武汉市新洲区阳逻供水实业有限公司、某某双等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

湖北省武汉市新洲区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）鄂0117民初3959号 原告：武汉市新洲区阳逻供水实业有限公司，住所地武汉市新洲区阳逻街东风路62号，统一社会信用代码9142011717836424X8。 法定代表人：**，公司董事长。 委托诉讼代理人：***，湖北佑君律师事务所律师。 被告：**双，男，1969年12月10日出生，汉族，住武汉市新洲区。 委托诉讼代理人：***，湖北星谷律师事务所律师。 被告：**，女，1971年5月1日出生，汉族，住武汉市新洲区。 原告武汉市新洲区阳逻供水实业有限公司（下称“阳逻供水公司”）与被告**双、**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年7月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2022年9月5日公开开庭进行了审理。原告阳逻供水公司的委托诉讼代理人***，被告**双，被告**到庭参加诉讼。本院于2022年9月19日二次公开开庭进行了审理。原告阳逻供水公司的委托诉讼代理人***，被告**双及其委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，被告**经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告阳逻供水公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告立即腾退占用的房屋；2.判令二被告共同赔偿占用房屋给原告造成的损失930741元；3.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：二被告因经营水暖建材生意需要，于2008年11月25日以被告*****与原告签订《房产租赁合同》，约定被告租赁原告营业部底层左侧第一间门面及第一间门面的后院，租金每年23000元整，租赁期限至2009年11月25日止……逾期不支付租金的，延迟一日加付应付租金的1%。被告依约支付了23000元租金。2009年11月25日，被告**双与原告续签了《房产租赁合同》，约定租赁期限至2010年11月25日止。但二被告未依约支付租金，并占用房屋至今。原告多次要求二被告腾退房屋，二被告拒不腾退。2019年8月9日，原告向二被告下发《立即腾退归还房屋通知书》，该通知书由被告**签收。二被告非法占用原告房屋，给原告造成的损失，按原合同约定的租金逐年递增5%，按年利率24%计算逾期付款损失，计算至2022年7月1日止，二被告给原告造成的损失约为930741元整。原告为维护其合法权益，诉至本院，提出前述诉请。 被告**双辩称：我原来承包的是阳逻供水公司门市部，并接纳阳逻供水公司一名职工就业，且一直使用阳逻供水公司门市部的公章经营使用，所以，这不是一个单纯的租赁合同纠纷，而是涉及双方之间的劳动纠纷。阳逻供水公司从2010年至今一直拖欠我的材料款23839元，我已将增值税发票开具并交付给阳逻供水公司。按之前交易习惯，是可以直接充抵房租的。自2009年起，我一直要求按照之前合同的约定，不租赁房屋，回单位上班拿工资。阳逻供水公司相关领导避而不见，也不予回复。我作为一名职工，弱势群体无能为力，只是迫于强大的压力才同意接收房屋，所以阳逻供水公司说我侵占房屋根本属无稽之谈。阳逻供水公司第一次开庭先拿出2009年一个署有我名字却是冒充我签字的虚假合同，企图骗取巨额的不当得利。这是提供虚假证据进行诉讼的行为，请法庭对阳逻供水公司相关人员予以处罚。阳逻供水公司在第二次开庭时拿出2008年签订的一个合同，需要说明的是，该合同签订时是有口头附加条件的，即是当时后勤部***部长代表水厂领导商新河经理到我店里跟我商谈重新签订租赁合同，口头承诺安排我工作。后来阳逻水厂的承诺没有兑现，而我交租金的义务已经完成。我又等了一年，再找水厂领导都是避而不见，十几年了经济转型太快，隔壁左右的房屋大多关门都是贱而又贱，并不值钱，因此被视为阳逻供水公司默认我使用房屋零租金谋生。阳逻供水公司除了提交2008年的合同外，一直没有提交其他的证据能证明房屋在2009年之后租赁给我使用，十几年原告从来没有找我主张过租金。现在阳逻供水公司说我是非法侵占，又没有市场行情的新证据。市场经历了电商网商的冲击，新冠疫情的关门闭户，市场萎缩早已经不是当年的单一市场，很多商铺关门闭户，这中间原告没有一点证据支撑证明我有租赁行为，不能按2008年合同约定的租金标准计算。在庭审中我一再退让，而水厂领导相互推诿毫无诚意解决问题，更想把历史遗留问题无限扩大，人为制造社会矛盾，原告来法院不是想解决问题，而是为了打击迫害报复被告。我现在生活困难，没有收入来源，完全靠微薄租金苟且偷生。