联合亚太食品药品物流股份有限公司、广州和力物流有限公司等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

广东省广州市黄埔区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）粤0112民初1130号

原告：联合亚太食品药品物流股份有限公司，住所地广东省广州市黄埔区开发大道1333号骏鸿物流园办公楼西侧三楼。

法定代表人：梁军伦，总经理。

委托诉讼代理人：宁崇怡，广东三环汇华律师事务所律师。

被告：广州和力物流有限公司，住所地广东省广州市白云区太和镇北太路1760号中和货运市场C1栋135-136、235-236档。

法定代表人：闫翠丽，经理。

委托诉讼代理人：杨雪峰，广东法盛律师事务所律师。

委托诉讼代理人：肖含，广东法盛律师事务所实习人员。

被告：广东南电物资有限公司，住所地广东省广州市黄埔区广州科学城科学大道181号A4第8层。

法定代表人：张正祥，党委书记兼副总经理。

委托诉讼代理人：韩传鼎，该公司工作人员。

委托诉讼代理人：赵晓雁，广东华法律师事务所律师。

原告联合亚太食品药品物流股份有限公司（以下简称联合公司）诉被告广州和力物流有限公司（以下简称和力公司）、广东南电物资有限公司（以下简称南电公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月10日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告联合公司的委托诉讼代理人宁崇怡，被告和力公司的委托诉讼代理人杨雪峰，被告南电公司的委托诉讼代理人韩传鼎、赵晓雁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告联合公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告和力公司退还原告联合公司缴纳的租赁保证金1056453.6元；2.判令被告和力公司退还原告联合公司延长免租期2个月租金1056453.6元；3.判令被告和力公司向原告联合公司支付经济补偿金5000000元；4.判令被告和力公司赔偿原告联合公司搬迁损失27075858元；5.判令被告南电公司对被告和力公司负有的第1-4项退款和赔偿义务承担连带责任；6.本案诉讼费由被告和力公司、南电公司承担。案件审理过程中，原告联合公司撤回第4项诉讼请求。

事实和理由：2017年7月31日，联合公司与和力公司签订《黄埔综合性物业租赁合同》，租用和力公司享有转租权的南电公司位于广州市黄埔区双沙工业区复兴路63号物业使用，包括园区空地、绿化带、办公楼、库房第二层（下称物业一）及库房第一层（下称物业二）各一栋，用途为办公楼、厂房、存储、加工、包装。租金为每月每平方米37元，物业一每月租金为301675.8元，物业二每月租金为226551元，物业一租赁保证金603351.6元，物业二租赁保证金453102元。双方在合同的第三条第3款约定，和力公司负责把用电容量增至5000KVA并承担增容费，应在物业一免租期起算4个月之内解决，否则物业免租期相应延长2个月，且和力公司应在相应延长免租期内负责增容完成，若延长免租期期间甲方仍没有完成增容，和力公司应一次性支付联合公司经济补偿金500万元整。双方在合同第四条约定，和力公司负责将所有围墙添加防盗网、库房两边行车通道拓宽、库房楼顶完成补漏等，保证租赁物业的供电、消防等附属设备与设施处于验收合格状态。2017年9月13日，联合公司与和力公司签订《补充协议》，变更增容暂为2500KVA，自补充协议签订后4个月内完成。合同签订后，联合公司如约向和力公司支付了物业一和物业二的租赁保证金合计1056453.6元，并支付各月租金。但是，和力公司在合同履行期间，逾期半年才完成用电增容义务，怠于履行物业修缮和消防修缮义务，私自对联合公司加收水电费，拒不履行行车通道拓宽、交付园区空地使用权、撤离监控、转水电过户等合同义务，并且，获知该地块即将进行拆迁后未提前180日通知联合公司的情况下，便以种种行为阻挠联合公司的正常经营，逼迫联合公司早日搬离租赁物业，目的是侵吞联合公司作为物业实际承租人的拆迁补偿款。联合公司就相关问题不断发函与和力公司、南电公司和物业所属红山街道办沟通，希望妥善解决纠纷。

自2019年9月起，联合公司周边的空地开始拆迁动工，粉尘飞扬、噪声四起，并且伴有地面不规则频繁震动。联合公司是药品储存、运输物流公司，药品监督管理局对于药品的储存环境具有严格的监督管理标准。由于和力公司、南电公司的该租赁物业已经不能提供联合公司正常使用、经营环境，不符合合同约定的使用目的，而且，和力公司为了逼迫联合公司早日离开租赁物业，经常恶意拉闸断电，以致联合公司无法继续经营，联合公司不得不在2019年11月1日向和力公司发出提前解除合同通知书。和力公司收到通知书后，非但不配合联合公司进行交接，还拒绝退还租赁保证金和拒绝联合公司进入租赁物业现场搬走属于联合公司的现场设备物资。

