北京国硅投资有限公司与中仪英斯泰克进出口有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市海淀区人民法院

民事判决书

(2018)京0108民初6431号

原告（反诉被告）：北京国硅投资有限公司，住所地北京市门头沟区石龙南路6号1幢5A-163。

法定代表人：***，总经理。

委托诉讼代理人：方荣花，北京市汇源律师事务所律师。

委托诉讼代理人：潘卓，北京市汇源律师事务所律师。

被告（反诉原告）：中仪英斯泰克进出口有限公司，住所地北京市海淀区中关村南大街5号理工科技大厦四层。

法定代表人：***，总经理。

委托诉讼代理人：***，北京骅之韬律师事务所律师。

委托诉讼代理人：詹旺，男，部门经理，住北京市海淀区龙翔路3号楼307。

原告（反诉被告）北京国硅投资有限公司（以下简称国硅公司）与被告（反诉原告）中仪英斯泰克进出口有限公司（以下简称中仪公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）国硅公司之委托诉讼代理人方荣花、潘卓，被告（反诉原告）中仪公司之委托诉讼代理人***、詹旺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

国硅公司向本院提出诉讼请求：1、中仪公司支付我公司租金34.45万元及利息，按年息6%标准，支付自2016年12月2日至实际给付之日止的利息；2、中仪公司支付我公司违约金671775元（空租期三个月实际损失516750元及超过三个月空租期的损失30%即155025元）；3、中仪公司支付我公司供暖费47628元、水电费8000元；4、扣除中仪公司保证金100000元；5、本案诉讼费用由中仪公司承担。事实与理由：2013年10月24日，我公司与中仪公司签订了《租赁合同》，合同约定由中仪公司租赁北京市海淀区××房屋（以下简称涉案房屋）进行经营，面积1134平方米，租期10年。但中仪公司未按约定支付2016年12月2日至2017年1月31日的租金，至今尚欠我公司租金34.45万元未付。同时还欠付供暖费47638元和水电费8000元。按合同第六条的约定，中仪公司还应支付违约金并扣除其保证金。

中仪公司辩称，我公司认可拖欠租金金额，认可供暖费和水电费的数额。我公司不认可利息计算方式，年息6%的标准明显高于同期银行贷款利率。对违约金不予认可，没有事实和法律依据。根据房屋租赁行业惯例，提前收房或者退租常按照支付月租金的方式给予守约方补偿。合同中没有相关约定，我公司主张应按照行业惯例计算违约金。我公司于2016年6月20日曾告知国硅公司由于经营困难，请求终止合同，国硅公司收到通知后未给我公司回复。2016年7月6日，我公司发出终止合同的通知，并提出方案。2017年2月28日，我公司再次向国硅公司发送终止合同的公函，我公司不应承担高额的违约金。保证金应用于支付我公司拖欠的水电费，现国硅公司已经提出此项诉请，不应再扣除保证金。

中仪公司向本院提出反诉请求：1、国硅公司返还我公司保证金100000元；2、诉讼费用由国硅公司承担。事实和理由：2013年10月24日，我公司与国硅公司签订了《租赁合同》，约定由我公司租赁涉案房屋，面积1134平方米，年租金195万元。我公司已经按照合同约定，于2013年向国硅公司足额支付了100000元保证金。合同中约定保证金是用于支付我公司拖欠的房租、水电费、供暖费等费用的，现国硅公司已经起诉要求我公司支付拖欠的房租、水电费、供暖费等费用，我我公司按照合同约定，有权要求国硅公司返还保证金。

国硅公司对中仪公司的反诉辩称，合同第二条第三项对保证金进行了约定，只有中仪公司不存在违规、违约的情况下才退还保证金。现中仪公司提前退租，构成违约，我公司不退还保证金。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：

