某某市避风港餐饮管理有限责任公司与广西机场管理集团某某两江国际机场有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事案件判决书

广西壮族自治区**市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂03民终753号 上诉人（原审被告、反诉原告）：**市避风港餐饮管理有限责任公司，住所地：广西壮族自治区**市象山区安家洲218号2栋，统一社会信用代码：91450304742068178E。 法定代表人：***，经理。 委托诉讼代理人：***，广西大海律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：广西机场管理集团**两江国际机场有限公司，住所地：广西壮族自治区**市临桂区两江镇**两江国际机场，统一社会信用代码：91450002MA5PE03C2D。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，广西卓合律师事务所律师。 上诉人**市避风港餐饮管理有限责任公司（以下简称避风港公司）因与被上诉人广西机场管理集团**两江国际机场有限公司（以下简称机场管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区**市象山区人民法院（2020）桂0304民初4803号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人避风港公司的上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判上诉人避风港公司无需恢复租赁房屋原状；2、撤销一审判决第三、四、五项，改判驳回被上诉人机场管理公司诉讼请求；3、撤销一审判决第七项，改判支持上诉人避风港公司的反诉请求；4、本案一审及二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：首先，一审判决认定上诉人应将涉案承租房屋恢复原状是事实认定错误，没有法律依据。自2003年双方形成租赁关系以后，上诉人一直使用租赁房屋经营餐饮，被上诉人对此是明知的。上诉人只是对租赁房屋按照约定的用途进行了简单的装饰装修，是合理使用，且经过出租人同意，不具有侵权行为的主观构成要件，对房屋的装饰装修行为不具有可归责性，不能认定为侵权行为，上诉人不应承担将涉案承租房屋恢复原状的法律责任。其次，一审判决认定上诉人无证据证实其主张的涉案房屋存在外墙开裂、渗漏问题影响正常使用该房屋是事实认定错误。租赁期间，房屋主体结构出现开裂、屋顶严重漏雨等情况，给上诉人的安全带来极大威胁，导致经营收入大幅下降，经常发生退单、拒付餐费问题。上诉人一审提交的现场照片、维修申请报告及相关微信聊天记录，均可以证明房屋存在严重质量问题。被上诉人所交付的房屋存在开裂、漏水等瑕疵且不符合合同约定，属于违约行为，应承担减免租金的违约责任。再次，一审判决上诉人按16666.66元/月标准向被上诉人支付2020年9月21日起的房屋占有使用费至涉案房屋返还之日止，没有事实和法律依据。租赁房屋存在质量问题，影响租赁房屋的施工，被上诉人单方停水停电，导致上诉人无法实现房屋租赁合同目的，双方多次协商未果，被上诉人擅自停水停电至今，导致上诉人无法经营，大量生鲜食品无法及时处置，造成较大经济损失。被上诉人存在明显过错，上诉人无需支付场地占有使用费。第四，一审判决驳回上诉人要求被上诉人支付房屋***用的反诉请求是错误的。该次维修被上诉人知情且表示认可，被上诉人收到了报价29000元的维修申请函，双方对于维修一事没有异议，只是对具体金额有分歧。上诉人提交了有***的合同、发票、银行电子回单足以证明上诉人因维修支付了10万元***用。该次维修不属于合同约定的维修内容，是由于房屋主体开裂进而导致屋顶严重渗漏，与上诉人使用无关。