南昌市第一建筑工程有限责任公司、***等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）内01民终5460号

上诉人（原审被告）：南昌市第一建筑工程有限责任公司，住所地江西省南昌市西湖区桃花路400号。

法定代表人：刘扬国，该公司总经理。

委托诉讼代理人：李明月，北京大成（南昌）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：胡媛，北京大成（南昌）律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：***，男，1962年12月21日出生，蒙古族，住内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区。

原审被告：南昌市第一建筑工程公司呼和浩特分公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区世纪六路宇泰大厦B座9层901。

负责人：黄志平，该分公司经理。

原审被告：呼和浩特市蒙海和房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区鄂尔多斯大街养鱼池巷西2号商铺。

法定代表人：张文斌，该公司董事长。

委托诉讼代理人：郝晶晶，男，该公司员工。

上诉人南昌市第一建筑工程有限责任公司（以下简称南昌一建公司）因与被上诉人***、原审被告南昌市第一建筑工程有限责任公司呼和浩特分公司（以下简称南昌一建呼市分公司）、原审被告呼和浩特市蒙海和房地产开发有限责任公司（以下简称蒙海和公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2020）内0105民初5898号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年11月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。南昌一建公司的委托诉讼代理人李明月及蒙海和公司的委托诉讼代理人郝晶晶到庭参加诉讼；***经本院传票传唤未到庭，南昌一建呼市分公司经本院公告传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

南昌一建公司上诉请求：1.撤销呼和浩特市赛罕区人民法院（2020）内0105民初5898号民事判决书，改判驳回***全部诉讼请求或发回重审；2.一审、二审诉讼费用由***承担。事实和理由：一、一审法院直接认定“樊志高作为南昌一建呼市分公司负责人签字属于职务行为”是错误的。1.根据工商登记显示，南昌一建呼市分公司的负责人是黄志平，而不是樊志高。樊志高仅是爱巢8090项目3号楼的承包人，其所实施的行为不能代表南昌一建呼市分公司，并不对南昌一建呼市分公司具有约束力。樊志高对房屋进行置换仅仅是其个人的行为，与南昌一建呼市分公司无关。2.纳科尔沁夫与樊志高签订的《房屋销售协议书》，约定由樊志高支付购房款，虽然后续通过置换房屋的方式签订《爱巢8090项目团购内部认购协议70年大产权商品住房》，但是樊志高作为支付购房款的义务人并未退出合同关系，而南昌一建呼市分公司仅是代为履行其债务，只是履行合同的主体并不是合同的债务人，因此应当向樊志高提起主张，而不是要求南昌一建呼市分公司返还款项，南昌一建公司亦不应当承担该笔费用。二、一审法院应当审查***履行支付房屋款的义务的情况，***不是馨康花园房屋所有权人，无权将房屋置换。***也没有将馨康花园房屋交付给南昌一建公司、未将房屋过户给南昌一建公司，没有支付对价，因此不应当要求南昌一建公司返还购房款1.馨康花园房屋所有权人系齐蒙，***无权置换。2.***未另行支付爱巢8090项目3号楼1单元1103房屋购房款，其无权主张退还购房款。3.***本应于2013年12月28日交付房屋并且办理过户手续，但是***没有履行义务，因此***没有请求南昌一建公司交付爱巢8090项目3号楼1单元1103房屋的权利基础，不应要求南昌一建公司退还所谓的购房款。4.证人证言不能单独作为认定案件事实的依据。证人证言必须有其他证据佐证，才能作为认定案件事实的依据。巴达拉夫陈述那把根将钥匙交给南昌一建公司的内容没有其他证据予以佐证，因此巴达拉夫证人证言不应当作为判决依据。三、本案属于群体性诉讼案件，恳请贵院审查是否存在虚假诉讼、转嫁债务、侵吞国有资产的情形。爱巢8090项目房屋买卖合同纠纷是群体性诉讼案件，绝大部分案件中的原审原告仅提供内部认购协议和收款收据，未能提供转账流水凭证，无法证实原审原告实际向南昌一建呼市分公司支付了购房款，南昌一建公司已多次重申未收到过此类款项，涉嫌虚假诉讼、转嫁债务，因此更应当慎重审查案件中***与樊志高之间的法律关系，谨防存在虚假诉讼的情形。四、一审法院未查明南昌一建公司提出的“***主张权利的诉讼时效已过”事实。《爱巢8090项目团购内部认购协议70年大产权商品住房》签订时间是2014年2月26日，合同约定的房屋交付时间是2014年12月30日。从2014年12月30日房屋未能交付起，***就明知自身合同权利受到侵害，因此应自交房屋之日起算主张权利的诉讼时效，至2017年12月29日即已过三年诉讼时效。过程中，***未向南昌一建公司主张过任何权利，不存在时效中止中断的情形，其2020年7月15日提起诉讼，已过诉讼时效，应该全案驳回其诉讼请求。综上所述，请求贵院慎重审理、防止国有资产流失。

