深圳飞动盒业有限公司与深圳市德信昌实业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

广东省深圳市宝安区人民法院

民事判决书

（2016）粤0306民初22741号

原告深圳飞动盒业有限公司，住所地深圳市龙岗区坂田街道雪岗北路金荣达科技工业园一号厂房二楼西边及一、三、四、五楼及二号厂房五楼，组织机构代码763481869。

法定代表人ROBERTOFEDON，该公司董事长。

委托代理人***，广东敬海律师事务所律师。

委托代理人***，广东敬海律师事务所律师。

被告深圳市***实业有限公司，住所地深圳市宝安区龙华街道雪岗北路东北侧***工业园辅助用房B栋103房，组织机构代码715239322。

法定代表人***，该公司总经理。

委托代理人***，广东景达律师事务所律师。

原告与被告租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人***和被告委托代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：2015年3月以来，双方就原告位于深圳市龙华××办事处清湖社区清××栋厂房的租赁事宜进行接洽和协商，双方于2015年4月10日就租赁事宜签订了《租赁意向书》，就租赁事宜达成初步意向。

2015年4月30日，双方签订正式的《房屋租赁合同》，约定被告将位于深圳市龙华××办事处清湖社区清××栋厂房2－5楼租给原告使用，租赁房屋面积为16000平方米，第一阶段每月租金总额为448,000元，租赁保证金为三个月的租金，即1,344,000元。同日，原、被告签订《租赁合同补充协议》，约定租赁保证金由三个月租金变更为四个月租金，即1,792,000元，约定的月租金包含租金、税金和管理费。

合同签订后，原告及时支付了1,792,000元的租赁保证金。但原告在验收租赁房屋过程中发现2楼卫生间（面积约90平方米）被实墙封闭，里面有供他人使用的大型机器设备在工作，且持续发出巨大噪声。鉴于租赁物的现状和图纸及约定的面积不符，原告拒绝接收租赁房屋，要求被告解释并给出解决方案。后由于被告没有给出合理的解释和解决方案，双方无法达成一致意见，原告遂于2015年6月24日通知被告解除合同，并要求被告返还租赁保证金遭到拒绝。

被告在订立合同中违反诚信原则隐瞒租赁房屋2楼的现状，向原告交付和合同及图纸不符的租赁物，导致原告合同目的无法实现。在此情况下，原告有权依法解除合同。被告作为过错方，在合同被解除的情况下，理应向原告返还租赁保证金。诉讼请求：1、判决被告向原告返还租赁保证金1,792,000元；2、本案诉讼费用由被告承担。

被告辩称：原告起诉状所述与事实严重不符，存在为避免承担违约责任故意歪曲事实的情形。原告从被告处取得图纸，系由深圳市物业国际建筑设计有限公司于2006年3月出具的一份CAD图，彼时租赁房屋尚未建设，因此该份图纸并不显示租赁房屋的现状，更不能作为租赁房屋交付的标准。原告表示需要一份CAD图以方便进行装修设计，被告才将该份CAD图复制给原告，并且在复制时已经说明因是房屋建设前的图纸，仅供参考，并不能作为交房的标准。

租赁房屋系毛坯房，无装修无锁钥。2015年4月30日双方正式签订《房屋租赁合同》后，即已经交付给原告。根据租赁合同约定，原告应在被告交付租赁房屋时支付租赁保证金，即双方在原告支付租赁保证金时已经实际完成了租赁房屋的交付。租赁房屋系按现状租赁，在签订《租赁意向书》、《房屋租赁合同》之前，原告多次派出多批次负责人员至租赁房屋现场逐层查看。《房屋租赁合同》签订后，也多次派员前往查看，还曾带同装修公司和电力公司一同查看现场。