联合公司就诉求事项多次与和力公司、南电公司沟通无果，现根据《黄埔综合性物业租赁合同》笫十七条第2款“本合同在履行过程中发生争议，应由双方协商解决，若协商不成，可向物业所在地人民法院提请诉讼解决”的合同约定和民事诉讼法的相关规定，向法院起诉，恳请法院在查明本案基本事实的基础上，支持联合公司的诉讼请求。

被告和力公司辩称，（一）本案租赁合同纠纷与南电公司毫无关系，联合公司将其列为共同被告系恶意诉讼行为。2017年5月31日，和力公司与南电公司签订合同编号为WZZH-1704的《黄埔综合性物业租赁合同》，南电公司作为“广州市黄埔区双沙工业区富兴路63号”物业的业主，将物业整体出租给和力公司，和力公司与南电公司系整体物业的租赁合同法律关系。2017年7月31日，和力公司将上述物业的一部分，除自留办公楼2楼右边办公室、空地1300平方米外，将剩余物业出租给联合公司，和力公司与联合公司系部分物业的独立租赁合同法律关系。本案中，联合公司作为仅承租部分物业的次承租人，将整体物业业主作为共同被告缺乏事实及法律依据，系纯粹的恶意诉讼行为。（二）联合公司单方解除与和力公司的租赁合同关系系主动违约，应依法依约承担违约责任，和力公司已向法院提起诉讼。2019年8月中下旬，黄埔区红山街道办事处、乙丰公司（广州地铁代征实施单位）前往和力公司调研，和力公司才获悉“黄埔区双沙工业区富兴路63号”物业被纳入广州地铁轨道交通五号线东延线征收范围。对此，和力公司极为意外并立即向南电公司征询具体情况。南电公司明确告知和力公司称，对于广州地铁要征收该地块的情况，南电公司已知悉但并不同意，也已向有关部门递交了书面拒绝文件，后广州地铁书面复函给南电公司坚持继续征收涉案地块的意见，但南电公司至今并不同意征收，同时提请上级公司、有关部门协调解决，并要求和力公司继续按照原租赁合同履行合同义务。同年8月27日，和力公司主动邀请了南电公司及联合公司相关领导（梁军伦、邹惠娇、黄益讯、李总等）沟通租赁合同履行过程中的相关问题，同时就上述情况向联合公司进行了披露。此次会议上，南电公司明确要求和力公司继续履行租赁合同，如将来与广州地铁达成协议的，保证留足时间给和力公司进行搬迁。在此之后，联合公司更加不再如期支付租金，并趁此背景，于2019年10月31日、11月1日连续两天向和力公司发送《函告》《通知书》，要求提前解除租赁合同，并将其提前解除租赁合同的理由归责为和力公司未将拆迁的情形“提前180天书面通知”联合公司，后联合公司开始搬离物资。鉴于联合公司已经以实际行动表明不再继续履行租赁合同并通知要求解除租赁合同，和力公司不得不于2019年11月5日书面回函表示同意提前解除租赁合同，并要求没收租赁保证金、收回物业。2019年11月10日，联合公司已将绝大部分物资、设备搬离，但拒不将承租物业返还和力公司。2019年11月11日，和力公司向联合公司发送《关于限期移交承租物业函》，要求联合公司于11月15日前将承租物业移交和力公司；联合公司拒不移交。2019年11月15日，和力公司在广东省粤公证处的见证下，再次向联合公司发送《关于再次限期移交承租物业的函》，要求联合公司于11月21日前将承租物业移交和力公司；联合公司仍拒不移交。事实上，截止本案开庭审理日（2020年4月29日），和力公司及周边工厂尚在正常生产经营，根本不存在联合公司主张的早在2019年9月就已经丧失经营条件的情况。对此，和力公司申请法院实地查勘。鉴于联合公司的上述违约行为，和力公司已向联合公司提起违约之诉【案号：(2020)粤0112民初3964号】。（三）增容延期的责任在于联合公司的事后变更及不可抗力，和力公司不存在主观违约行为。2017年7月31日，和力公司与联合公司签订了《黄埔综合性物业租赁合同》（以下简称“租赁合同”或“合同”），和力公司将“广州市黄埔区双沙工业区富兴路63号”物业除自留办公楼2楼右边办公室、空地1300平方米部分外，出租给联合公司使用。租赁合同签订次日，和力公司即将仓库、配套附属工程及扩建工程、相关证照等移交联合公司，并协调南电公司向黄埔供电局申请增容至5000KVA用电负荷。和力公司基本办理完成增容至5000KVA用电容量期间，联合公司重新提出暂只增容至600+2500KVA的要求，否则拒不缴纳应付租金和保证金，为此双方于2017年9月13日就变更用电负荷签订补充协议。变更用电负荷补充协议签订后，和力公司耗资130余万元并积极协调南电公司将原已办理的5000KVA手续重新办理为600+2*1250KVA，但更改用电负荷须双项申请重新设计，在此期间，由于黄埔供电局需为该工程征收居民用地、破坏市政路面埋管等不可抗力原因导致无法预料的延迟，为此，和力公司于2018年2月3日通过《关于黄埔综合性物业用电负荷新装2500KVA(2*1250KVA)增容项目期限延期的确认函》形式与联合公司确认。为此，双方于2018年7月26日达成编号为HL-20180701的《黄埔综合性物业租赁合同补充协议》，就物业管理、水电费缴纳等进行重新约定，双方并未就增容延期问题向对方主张任何权利。在此前提下，和力公司将扩建增容工程移交联合公司。综上，正是由于联合公司中途变更增容规模导致逾期，增容规模变更后，由于和力公司遭遇的不可抗力导致完成时间逾期，为此，双方在补充协议中并未就增容延期问题向对方主张任何权利，现联合公司要求因增容逾期退还两月租金并赔偿经济补偿金500万元缺乏事实依据。退一万步讲，即便认定和力公司增容逾期违约，原合同约定的500万元违约金也属明显过高，依法应调整为不超过损失的30%（《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”）。（四）和力公司不存在逾期通知联合公司涉案物业被征收的情形，业主方至今未同意广州地铁的征收。如前所述，2019年8月中下旬，和力公司听说“黄埔区双沙工业区富兴路63号”物业被纳入广州地铁轨道交通五号线东延线征收范围后即第一时间通知了联合公司，并组织了联合公司、南电公司及其他涉案物业使用人的多方会议。南电公司明确不同意广州地铁的征收，在尚未获得南电公司正式通知的情况下，和力公司无权自行通知次承租人涉案物业将被征收的情况。（五）联合公司提起本案诉讼并非基于涉案场地丧失经营条件，而是联合公司经营难以为继、丧失履约能力的滥诉行为。联合公司承租涉案物业后，迟迟不肯接收物业进行经营，实际经营后使用率不足30%，经常拖欠和力公司租金、水电费、物业管理费，为此和力公司一次次发函催告，甚至发送律师函要求联合公司如期交租。2019年9月9日，和力公司将涉案物业地面积水拍照和视频发给联合公司，涉案物业俨然已成“水帘洞”，存在巨大的安全隐患，联合公司迟迟不予修缮，如上种种，足见联合公司丧失对涉案物业的经营、使用能力才是其趁机执意解除租赁合同的根本原因。联合公司主张其搬迁系因涉案场地自2019年9月起丧失经营条件、道路围闭、尘土飞扬，事实上，包括和力公司在内，至今仍有多家企业正在涉案物业及其周边正常生产经营，联合公司搬迁后的所谓经营场所仅是不足数十平米的办公室，联合公司早已丧失了经营能力，借此机会，试图在被市场淘汰之际获得额外收益才是其真实目的。（六）联合公司称和力公司应退还保证金的依据是合同第3条第2款，事实上依据该条约定，本租赁合同并未期满，本案的发生基于联合公司单方违约、解除租赁合同，不符合该条所约定的前提。另外，联合公司至今拖欠2019年10月、11月租金645626.33元，拖欠水电费124600.78元，并且经和力公司多次催告至今尚未返还物业，故联合公司的该项诉请依据不足。

