联合亚太食品药品物流股份有限公司、广州和力物流有限公司等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）粤01民终15790号

上诉人（原审原告）：联合亚太食品药品物流股份有限公司，住所地广州市黄埔区。

法定代表人：梁军伦，该公司总经理。

委托诉讼代理人：宁崇怡，广东三环汇华律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：广州和力物流有限公司，住所地广州市白云区。

法定代表人：闫翠丽，该公司董事长。

委托诉讼代理人：杨雪峰，广东法盛（前海）律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：广东南电物资有限公司，住所地广州市黄埔区。

法定代表人：张正祥，该公司党委书记兼副总经理。

委托诉讼代理人：赵晓雁，广东华法律师事务所律师。

上诉人联合亚太食品药品物流股份有限公司（以下简称联合公司）、上诉人广州和力物流有限公司（以下简称和力公司）因与被上诉人广东南电物资有限公司（以下简称南电公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初1130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

联合公司上诉请求：1.维持一审判决第一项；2.撤销一审判决第二项，改判和力公司向联合公司支付迟延完成用电增容违约金人民币500万元；3.和力公司退还联合公司租赁保证金1056453.6元：4.一二审诉讼费由和力公司承担。事实和理由：一、依据《黄埔综合性物业租赁合同》(以下简称《租赁合同》)合同第三条第3款约定和力公司负责把用电容量增至5000KVA并承担增容费，应在物业一免租期起算4个月之内解决，否则物业免租期相应延长2个月，且和力公司应在相应延长免租期内负责增容完成，若延长免租期期间仍没有完成增容，和力公司应一次性支付联合公司经济补偿金500万元整。和力公司承诺自补充协议签订后4个月内完成增容，否则因按照《租赁合同》承担违约责任。二、逾期完成增容给联合公司造成经济损失的事实依据。和力公司增容未完成，联合公司不能投入生产运营，但和力公司在长达6个月的延误期间照收联合公司的租金。参考联合公司提交的评估报告中《停业停产损失明细表》，月平均净利润是1090971.58元，按6个月计算，损失金额也高达6545830元。从联合公司提交《增容移交清单》可见，增容完成是2018年7月2日，比补充协议约定的4个月期限2018年1月13日逾期将近6个月。2017年9月22日，黄埔供电局已经同意南电公司提出2500KVA增容申请，但和力公司延迟至2017年11月25日才委托第三方进行增容施工，且因第三方施工拖延，导致增容工程延误至2018年7月2日才交付。故双方在《租赁合同》约定如果增容完成超期，和力公司要补偿联合公司500万元。一审法院只判决和力公司赔付一个月的租金，不足以弥补联合公司经济损失。三、联合公司提前解除租赁合同合法，和力公司应全额退还租赁保证金人民币1056453.6元。退还租赁保证金的合同依据是《租赁合同》第三条第2款、第十二条第2款、第十五条第4款、第十六条第1款。退还租赁保证金的事实依据：根据《广州地铁集团关于轨道交通东延长线段××停车场选址事宜的函》等材料表明，涉案物业在2018年7月20日已被政府列入拆迁范围，现场已被围蔽，和力公司转租的涉案物业已经不能提供联合公司正常使用／经营环境和条件。联合公司是药物储存和物流企业，和力公司断水断电直接导致联合公司的设备损坏，影响药物的安全性等等。联合公司在2019年11月1日提出解约具备合同依据和事实依据，故一审判决在事实认定和合同依据适用方面存在一定的错误，请求二审依法予以改判。

针对联合公司的上诉请求，和力公司辩称，一审法院已认定双方对增容违约金的约定，联合公司同时主张增加违约金并主张经济损失，缺乏事实及合同依据。对于联合公司违约解除合同的事实，一审法院已进行了充分论证和说明。一审法院判令和力公司无需返还保证金符合事实及合同约定。故对于联合公司的上诉，请求二审法院予以驳回。