***未出庭，但提交书面答辩意见称：一审法院认定事实清楚、适用法律无误，其对一审判决结果完全认可。南昌一建公司的上诉请求及事实与理由无任何事实及法律依据。第一，虽然南昌一建呼市分公司工商登记记载的负责人是黄志平，但樊志高才是南昌一建呼市分公司的实际负责人，该事实已被众多与案涉项目相关的生效判决所确认，因此一审法院认定樊志高签字为职务行为是正确的，樊志高职务行为的后果归属于南昌一建呼市分公司，南昌一建公司作为总公司应当承担相应责任。第二，***与南昌一建呼市分公司之间达成涉案房屋置换的合意且置换房屋已经交付的事实，不仅有证人的证言，还有双方签订的《房屋销售协议书》、两份《情况说明》进行了证明，前述情况一审法院进行了审查也作出了认定。第三，***一审提起的是确认合同无效之诉，在本质上不是请求权而是形成权，不属于诉讼时效的客体，不应适用诉讼时效制度。即使适用，***一直以来通过包括诉讼在内的各种方式向包括南昌一建公司在内的相关方主张权利，不存在超过诉讼时效的情形。第四，涉案小区之所以发生集体诉讼，是因为南昌一建公司疏于管理，未承担起作为地方国资企业应尽的管理责任，向南昌一建呼市分公司购买了房屋的群众在以各种方式支付了购房款后却一直无法入住期待的房屋，购房群众的权益受到了严重的损害。***是以房屋置换的方式完成了购房款的支付义务，该事实一审法院进行了审查，也作出了认定。***没有虚假诉讼，更不可能转嫁债务、侵吞国有资产。综上，望二审法院依法裁判，驳回南昌一建公司的全部上诉请求，维护***的合法权利。

蒙海和公司述称，认可一审判决。樊志高只是蒙海和公司爱巢8090项目3、4、5号楼及地下车库的项目负责人。南昌一建呼市分公司及樊志高均无权随意处分本属于蒙海和公司的房屋。樊志高将爱巢8090项目的房屋与***进行置换，属于无权处分。案涉房屋已经实际抵顶并交付给案外人。***也并未对蒙海和公司提出诉讼请求。

南昌一建呼市分公司未出庭，也未提交书面意见。

***向一审法院起诉请求：1．判令***与南昌一建呼市分公司签订的《爱巢8090项目团购内部认购协议》无效；2．南昌一建公司、南昌一建呼市分公司返还***购房款538200元并支付利息（按照银行活期利率，从2014年2月26日至实际购房款全部返还之日计算）；3．本案的诉讼费由南昌一建公司、南昌一建呼市分公司、蒙海和公司承担。