2013年10月24日，国硅公司（甲方）与中仪公司（乙方）签订了《租赁合同》，合同约定国硅公司将涉案房屋出租给中仪公司作为营业场所使用；房屋面积约为1134平方米，租期为10年，自2013年12月2日起至2023年12月1日止；年租金为195万元，每三年递增6%。保证金10万元，本协议履行期满，甲乙双方办理经营场地交接手续；乙方退出该场地3个月后，如无客户索赔、投诉等问题，并经甲方确认乙方没有其他违规、违约行为后，乙方持保证金原始凭证到甲方办理领取手续，保证金不计利息。乙方每年向甲方一次性支付全年租金。本协议签订20日内，乙方即向甲方交纳年租金，金额195万元；以后每期租金的交纳时间乙方须提前15天向甲方交纳下一租期的租金。甲方向乙方提供营业场所日常正常用水、照明用电、取暖等项目，费用按国家（产权方）的标准由乙方自行承担。合同第六条单方解除合同约定：“乙方出现以下情形的甲方可做违约处理，甲方有权单方解除协议，并扣减或没收乙方保证金及店内财产，同时处以本合同全年租金数额的违约金……2、延迟支付租金及其他各种费用累计超过15天的；3、因乙方原因或违约操作提前解除合同的……”合同签订后，中仪公司依约向国硅公司支付租金、保证金。国硅公司依约向中仪公司交付了房屋。2016年1月25日，中仪公司向国硅公司送达《租金分期支付洽商函》，提出其因经营遇到困难，希望将现有面积部分转租，每二个月支付一次租金。2月2日，国硅公司回复中仪公司，不同意变更租金交纳方式，但同意2016年度租金可分两次交纳；中仪公司可将部分面积转租。6月20日，中仪公司向国硅公司送达《房屋租赁合同终止通知书》，称其因经营困难，无法负担房租，将于2016年10月30日前搬离涉案房屋，请求终止《房屋租赁合同》并办理交接。6月23日，国硅公司向中仪公司送达《关于尽快交纳租金的函》，称中仪公司欠付租金97.5万元已达半年，要求中仪公司于3日内补足租金。7月6日，中仪公司向国硅公司送达《关于终止房屋租赁合同的公函》，称其决定终止《租赁合同》，并将于2016年9月1日前搬离涉案房屋，为避免房屋空置，国硅公司可将房屋提前对外招租。2017年1月12日，中仪公司在涉案房屋处张贴《暂停营业通告》，称其将于2017年1月16日开始搬迁，2017年1月23日于新址重张开业。2017年2月28日，中仪公司向国硅公司送达《关于终止房屋租赁合同的公函》，称其决定终止租赁合同，并已于2017年2月底完成搬离工作，请国硅公司尽快交接。后，中仪公司搬离涉案房屋。2017年4月19日，中仪公司与国硅公司办理交接手续。

庭审中，经双方确认合同已经解除。国硅公司主张因《租赁合同》第六条中“全年租金数额的违约金”约定过高，要求按照***三个月实际损失516750元及超过三个月空租期的损失30%即155025元计算违约金，中仪公司亦认为合同约定违约金标准过高，仅同意按照行业惯例支付一个月租金作为违约金。国硅公司就其实际损失主张2017年2月至4月未将房屋出租造成3个月的空租损失及新租户2个月的免租期租金损失。中仪公司对此不予认可，其主张已多次发函通知国硅公司终止合同，国硅公司已于2017年5月将房屋出租。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。国硅公司与中仪公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应遵守履行。中仪公司作为承租人，应当按合同约定支付租金。中仪公司未按约支付租金，已构成违约，应承担违约赔偿责任。现双方一致主张《租赁合同》已解除，本院不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他的补救措施，并有权要求赔偿损失。国硅公司要求中仪公司支付欠付租金、供暖费、水电费，中仪公司同意支付，本院不持异议。国硅公司要求中仪公司支付欠付租金之利息，中仪公司同意按照中国人民银行同期贷款利率为标准支付自2016年12月2日起至实际付清之日止的租金利息，本院不持异议；国硅公司要求利息过高的部分，本院不予支持。国硅公司要求中仪公司支付违约金，具备事实及法律依据，本院予以支持。就违约金数额，国硅公司主张3个月的空租期损失，于法有据，本院予以支持，超出部分不再支持。双方签订的合同中已对保证金的退还作出明确约定，现中仪公司构成违约，其要求国硅公司返还保证金，不符合合同约定，本院不予支持。国硅公司要求扣除保证金10万元，于法有据，本院予以支持。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：

一、中仪英斯泰克进出口有限公司于本判决生效后七日内向北京国硅投资有限公司支付租金三十四万四千五百元并支付利息（以三十四万四千五百元为基数，自二○一六年十二月二日起至实际清偿完毕之日止，按中国人民银行同期人民币贷款基准利率计算）；

二、中仪英斯泰克进出口有限公司于本判决生效后七日内向北京国硅投资有限公司支付违约金五十一万六千七百五十元；

三、中仪英斯泰克进出口有限公司于本判决生效后七日内向北京国硅投资有限公司支付供暖费四万七千六百二十八元水电费八千元；

四、北京国硅投资有限公司不再退还中仪英斯泰克进出口有限公司保证金十万元；

五、驳回北京国硅投资有限公司的其他诉讼请求；

六、驳回中仪英斯泰克进出口有限公司全部诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费一万五千五百三十三元（北京国硅投资有限公司已预交），由北京国硅投资有限公司负担二千二百八十八元，已交纳；由中仪英斯泰克进出口有限公司负担一万三千二百四十五元，于本判决生效后七日内交纳。

反诉案件受理费一千一百五十元，由中仪英斯泰克进出口有限公司负担，已交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。

审判长***

人民陪审员***

人民陪审员方梅

二〇一八年五月二十二日

书记员*贺