和力公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回联合公司的全部诉讼请求；2.一二审诉讼费由联合公司承担。事实和理由：一、尽管增容延期半年，但联合公司已经接收涉案物业并正常生产经营，不存在联合公司交租半年时间未使用物业的情况，该延期并未给联合公司造成任何实际损失。二、增容延期的责任在于联合公司变更及不可抗力，和力公司不存在主观违约行为。如一审认定和力公司办理按照原合同约定办理增容至5000KVA用电容量期间，联合公司重新提出暂只增容至600+2500KVA的要求，为此双方于2017年9月13日就变更用电负荷签订补充协议。变更用电负荷补充协议签订后，和力公司积极协调业主方将原己办理的5000KVA手续重新办理为600+2×1250KVA，但更改用电负荷须双项申请重新设计，在此期间，由于黄埔供电局需为该工程征收居民用地、破坏市政路面埋管等不可抗力原因导致无法预料的延迟，为此，和力公司于2018年2月3日通过《关于黄埔综合性物业用电负荷新装2500KVA(2×1250KVA)增容项目期限延期的确认函》形式与联合公司确认。双方于2018年7月26日达成编号为HL-20180701的《黄埔综合性物业租赁合同补充协议》，就物业管理、水电费缴纳等进行重新约定，双方并未就增容延期问题向对方主张任何权利。在此前提下，和力公司将扩建增容工程移交联合公司。一审法院认为双方在补充协议中并未明确表明联合公司放弃权利主张与事实不符，双方当时就此己达成合意。如上所述，联合公司要求因增容逾期退还2个月租金并赔偿违约金缺乏事实依据。综上，请求二审在维持一审法院查明基本事实的前提下，依法支持和力公司上诉请求，驳回联合公司的全部诉讼请求。

针对和力公司的上诉请求，联合公司辩称同上诉意见一致。

针对联合公司及和力公司的上诉请求，南电公司辩称，一审判决中查明关于南电公司的事实部分无误，适用法律正确，一审法院驳回联合公司要求南电公司承担连带责任的诉讼请求正确。因联合公司的上诉请求不包括改判南电公司承担连带责任，据此请求二审维持一审判决。

联合公司于2020年2月10日向一审法院起诉请求判令：1.和力公司退还联合公司缴纳的租赁保证金1056453.6元；2.和力公司退还联合公司延长免租期2个月租金1056453.6元；3.和力公司向联合公司支付经济补偿金5000000元；4.和力公司赔偿联合公司搬迁损失27075858元；5.南电公司对和力公司负有的第1-4项退款和赔偿义务承担连带责任；6.本案诉讼费由和力公司、南电公司承担。一审审理过程中，联合公司撤回第4项诉讼请求。

一审法院认定事实：南电公司系广州市黄埔区XX路XX号自编之一栋、自编之二栋房屋的权利人。

2017年5月31日，南电公司（出租方、甲方）与和力公司（承租方、乙方）签订《黄埔综合性物业租赁合同》(合同编号：WZZH-1704)，约定将上述广州市黄埔区XX区XX路XX号的物业租赁给乙方使用。该物业包括办公楼和厂房各一幢，其中办公楼共两层，建筑面积共900.72平方米;厂房共两层，建筑面积共13375.68平方米。该物业《不动产证》登记字号为：17登记XX、17登记XX。租赁期限为5年，从2017年6月1日起至2022年5月31日止。

2017年6月18日，南电公司向和力公司出具《广东南电物资有限公司黄埔综合性物业租赁授权声明书》，载明位于广州市黄埔区XX工业区XX路XXX号的物业由和力公司中标并自行管理。南电公司授权和力公司自2017年6月1日起至2022年5月31日止拥有管理权及经营权，在合同租赁期限内拥有转租权。