一审法院认定事实：***提交的证据包括：1.2009年9月16日，内蒙古屹泰房地产开发有限责任公司（甲方，以下简称屹泰公司）与纳科尔沁夫（乙方）签订《商品房买卖确认书》（编号：00-430），约定乙方购买甲方定项开发的未建成房屋，位于“馨康花园”北区第28＃幢二单元一楼西户，建筑面积124平方米，商品房用途为住宅，楼层单价每平米为1930元，房屋总价为239320元。合同尾部乙方签名处为“***”，***表示其与纳科尔沁夫系父子关系。2.2012年1月12日，内蒙古金禾泰房地产开发有限责任公司（甲方）与***（乙方）签订《房屋（顶账）协议》，约定乙方自愿接受顶账房屋位于“观澜国际”小区（Ａ区）十八号楼一单元十七层东户，建筑面积100.52平方米，顶账均价4798元／平方米，顶账房屋总价482295元。3.2013年12月28日，科尔沁夫（甲方）与樊志高（乙方）签订《房屋销售协议书》，载明：“经甲乙双方协商同意将呼和浩特市金桥开发区馨康花园小区28＃楼二单元一楼西户，面积124平方米住宅一套，按每平方米6000元计算销售价格，共计744000元。其中，包括家装费用及主要家具与电器物品清单见清单附后。甲乙双方议定，在此协议签字生效后，乙方在15天内付给甲方100000元整，其余644000元可分期付款，时间双方另行约定。甲、乙双方还同意由甲方出具委托书，乙方自行办理商品房买卖确认书（原确认书编号：00-430）。甲、乙双方自本协议签订后，房屋使用权由乙方行使，其所产生的水、电、暖、物业费等相关房屋使用过程中产生的费用由乙方负责。甲方签字：***代科尔沁夫。乙方签字：樊志高。见证人：吴某、王某。”4.2014年2月26日，***（乙方、买受人）与南昌一建呼市分公司、蒙海和公司（甲方、出卖人）签订《爱巢8090项目团购内部认购协议（70年大产权商品住房）》。第一条约定，乙方预定金桥开发区化肥厂生活区东侧爱巢8090项目3号楼1单元1103户，该房屋建筑面积暂测约为119.6平方米（最终以房产部门实测面积为准，多退少补，据实结算），该房屋单价4500元／平方米，总房款为538200元；该房屋定于2014年12月30日交付，如逾期未交付，甲方将给予乙方所交全部款项银行同期活期利率双倍的补偿。第二条约定，乙方于2014年2月26日支付房款538200元。同日，***（买受人、乙方）与南昌一建呼市分公司、蒙海和公司（出卖人、甲方）签订《爱巢8090项目团购内部Ｏ138认购协议（70年大产权商品住房）》。第一条约定，乙方预定金桥开发区化肥厂生活区东侧爱巢8090项目3号楼1单元2703户，该房屋建筑面积暂测约为119.6平方米（最终以房产部门实测面积为准，多退少补，据实结算），该房屋单价4500元／平方米，总房款为538200元；该房屋定于2014年12月30日交付，如逾期未交付，甲方将给予乙方所交全部款项银行同期活期利率双倍的补偿。第二条约定，乙方于2014年2月26日支付房款538200元。5.2014年2月26日，南昌一建呼市分公司向***出具加盖有财务专用章的收据两张，载明“收到***爱巢8090项目3号楼1单元1103户房屋全款538200元”“收到***爱巢8090项目3号楼1单元2703户房屋全款538200元”。6．作出时间为2014年6月21日的《情况说明》，载明：“1．关于内蒙古金禾（泰）房地产开发公司顶账房，位于‘观澜国际’小区Ａ区18＃一单元17号东户一处，价格为482295元顶在南昌一建内蒙古分公司名下，巴根那负责今后过户给该公司，其他双方概不找后账；2．关于金桥开发区‘金（馨）康花园’28＃2单元1楼西户124平方米，双方同意作价置换，互不找双方的任何麻烦，由南昌一建内蒙古分公司处置，互不找账。以上情况经双方当事人巴根那、王某二同志签字，其他由吴某、李某、巴达拉夫三同志见证。经手人：***、樊志高、王某。见证人：吴某、李某、巴某。”7．作出时间为2014年6月21日的《情况说明》，载明：“关于内蒙古金禾（泰）房地产开发公司顶账房，位于‘观澜国际’小区Ａ区18＃一单元17号东户一处，原价格为482295元置换在南昌一建内蒙古分公司名下，***负责今后过户给该公司，其他双方协商解决。南昌市第一建筑工程公司呼和浩特分公司置换给***房位于爱巢8090项目团购内部认购协议70年大产权商品住房（金桥开发区化肥厂生活区东侧爱巢8090项目3号楼1单元2703户，538200元）。甲方：***。乙方：樊志高、王某。见证人：吴某、李某、巴某。”8．***与南昌一建公司商品房销售合同纠纷一案，该院于2016年12月25日作出（2016）内0105民初4818号民事裁定书，裁定驳回***的起诉。***提出诉讼请求：1．***与南昌一建公司设立的呼和浩特市分公司签订的《爱巢8090项目团购内部认购协议》（2703号房）无效；2．南昌一建公司返还***购房款538200元及支付利息。该裁定查明部分载明，***不是直接交款购房，而是用他处的房屋进行的置换。***应先处理房屋置换关系，故本案不符合起诉条件。9．纳科尔沁夫与南昌一建公司商品房销售合同纠纷一案，该院于2017年2月22日作出（2016）内0105民初4850号民事裁定书，裁定驳回纳科尔沁夫的起诉。纳科尔沁夫提出诉讼请求：1．纳科尔沁夫与南昌一建公司设立的呼市分公司签订的《爱巢8090项目团购内部认购协议》（1103号房）无效；2．南昌一建公司返还纳科尔沁夫购房款538200元及利息。该裁定查明部分载明，纳科尔沁夫不是直接交款购房，而是用通过他处房屋进行的置换。纳科尔沁夫应先处理房屋置换关系，故本案不符合起诉条件。10．纳科尔沁夫与齐蒙返还原物纠纷一案，该院于2019年12月3日作出（2019）内0105民初7897号民事判决书，纳科尔沁夫提出诉讼请求：1．齐蒙向纳科尔沁夫交还房屋（呼和浩特市赛罕区馨康花园28号楼2单元1楼西户房屋）；2．案件受理费由齐蒙承担。该判决法院认为部分载明，纳科尔沁夫请求齐蒙返还房屋系行使《中华人民共和国物权法》第三十四条规定的返还原物请求权，应当举证证明其对涉案房屋享有权利，且齐蒙对涉案房屋属无权占有。对于纳科尔沁夫是否对涉案房屋享有权利，分析如下，首先，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”纳科尔沁夫未举证证明涉案房屋已登记在其名下，其对涉案房屋享有所有权。其次，纳科尔沁夫欲以《商品房买卖确认书》证明其对涉案房屋享有权利，但该份合同无原件，无法核实其真实性，进而其证明目的亦无法采信。对于齐蒙对涉案房屋是否属于无权占有，分析如下，齐蒙占有房屋系基于购买行为，其与屹泰公司签订《房屋认购协议》，屹泰公司认可其缴纳房款，故齐蒙对涉案房屋不属于无权占有。综上所述，纳科尔沁夫未举证证明本案符合《中华人民共和国物权法》第三十四条的构成要件，故其请求齐蒙返还房屋的诉讼请求，法院不予支持。该判决判令，驳回纳科尔沁夫的全部诉讼请求。