我无数次找阳逻供水公司领导要求而未安排工作，社保停缴原因都是阳逻供水公司造成，请求判决阳逻供水公司收回房屋，房屋使用费愿意协商解决，驳回阳逻供水公司的其他诉讼请求。 被告**辩称：我与**双已离婚，本案与我无关。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的证据，本院认证如下：1.原告提交的双方于2008年11月25日签订的《房产租赁合同》，**双承认合同尾页的签名是其本人签署的，在其未提交相反证据的情况下，本院对该份证据予以采信。2.原告提交的双方于2009年11月25日签订的《房产租赁合同》，**双称该合同上的签名不是其本人签署的，是店里的店员***代签的，具体签订时间不清楚，阳逻供水公司也承认该合同非**双本人签名，本院对该份合同系店员***代签的事实予以采信。3.原告提交的《立即腾退归还房屋通知书》，系**于2019年8月9日签收，**与**双此时已处于婚姻关系解除状态，本院对该组证据的真实性予以采信，但不产生向**双送达该通知的效力。4.原告提交的《阳逻供水公司关于**双前期情况的说明》，系原告单方制作的，结合庭审调查情况，本院对双方之间因恢复**双与阳逻供水公司的劳动关系与支付拖欠费用的先后顺序产生争议的事实予以采信。5.原告提交的通知（2012年11月15日），系原告单方制作的，且未提交该通知已送达给**双的相关证据，**双称未收到该通知，本院不予采信。6.原告提交的**在案涉商铺内的照片、店内武汉市新洲区阳逻林发水电建材门市部（个体经营者***）的营业执照照片、武汉市新洲区阳琳建材经营部（个体经营者**）的企业信息，与被告**双提交的其与***之间的租赁合同、武汉市新洲区阳逻林发水电建材门市部（经营者***）的营业执照，**双称该店铺现已出租给案外人***，**称其在店内是给现在的租户***打工，根据2022年8月3日时店内的营业执照照片显示门店经营者为***，本院对原告主张**一直占有使用案涉房产至今的事实不予采信；关于**双与案外人***是否存在转租关系，**双向本院提交的租赁合同显示签订时间为2001年，且在本院指定的期间内未提交***向其交纳租金的证据，本院不予采信；关于**是否为***提供劳务，**也未提交相关证据，本院不予采信。7.被告**双提交的《经营场地租赁合同》、要约、（2007）武民终字第718号民事判决书、**双的社保缴纳记录、关于安排工作并补发工资及相关待遇的报告等相关文件、2022年9月7日的会议纪要，双方之间的原租赁合同已判令解除并腾退原租赁门面，并于2008年11月25日就案涉商铺重新签订新的租赁合同，结合阳逻供水公司一直为**双缴纳社保到2009年5月的缴纳社保的记录，以及证人***的证言，本院对双方之间存在特别约定，**双租赁阳逻供水公司门面的同时，阳逻供水公司为**双保留员工待遇并缴纳社保予以采信。8.被告**双提交的2010年5月-2010年7月的发票及销售计数单40张，没有阳逻供水公司的签名或**，本院不予采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2008年11月25日，阳逻供水公司作为甲方与**双作为乙方签订了《房产租赁合同》，合同约定：乙方租赁甲方位于武汉市新洲区阳逻街新阳大道62#营业部底层左侧第一间门面及第一间门面的后院（以下简称“案涉房产”），其中门面66平方米，后院72平方米，仓库25平方米，租赁期限从合同签订之日起至2009年11月25日止，合同期满乙方要求继续租赁的，需经双方同意并重新签订合同，全年租金23000元。合同到期后，双方不再续签本合同或合同解除后，按本合同规定完整归还租赁范围的设备、设施等。租赁期满或按照本合同规定提前解除合同时，***逾期不退出租赁地点，甲方因此所受损失由乙方负责赔偿。合同还约定了其他事项。 2009年11月25日，阳逻供水公司的员工将《房产租赁合同》送到**双经营的店内，**双的店员***以**双的名义与阳逻供水公司另签订了《房产租赁合同》，合同约定租赁期限从合同签订之日起至2010年11月25日止，其他约定内容同阳逻供水公司与**双于2008年11月25日签订的《房产租赁合同》一致。 合同签订后，**双支付了上述两份合同的租金，租金交至2010年11月25日，期间阳逻供水公司为**双缴纳社保至2009年5月。租赁到期后，**双同意腾退门面但要求阳逻供水公司安排上班并补缴社保，阳逻供水公司要求**双先腾退门面并结清欠缴租金，双方关于履行的先后顺序存在争议且长期无法达成一致，**双就一直占有使用案涉房产至今，但未支付使用费。 阳逻供水公司安排工作人员到店通知****退房屋，**于2019年8月9日签收。 另查明，**双与**于1993年11月9日登记结婚，2018年11月20日登记离婚。还查明，案外人***以武汉市新洲区阳逻林发水电建材门市部的企业名称在案涉房产从事个体经营。 本院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”案涉房产占有使用持续至民法典施行后，故本案应适用民法典。 