2017年7月31日，和力公司（出租方、甲方）与联合公司（承租方、乙方）签订《黄埔综合性物业租赁合同》（以下简称租赁合同），约定甲方将位于广州市黄埔区XX工业区XX路XX号的物业租赁予乙方使用。整个物业包括园区空地、绿化带、办公楼和库房各一幢，其中库房共两层，建筑面积共13375.68平方米，第一层建筑高度为5.5米（建筑面积6123平方米），第二层建筑高度为11米（建筑面积7252.68平方米）；办公楼共两层，总建筑面积共900.72平方米，建筑高度为每层3.6米；其中办公楼2楼楼梯右边办公室由甲方使用，其余均由乙方使用（包括乙方关联企业使用）；整个物业建筑面积为14276.4平方米。第二条租赁期限约定，1.本合同各物业租赁期限及免租期：（1）库房第二层和园区空地、绿化带、办公楼（以下统称“物业一”）的租赁期间自2017年8月1日起至2022年5月31日止，自本合同签订生效之日，甲方须交付该物业给乙方使用。免租期为4个月，以甲方实际交付物业时间起至4个月为准。（2）库房第一层（以下统称“物业二”）的租赁期间自2017年12月19日起至2022年5月31日止，甲方须在2017年12月19日交付该物业给乙方使用，免租期为4个月，以甲方实际交付物业时间起至4个月为准。3.装修免租期内，乙方不需向甲方支付租金，但仍应承担水电费和其他费用，并遵守本合同的其它约定。第三条租赁费用和租赁保证金约定，1.租金，整个物业的首期租金按物业建筑面积每月每平方米37元计算，物业一每月租金301675.8元，物业二每月租赁226551元。租金每一年调增一次，调增比例为当期租金的3%，租金自装修免租期届满次日起算。甲方开具租赁（增值税专用发票）发票后，乙方应在每月25日前向甲方支付租金（具体按照交租事宜明细表一或明细表二）。2.租赁保证金，物业一：乙方应在物业一免租期之日起十个工作日内以电汇的方式向甲方支付物业一金额603351.6元的租赁保证金，作为履行本合同的保证，以及交纳免租期后第一个月租金301675.8元。物业二：乙方应在物业二免租期之日起十个工作日内以电汇的方式向甲方支付物业二金额453102元的租赁保证金，作为履行本合同的保证，以及交纳免租期后第一个月租金226551元。租赁保证金不是乙方预付的租金、水电费、滞纳金及其他款项，仅作为乙方履行本合同义务的保证。乙方不得以任何理由要求甲方从其已付的保证金中抵扣其必须向甲方交纳的租金和其他款项。如乙方未能按时足额支付租金、滞纳金及其他乙方应当支付的费用的，在甲方发出书面通知后7天内，乙方拒不支付的，甲方有权直接从保证金中抵扣承租人的应付未付款项或赔偿金额（该抵扣不影响出租人的任何其他权利或救济方式）。甲方应在抵扣行为发生后三日内书面告知乙方，乙方应在书面抵扣通知送达后五个工作日内向甲方补足被扣除的保证金。租赁期届满，在下列条件全部得到满足的前提下，甲方须在3天内无息退还乙方的租赁保证金。(1)乙方已向甲方交清了全部应付的租金，并按本合同规定承担向甲方交还承租的物业。(2)乙方已向甲方缴清水电费等费用。(3)已经向甲方交还该物业。(4)甲方确认乙方对甲方权益无任何侵害。如乙方迟延支付保证金达到7个工作日，甲方有权终止本合同，且乙方应另向甲方支付相应物业2个月的租金作为违约金。3.其他费用，整个物业用电总容量增容至5000KVA的费用由甲方负责（增容设备的所有权归属于甲方），在物业一免租期起算4个月之内出资解决，库房现场具备用电条件，否则本合同整个物业免租期相应延长2个月（具体按照交租事宜明细表二），且甲方应在相应延长免租期内负责增容完成。若延长免租期期间甲方仍没有完成增容，甲方应一次性支付乙方经济补偿金500万元整；同时乙方有权选择单方解除本合同，在合同解除当日甲方应一次性退还乙方已交付的所有款项。第四条物业的交付，2.交付前，甲方应完成以下工作且承担因此产生的费用：所有围墙添加防盗网，库房两边行车通道拓宽，库房楼顶完成补漏，办公室及库房内外清洁完工。第十二条提前终止合同约定，2.甲方有下列情形之一的，乙方有权单方面提前终止解除合同，由此造成的损失应由甲方按照本合同相关条款承担赔偿。（1）甲方违约本合同任一条款；（2）甲方该物业不能提供乙方正常使用/经营环境或条件时。第十五条违约责任约定，4.在本合同规定的期限内，因甲方原因致使本合同任一条款无法执行而需要终止本合同的，甲方应提前180天书面通知乙方。结清租金和其他费用后，甲方应一次性退还乙方已交付的保证金，同时甲方须向乙方一次性支付经济补偿金500万元整。5.在本合同规定的期限内，乙方无其他违约情况，确因经营原因致使本合同无法执行而需要终止解除的，乙方应提前90天通知甲方，结清租金和其他费用，租赁保证金不予退回。6.乙方如存在第十一条情形或违反本合同规定的应尽义务而提前终止本合同的，乙方的租赁保证金由甲方没收。第十六条免责条款约定，1.若因政府有关租赁行为的法律法规修改、政策变化、政府拆迁导致甲方无法继续履行本合同的，甲方应及时通知乙方，并按本合同第三条的有关规定返还乙方支付的租赁保证金。