被告南电公司辩称,（一）南电公司与亚太公司不存在合同关系。南电公司与和力公司于2017年5月31日共同签署《黄埔综合性物业租赁合同》（下称租赁合同），南电公司向和力公司出租其合法拥有的位于广州黄埔区双沙工业区复兴路63号的物业（下称租赁物业）。租赁合同是当事人真实意思表示，合法有效。在该租赁合同履行过程中，和力公司与联合公司于2017年7月31日签署《黄埔综合性物业租赁合同》（下称转租合同），和力公司向联合公司转租部分租赁物业。联合公司为租赁物业的次承租人，与南电公司不存在合同关系。南电公司从未对和力公司履行转租合同向联合公司做出任何保证。（二）南电公司不存在与和力公司共同侵权的意图和行为。南电公司与和力公司独立经营，在亚太公司与和力公司解除涉诉转租合同前，南电公司对和力公司与联合公司关于涉诉转租合同产生的争议不知情，涉诉转租合同的提前解除不可归责南电公司。南电公司没有侵害联合公司租赁权益的意图，亦不存在与任何第三方共同侵害的意思联络，联合公司更无任何证据证明南电公司存在侵权行为。南电公司依法向和力公司出租涉诉租赁物业不构成，也不应解释为与和力公司共同侵权行为。（三）南电公司没有向联合公司通知征迁的责任和义务，广州市人民政府官网在2018年就征地已作了公示和政策解释。南电公司在收到起诉状后，及时通知和力公司合理解决与联合公司的纠纷，所以南电公司在租赁合同中没有任何过错，联合公司对南电公司的诉讼请求于法无据，请求法院驳回联合公司的全部诉讼请求。