第五，因出租方电路故障导致的经营损失客观存在，一审判决驳回上诉人要求赔偿经营损失的反诉请求没有事实和法律依据。第六，一审判决认定不予退还20000**约保证金是错误的。请求二审法院**事实，**判决。 被上诉人机场管理公司答辩认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 机场管理公司向一审法院诉请：1.确认原、被告于2015年3月30日签订的《房屋租赁合同》及2018年11月9日签署的关于《房屋租赁合同》的补充协议解除；2.判令避风港餐饮向两江机场支付截止2020年9月20日前拖欠的房屋租金44444.43元，水电费31132元,合计75576.43元;3.判令避风港餐饮向两江机场支付逾期付款违约金18194.44元（以逾期缴纳租金为基数，从欠租之日按合同约定的5‰／日标准进行分段计算，暂计至2020年10月28日止，实际应计算至给付完毕之日止，具体详见违约金计算表）；4.判令避风港餐饮限期搬离**市象山区（民航酒店南楼原餐厅），将上述租赁房屋恢复原状、并按合同约定将归属两江机场的临时建筑面积部分一并交还给两江机场；5.判令避风港餐饮按16666.66元／月（即2018年租金标准200000元／年）的标准向两江机场支付从2020年9月21日起至实际搬离、返还房屋之日止的房屋占有使用费；6.判令避风港餐饮限期撤离其占用的租赁房屋所在南楼物业停车场地，将上述停车场地交还两江机场；7.判令避风港餐饮按3200元／月（共16个车位，参考市场价200元／个／月）的标准向两江机场支付从2020年9月21日起至实际撤离、返还停车场地之日止的场地占有使用费；8.判令避风港餐饮承担本案诉讼费及人民法院依法收取的其他相关费用。 避风港公司向一审法院反诉请求：1.判令两江机场向避风港餐饮支付租赁房屋***用100000元；2.判令两江机场赔偿避风港餐饮因电路故障停电造成的经营损失166973.25元；3.判令两江机场退还避风港餐饮房屋租赁保证金20000元；4.反诉诉讼费由两江机场承担。 一审法院审理**：位于**市象山区非住宅（产权证号：**市房权证象山区字第××号，建筑面积4198.03㎡）所有权人系**民航大厦。2019年4月18日，**民航大厦（甲方，出租方）与广西机场管理集团有限公司**两江国际机场（乙方，承租方，以下简称机场分公司）签订《**民航大厦南楼物业租赁合同》，约定，**民航大厦将位于**市象山区的**民航大厦南楼物业（具体包括南楼酒店楼、物业办公楼、配电房楼、***油站用地以及周边部分空场场地）及附属配套设施设备租赁给机场分公司；租赁期限共10年，自2018年12月1日起至2028年11月30日止，因物业原由乙方租赁使用，租赁物业甲方不再另行办理交接手续；乙方在租赁期间不得以任何理由将该租赁物进行抵押、担保或整体转租（转借），乙方有权根据经营需求转租部分面积，乙方应在每年的1月30日前向甲方联系人统一报备上一年转租情况（含转租租赁合同），如果第三方租户损害甲方合法权益的，乙方承担全部责任。两江机场称，机场分公司与**民航大厦关于上述房屋的租赁关系于2003年便开始。2015年3月30日，机场分公司（甲方，出租人）与**市避风港饮业有限责任公司（乙方，承租人，现变更为**市避风港餐饮管理有限责任公司）签订《房屋租赁合同》，约定（摘录）：“房屋坐落：**市象山区（民航酒店南楼原餐厅），房屋面积共2层，约300㎡，另有民航酒店南侧北面一楼四间客房、一间小会议室，共约100㎡。租赁期限自2015年1月1日至2018年11月30日止，该合同为续签合同，本合同签订之日即视为交付完成。租赁期满甲方有权收回房屋，若甲方拟继续出租该房屋，乙方有意继续承租的，乙方应提前三个月向甲方书面提出续租申请，经甲方同意后双方重新签订房屋租赁合同。若合同到期后，双方未重新签订房屋租赁合同，但乙方继续使用租赁房屋，甲方未提出异议的，视为本合同继续有效。租赁期限为不定期，租金按本合同约定的计算方式类推适用，双方均有权随时解除合同，但应提前二个月书面通知对方。