蒙海和公司提交的证据包括：1.2013年5月9日，蒙海和公司（甲方）与南昌第一建筑公司（乙方）签订《建设工程施工框架协议书》，约定乙方承包建设东大黑河村回迁安置房3＃、4＃、5＃楼及部分地下车库小区工程。协议第五条约定工程款支付：乙方同意以全部垫资的形式，完成所承包工程施工图纸设计全部内容，五五分房抵顶工程款（抵顶房屋规则另订协议）。该合同尾部乙方处签名为“樊志高”。2．作出时间为2018年5月24日的《划房审批表》载明：建设单位为蒙海和公司，划房具体房号包括3＃号楼1单元2703室，119.6平方米，单价4600元／平方米，总价为550160元。该审批表尾部有施工方负责人“康爱平”、工程部、项目负责人、财务部、董事长的签字，未加盖公章。3．作出时间为2018年5月24日的《本公司承包项目顶账房办理申请书》载明，申请人康爱平愿以爱巢8090、世纪春天·千禧园处房产抵顶本公司“爱巢8090”1＃、2＃住宅楼二次结构、1＃、2＃商业二次结构、3＃楼住宅主体剩余工程的工程款。房屋具体状况如下：……2．此房屋划在索剑雄名下，爱巢8090小区3号楼1单元2703室，建筑面积119.6平方米，单价4600元／平方米，总价550160元。上述房屋共计2套，建筑面积共计214.3平方米，共计房款为985780元。4．作出时间为2018年5月24日的收据一张，载明“收到蒙海和公司交来东大黑河村（8090小区）回迁安置房小区商业1＃2＃住宅、1＃2＃3＃楼工程款985780元”，该收据收款人处签名为“康爱平”。5.2018年5月24日，索剑雄（乙方、买受人）与蒙海和公司（甲方、出卖人）签订《爱巢8090项目内部认购协议（住宅）》。第一条约定，乙方预定金桥开发区化肥厂生活区东侧爱巢8090项目3＃号楼1单元2703户，该房屋建筑面积暂测约为119.6平方米（最终以房产部门实测面积为准，多退少补，据实结算），该房屋单价4600元／平方米，总房款为550160元；该房屋定于2018年12月30日交付，如逾期未交付，甲方将给予乙方所交全部款项银行同期活期利率双倍的补偿。第二条约定，乙方于2018年5月24日支付房款550160元。6.2018年5月24日，蒙海和公司出具加盖有财务专用章的收据一张，载明“收到索剑雄‘爱巢8090’3＃1单元2703户，119.6平方米，单价4600元，购房款550160元”。7．作出时间为2018年8月22日的《购房协议变更买受人申请书》载明，根据索剑雄与蒙海和公司签订的《商品房认购协议书》，索剑雄与蒙海和公司申请办理协议，自愿委托蒙海和公司将其名下房屋变更在客卫兰名下，房屋坐落于呼和浩特市金桥开发区××号楼××单元××室，总建筑面积119.6平方米，单价4600元／平方米，总价550160元。8.2018年8月22日，客卫兰（乙方、买受人）与蒙海和公司（甲方、出卖人）签订《爱巢8090项目内部认购协议（住宅）》。第一条约定，乙方预定金桥开发区化肥厂生活区东侧爱巢8090项目3＃号楼1单元2703户，该房屋建筑面积暂测约为119.6平方米（最终以房产部门实测面积为准，多退少补，据实结算），该房屋单价4600元／平方米，总房款为550160元；该房屋定于2018年12月30日交付，如逾期未交付，甲方将给予乙方所交全部款项银行同期活期利率双倍的补偿。第二条约定付款方式为顶账房屋，乙方于2018年8月22日由爱巢8090康爱平施工队一次性抵顶，总房款550160元。9.2018年8月22日，蒙海和公司出具加盖有财务专用章的收据一张，载明“收到客卫兰‘爱巢8090’项目3＃楼1单元2703户，119.6平方米，单价4600元，交来更名（康爱平）550160元”。