经审理查明，南电公司系广州市黄埔区富兴路63号自编之一栋、自编之二栋房屋的权利人。

2017年5月31日，南电公司（出租方、甲方）与和力公司（承租方、乙方）签订《黄埔综合性物业租赁合同》(合同编号：WZZH-1704)，约定将上述广州市黄埔区双沙工业区富兴路63号的物业租赁给乙方使用。该物业包括办公楼和厂房各一幢，其中办公楼共两层，建筑面积共900.72平方米;厂房共两层，建筑面积共13375.68平方米。该物业《不动产证》登记字号为：17登记01012346、17登记01012354。租赁期限为5年，从2017年6月1日起至2022年5月31日止。

2017年6月18日，南电公司向和力公司出具《广东南电物资有限公司黄埔综合性物业租赁授权声明书》，载明位于广州市黄埔区双沙工业区富兴路63号的物业由和力公司中标并自行管理。南电公司授权和力公司自2017年6月1日起至2022年5月31日止拥有管理权及经营权，在合同租赁期限内拥有转租权。

2017年7月31日，和力公司（出租方、甲方）与联合公司（承租方、乙方）签订《黄埔综合性物业租赁合同》（以下简称租赁合同），约定甲方将位于广州市黄埔区双沙工业区富兴路63号的物业租赁予乙方使用。整个物业包括园区空地、绿化带、办公楼和库房各一幢，其中库房共两层，建筑面积共13375.68平方米，第一层建筑高度为5.5米（建筑面积6123平方米），第二层建筑高度为11米（建筑面积7252.68平方米）；办公楼共两层，总建筑面积共900.72平方米，建筑高度为每层3.6米；其中办公楼2楼楼梯右边办公室由甲方使用，其余均由乙方使用（包括乙方关联企业使用）；整个物业建筑面积为14276.4平方米。第二条租赁期限约定，1.本合同各物业租赁期限及免租期：（1）库房第二层和园区空地、绿化带、办公楼（以下统称“物业一”）的租赁期间自2017年8月1日起至2022年5月31日止，自本合同签订生效之日，甲方须交付该物业给乙方使用。免租期为4个月，以甲方实际交付物业时间起至4个月为准。（2）库房第一层（以下统称“物业二”）的租赁期间自2017年12月19日起至2022年5月31日止，甲方须在2017年12月19日交付该物业给乙方使用，免租期为4个月，以甲方实际交付物业时间起至4个月为准。3.装修免租期内，乙方不需向甲方支付租金，但仍应承担水电费和其他费用，并遵守本合同的其它约定。第三条租赁费用和租赁保证金约定，1.租金，整个物业的首期租金按物业建筑面积每月每平方米37元计算，物业一每月租金301675.8元，物业二每月租赁226551元。租金每一年调增一次，调增比例为当期租金的3%，租金自装修免租期届满次日起算。甲方开具租赁（增值税专用发票）发票后，乙方应在每月25日前向甲方支付租金（具体按照交租事宜明细表一或明细表二）。2.租赁保证金，物业一：乙方应在物业一免租期之日起十个工作日内以电汇的方式向甲方支付物业一金额603351.6元的租赁保证金，作为履行本合同的保证，以及交纳免租期后第一个月租金301675.8元。物业二：乙方应在物业二免租期之日起十个工作日内以电汇的方式向甲方支付物业二金额453102元的租赁保证金，作为履行本合同的保证，以及交纳免租期后第一个月租金226551元。租赁保证金不是乙方预付的租金、水电费、滞纳金及其他款项，仅作为乙方履行本合同义务的保证。乙方不得以任何理由要求甲方从其已付的保证金中抵扣其必须向甲方交纳的租金和其他款项。如乙方未能按时足额支付租金、滞纳金及其他乙方应当支付的费用的，在甲方发出书面通知后7天内，乙方拒不支付的，甲方有权直接从保证金中抵扣承租人的应付未付款项或赔偿金额（该抵扣不影响出租人的任何其他权利或救济方式）。甲方应在抵扣行为发生后三日内书面告知乙方，乙方应在书面抵扣通知送达后五个工作日内向甲方补足被扣除的保证金。租赁期届满，在下列条件全部得到满足的前提下，甲方须在3天内无息退还乙方的租赁保证金。(1)乙方已向甲方交清了全部应付的租金，并按本合同规定承担向甲方交还承租的物业。(2)乙方已向甲方缴清水电费等费用。(3)已经向甲方交还该物业。(4)甲方确认乙方对甲方权益无任何侵害。如乙方迟延支付保证金达到7个工作日，甲方有权终止本合同，且乙方应另向甲方支付相应物业两个月的租金作为违约金。3.其他费用，整个物业用电总容量增容至5000KVA的费用由甲方负责（增容设备的所有权归属于甲方），在物业一免租期起算4个月之内出资解决，库房现场具备用电条件，否则本合同整个物业免租期相应延长2个月（具体按照交租事宜明细表二），且甲方应在相应延长免租期内负责增容完成。若延长免租期期间甲方仍没有完成增容，甲方应一次性支付乙方经济补偿金500万元整；同时乙方有权选择单方解除本合同，在合同解除当日甲方应一次性退还乙方已交付的所有款项。第四条物业的交付，2.交付前，甲方应完成以下工作且承担因此产生的费用：所有围墙添加防盗网，库房两边行车通道拓宽，库房楼顶完成补漏，办公室及库房内外清洁完工。第十二条提前终止合同约定，2.甲方有下列情形之一的，乙方有权单方面提前终止解除合同，由此造成的损失应由甲方按照本合同相关条款承担赔偿。（1）甲方违约本合同任一条款；（2）甲方该物业不能提供乙方正常使用/经营环境或条件时。第十五条违约责任约定，4.在本合同规定的期限内，因甲方原因致使本合同任一条款无法执行而需要终止本合同的，甲方应提前180天书面通知乙方。结清租金和其他费用后，甲方应一次性退还乙方已交付的保证金，同时甲方须向乙方一次性支付经济补偿金500万元整。5.在本合同规定的期限内，乙方无其他违约情况，确因经营原因致使本合同无法执行而需要终止解除的，乙方应提前90天通知甲方，结清租金和其他费用，租赁保证金不予退回。6.乙方如存在第十一条情形或违反本合同规定的应尽义务而提前终止本合同的，乙方的租赁保证金由甲方没收。第十六条免责条款约定，1.若因政府有关租赁行为的法律法规修改、政策变化、政府拆迁导致甲方无法继续履行本合同的，甲方应及时通知乙方，并按本合同第三条的有关规定返还乙方支付的租赁保证金。