租金自2015年1月1日起开始计算，第一年租金为160000元，即13333.33元／月，第二年租金为180000元，即15000元／月，第三年租金为190000元，即15833.33元／月，第四年租金为200000元，即16666.66元／月。每月租金于当月10日前支付，甲方于每月5日前向乙方提供上月正式发票，乙方在收到甲方有效发票后5日内向甲方支付相应租金。乙方延续使用上期支付的房屋租赁保证金20000元，乙方出现逾期支付租金及其他违约情况时，甲方有权从保证金中扣除相应款项，并书面通知乙方补**证金，乙方应在接到甲方通知之日起五个工作日内补**证金，否则每延迟一天将按保证金总额2‰比例收取滞纳金，逾期30日不补齐的，视为乙方单方面解除合同，乙方应按合同承担违约责任。租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金抵扣应由乙方承担的费用、欠交租**及乙方应承担的违约金、赔偿责任外，剩余部分应如数无息返还乙方。乙方如需对房屋进行装修改造的，其装修改造，需符合消防管理和其他安全管理相关规定，不允许破坏房屋结构，危及安全。乙方在对房屋进行装修改造前，应当将装修改造方案报甲方，经甲方审核同意后，由乙方自行组织施工并承担相关费用，否则甲方有权解除合同并没收其履约保证金；乙方承租期间，不得改建、扩建，如确有需要进行相应的改建、扩建，应当将改建、扩建方案报甲方申请，经甲方审核同意后方可进行改建、扩建，并自行承担相应费用。甲方对乙方改建、扩建部分不负责修缮义务，改建、扩建完成后不得擅自拆除，待合同期满或终止后，改建，扩建部分归甲方所有。原乙方在庭院内修建的临时建筑（2层）面积约80㎡，在本合同结束后归甲方所有。出租房屋已有给排水及供用电设施，如乙方需安装新的水电管线，则经甲方同意后由乙方自行负责安装事宜并承担相应费用。租赁期满或合同解除后，乙方应在7日内返还房屋及甲方所属设备设施，自第8日起，乙方留存在该房屋内的物品甲方有权做无主物处置。乙方添置的新物及设备可由其自行收回，而对于乙方装饰装修的部分，依附房屋的装修归甲方所有，未经甲方同意乙方不得拆除。合同签订后，房屋的日常修缮及设备的维护均由乙方负责，甲方不再进行任何投入。乙方因经营业务需要，经甲方同意可对租赁房屋进行必要的改造和添设其他设备，房屋在租赁期间增加的固定设施和设备期限届满后归乙方所有，原有设备需归还甲方。乙方自行购置或安装的设备设施由乙方自行负责，甲方无维修义务。乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均符合相关法律规定，经有关部门批准并报甲方同意、备案后方得实施，装修改造，费用由乙方承担。乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施，因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及属甲方所有的设备、设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。对于该房屋及附属设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方不承担责任。乙方不按照约定时间足额支付租金及相关费用达30天的，或者保证金被扣抵租金，水电费、***或其他相应的费用后30天内没补足的，或者不按照约定承担房屋维修责任，致使房屋或设备设施损坏的（自然老化除外），甲方有权单方解除合同，收回该房屋。未经同意乙方擅自对该房屋主体进行改变，甲方可以要求乙方恢复原状或者赔偿损失。租赁期内乙方逾期交纳租金或其他费用等，每逾期一天应按欠交部分的5‰支付违约金，甲方有权没收履约保证金。” 上述合同签订后，双方均按约履行。2018年11月9日，机场分公司（甲方）与避风港餐饮（乙方）签订《关于〈房屋租赁合同〉的补充协议》（以下简称《补充协议》），约定：“双方共同确认租赁自2018年12月1日起，不约定租赁期限，甲方可根据需要随时提出终止本合同，乙方应无条件服从，但甲方需提前一个月书面通知乙方；除本补充协议书中变更了原合同租赁期限之外，原合同的租金计算标准等其余条款继续有效。”