阳逻供水公司与**双于2008年11月25日签订的《房产租赁合同》约定租赁期间为2008年11月25日至2009年11月25日。租赁期限到期后，**双的店员***以**双的名义与阳逻供水公司另签订一份《房产租赁合同》，事后**双交纳了2009年11月25日至2010年11月25日的租金23000元，**双以其行为对该租赁合同进行了追认，故该合同经**双追认后有效。租赁期限到期后，双方未再签订租赁合同。阳逻供水公司要求****退案涉房产，**双表示同意但要求阳逻供水公司先解决其工作及待遇问题，后双方为腾退案涉房产和交社保的先后顺序一直僵持无法达成一致，故双方均无继续租赁案涉房产的意思，租赁已于2010年11月25日租期到期时自动终止。本案系因租赁合同到期后未及时腾退引发的纠纷，应为房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国民法典》第七百三十三条规定：“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。”2010年11月25日租赁期限届满后，**双应向阳逻供水公司腾退涉案房产，现阳逻供水公司诉请****退案涉房产，**双对此也表示同意，本院予以支持。从2010年11月26日起，**双一直占有使用房屋至今，其应当支付房屋的占有使用费。关于占有使用费的计算标准问题，阳逻供水公司主张以年租金23000为基数，按照逐年递增5%的标准进行计算没有事实和法律依据，本院参照《房产租赁合同》中每年23000元的租金标准计算2010年11月26日起至2021年（共计11年）的房屋占有使用费253000元〔计算式为23000×11=253000元〕。此外，阳逻供水公司要求**双按年利率24%支付逾期违约金，结合庭审调查，**双未及时腾退并支付占有使用费是因双方对于腾退案涉房产和交社保的先后顺序一直无法达成一致导致的，考虑到双方履行租赁合同过程中确实存在阳逻供水公司为**双保留员工待遇并缴纳社保至2009年5月后停缴，故其要求**双支付逾期违约金，本院不予支持。 关于**是否与**双承担共同责任。《中华人民共和国民法典》第一千零六十四条规定：“夫妻双方共同签名或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，以及夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，属于夫妻共同债务。夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，不属于夫妻共同债务；但是，债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。”在两被告的婚姻关系存续期间，**一直在案涉房产参与经营，故**应对夫妻关系存续期间产生的占有使用费即2010年11月26日起至2018年11月20日（共计7年11个月25天）的房屋占有使用费183681元〔计算式为23000×（7+11/12+25/30/12）=183681元〕承担共同付款责任。两被告离婚后，结合案涉房产内的经营执照的经营人为案外人***，故阳逻供水公司要求**与**双承担共同腾退责任以及对离婚后产生的占有使用费承担共同责任，本院不予支持。 关于**双要求抵扣货款，其提供的送货单没有阳逻供水公司的签字或**，仅凭增值税发票不足以证明阳逻供水公司是否差欠其货款，本院在本案中不予处理，**双可另行主张权利。关于**双要求阳逻供水公司提供工作、恢复社保，不属于本案的审理范围，本院不予处理。 依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法典》第七百三十三条、第一千零六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十五条、第一百四十七条之规定，判决如下： 一、被告**双于本判决生效之日起十五日内向原告武汉市新洲区阳逻供水实业有限公司腾退武汉市新洲区阳逻供水实业有限公司所有的位于武汉市新洲区阳逻街新阳大道62#营业部底层左侧第一间门面及第一间门面的后院； 二、被告**双于本判决生效之日起十日内向原告武汉市新洲区阳逻供水实业有限公司支付房屋占有使用费253000元； 三、被告**对被告**双2010年11月26日起至2018年11月20日止的房屋占有使用费183681元承担共同付款责任； 四、驳回原告武汉市新洲区阳逻供水实业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件诉讼费13107元，减半收取计6553.5元，由原告武汉市新洲区阳逻供水实业有限公司负担3000元，被告**双、**共同负担3553.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于武汉市中级人民法院。 审判员　　** 二〇二二年九月三十日 书记员　　**