租赁合同签订后，和力公司于2017年8月1日将上述合同约定的物业一交付给联合公司，于2017年12月18日将物业二交付给联合公司。联合公司于2017年8月18日缴纳物业一的租赁保证金603351.6元、于2018年1月9日将物业二的租赁保证金453102元。

2017年9月13日，和力公司（出租方、甲方）与联合公司（承租方、乙方）签订《黄埔综合性物业租赁合同之补充协议》，第一条约定，基于双方签订的租赁合同第三条第3款约定，现经双方协商一致同意自本补充协议签订之日4个月内由甲方出资负责该物业用电总容量增容量至2500KVA。第二条约定，甲方履行完毕本补充协议第一条约定的义务后，按照租赁合同约定的增容量，若乙方日后使用需求该物业的用电总容量至5000KVA，即乙方向甲方申请剩余的2500KVA增容时，在7个工作日内，甲方向当地供电局申报增容事宜，供电局审批通过之日起4个月内甲方须负责出资完成办理继续增容的事宜。第四条其他条款约定，2.除本协议中明确补充修改／变更的条款之外，《租赁合同》的其余部分应完全继续有效，若本补充协议与《租赁合同》约定有不一致之处，均以本补充协议为准。

2018年7月2日，和力公司与联合公司签订《广州和力物流（黄埔仓库双沙工业区库）扩建电力增容工程移交清单》，移交涉案物业的2500KVA增容电力设备给联合公司。

2018年7月26日，和力公司（出租方、甲方）与联合公司（承租方、乙方）签订《黄埔综合性物业租赁合同补充协议》（合同编号：HL-20180701），第三条电力增容约定，1.甲方已按乙方需求，在保持原有供水供电的基础上，根据乙方生产需要现已完成2500KVA电力增容工程，加上原有630KVA现用电容量为3130KVA。如乙方在经营的过程中需增加用电量、用水量，则增容电量和水量的工程费用由乙方负责。第七条其他条款约定：1.除本协议中明确补充修改／变更的条款之外，《黄埔综合性物业租赁合同》的其余部分应完全继续有效，若本补充协议与《黄埔综合性物业租赁合同》约定不一致之处，均以本补充协议为准。