租赁合同签订后，和力公司于2017年8月1日将上述合同约定的物业一交付给联合公司，于2017年12月18日将物业二交付给联合公司。联合公司于2017年8月18日缴纳物业一的租赁保证金603351.6元、于2018年1月9日将物业二的租赁保证金453102元。

2017年9月13日，和力公司（出租方、甲方）与联合公司（承租方、乙方）签订《黄埔综合性物业租赁合同之补充协议》，第一条约定，基于双方签订的租赁合同第三条第3款约定，现经双方协商一致同意自本补充协议签订之日4个月内由甲方出资负责该物业用电总容量增容量至2500KVA。第二条约定，甲方履行完毕本补充协议第一条约定的义务后，按照租赁合同约定的增容量，若乙方日后使用需求该物业的用电总容量至5000KVA，即乙方向甲方申请剩余的2500KVA增容时，在7个工作日内，甲方向当地供电局申报增容事宜，供电局审批通过之日起4个月内甲方须负责出资完成办理继续增容的事宜。第四条其他条款约定，2.除本协议中明确补充修改／变更的条款之外，《租赁合同》的其余部分应完全继续有效，若本补充协议与《租赁合同》约定有不一致之处，均以本补充协议为准。

2018年7月2日，和力公司与联合公司签订《广州和力物流（黄埔仓库××工业区库）扩建电力增容工程移交清单》，移交涉案物业的2500KVA增容电力设备给联合公司。

2018年7月26日，和力公司（出租方、甲方）与联合公司（承租方、乙方）签订《黄埔综合性物业租赁合同补充协议》（合同编号：HL-20180701），第三条电力增容约定，1.甲方已按乙方需求，在保持原有供水供电的基础上，根据乙方生产需要现已完成2500KVA电力增容工程，加上原有630KVA现用电容量为3130KVA。如乙方在经营的过程中需增加用电量、用水量，则增容电量和水量的工程费用由乙方负责。第七条其他条款约定：1.除本协议中明确补充修改／变更的条款之外，《黄埔综合性物业租赁合同》的其余部分应完全继续有效，若本补充协议与《黄埔综合性物业租赁合同》约定不一致之处，均以本补充协议为准。

2019年10月31日，联合公司向和力公司发出《函告》，载明:2019年10月31日上午9：00开始贵司又恶意拉闸断电，导致我司无法正常用电、员工无法正常办公。基于我司属药品经营企业，根据国家相关规定仓库等设备要求特别严格，但在此之前，贵司曾多次采取恶意停电、断电等行为已无法满足我司使用的基本条件，且造成我司无法正常用电、装修施工停工、生产停产、调试服务中断、仓库损失，对应产生了巨额的误工费、经济损失、设备停电故障和服务费用增加等如下：1.2018年4月25日晚19:25至20:19贵司恶意拉闸停电，不完全统计造成我司损失约10000元;同时,造成二楼晚上施工安装空调、装卸空调设备人员误工和进度损失等合约1200元。2.2018年6月27日上午至28日下午，贵司未事先通知我司的情况下停电施工更换新旧变压器线路，不完全统计造成我司损失约40000元;同时，造成施工队无法全面用电开展施工安装和调试、影响进度等损失约8000元。3.2018年6月28日下午至7月2日中午，贵司恶意停电，不完全统计造成我司损失约80000元;同时，造成施工队无法全面用电开展施工安装和调试、影响进度等损失约16000元。4.2018年7月6日上午8:20至7月10日上午9:20，贵司恶意拉闸停电4天，不完全统计造成我司损失约80000元;同时，造成施工队无法全面用电开展施工安装和调试、影响进度损失、制冷离心冷水机组中断调试服务等约20000元。5.2018年7月18日下午14:15至18:25，贵司恶意拉闸停电4小时，不完全统计造成我司损失约40000元;同时，造成二楼输送线设备施工安装、网络电子标签施工停工、制冷无法运行，造成人员误工和进度损失等合约5200元。