之后，双方均继续按原合同履行。 2020年1月24日晚,结合广西新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控形势,广西壮族自治区新型肺炎疫情防控工作领导小组决定,启动广西重大突发公共卫生事件一级响应。同年2月24日晚,广西新冠肺炎疫情防控突发公共卫生事件应急响应级别由一级调整为三级。2020年3月26日，避风港餐饮向机场分公司发出《关于房屋渗漏维修的申请报告》，称：“我公司承租所在的房屋多处出现渗漏、开裂，对客户存在严重的安全隐患，导致我公司无法正常营业，造成一定的经济损失。2018年以来，房屋出现多次渗漏，我公司也多次向贵公司申请修缮，但是都没有进行修缮，现我公司再次向贵单位申请对该房屋进行相关修缮，以保证客户的安全。”2020年4月28日，避风港餐饮再次向机场分公司发出《关于房屋漏水维修情况汇报》，称：“我公司承租所在的房屋多处出现严重渗漏，现我公司与广西**建筑科技有限公司组织专业维修团队进行现场勘探，并制定合理的维修方案，房屋经专业团队维修完毕后，无特殊突发情况五年内不会出现渗漏现象。”同时，避风港餐饮向机场分公司报送《避风港防水报价单》，该报价单载明的相应防水工程价款为29414元。避风港餐饮称，该报价单并未涵盖所有维修项目。两江机场称，虽避风港餐饮确实报送过上述函件，但机场分公司并未回函，并不同意对方进行维修，同时不认可涉案房屋渗漏开裂的原因及相***费用的金额，亦不认可该***用应由两江机场承担。现避风港餐饮主张其因维修涉案房屋实际支出100000元，对此，避风港餐饮提供了2020年4月3日其与广东星艺装饰集团广西有限公司**分公司签订的《装饰工程合同书》及相应转款凭证拟证实。该《装饰工程合同书》备注施工内容为：维修漏水、翻新及换玻璃。2020年8月14日，机场分公司向避风港餐饮发出《**机场关于进一步减免市区商业承租人租金的函》，主要内容为：“为响应国家对受疫情影响的中小型企业的扶持政策，降低疫情对贵方的经营冲击，现我公司按照相关规定，给予贵公司租金减免优惠，具体租金减免情况如下：2020年2月、3月租金全免，2020年4月、5月、6月租金减半收取，2020年7月开始全面履行《房屋租赁合同》及《补充协议》，按全额收取租金，已缴纳3月份租金的，缴纳部分相应顺延冲抵其后到期的应缴租金。另租赁物业除房屋主体结构等法律法规明确规定由业主承担维修责任的部分，由我公司承担维修责任外，其余所有维修事项均由贵公司自行负责并承担相关费用。” 另2020年8月，机场分公司上级单位广西机场管理集团有限责任公司下发《集团公司关于成立南宁、**、北海和柳州四个机场子公司的通知》（桂机场【2020】238号），据此，机场分公司的相关资产和业务等均由两江机场接替管理。2020年8月6日，机场分公司（甲方）与避风港餐饮（乙方）、两江机场（丙方）签署《合同（协议）主体变更三方协议》，约定：“三方同意，自2020年9月1日起，机场分公司与避风港餐饮于2015年2月3日签订的《房屋租赁合同》及2018年11月9日签订的《补充协议》合同主体，由甲、乙两方变更为乙、丙两方，合同主体变更后，丙方承接自原合同生效以来，原合同中一切由甲方承担的义务和责任，乙方不再要求甲方以及甲方总公司履行原合同的义务和责任。”2020年8月19日，机场分公司向避风港餐饮发出《广西机场管理集团有限公司**两江国际机场关于终止与**市避风港饮业有限责任公司签订的房屋租赁合同及补充协议的函》（以下简称《终止合同函》），主要内容为：“根据《补充协议》第1条，**机场特向贵公司正式发出终止原合同及补充协议的书面通知，双方签订的原合同及补充协议将于2020年9月20日终止。截止2020年8月19日，贵公司共欠付**机场租金33333.32元、水电费21896.5元，合计为55229.82元，请贵公司接函后按合同约定及时返还房屋并缴齐所欠费用。” 