2019年10月31日，联合公司向和力公司发出《函告》，载明:2019年10月31日上午9：00开始贵司又恶意拉闸断电，导致我司无法正常用电、员工无法正常办公。基于我司属药品经营企业，根据国家相关规定仓库等设备要求特别严格，但在此之前，贵司曾多次采取恶意停电、断电等行为已无法满足我司使用的基本条件，且造成我司无法正常用电、装修施工停工、生产停产、调试服务中断、仓库损失，对应产生了巨额的误工费、经济损失、设备停电故障和服务费用增加等如下：1.2018年4月25日晚19:25至20:19贵司恶意拉闸停电，不完全统计造成我司损失约10000元;同时,造成二楼晚上施工安装空调、装卸空调设备人员误工和进度损失等合约1200元。2.2018年6月27日上午至28日下午，贵司未事先通知我司的情况下停电施工更换新旧变压器线路，不完全统计造成我司损失约40000元;同时，造成施工队无法全面用电开展施工安装和调试、影响进度等损失约8000元。3.2018年6月28日下午至7月2日中午，贵司恶意停电，不完全统计造成我司损失约80000元;同时，造成施工队无法全面用电开展施工安装和调试、影响进度等损失约16000元。4.2018年7月6日上午8:20至7月10日上午9:20，贵司恶意拉闸停电4天，不完全统计造成我司损失约80000元;同时，造成施工队无法全面用电开展施工安装和调试、影响进度损失、制冷离心冷水机组中断调试服务等约20000元。5.2018年7月18日下午14:15至18:25，贵司恶意拉闸停电4小时，不完全统计造成我司损失约40000元;同时，造成二楼输送线设备施工安装、网络电子标签施工停工、制冷无法运行，造成人员误工和进度损失等合约5200元。

2019年11月1日，联合公司向和力公司发出《通知书》，载明:1.和力公司于2019年10月31日上午9时开始又无故拉闸停电，在此之前多次恶意断电，均导致联合公司无法正常使用租赁物业。2.关于租赁物业面临拆迁事件，和力公司未按约定提前180天书面通知联合公司，导致联合公司近几个月无法正常使用物业及投入经营等。和力公司的行为已严重违反《租赁合同》第十二条第2款第(2)项及第十五条第4款规定，现联合公司正式通知和力公司于2019年11月1日终止双方签署的《租赁合同》，并要求和力公司退还租赁保证金1056543.6元、退还延长免租期2个月的租金1056543.6元及支付经济补偿金500万元，并承担因此导致的损失赔偿责任。

2019年11月5日，和力公司向联合公司复函称：一、关于联合公司提出的断电催费事宜，联合公司屡屡拖欠应缴费用，在和力公司多次催缴后仍视若罔闻，联合公司虽偶有几次限电外，不存在联合公司主张的如此频繁，且均提前书面或电话通知。二、关于提前180日通知征收拆迁事宜，2019年8月初，黄埔区红山街道办事处、乙丰公司（广州地铁代征实施单位）前来和力公司调研，和力公司才获悉“黄埔区双沙工业区富兴路63号”物业被纳入广州地铁轨道交通五号线东延线征收范围。和力公司收到消息后于次日向南电公司征询具体情况。南电公司明确告知和力公司称，对于广州地铁要征收该地块的情况，南电公司已知悉但并不同意，也已向有关部门递交了书面拒绝文件。8月27日，和力公司主动邀请了联合公司相关领导沟通租赁合同履行过程中的相关问题，同时就上述情况向联合公司进行了披露。目前，和力公司与南电公司的租赁合同仍在正常履行，不存在应提前180天通知联合公司征收拆迁的相关事宜的前置条件。三、关于联合公司要求提前解除租赁合同事宜，自2019年10月30日开始，联合公司未按照租赁合同约定提前通知和力公司的情况下，将资产陆续搬离了承租物业，鉴于联合公司已经以实际行动表明不再继续履行租赁合同并通知要求解除租赁合同，和力公司不得不同意解除，并依法没收租赁保证金及要求联合公司依法承担违约责任。

联合公司主张涉案物业所在区域被纳入征收范围，涉案物业周边在其解约前几个月处于拆迁状态，涉案物业无法满足其正常使用需要。为此，其提交2019年7月1日广州地铁集团有限公司向南电公司发出的《广州地铁集团关于轨道交通五号线东延段双岗停车场选址事宜的函》作为证据，函件中载明：广州市轨道交通五号线东延段及同步实施工程项目是市重点市政工程建设项目，全线规划设置6个车站和1个停车场。根据规划选址方案，双岗停车场的建设需征收贵司双沙工业区地块。此前，黄埔区红山街道办和广州开发区重点办均致函贵司商请解决该地块的征拆事宜，贵司复函表示不同意对该地块的征收。2019年6月25日，贵司提出研究双岗停车场避开贵司双沙工业区地块的可能性，经研究，双岗停车场选址无法避让双沙工业区地块。和力公司对该份函件的真实性予以确认，但其表示2019年9月富兴路有围蔽，但均设置了疏导路，保障周边企业的正常经营。南电公司对该函件的真实性予以认可，其表示其在2019年11月给联合公司的回函中已明确告知涉案物业仍可正常使用。和力公司提交广州地铁集团有限公司2020年3月24日向其发出的穗铁建字﹝2020﹞413号《广州地铁集团关于轨道交通五号线东延段双岗停车场征收国有土地建筑物相关诉求的复函》拟证明其主张，该函件载明：一、关于施工围蔽情况，该站施工需围蔽富兴路，我司于2019年9月取得公安交通管理部门批准，为保证贵司经营不受影响，同时完成了临时交通疏解道路的施工并投入使用。