2019年11月1日，联合公司向和力公司发出《通知书》，载明:1.和力公司于2019年10月31日上午9时开始又无故拉闸停电，在此之前多次恶意断电，均导致联合公司无法正常使用租赁物业。2.关于租赁物业面临拆迁事件，和力公司未按约定提前180天书面通知联合公司，导致联合公司近几个月无法正常使用物业及投入经营等。和力公司的行为已严重违反《租赁合同》第十二条第2款第(2)项及第十五条第4款规定，现联合公司正式通知和力公司于2019年11月1日终止双方签署的《租赁合同》，并要求和力公司退还租赁保证金1056543.6元、退还延长免租期2个月的租金1056543.6元及支付经济补偿金500万元，并承担因此导致的损失赔偿责任。

2019年11月5日，和力公司向联合公司复函称：一、关于联合公司提出的断电催费事宜，联合公司屡屡拖欠应缴费用，在和力公司多次催缴后仍视若罔闻，联合公司虽偶有几次限电外，不存在联合公司主张的如此频繁，且均提前书面或电话通知。二、关于提前180日通知征收拆迁事宜，2019年8月初，黄埔区××街道办事处、乙丰公司（广州地铁代征实施单位）前来和力公司调研，和力公司才获悉“黄埔区××工业区××路××号”物业被纳入广州地铁轨道交通五号线东延线征收范围。和力公司收到消息后于次日向南电公司征询具体情况。南电公司明确告知和力公司称，对于广州地铁要征收该地块的情况，南电公司已知悉但并不同意，也已向有关部门递交了书面拒绝文件。8月27日，和力公司主动邀请了联合公司相关领导沟通租赁合同履行过程中的相关问题，同时就上述情况向联合公司进行了披露。目前，和力公司与南电公司的租赁合同仍在正常履行，不存在应提前180天通知联合公司征收拆迁的相关事宜的前置条件。三、关于联合公司要求提前解除租赁合同事宜，自2019年10月30日开始，联合公司未按照租赁合同约定提前通知和力公司的情况下，将资产陆续搬离了承租物业，鉴于联合公司已经以实际行动表明不再继续履行租赁合同并通知要求解除租赁合同，和力公司不得不同意解除，并依法没收租赁保证金及要求联合公司依法承担违约责任。

联合公司主张涉案物业所在区域被纳入征收范围，涉案物业周边在其解约前几个月处于拆迁状态，涉案物业无法满足其正常使用需要。为此，其提交2019年7月1日广州地铁集团有限公司向南电公司发出的《广州地铁集团关于轨道交通五号线东延段××停车场选址事宜的函》作为证据，函件中载明：广州市轨道交通五号线东延段及同步实施工程项目是市重点市政工程建设项目，全线规划设置6个车站和1个停车场。根据规划选址方案，××停车场的建设需征收贵司××工业区地块。此前，黄埔区××街道办和广州开发区重点办均致函贵司商请解决该地块的征拆事宜，贵司复函表示不同意对该地块的征收。2019年6月25日，贵司提出研究××停车场避开贵司××工业区地块的可能性，经研究，××停车场选址无法避让××工业区地块。和力公司对该份函件的真实性予以确认，但其表示2019年9月××路有围蔽，但均设置了疏导路，保障周边企业的正常经营。南电公司对该函件的真实性予以认可，其表示其在2019年11月给联合公司的回函中已明确告知涉案物业仍可正常使用。和力公司提交广州地铁集团有限公司2020年3月24日向其发出的穗铁建字﹝2020﹞413号《广州地铁集团关于轨道交通五号线东延段××停车场征收国有土地建筑物相关诉求的复函》拟证明其主张，该函件载明：一、关于施工围蔽情况，该站施工需围蔽××路，我司于2019年9月取得公安交通管理部门批准，为保证贵司经营不受影响，同时完成了临时交通疏解道路的施工并投入使用。

