某某与广东万拓建筑工程有限公司房屋买卖合同纠纷一案民事一审裁定书

广东省新丰县人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）粤0233民初157号 原告：***，男，1972年11月21日出生，汉族，广东新丰人，住广东省新丰县*****，公民身份号码：440************035。 委托诉讼代理人：**，广东方中天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东方中天律师事务所律师。 被告：广东万拓建筑工程有限公司，住所地：新丰县*********，统一社会信用代码：914********121244J。 法定代表人：***，该公司经理。 委托诉讼代理人：***，****律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，****律师事务所实习律师。 原告***诉被告广东万拓建筑工程有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月4日立案后，依法由简易程序转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人**、***、被告广东万拓建筑工程有限公司的法定代表人***及委托诉讼代理人***、**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决被告立即向原告赔偿无法办理房产证的房屋价值的差价损失人民币326250元。2、请求法院判决被告立即向原告支付逾期办理房产证的损失，以购房款365400元为基数，自2014年3月1日按照中国人民银行同期贷款利率（即年利率6.15%）计算至起诉之日，共计131261.69元。3、请求法院判决被告赔偿原告为维权进行诉讼产生的律师费10000元，赔偿原告为维权产生的交通费2000元。4、请求法院判决本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告（被告原名称新丰县第二建筑工程公司，2019年9月1日变更名称为广东万拓建筑工程有限公司）在2012年3月13日签订了《房屋转让合同》，由原告向被告购买由被告兴建的《新丰县第二建筑工程公司办公、住宅楼》的第五层，面积130.5平方米，转让价格为365400元，用途为住宅。原告按被告要求及合同约定在签约时支付328860元，在工程竣工验收后支付36540元。按《房屋转让合同》的第4条约定，被告应在房屋竣工验收后360天内为原告办理房产证，但被告一直不向相关行政部门缴交相关税费，导致被告房屋至今不能办理房产证，原告多年维权，被告一直不予理会。被告于2019年9月1日变更名称为广东万拓建筑工程有限公司，原告要求被告承担未能办证的房屋价值的差价损失及赔偿原告多年奔波的损失，请求人民法院维护原告合法权益。 本院经审查认为，涉案房屋所在楼宇新丰县**********系新丰县第二建筑工程公司的自建房，共建设九层楼。原告***系新丰县第二建筑工程公司的职工，1995年9月入职，2000年3月15日至2018年3月14日停薪留职，2019年8月31日离职。2012年3月13日，新丰县第二建筑工程公司与***签订《房屋转让合同》，约定：新丰县第二建筑工程公司将新丰县第二建筑工程公司办公、住宅楼的第五层房屋产权有偿转让给***，房屋转让费365400元……转让费付清后，该楼层产权永远归***所有，***有权将该经营权转让或出租，但必须以书面方式知会新丰县第二建筑工程公司，***如需转让时，新丰县第二建筑工程公司享有同等条件下优先收回的权利。新丰县第二建筑工程公司在该工程竣工验收交付***使用后360天内为***办理好房产证。新丰县第二建筑工程公司分别于2012年2月17日、3月6日、3月19日分别收取原告***公司楼第五楼建房款300000元、36540元、28860元。2012年8月，新丰县第二建筑工程公司办公、商住楼工程竣工，验收合格。2012年9月26日进行新丰县**********土地使用权登记，权属人为新丰县第二建筑工程公司，土地使用证号为新府国用（2012）第330120131号（原2010年6月21日登记的土地使用证号为新府国用（2010）第30100014号，使用面积为104.3平方米），使用面积为108.0平方米，土地用途为住宅。2013年1月15日对新丰县***********宇进行房地产权登记，房地产权证号为粤房地权证新字第0800006317号，权属人为新丰县第二建筑工程公司，土地性质为国有，9层楼（面积1152㎡）共用房地产权证。涉案房屋工程竣工验收后，新丰县第二建筑工程公司通知***收房，因***外出等原因，2014年***才收取房屋钥匙及占有使用涉案房屋。2015年新丰县第二建筑工程公司法定代表人***与***口头协商办理涉案房屋房产证事宜，后未果。