经查实，避风港餐饮欠费情况如下：2020年4月之后的水电费及2020年7月之后的租金均未支付，截止2020年9月20日，避风港餐饮已拖欠租金44444.43元；截止2020年10月9日拖欠水电费30752元。避风港餐饮称：“因涉案房屋外墙开裂，不能完全满足经营需要，出租方应减免未支付的全部租金，另因出租方未按约向承租人开具发票，故承租人未交纳租金，不构成违约。”**，机场分公司已向避风港餐饮开具关于2020年7月、8月、9月1日-20日的租金的发票。2020年8月28日，避风港餐饮向机场分公司发出回复函，主要内容为：“我公司不同意解除房屋租赁合同及补充协议，涉案承租的‘民航餐厅’房屋多次、多处出现严重的开裂渗漏等情况，导致我公司装饰装修严重损坏，我公司多次通过微信以及致函等方式请求贵公司进行修缮，但贵公司收函后并未予以处理。我公司不得已而聘请第三方公司进行维修，并对因渗水而损坏的装饰装修重新进行装修，为此垫付超过120000元的修缮和装修费用，敬请贵公司予以考量该情形，并请勿以解约，防止双方损失进一步扩大。同时因新冠疫情不可抗力的严重影响。我公司正常经营活动严重受限导致资金周转困难，现疫情稍缓，我公司业务日渐恢复，我公司表明积极筹措资金支付租金，若贵公司在此时间节点解除合同将导致我公司损失严重扩大等。” 2020年9月10日-9月20日，两江机场位于安新南路××号安新洲用电设施设备发生故障，造成避风港餐饮该期间停电。2020年9月13日，避风港餐饮向机场分公司发出《停电损失报告书》，称：“2020年9月10日起，在无任何预警的情况下，因贵公司电路故障停电至2020年9月20日，给我公司造成巨大损失……，不仅直接造成我公司冷冻库存损失24507.25元，还造成停电这段时间不能营业的营业收入损失142466元……，希望贵公司本着对小微企业的扶持精神，对本次停电损失进行弥补。” 至今，避风港餐饮仍未搬离涉案房屋。另两江机场主张避风港餐饮侵占位于涉案租赁房屋所在地的南楼物业停车场。对此，避风港餐饮不予认可。 另原告提供的《违约金计算表》载明：“截止2020年10月28日的违约金计算情况：其中以2020年7月拖欠租金16666.66元为基数，按日利率5‰从2020年7月11日起计算；以2020年8月拖欠租金16666.66元为基数，按日利率5‰从2020年8月11日起计算；以2020年9月拖欠租金11111.11元为基数，按日利率5‰从2020年9月11日起计算。” 一审法院审理认为,涉案机场分公司与避风港餐饮于2015年3月30日签订《房屋租赁合同》及于2018年11月9日签订的《补充协议》，系双方当事人在平等自愿、协商一致的基础上签订的，内容、形式均未违反国家法律法规的强制性规定，亦未违背公序良俗，属合法有效合同，对双方均具有法律约束力。2020年8月6日，原、被告与机场分公司签署《合同（协议）主体变更三方协议》，约定上述《房屋租赁合同》及《补充协议》的出租方权利义务于2020年9月1日起概括转让给原告，对此，本院予以确认。因此，涉案《房屋租赁合同》及《补充协议》关于出租方的权利义务由原告享有。 关于涉案《房屋租赁合同》应否解除的问题。根据《补充协议》约定，自2018年12月1日起，涉案租赁合同为不定期，出租方可随时提出终止合同，但需提前一个月书面通知。机场分公司根据该约定，于2020年8月19日向避风港餐饮发出《终止合同函》，通知避风港餐饮涉案《房屋租赁合同》于2020年9月20日终止。机场分公司该行使合同解除权的行为，符合双方合同约定及法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”因此，涉案《房屋租赁合同》于机场分公司向避风港餐饮发出的《终止合同函》载明的合同终止时间，即2020年9月20日解除。合同解除后，避风港餐饮应将涉案承租房屋恢复原状，返还两江机场。