联合公司主张和力公司未按照2017年9月13日签订的《黄埔综合性物业租赁合同之补充协议》第一条约定的时间完成2500KVA的用电总容量增容，应按照原租赁合同的约定承担违约责任。和力公司辩称其未按照合同约定完成2500KVA用电增容是供电局通电的原因，属于不可抗力，其提交《用电申请报告》《黄埔××工业区综合性物业增容改造工程施工合同》《关于广东南电物资有限公司原有1﹡630KVA+新装2﹡1250KVA专变永久用电工程施工存在问题说明函》等证据拟证实其主张。《用电申请报告》显示2017年9月15日南电公司向广州市供电局有限公司黄埔供电局申请增容2500KVA用电负荷。《黄埔××工业区综合性物业增容改造工程施工合同》显示和力公司于2017年11月25日将广州和力物流黄埔仓库2×1250KVA专变及10KV电缆工程发包给湖南卓越建设有限公司施工。《关于广东南电物资有限公司原有1﹡630KVA+新装2﹡1250KVA专变永久用电工程施工存在问题说明函》为黄埔供电局工程部2018年2月1日发给南电公司的函件，载明：“原有1﹡630KVA+新装2﹡1250KVA专变永久用电工程施工存在以下问题：1.此项目外电部分沿途路径部分，多处施工地段需要征用居民用地，跟当地居民协商难度较大外加用地青苗补助部分需要协调;2.此项目外电部分沿途路径部分，需要破市政路面埋管，破路埋管地段需要写施工方案给予相关部门审批协调;3.人口流量较多地段破路埋管需写施工方案给予相应的交通部门审批协调。”

联合公司与和力公司在一审庭审时均确认租赁合同及补充协议已解除。另，和力公司主张联合公司支付了物业一2017年12月1日至2019年9月30日的租金及物业二2018年4月19日至2019年9月30日的租金。联合公司庭后提交《说明书》表示其支付物业一的租金至2019年9月30日，支付物业二的租金至2019年10月18日。联合公司还提交书面说明表示和力公司逾期完成电力增容给其造成的损失包括：1.增容未完成，其不能投入生产运营，和力公司延误6个月的期间，联和公司照交租金，6个月的租金共计3169360.8元;2.参考联和公司提交的评估报告中《停业停产损失明细表》，联合公司的月平均利润是1090971.58元，按6个月计算，损失金额高达6545830元。

以上事实有《不动产权证书》《黄埔综合性物业租赁合同》《广东南电物资有限公司黄埔综合性物业租赁授权声明书》《黄埔综合性物业租赁合同》《黄埔综合性物业租赁合同之补充协议》《黄埔综合性物业租赁合同补充协议》《广州和力物流（黄埔仓库××工业区库）扩建电力增容工程移交清单》《用电申请报告》《关于黄埔综合性物业用电费负荷新装2500KVA增容项目期限延期的确认函》《通知书》、函件、照片、录像、录音及《广州地铁集团关于轨道交通东延长线段××停车场选择事宜的函》《广州市住房和城乡建设委员会关于广州市轨道交通五号线东延段工程建设通告》《会议通知》及当事人陈述等证据予以证实。

一审法院认为：和力公司与联合公司签订的《黄埔综合性物业租赁合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。

关于联合公司是否享有合同解除权的问题。联合公司向和力公司发出的《通知书》明确其解除合同的事由有二，一为和力公司恶意断电导致其无法正常使用;二为涉案租赁物即将拆迁，但和力公司未提前180日通知联合公司。针对第一项解除事由，一审法院认为，其一，联合公司应举证证明和力公司存在多次断电行为且断电行为根本影响到其正常使用涉案租赁物。但对于联合公司2019年10月31日向和力公司发出的《函告》中所提及的断电行为，和力公司仅确认存在一两次，每次断电时间仅为1小时左右，而联合公司又未能提交充分证据证明其主张的断电次数及时长，应由联合公司承担举证不能的法律后果。从和力公司确认的断电的次数、时长来看，尚未根本影响到联合公司使用租赁物。其二，退一步说，即使函告所称的断电情况属实，但是大多数的断电行为均发生在2018年，在断电行为发生后，联合公司仍继续支付租金，履行合同，其在一年后以该理由提出解除合同，明显不合理。因此，联合公司据此要求解除合同没有依据。针对第二项解除事由，一审法院认为，租赁合同第十五条第4款约定“在本合同规定的期限内，因甲方原因致使本合同任一条款无法执行而需要终止本合同的，甲方应提前180天书面通知乙方”，拆迁并不属于因甲方原因致使合同需要终止的情况，涉案租赁物所在地块虽被纳入征拆范围，××路于2019年9月临时围蔽，但根据广州地铁集团有限公司的穗铁建字﹝2020﹞413号《广州地铁集团关于轨道交通五号线东延段××停车场征收国有土地建筑物相关诉求的复函》，广州地铁集团有限公司完成了临时交通疏解道路的施工并投入使用，以确保周边的企业经营不受影响。在联合公司无充分证据证明其因征拆导致无法正常使用涉案物业的情况下，其以此为由要求解除合同亦不能成立。综上，联合公司并不享有合同解除权，其提前终止合同履行系违约行为，应承担相应的违约责任。但鉴于联合公司与和力公司均确认合同已解除，且事实上联合公司已搬离涉案租赁物，未实际履行合同，故一审法院确认双方签订的租赁合同及补充协议已解除。