2019年9月3日，***向***发出《诉前通知》，要求对涉案房屋房产证的办理予以答复。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条“土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。”的规定，新丰县***********房未办理分户转移登记，未取得县人民政府土地管理部门和房产管理部门的分割转让批准文件，***能否取得涉案房屋的产权登记因缺乏条件而处于不确定状态。新丰县第二建筑工程公司是集体所有制企业，改制前的股东为新丰县住房和城乡规划建设局。2016年10月26日，新丰县第二建筑工程公司召开新丰县第二建筑工程公司改制方案第四次全体会议，会议对《新丰县第二建筑工程公司改制方案》和《新丰县第二建筑工程公司改制职工分流安置方案》进行审议、表决。经表决，全体职工一致通过了上述两个方案。当日，新丰县第二建筑工程公司向新丰县经济和信息化局、新丰县住房和城乡规划建设局、新丰县人力资源和社会保障局、新丰县财政局、新丰县总工会请示，要求实施《新丰县第二建筑工程公司改制职工分流安置方案》，上述单位分别于2016年11月2日、11月4日批复，同意该方案。2019年5月17日，新丰县企业改革与发展领导小组作出关于实施《新丰县第二建筑工程公司实施转制职工分流安置方案》的批复，同意实施该方案。因新丰县第二建筑工程公司改制工作需要，广东京华资产评估房地产土地估价有限公司接受新丰县第二建筑工程公司委托，并于2019年6月28日出具《新丰县第二建筑工程公司拟股权转让涉及的全部股东权益价值评估报告》，内容有:三、评估对象和评估范围。（二）评估范围为新丰县第二建筑工程公司的全部资产及负债，以评估基准日申报的审计后资产及负债为限。其中申报账面值包括有“负债及所有者权益合计1429600.69元，其他流动负债647855.01元（预提的出售未过户房产税金及利息）”；（三）委托评估主要资产情况。房屋建筑物类纳入本次评估范围，并作“据新丰县第二建筑工程公司提供的《关于处置二建公司商铺、住宅楼的请示》显示，委托方于2012年4月完成旧楼改造项目（建筑面积1152㎡），现已办理了产权证。由于公司经济十分困难，需以转让住宅楼产权，收回资金以支付项目建设投资和偿还部分到期债务。具体处置方案如下：1、将首层商铺、第四到第九层住宅共七层有偿转让出卖，拟定受让对象及面积……2、第二层、三层（每层面积130.5㎡共261㎡）作为办公用房。此方案的批准处理意见**单位有中国共产党新丰纪律检查委员会、新丰县住房和城乡规划建设局、新丰县国土资源局。”等情况说明；十一、特别事项说明（三）对可能影响报告使用的情况也提及“委托方提供的房产证共1152㎡，其中用于办公的面积为261㎡，转让但未办理过户的面积860.4㎡，其余30.6㎡为门廊、公共通道的面积，此面积未纳入评估范围。”因新丰县第二建筑工程公司改制，2019年8月4日，被告广东万拓建筑工程有限公司拍卖新丰县第二建筑工程公司100%股权，并于2019年9月10日进行变更登记，《股权、资产移交协议书》中约定“移交工作完成后，凡涉及股权出让方原遗留的问题需股权受让方协助配合解决的问题，股权受让方需给予协助处理解决，由此所产生的直接费用由股权出让方承担。”虽然广东万拓建筑工程有限公司依据拍卖取得新丰县第二建筑工程公司100%股权，但股权拍卖条件内评估净资产1422118.98元中，含新丰县第二建筑工程公司办公楼的第二、三层共261㎡,估值1324800元，新丰县第二建筑工程公司无形资产和其它证照所有权与转让方的股权组成部分不再计价值。股权拍卖条件上并未提及与新丰县第二建筑工程公司办公楼的第二、三层共用房产证的首层商铺、第四到第九层住宅共七层有偿转让出卖的房屋。根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”规定，***基于其与新丰县第二建筑工程公司之间的房屋买卖合同关系，要求广东万拓建筑工程有限公司承担违约赔偿责任，但新丰县第二建筑工程公司办公、住宅楼过户、分户登记及税费、损失等相关问题处理涉及新丰县第二建筑工程公司改制事项及相关利害关系人，属于新丰县第二建筑工程公司改制的历史遗留问题，由此引发的纠纷，应由政府有关部门按照企业改制的政策规定统筹解决，不属人民法院受理范围。 依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项、第一百五十四条第一款第（三）项及第二款的规定，裁定如下： 驳回原告***的起诉。 案件受理费6373.75元，于本裁定生效后退还给原告***。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于韶关市中级人民法院。 审　判　长　　**发 审　判　员　　*** 人民陪审员　　黄权考 二〇二〇年七月二十九日 书　记　员　　***