另**，在避风港餐饮承租涉案房屋期间，其在涉案房屋庭院内修建一栋两层的临时建筑，根据涉案《房屋租赁合同》约定，该临时建筑在租赁结束后归出租方所有，因此，对于两江机场提出的要求避风港餐饮将该临时建筑一并返还的诉讼请求，本院予以支持。 关于避风港餐饮提出的要求两江机场支付其房屋***用100000元的反诉请求。经庭审**，避风港餐饮于2020年3月就涉案房屋存在的渗漏问题与出租方进行协商，但其并无证据证实出租方已同意其进行维修，亦无证据证实出租方同意承担相***费用。根据涉案《房屋租赁合同》约定：“合同签订后，房屋的日常修缮及设备的维护均由乙方负责，甲方不再进行任何投入。”因此，避风港餐饮应对其主张的租赁房屋存在的渗漏问题承担相应的维修义务。且涉案租赁合同期限已于2018年12月1日变更为不定期租赁，双方均有权随时提出解除合同，在该种情况下避风港餐饮未经出租方同意自行支出的***用，亦应由避风港餐饮自行承担。因此，对于避风港餐饮提出的要求两江机场支付房屋***用100000元的反诉请求，本院不予支持。 关于避风港餐饮提出的因出租方电路故障造成其经营损失166973.25元的问题。首先，避风港餐饮主张的损失包括冷冻库存损失及营业收入损失。关于冷冻库存损失，避风港餐饮仅提供了《2020年9月21日避风港盘点损失表》拟证实，该表格系其单方制作，真实性无法确实，不能证实其主张的损失事实。另避风港餐饮提供的其他证据，亦无法反映其因未正常经营所受营业损失的具体金额。其次，因出租方电路故障造成的停电期间为2020年9月10日至20日，而在此之前，出租方已于2020年8月19日向避风港餐饮发出《终止合同函》，通知其涉案租赁合同于2020年9月20日终止。因此，在其收到该《终止合同函》至2020年9月20日期间，避风港餐饮便应做好停止营业、腾房搬离的准备。因此，对于避风港餐饮因出租方电路故障造成停电的损失，避风港餐饮自身亦应承担一定责任。综上，考虑到2020年9月10日至20日期间，确实因出租方电路故障造成涉案房屋停电，影响到避风港餐饮对房屋的使用，因此综合本案实际情况，本院判令避风港餐饮无需向两江机场支付该期间的租金6111.1元（16666.66元/月÷30天×11天），对于避风港餐饮提出的要求两江机场赔偿经营损失166973.25元的反诉请求，本院不予支持。 关于避风港餐饮应支付的租金、水电费金额及逾期付款违约金的问题。经庭审**，截止2020年9月20日，避风港餐饮已拖欠租金38333.33元（已扣除2020年9月10日至20日期间租金6111.1）；截止2020年10月9日拖欠水电费30752元。其辩称，因出租人未按约向承租人开具发票，及涉案房屋存在的外墙开裂、渗漏的情况影响使用，故其不应支付剩余欠费。对此，本院认为，根据两江机场提供的发票及相应邮寄单，可证实两江机场已向避风港餐饮开具2020年7月、8月、9月的租金发票，故对于上述避风港餐饮该抗辩理由，本院不予采信。关于涉案房屋存在的外墙开裂及渗漏的问题。如前所述，根据涉案合同约定，避风港餐饮应对其主张的房屋存在的渗漏问题承担维修义务。且避风港餐饮于2020年3月、4月与出租方沟通涉案房屋渗漏的维修问题，并就该渗漏问题进行维修，而该期间出租方已对避风港餐饮应支付的租金进行相应减免。除此之外，避风港餐饮并无证据证实其主张的涉案房屋存在的外墙开裂、渗漏问题，影响其正常使用该房屋。综上，避风港餐饮以涉案房屋存在的外墙开裂、渗漏的情况，不支付2020年7月之后的租金，理由不成立，本院不予支持。本院判令避风港餐饮应向两江机场支付拖欠的租金38333.33元及水电费30752元。之后，涉案租赁合同已解除，避风港餐饮继续使用涉案房屋，两江机场有权要求避风港餐饮按合同约定租金标准16666.66元/月支付房屋占有使用费直至避风港餐饮返还涉案房屋时止。 关于逾期付款违约金的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。”