赁费165963.65元及违约金（以165963.65元为基数，从2023年1月1日起至清偿日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5计算）。 三、若被告江***五金制品有限公司不能在本判决第二项规定期限内清偿该项债务时，原告江门市崖门新财富环保工业有限公司有权申请依法处理被告江***五金制品有限公司提供的机器设备（详见附表），原告江门市崖门新财富环保工业有限公司就处理该抵押物所得的价款享有优先受偿权。 四、被告张梓卿对被告江***五金制品有限公司就本判决第二项判项判决的债务承担连带清偿责任。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息 案件受理费减半收取1809.64元（原告已预交），由两被告连带负担。原告已交纳的诉讼费1809.64元，本院予以退回1809.64元给原告；两被告应向本院补缴一审诉讼费1809.64元，拒不缴纳的，本院将依法强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。 审判员　　*** 二〇二三年四月十日 书记员　　***