由于租赁合同是联合公司单方违约解除，且联合公司主张返还租赁保证金所依据的租赁合同第三条第2款适用的前提是租赁期届满的情况下，而本案双方的租赁期尚未届满，该条款并不适用。至于其所依据的租赁合同第十五条第4款，如前所述，该条款亦不适用，故联合公司要求返还租赁保证金缺乏理据，一审法院不予支持。

关于和力公司是否需退还延长免租期2个月租金及支付经济补偿500万元的问题。租赁合同中第三条第3款约定“整个物业电总容量增容至5000KVA问题由甲方在物业一免租期起算4个月内出资解决，否则本合同整个物业免租期相应延长2个月，若延长免租期期间甲方仍没有完成增容，甲方应一次性支付乙方经济补偿金500万元”，按照上述约定，和力公司应在物业一的免租期即2017年8月1日至2017年11月30日期间完成5000KVA用电增容，但是在和力公司办理用电增容手续过程中，双方于2017年9月13日签订补充协议将租赁合同第三条第3款约定的用电增容的容量变更为2500KVA，将办理增容的时间变更为该协议签订之日起4个月内完成，即和力公司应于2018年1月13日前完成2500KVA的用电增容。和力公司直至2018年7月2日才将增容工程移交给联合公司，未按照合同约定的时间完成增容义务，其抗辩称系黄埔供电局的不可抗力原因导致用电增容迟延，一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”，本案中，和力公司所称的情况并不属于不可抗力，而根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，和力公司不能以此免除相应的违约责任。

补充协议第四条第2款约定“除本协议中明确补充修改/变更的条款之外，《租赁合同》的其余部分应完全继续有效”，因补充协议第一条仅是对租赁合同第三条第3款中用电增容的容量及办理增容的时间作出了变更，相应的违约责任并未作出修改及变更，联合公司也未明确表示放弃，因此，和力公司迟延履行增容义务，应当依照租赁合同第三条第3款的约定延长整个物业免租期2个月并支付经济补偿金给联合公司。和力公司确认联合公司按照约定交纳租金至2019年9月30日，表明延长的2个月的租金联合公司仍然按约定的租金标准缴纳，故和力公司应将物业一、物业二的2个月的免租期租金共计1056453.6元（301675.8元×2+226551元×2）退还给联合公司。关于经济补偿金，该款项的性质实为违约金，和力公司抗辩称约定的500万元违约金过高，应调整为损失的30%，一审法院认为，和力公司逾期近6个月才完成用电增容并移交联合公司，必然给联合公司使用物业造成影响，但由于联合公司未举证证明其损失情况，一审法院考虑到和力公司已承担了延期2个月的免租期责任，同时兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定和力公司向联合公司支付相当于整个物业一个月的租金的违约金为528226.8元。

关于搬迁损失问题。联合公司在本案审理过程中撤回该项请求，系其对自身权利的处分，一审法院予以照准，故对该项请求不予调处。

关于南电公司是否应当承担连带责任的问题。南电公司就涉案租赁物与联合公司之间并不存在租赁合同关系，根据合同相对性原则，联合公司无权要求南电公司承担责任，故联合公司的该项请求缺乏依据，一审法院不予支持。

综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，于2021年2月1日作出如下判决：一、和力公司于本判决生效之日起十日内向联合公司退还2个月免租期租金共计1056453.6元;二、和力公司于本判决生效之日起十日内向联合公司支付迟延完成用电增容违约金528226.8元;三、驳回联合公司的其他诉讼请求。一审案件受理费61590元，由联合公司负担47868元，和力公司负担13722元。