本案中，两江机场要求按合同约定5‰/日的标准计算租金的逾期付款违约金，避风港餐饮主张该违约金标准过高，对此，本院认为，违约金系以“补偿性为主，惩罚性为辅”，现两江机场未能举证证明避风港餐饮逾期支付租金的违约行为给其造成的损失，除逾期欠付款项的利息损失以外，其还存在其他损失，故本院酌情将该违约金标准调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利息标准上浮50%计付，从欠租之日起以逾期缴纳租金为基数分段计算至款项实际清偿之日止。 关于履约保证金20000元是否应予退还的问题。履约保证金是合同当事人一方为担保合同的履行，而给付另一方当事人一定的金钱作为债权的担保，是合同履行的一种担保方式。本案中，避风港餐饮在合同履行过程中，不仅存在不按约支付租金的违约行为，且在合同终止后至今未将涉案房屋返还给两江机场，存在恶意违约。因此，对于避风港餐饮已交纳的20000**约保证金，两江机场有权不予退还，对于避风港餐饮该项反诉请求，本院不予支持。 另关于两江机场提出的要求避风港餐饮撤离租赁房屋所在南楼物业停车场及支付相应使用费的诉讼请求，因该停车场并非本案诉争租赁合同标的物，该停车场亦非涉案租赁房屋附属物，现两江机场称避风港餐饮侵占该停车场，与本案审理的房屋租赁合同并非同一法律关系，故对于两江机场该项诉请，本案不予处理，两江机场可另行主张。 依法判决：一、确认广西机场管理集团有限公司**两江国际机场与被告（反诉原告）**市避风港餐饮管理有限责任公司于2015年3月30日签订的《房屋租赁合同》及2018年11月9日签订的《关于〈房屋租赁合同〉的补充协议》解除；二、被告（反诉原告）**市避风港餐饮管理有限责任公司应于本判决生效之日起十日内将位于**市象山区（民航酒店南楼原餐厅）租赁房屋恢复原状，并将该房屋及该房屋庭院内一两层临时建筑返还给原告（反诉被告）广西机场管理集团**两江国际机场有限公司；三、被告（反诉原告）**市避风港餐饮管理有限责任公司应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）广西机场管理集团**两江国际机场有限公司房屋租金38333.33元、水电费30752元；四、被告（反诉原告）**市避风港餐饮管理有限责任公司应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）广西机场管理集团**两江国际机场有限公司逾期付款违约金（违约金计算：其中2020年7月租金逾期付款违约**16666.66元为基数，从2020年7月11日计算至该款还清之日止；2020年8月租金逾期付款违约**16666.66元为基数，从2020年8月11日计算至该款还清之日止；2020年9月租金逾期付款违约**5000.01元为基数，从2020年9月11日计算至该款还清之日止；上述违约金均按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利息标准上浮50%计付）；五、被告（反诉原告）**市避风港餐饮管理有限责任公司应于本判决生效之日起十日内按16666.66元／月的标准向原告（反诉被告）广西机场管理集团**两江国际机场有限公司支付2020年9月21日起的房屋占有使用费至涉案房屋返还之日止；六、驳回原告（反诉被告）广西机场管理集团**两江国际机场有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）**市避风港餐饮管理有限责任公司的反诉请求。案件受理费1436元（原告已预交），反诉费2802元，合计4238元，该款由被告（反诉原告）**市避风港餐饮管理有限责任公司负担。 双方当事人对一审**的事实基本无异议，本院予以确认。 综合诉辩双方意见，本案二审争议焦点为：1、被上诉人机场管理公司要求上诉人避风港公司恢复房屋原状是否有事实及法律依据？2、上诉人避风港公司要求被上诉人机场管理公司承担房屋***100000元是否有事实及法律依据？3、上诉人避风港公司要求被上诉人机场管理公司赔偿因电路故障导致的经营损失是否有事实及法律依据？4、上诉人避风港公司的20000**约保证金是否应退还？