庭审中，***申请巴某出庭作证，巴某系《情况说明》中载明的见证人。巴某表示，其与***、樊志高、王某、吴某、李某均是朋友关系，***于2013年将位于“馨康花园”“观澜国际”的房屋两套置换涉案房屋，并于2013年9月签订协议、于2014年6月21日签订《情况说明》，签订《情况说明》时见证人吴某、李某、巴某均在场，***在签订该《情况说明》后，将“馨康花园”“观澜国际”的两套房屋钥匙交付给南昌一建公司。巴某表示，***自2013年至今多次向南昌一建公司主张权利，现已无法与樊志高取得联系。巴某于2020年12月24日向本院邮寄说明一份，载明“尊敬的法官、人民陪审员：开庭结束后回家我反复回忆，‘情况说明’撰写当天樊志高在场，特此证明”。巴某表示，自己身份证中的名字是“巴某”，因蒙古族名字存在不同音译，有时会译为“巴达拉夫”。南昌一建公司向该院提出鉴定申请，要求对《爱巢8090项目团购内部认购协议（70年大产权商品住房）》加盖的“南昌市第一建筑工程公司呼和浩特分公司”字样印章、收据中加盖的“南昌市第一建筑工程公司呼和浩特分公司财务专用章”字样印章的真实性进行鉴定。后经该院询问，南昌一建公司放弃上述鉴定申请。依据生效判决查明认定的事实，爱巢8090项目由蒙海和公司开发建设，南昌一建呼市分公司为该项目的承建方，涉案房屋未取得商品房预售许可证明，亦未交付使用。