联合公司主张和力公司未按照2017年9月13日签订的《黄埔综合性物业租赁合同之补充协议》第一条约定的时间完成2500KVA的用电总容量增容，应按照原租赁合同的约定承担违约责任。和力公司辩称其未按照合同约定完成2500KVA用电增容是供电局通电的原因，属于不可抗力，其提交《用电申请报告》《黄埔双沙工业区综合性物业增容改造工程施工合同》《关于广东南电物资有限公司原有1﹡630KVA+新装2﹡1250KVA专变永久用电工程施工存在问题说明函》等证据拟证实其主张。《用电申请报告》显示2017年9月15日南电公司向广州市供电局有限公司黄埔供电局申请增容2500KVA用电负荷。《黄埔双沙工业区综合性物业增容改造工程施工合同》显示和力公司于2017年11月25日将广州和力物流黄埔仓库2×1250KVA专变及10KV电缆工程发包给湖南卓越建设有限公司施工。《关于广东南电物资有限公司原有1﹡630KVA+新装2﹡1250KVA专变永久用电工程施工存在问题说明函》为黄埔供电局工程部2018年2月1日发给南电公司的函件，载明：“原有1﹡630KVA+新装2﹡1250KVA专变永久用电工程施工存在以下问题：1.此项目外电部分沿途路径部分，多处施工地段需要征用居民用地，跟当地居民协商难度较大外加用地青苗补助部分需要协调;2.此项目外电部分沿途路径部分，需要破市政路面埋管，破路埋管地段需要写施工方案给予相关部门审批协调;3.人口流量较多地段破路埋管需写施工方案给予相应的交通部门审批协调。”

联合公司与和力公司在庭审时均确认租赁合同及补充协议已解除。另，和力公司主张联合公司支付了物业一2017年12月1日至2019年9月30日的租金及物业二2018年4月19日至2019年9月30日的租金。联合公司庭后提交《说明书》表示其支付物业一的租金至2019年9月30日，支付物业二的租金至2019年10月18日。联合公司还提交书面说明表示和力公司逾期完成电力增容给其造成的损失包括：1.增容未完成，其不能投入生产运营，和力公司延误6个月的期间，联和公司照交租金，6个月的租金共计3169360.8元;2.参考联和公司提交的评估报告中《停业停产损失明细表》，联合公司的月平均利润是1090971.58元，按6个月计算，损失金额高达6545830元。

以上事实有《不动产权证书》《黄埔综合性物业租赁合同》《广东南电物资有限公司黄埔综合性物业租赁授权声明书》《黄埔综合性物业租赁合同》《黄埔综合性物业租赁合同之补充协议》《黄埔综合性物业租赁合同补充协议》《广州和力物流（黄埔仓库双沙工业区库）扩建电力增容工程移交清单》《用电申请报告》及《关于黄埔综合性物业用电费负荷新装2500KVA增容项目期限延期的确认函》《通知书》、函件、照片、录像、录音及《广州地铁集团关于轨道交通东延长线段双岗停车场选择事宜的函》《广州市住房和城乡建设委员会关于广州市轨道交通五号线东延段工程建设通告》《会议通知》及当事人陈述等证据予以证实。

本院认为，和力公司与联合公司签订的《黄埔综合性物业租赁合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。

关于联合公司是否享有合同解除权的问题。联合公司向和力公司发出的《通知书》明确其解除合同的事由有二，一为和力公司恶意断电导致其无法正常使用;二为涉案租赁物即将拆迁，但和力公司未提前180日通知联合公司。针对第一项解除事由，本院认为，其一，联合公司应举证证明和力公司存在多次断电行为且断电行为根本影响到其正常使用涉案租赁物。但对于联合公司2019年10月31日向和力公司发出的《函告》中所提及的断电行为，和力公司仅确认存在一两次，每次断电时间仅为1小时左右，而联合公司又未能提交充分证据证明其主张的断电次数及时长，应由联合公司承担举证不能的法律后果。从和力公司确认的断电的次数、时长来看，尚未根本影响到联合公司使用租赁物。其二，退一步说，即使函告所称的断电情况属实，但是大多数的断电行为均发生在2018年，在断电行为发生后，联合公司仍继续支付租金，履行合同，其在一年后以该理由提出解除合同，明显不合理。因此，联合公司据此要求解除合同没有依据。针对第二项解除事由，本院认为，租赁合同第十五条第4款约定“在本合同规定的期限内，因甲方原因致使本合同任一条款无法执行而需要终止本合同的，甲方应提前180天书面通知乙方”,拆迁并不属于因甲方原因致使合同需要终止的情况，涉案租赁物所在地块虽被纳入征拆范围，富兴路于2019年9月临时围蔽，但根据广州地铁集团有限公司的穗铁建字﹝2020﹞413号《广州地铁集团关于轨道交通五号线东延段双岗停车场征收国有土地建筑物相关诉求的复函》，广州地铁集团有限公司完成了临时交通疏解道路的施工并投入使用，以确保周边的企业经营不受影响。在联合公司无充分证据证明其因征拆导致无法正常使用涉案物业的情况下，其以此为由要求解除合同亦不能成立。综上，联合公司并不享有合同解除权，其提前终止合同履行系违约行为，应承担相应的违约责任。但鉴于联合公司与和力公司均确认合同已解除，且事实上联合公司已搬离涉案租赁物，未实际履行合同，故本院确认双方签订的租赁合同及补充协议已解除。