5、上诉人避风港公司是否应按16666.66元/月标准支付2020年9月21日起至返还房屋之日止的占有使用费？ 本院认为，首先，关于恢复房屋原状问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”本案中，被上诉人机场管理公司要求上诉人避风港公司恢复原状的部分主要是指上诉人避风港公司在租赁期间改造的取水、用电部分。上诉人避风港公司在改造取水、用电部分设施时并未征得被上诉人机场管理公司的同意，故被上诉人机场管理公司要求其恢复该部分原状的主张，证据充分，理由成立，本院予以支持。上诉人避风港公司以其对租赁房屋进行的简单装饰装修已征得被上诉人机场管理公司的同意为由主张其不应承担恢复原状义务的诉请，明显与事实不符，理由不能成立，本院不予支持。一审法院判决上诉人避风港公司恢复房屋原状并无不当，但未明确恢复原状的具体内容不妥，本院确认上诉人避风港公司应恢复原状义务为涉案租赁房屋的取水及用电部分。 其次，上诉人避风港公司要求被上诉人机场管理公司承担房屋***100000元的问题。双方当事人签订的《房屋租赁合同》约定房屋日常修缮及设备维护由上诉人避风港公司负责，上诉人避风港公司未提供证据证实其主张的房屋***所涉及维修项目已征得被上诉人机场管理公司同意。上诉人避风港公司主张***100000元依据的是其与广东星艺装饰集团广西有限公司**分公司签订的《合同书》，该合同书载明工程内容为维修、漏水翻新及换玻璃，无法证实上述费用确为维修房屋结构性问题所支出的成本，故上诉人避风港公司要求被上诉人机场管理公司承担房屋***100000元的主张，证据不足，理由不能成立，本院不予支持。 再次，关于上诉人避风港公司要求被上诉人机场管理公司赔偿因电路故障导致的经营损失问题。涉案租赁房屋因被上诉人机场管理公司电路故障造成的停电期间为2020年9月10日至20日，上诉人避风港公司提出冷冻库存损失和营业收入损失，仅有其自行制作的盘点损失表为证，被上诉人机场管理公司对此不予认可，上诉人避风港公司亦无法提供其他证据予以证实其损失的存在，且一审判决已认定免除了上诉人避风港公司在上述停电期间的租金作为对其的经济补偿，故上诉人避风港公司要求被上诉人机场管理公司赔偿因电路故障导致的经营损失的主张，理由不充分，本院亦不予支持。 第四，关于履约保证金20000元退还问题。履约保证金是合同当事人一方为担保合同的履行而给付另一方当事人约定的金钱作为债权的担保，是合同履行的一种担保方式。双方当事人在《房屋租赁合同》中约定如因上诉人避风港公司违约导致被上诉人机场管理公司单方解除合同的，被上诉人机场管理公司有权没收履约保证金。一审法院因上诉人避风港公司存在延迟支付租金及其他违约情形，因此认定被上诉人机场管理公司有权不予退还履约保证金并无不当，本院予以确认。上诉人避风港公司要求退还履约保证金20000元的主张，事实及法律依据不足，理由不能成立，本院不予支持。 第五，关于上诉人避风港公司支付2020年9月21日起至返还房屋之日止的占有使用费的问题。上诉人避风港公司在双方当事人之间的《房屋租赁合同》于2020年9月20日解除后，并未及时交还涉案租赁房屋，至今仍继续占有使用该房屋，依法应承担占有使用期间的占有使用费，一审法院按照双方当事人原合同约定的租金标准计算占有使用费并无不当，本院予以认定。上诉人避风港公司提出其不承担占有使用期间的占有使用的主张，于法无据，理由不能成立，本院不予支持。 综上，一审判决认定事实基本清楚，法律适用正确，实体处理并无不当，本院依法予以支持。上诉人避风港公司的上诉请求，证据不足，理由不能成立，本院依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3467元，由上诉人**市避风港餐饮管理有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　　丁　勇 审 判 员　　黄　荣 审 判 员　　**珊 二〇二一年四月二十八日 法官助理　　丁　娟 书 记 员　　***