一审法院认为，本案的争议焦点为：一、***与南昌一建呼市分公司签订的《爱巢8090项目团购内部认购协议（70年大产权商品住房）》是否应确认无效；二、***要求南昌一建公司返还购房款及支付利息是否具有事实及法律依据。针对第一个争议焦点，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”；第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。根据本案查明的事实，***与南昌一建呼市分公司签订的认购协议内容包含房屋具体位置、面积、房屋价款及房屋交付时间，且南昌一建呼市分公司收受购房款并向***开具了购房款收据，故应确认双方签订的是商品房买卖合同。涉案房屋至今未取得商品房预售许可证明，且作为出卖人的南昌一建呼市分公司无房地产开发销售资质，故应确认涉案《爱巢8090项目团购内部认购协议（70年大产权商品住房）》无效。针对第二个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定，“分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”，故***与南昌一建呼市分公司签订认购协议后产生的民事责任应由南昌一建公司承担，涉案《爱巢8090项目团购内部认购协议（70年大产权商品住房）》被确认无效后，南昌一建公司应向***返还购房款。对于应返还的数额，***提交的其与樊志高签订的《房屋销售协议书》、两份《情况说明》均可证明樊志高认可存在房屋置换的事实，樊志高作为南昌一建呼市分公司负责人签字系职务行为，所带来的法律责任由公司承担，故南昌一建公司应向***返还购房款538200元。***在购房时对涉案房屋是否取得商品房预售许可证明未尽审查义务，对认购协议无效也有一定的责任，故对于其主张的利息损失，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、确认***与南昌市第一建筑工程公司呼和浩特分公司于2014年2月26日签订的《爱巢8090项目团购内部认购协议》无效；二、南昌市第一建筑工程公司于判决生效之日起十五日内向***返还购房款538200元；三、驳回***的其他诉讼请求。案件受理费9182元由南昌一建公司负担。

本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审认定的事实有经过举证质证的证据在卷佐证，基本属实，本院予以确认。

本院认为，本案的争议焦点在于：

一、***的诉讼请求是否超出诉讼时效

本案中，***的请求为确认合同无效并以合同无效为法律基础主张返还购房款，鉴于确认合同无效为形成权而非债权请求权，不适用诉讼时效的规定；且***基于合同无效而产生的债权请求权的诉讼时效应自合同被确认无效之日起算，故南昌一建公司认为***的诉讼请求已超出诉讼时效的主张不能成立，本院不予支持。

二、案涉合同的效力

案涉合同成立于《中华人民共和国民法典》施行之前，故依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，应适用合同订立时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，案涉合同虽名为认购协议，但已包括了商品房买卖合同的主要内容，并且南昌一建呼市分公司已出具购房款收据，故案涉合同属于商品房买卖合同。因案涉房屋在***提起本案诉讼前尚未取得商品房预售许可证明，一审法院确认案涉协议无效并无不当。

三、南昌一建公司是否应退还***购房款538200元

在案证据《房屋销售协议书》《情况说明》等证据可以证明，***系通过房屋置换的方式支付了案涉房屋的购房款，且南昌一建呼市分公司出具收据的行为可视为其已自认***已履行了付款义务。南昌一建呼市分公司系南昌一建公司依法设立的分支机构，其对外签订合同的行为对南昌一建公司具有约束力，因该合同无效所产生的法律责任也应当由南昌一建公司承担，故南昌一建公司应退还***已付的购房款。南昌一建公司主张樊志高的行为并非职务行为，不应由南昌一建分公司承担责任，但案涉认购协议书及收据上均加盖南昌一建呼市分公司的公章，南昌一建公司虽对公章的真实性不予认可，但在提出鉴定申请后又撤回，应承担举证不能的责任，故本院对南昌一建公司的此项主张亦不予支持。至于***履行置换协议是否符合约定，双方可另案主张。

综上所述，南昌一建公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费9182元，由南昌市第一建筑工程公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　王海莹

审 判 员　王　璐

审 判 员　齐　乐

二〇二二年三月十日

法官助理　刘亚楠

书 记 员　范科巍