由于租赁合同是联合公司单方违约解除，且联合公司主张返还租赁保证金所依据的租赁合同第三条第2款适用的前提是租赁期届满的情况下，而本案双方的租赁期尚未届满，该条款并不适用。至于其所依据的租赁合同第十五条第4款，如前所述，该条款亦不适用，故联合公司要求返还租赁保证金缺乏理据，本院不予支持。

关于和力公司是否需退还延长免租期2个月租金及支付经济补偿500万元的问题。租赁合同中第三条第3款约定“整个物业电总容量增容至5000KVA问题由甲方在物业一免租期起算4个月内出资解决，否则本合同整个物业免租期相应延长2个月，若延长免租期期间甲方仍没有完成增容，甲方应一次性支付乙方经济补偿金500万元”，按照上述约定，和力公司应在物业一的免租期即2017年8月1日至2017年11月30日期间完成5000KVA用电增容，但是在和力公司办理用电增容手续过程中，双方于2017年9月13日签订补充协议将租赁合同第三条第3款约定的用电增容的容量变更为2500KVA，将办理增容的时间变更为该协议签订之日起4个月内完成，即和力公司应于2018年1月13日前完成2500KVA的用电增容。和力公司直至2018年7月2日才将增容工程移交给联合公司，未按照合同约定的时间完成增容义务，其抗辩称系黄埔供电局的不可抗力原因导致用电增容迟延，本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”，本案中，和力公司所称的情况并不属于不可抗力，而根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，和力公司不能以此免除相应的违约责任。

补充协议第四条第2款约定“除本协议中明确补充修改/变更的条款之外，《租赁合同》的其余部分应完全继续有效”，因补充协议第一条仅是对租赁合同第三条第3款中用电增容的容量及办理增容的时间作出了变更，相应的违约责任并未作出修改及变更，联合公司也未明确表示放弃，因此，和力公司迟延履行增容义务，应当依照租赁合同第三条第3款的约定延长整个物业免租期2个月并支付经济补偿金给联合公司。和力公司确认联合公司按照约定交纳租金至2019年9月30日，表明延长的2个月的租金联合公司仍然按约定的租金标准缴纳，故和力公司应将物业一、物业二的两个月的免租期租金共计1056453.6元（301675.8元×2+226551元×2）退还给联合公司。关于经济补偿金，该款项的性质实为违约金，和力公司抗辩称约定的500万元违约金过高，应调整为损失的30%，本院认为，和力公司逾期近6个月才完成用电增容并移交联合公司，必然给联合公司使用物业造成影响，但由于联合公司未举证证明其损失情况，本院考虑到和力公司已承担了延期2个月的免租期责任，同时兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定和力公司向联合公司支付相当于整个物业一个月的租金的违约金为528226.8元。

关于搬迁损失问题。联合公司在本案审理过程中撤回该项请求，系其对自身权利的处分，本院予以照准，故对该项请求不予调处。

关于南电公司是否应当承担连带责任的问题。南电公司就涉案房屋与联合公司之间并不存在租赁合同关系，根据合同相对性原则，联合公司无权要求南电公司承担责任，故联合公司的该项请求缺乏依据，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：

一、被告广州和力物流有限公司于本判决生效之日起十日内向原告联合亚太食品药品物流股份有限公司退还2个月免租期租金共计1056453.6元;

二、被告广州和力物流有限公司于本判决生效之日起十日内向原告联合亚太食品药品物流股份有限公司支付迟延完成用电增容违约金528226.8元;

三、驳回原告联合亚太食品药品物流股份有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费61590元，由原告联合亚太食品药品物流股份有限公司负担47868元，被告广州和力物流有限公司负担13722元。联合亚太食品药品物流股份有限公司已预缴案件受理费，本院不作退还，由负缴费义务的广州和力物流有限公司在履行本判决时迳付合亚太食品药品物流股份有限公司。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。

审　判　长　　王　梦

人民陪审员　　梁焕娣

人民陪审员　　胡展维

二〇二一年二月一日

书　记　员　　张　园