***与青海五方房地产开发有限公司,方彬等其他案由执行裁定书

重庆市江津区人民法院 执 行 裁 定 书 (2024)渝0116执异17号 异议人（案外人）：宏星建设工程集团有限公司，住所地青海省海南州共和县城北新区滨河大道西侧5号，统一社会信用代码916325007105075788。 法定代表人：***，总经理。 委托代理人：**，女，1982年6月26日出生，汉族，住青海省西宁市，系该公司员工。 委托代理人：***，女，1971年12月28日出生，汉族，住青海省西宁市，系该公司员工。 异议人（案外人）：***，男，1971年9月13日出生，汉族，住青海省西宁市。 申请执行人：***，男，1946年11月5日出生，汉族，住重庆市江津区。 委托代理人：***，重庆******事务所律师。 委托代理人：***，重庆******事务所律师。 被执行人：**，男，1971年7月17日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 被执行人：青海五方房地产开发有限公司，住所地青海省西宁市城北区宁张路10号18号楼5**562室，统一社会信用代码91630100661916112B。 法定代表人：**，总经理。 被执行人：四川世泰乐房地产开发有限公司，住所地四川省绵阳科技园创业大道中段237号二楼，统一社会信用代码91510700MA624GMD15。 法定代表人：**，总经理。 本院在办理申请执行人***与被执行人**、青海五方房地产开发有限公司、四川世泰乐房地产开发有限公司借款合同纠纷一案中，案外人宏星建设工程集团有限公司及***向本院提出执行异议，要求解除对位于青海省西宁市城北区门源路XX号X号楼X**XXXX室共有房屋的查封措施。本院依法组成合议庭，对该异议申请进行审查，现已审查终结。 案外人宏星建设工程集团有限公司及***称，申请人于2023年9月28日收到重庆市江津区人民法院作出的(2021)渝0116执恢81号执行裁定书，该裁定书载明:查位于青海省西宁市城北区门源路XX号X号楼X**XXX1、XXX2、XXX3、XXX4、XXX5、XXX8等共计20套房屋。申请人系该裁定书裁定查封的房屋中西宁市城北区门源路XX号X号楼X**XXXX号房屋的实际权利人，二申请人共同购买该房屋，系共有人。申请人已经于2016年8月19日与被执行人青海五方房地产开发有限公司签订了《西宁市商品房预售合同》，并且已经全额交付了房款。后被执行人五方公司向申请人交付了房产，案涉房屋一直由申请人占有使用。但因为被执行人五方公司未办理完毕不动产登记的前期手续且未缴纳相关税费等问题，案涉房屋上房产证一直未能办理。房产证未能办理的原因在于被执行人五方公司。但是本案中申请人对案涉房屋已经享有物权期待权，本案中异议申请人就案涉房屋买卖的事实符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，请求人民法院依法支持申请人的异议申请，停止对上述房屋的执行。 案外人提交《商品房预售合同》《发票》《物业服务合同》《房屋租赁合同》《督办通知》《缴费通知》等材料。 申请执行人***称，首先，买卖合同约定和载明事项与合同履行情况不符，且违背日常经验法则；其次，从现有证据不能证明案外人已实际占有案涉房屋；最后，案外人不能证明自己对房屋未办理产权登记无过错。所以，其排除执行的请求不能得到支持。 本院查明，申请执行人***与被执行人**、青海五方房地产开发有限公司、四川世泰乐房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，重庆市江津区人民法院作出的（2016）渝0116民初12054号民事判决书已经发生法律效力。判决书载明：“一、被告青海五方房地产开发有限公司于本判决生效后十日内归还原告***借款本金300万元；二、被告青海五方房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告***利息（以300万元为基数，从2015年10月14日起按年利率24%计算至付清为止）；三、被告青海五方房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告***律师费15万元；四、被告**、四川世泰乐房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任……”。因**、青海五方房地产开发有限公司、四川世泰乐房地产开发有限公司未履行支付义务，申请执行人***于2017年2月20日向本院申请强制执行，并于2021年1月26日恢复执行，恢复执行案号为(2021)渝0116执恢81号。在执行过程中，本院于2023年9月22日作出(2021)渝0116执恢81号执行裁定书，查封登记在被执行人青海五方房地产开发有限公司名下的位于青海省西宁市城北区门源路XX号X、X号楼商业XX-X3、XX-X5、办公用房、仓储用房，X号楼商业XX-X7，X号楼XXX1、XXX2、XXX3、XXX4、XXX5、XXX8，X号楼XXX2,X号楼XXX1、XXX2、XXX3、XXX4、XXX5、XXX6、XXX7、XXX8共计20套房屋。 另查明，青海五方房地产开发有限公司作为出卖方，宏星建设工程集团有限公司、***作为共同购买人，双方于2016年8月19日分别签订《商品房预售合同》，合同约定青海五方房地产开发有限公司将位于城区北门源路XX号第X、X、X号楼X**X层X-XXXX号房屋以323,400元出售给宏星建设工程集团有限公司及***，合同载明该商品房项目核准名称为丽阳天下。同日，宏星建设工程集团有限公司与***签订《房屋共有权利协议书》，就该房屋约定为共同共有。2020年12月16日，青海五方房地产开发有限公司向宏星建设工程集团有限公司开具发票。 还查明，2012年8月15日，***与西宁皓天物业服务有限公司签订《前期物业合同》，约定将青海省西宁市门源路XX号楼X**X-X、X室住宅委托甲方实施物业管理。2018年4月12日，***与**签订《房屋租赁合同》，约定***将门源路XX号X号楼XXX1、XXX2、XXX3、XXX4、XXX5、XXX8号房屋出租给**，用作经营全日制早教项目，租金为80,000元/年，每半年付一次。 再查明，2018年12月20日，西宁市信访工作联席会议办公室向青海五方房地产开发有限公司发出《督办通知》。该通知载明：“你单位开发建设的位于城北区门源路35号‘丽阳天下’小区因不能办理不动产权证，导致业主多次到有关部门反映，引起不稳定因素。经调查，该小区不能办理不动产登记的原因是“一、建设项目调整容积率指标的问题；二、未缴纳增值税；三、未办理国有建设用地及房屋使用权首次登记……”。2023年9月18日，西宁市不动产登记服务中心向青海五方房地产开发有限公司发出《关于尽快缴纳不动产登记费领取不动产权证书的通知》。通知载明：“你公司于2023年7月17日申请办理了位于城北区门源路35号‘丽阳天下’小区国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，我中心于2023年7月31日已经办理完结……”。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，案外人宏星建设工程集团与***作为共有人，在本院查封案涉房屋前，已与被执行人青海五方房地产开发有限公司签订了房屋买卖合同，并实际占有使用该房屋。青海五方房地产开发有限公司于2020年12月16日已向宏星建设工程集团有限公司开具案涉房屋发票，能够证明宏星建设工程集团有限公司已支付全部价款。从《督办通知》以及《关于尽快缴纳不动产登记费领取不动产权证书的通知》，可以认定未过户原因不能归咎于案外人宏星建设工程集团有限公司、***。综上所述，案外人就案涉房屋享有的权利可以排除本院执行。对案外人宏星建设工程集团有限公司、***的异议请求,本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 中止对位于青海省西宁市城北区门源路XX号第X、X、X号楼X**X层X-XXXX号房屋的执行。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长　*** 审 判 员　*** 审 判 员　王　璐 二〇二四年一月十七日 法官助理　*** 书 记 员　陈　倩 -1-