对于原告提出二楼卫生间被实墙封闭有大型机器设备在工作事宜，此位置早在2014年已改为冷库机房，在双方尚未签订租赁意向前，原告现场查看租赁房屋时已处于此状态。并且前述事项虽然并非被告合同项下义务，但被告就此作出积极回应。2015年5月28日与原告进行会谈，并同意对二楼机房进行降噪处理，负责承担费用为原告另行修建洗手间，并愿意提供约160平方米额外面积供原告使用等。原告在双方达成一致意见后，再次反悔，于2015年6月24日罔顾事实向被告提出终止租赁合同。原告在租赁合同签订后，没有按约定在2015年5月1日前支付首期租金，并且在合同期内单方无故终止租赁合同，根据租赁合同约定，被告有权不予退还租赁保证金。

经审理查明：2015年4月10日，原、被告签订了一份《租赁意向书》，约定原告有意向承租被告位于深圳市宝安区龙华街道雪岗北路东北侧***工业A栋的2层至5层的部分厂房，租赁期限为6年，租期从2015年5月1日起至2021年4月30日，双方承诺在2015年4月30日之前签订最终的租赁合同。在该份意向书中还约定：1、租赁为16,000平方米，另要求一个约40平方米的化学品仓库和约40平方米的接待处，该两处不另计租赁面积；2、第1、2年的月租金标准为每平方米28元，免租期为1.5个月；3、原告在签约日或2015年5月1日前向被告支付押金1,792,000元。2015年4月30日，原、被告签订了《房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》，约定被告将位于深圳市龙华新区龙华办事处清湖社区清祥路23号A栋厂房的2至5层出租给原告使用，租赁面积共计16,000平方米。上述租赁合同及补充协议约定的主要内容包括：1、第1至2年的租金每平方米28元，每月租金总额为448,000元，原告应于2015年5月1日前交付首期租金，后每10日前支付租金；2、租赁期限从2015年5月1日至2021年4月30日，免租期为1.5个月；3、被告向原告交付租赁房屋时可向原告收取四个月租金数额的保证金（即1,792,000元）；4、租赁期未满，原告单方面中止合同，被告可不予返还保证金；5、交付租赁房屋时，双方应就租赁房屋及其附属设施的当时状况、附属财产等有关情况进行确认，并在附页中补充列明。此后原告于2015年5月6日通过银行转账向被告支付了保证金1,792,000元。

原、被告在协商厂房租赁事宜期间，被告曾向原告提供有一份租赁厂房的平面图。该图纸显示租赁厂房的第二至五层中，每一层均有面积约90平方米的厕所。在被告向原告实际提供的租赁厂房时，第二层的厕所原所在位置已被占用安置其他设备，原告已不能使用。2015年5月22日，原告向被告发送《关于深圳飞动盒业有限公司向***承租A栋厂房与合同不附事宜的函》，表示原告在2015年5月20日发现厂房2楼与图纸不符，该层洗水间已被实墙，且机器发出很大噪音，而情况被告一直未向原告提及，遂要求被告尽快提出解决方案。2015年6月3日，被告向原告回复《关于洗手间等问题的回函》，表示以下观点：1、通常厂房现状与最初设计方案存在差异，除非在租赁合同中有明确约定，否则应为按房产现状出租；2、原告在确定承租之前已多次派人到厂房现场查看，被告已说明是按现状出租，不存在故意欺瞒被告的意思或行为；3、原、被告在5月28日进行了会谈协商，并达成一致意见，现被告提出处理方案包括对机房进行降噪处理，在2层南侧近连廊处另修建洗手间，并同意将2至3楼连廊处约160平方米提供给原告使用。2015年6月24日，原告对被告6月3日的函作出回复，向被告发送《关于洗手间及租赁合同事项的回信》，表示在第一次查看厂房时并没有让原告查看二楼厂房，后被告提供的平面图显示二楼与其他楼层在相同位置有洗手间，原告是在5月20日才发现二楼洗手间位置已被墙围起来，内有很大噪音，该状况与原告签订合同时预期不相符，交付不能完成。二楼缺少洗手间，该厂房已经不符合相关行业标准。另被告收取相当于四个月租金的保证金也是超出相关规定，遂认为与被告的租赁合同不能被执行，提出终止租赁合同，并要求被告返还租赁保证金。2015年6月29日，被告向原告回复《关于贵司终止租赁合同的回函》，认为原告单方终止租赁合同，依租赁合同的约定，租赁保证金不予返还，并要求原告在2015年7月5日前迁离并返还租赁房屋，结清费用。