二审期间，各方当事人均没有提交新证据。

经二审审查，本院对一审法院查明事实予以确认。

另查明，和力公司于2020年4月9日另案向一审法院起诉请求：1.联合公司支付2019年10月、11月（计至2019年11月5日）的租金645626.33元及违约金（自2019年10月25日起计至实际付清之日止按每日1‰计算）；2.联合公司支付拖欠的水电费124600.78元及违约金（自2019年10月25日起计至实际付清之日止按每日0.5%计算）；3.联合公司向和力公司返还广州市黄埔区××工业区××路××号物业并支付场地占用费（自2019年11月6日起至实际返还之日止按租金的两倍计算）；4.和力公司无需向联合公司返还租赁保证金1056453.60元；5.和力公司对联合公司原租赁场地内的遗弃物品行使留置权，依法拍卖、变卖款用以冲抵联合公司拖欠和力公司的租金、场地占用费、水电费等；6.联合公司赔偿和力公司用电负荷增容损失1350000元；7.联合公司向和力公司赔偿仓库照明设备、消防设备、电器设备损坏损失342888.87元；8.本案诉讼费由联合公司承担。后和力公司撤回了第5项诉讼请求。一审法院就该案于2021年2月2日作出（2020）粤0112民初3964号民事判决，判决：一、联合公司于本判决生效之日起七日内一次性向和力公司支付2019年10月、11月的租金510134.53元；二、联合公司于本判决生效之日起七日内一次性向和力公司支付水电费124600.78元及违约金（其中2019年10月的水电费违约金以105051.50元为本金，自2019年11月13日起至实际付清之日止每日按0.5%的标准计算至实际付清之日；2019年11月的电费违约金以19549.28元为本金，自2019年12月13日起至实际付清之日止每日按0.5%的标准计算至实际付清之日，违约金以不超过本金为限）；三、联合公司于本判决生效之日起七日内一次性向和力公司支付2019年11月6日至10日的场地占用费92232.33元；四、和力公司无需向联合公司返还租赁保证金1056453.60元；五、驳回和力公司的其他诉讼请求。本院于2021年8月23日作出（2021）粤01民终11618号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。上述判决已发生法律效力。

本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案双方当事人争议事实发生在2021年1月1日之前，故应适用当时的法律和司法解释的规定。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条及双方当事人的诉辩意见，本案二审需要处理的问题是和力公司应否向联合公司返还租赁保证金、退还免租期2个月的租金及和力公司应否向联合公司支付逾期增容违约金及具体数额。对此，本院评析如下：

第一，关于和力公司收取的租赁保证金是否予以退还的问题。根据二审查明的事实，已生效的（2020）粤0112民初3964号及（2021）粤01民终11618号民事判决中，已经认定和力公司收取联合公司的租赁保证金无需退还，本案亦应作相同认定。

第二，关于和力公司应否退还免租期2个月的租金的问题。本案中，联合公司主张和力公司退还延长免租期2个月的租金，依据是和力公司未按照租赁合同第三条第3款约定的时间完成增容义务，应承担相应违约责任。和力公司抗辩系黄埔供电局的不可抗力原因导致用电增容迟延。对此，一审法院认定和力公司所称的上述情况并不属于不可抗力，并已作出详细论述，本院予以认可，不再赘述。和力公司对此提出上诉，但其并未提供充分证据证实系因联合公司的原因导致增容延期及联合公司明确放弃增容延期违约责任，故一审认定和力公司应延长整个物业免租期2个月租金退还给联合公司，并无不当，本院予以维持。至于和力公司应否向联合公司支付逾期增容违约金及具体数额问题。如上所述，联合公司并无充分证据证实逾期增容导致完全无法使用租赁物业及其具体损失情况，一审法院充分考虑和力公司已承担了延长2个月免租期责任，并综合考量全案情况酌定和力公司向联合公司支付相当于整个物业1个月租金的违约金528226.8元，并无不当，本院亦予以维持。

综上所述，和力公司、联合公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费73259元，由上诉人广州和力物流有限公司负担19063元、上诉人联合亚太食品药品物流股份有限公司负担54196元。

本判决为终审判决。

审 判 长　邓娟闰

审 判 员　谢　平

审 判 员　刘　卉

二〇二一年九月二十九日

法官助理　刘丹红

书 记 员　李逸丹