此后原、被告双方在2015年7月和8月期间又进行数次书面联络，原告表示并未接收租赁房屋，租赁房屋一直由被告占有，被告要求支付租金毫无根据，另被告应当退还保证金。被告则认为原告单方终止租赁合同，保证金不应返还，并表示被告在2015年7月23日收回租赁房屋另行出租，要求原告支付2015年6月16日至7月5日期间拖欠的租金298,667元及从2015年7月6日起至7月23日期间的双倍租金。

另查明，原、被告约定的租赁厂房登记的权利人为被告公司，至本案庭审时，该厂房已由被告另行对外出租。

以上事实有庭审举证、质证的《租赁意向书》、《房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》、转账凭证、来往函件等证据和庭审笔录予以证实。

本院认为，原、被告对双方之间于2015年4月30日成立房屋租赁合同关系，及原告已向被告支付租赁保证金1,792,000元的事实并无异议。双方争议在于原告于2015年6月24日向被告提出终止租赁合同关系时，是属于单方终止租赁合同的行为，还是基于被告存在违约而行使合同解除权。

根据双方来往函件，能够明确被告终止租赁合同的原因为被告提供的租赁厂房二楼并没有房屋平面图纸所显示的厕所，图纸显示的厕所位置而是被第三方占用安置设备，且发出噪音。被告对租赁厂房二楼存在上述情况的事实予以认可，但认为该情形在原告承租房屋之前已经存在，原告已多次在租赁房屋现场查看，被告亦按现状出租厂房，不存在违约事实。针对双方的分歧，本院评议如下：首先，被告作为出租人，对租赁房屋的现状负有向承租人如实告知的义务。在双方协商租赁事宜期间，被告向原告提供了租赁厂房的平面图，在现有证据不能证明被告向原告作出特别说明的情况下，应当视为被告拟向原告提供的租赁厂房与交付的图纸显示的内容一致。因此，在二楼厕所处存在与图纸不符的情形，应属于被告未能尽到如实告知义务。其次，原、被告两公司地址相近，且根据原告提供的邮件，显示原告在考虑承租被告厂房时对洗手间改建、厂房内部分需要粉刷及修复、电梯和楼梯的使用等细节均有针对性要求，可以印证原告对租赁厂房进行过现场查看。而二楼厕所处的现状在原告承租房屋之前已经存在，且现有证据亦不能显示双方在协商及原告对租赁房屋查看过程中被告对该现状存在隐瞒或其他虚假陈述的行为。因此，原告对未能及时发现二楼厕所现状，以致租赁厂房实际情况不符合租赁要求的结果亦存在相应的过错。第三，二楼厂房厕所位置所占租赁面积虽仅为90平方米左右，但因其为特定功能性区域，因此对原告以该区域的缺失致使租赁物不符合预期要求的主张，本院予以采纳。原告以此为由提出终止租赁合同关系的，本院应予以支持。但由于原、被告双方对该后果的产生均负有过错，则由此给被告造成的房屋空置损失，双方应按各自的过错予以分担。结合原、被告之间房屋租赁合同关系的成立至终止期间，及由此造成房屋另行招租存在的合理空置期间，本院酌定由原告按两个月租金的标准，即896,000元（448,000元×2个月）向被告作出赔偿。

综上所述，原、被告对双方房屋租赁合同的终止均存在过错，被告在扣除原告应负担的相应损失后，应将租赁保证金余额896,000元（1,792,000元－896,000元）返还给原告。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，判决如下：

一、被告深圳市***实业有限公司于本判决生效之日起五日内向原告返还租赁保证金896,000元；

二、驳回原告深圳飞动盒业有限公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费20,928元，由原、被告各负担10,464元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。

审判长陈晖

人民陪审员黄宝林

人民陪审员彭凤群

二〇一七年四月五日

书记员白巧(兼)

书记员唐聪

附本案相关法律条文如下：

《中华人民共和国合同法》

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。