***、浙江浙旅乡伴旅游发展有限公司等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

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浙江省松阳县人民法院

民事判决书

（2021）浙1124民初2344号

原告：***，女，1978年9月4日出生，汉族，户籍地四川省隆昌县，现住上海市松江区。

委托诉讼代理人：魏小飞，上海盈合汇律师事务所律师。

被告：浙江浙旅乡伴旅游发展有限公司，住所地浙江省丽水市松阳县四都乡榔树村，统一社会信用代码91331124MA28JFMC0X。

法定代表人：朱胜萱，该公司董事长。

被告：伊犁乡伴旅游文化发展有限公司，住所地新疆伊犁州霍尔果斯经济开发区伊宁园区惠宁路999号中小企业创业孵化园C栋247号，统一社会信用代码91654002MA777WK25D。

法定代表人：朱胜萱，该公司董事长。

两被告的共同委托诉讼代理人：张盈盈，该公司员工。

两被告的共同委托诉讼代理人：刘炘，上海市君悦律师事务所律师。

原告***与被告浙江浙旅乡伴旅游发展有限公司（以下简称浙旅乡伴公司）、伊犁乡伴旅游文化发展有限公司（以下简称伊犁乡伴公司）房屋租赁合同纠纷一案中，于2021年11月17日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，于2021年12月20日公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人魏小飞，被告浙旅乡伴公司、伊犁乡伴公司的委托诉讼代理人张盈盈、刘炘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***提出诉讼请求：1．请求判令原告与被告浙旅乡伴公司于2018年9月23日签订的编号为SYXB-201809-C102和SYXB-201809-D1的《微民宿项目预租合同》无效；2．判令被告浙旅乡伴公司、被告伊犁乡伴公司返还租赁款3650000元；3．判令被告浙旅乡伴公司、伊犁乡伴公司向原告支付资金占用费480410.97元；4．由被告承担本案诉讼费用、保全费用等。事实和理由：2018年9月23日，原告与被告浙旅乡伴公司签订编号为SYXB-201809C102和SYXB-201809D1的《微民宿项目预租合同》两份，约定原告向被告承租位于松阳县榄树村乡伴理想村-榄树山房微民宿项目中的第C102号房屋和D1整栋房屋，并分别约定了租金、租期以及各方的权利义务。上述合同均约定租期自2019年1月1日起至2038年12月31日止，租金一次性付清，合同到期后自动延续至2057年9月21日，延续期间原告无需向被告另行支付租金。合同签订后，被告浙旅乡伴公司、伊犁乡伴公司共同向原告出具确认函，确认函载明运营期间2018年-2057年，且载明合同总金额以及相应的事项。原告认为，以合法形式掩盖非法目的订立的合同无效。原告与被告浙旅乡伴公司签订的两份《微民宿项目预租合同》，租赁期限20年，到期后自动延续至2057年9月21日，且不再向原告收取费用等内容，是名为租赁实为买卖的合同，该合同无效。合同无效，因合同取得的财产应当予以返还，故被告浙旅乡伴公司应予返还租金并赔偿经济损失。由于被告伊犁乡伴公司为被告浙旅乡伴公司的控股股东，在付款时两被告共同向原告出具确认函要求原告付款并载明与合同相关的内容，被告伊犁乡伴公司为合同的参与方以及受益方，故两被告应当承担共同还款责任。综上，原告诉至法院，提出如上诉求。

被告浙旅乡伴公司、伊犁乡伴公司答辩称：1．原告与被告浙旅乡伴公司签订的两份《微民宿项目预租合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，是合法有效的合同；2．《微民宿项目预租合同》就是房屋租赁合同，没有转移房地产所有权的意思，不存在以租代售致使合同无效的问题；3．被告伊犁乡伴公司是浙旅乡伴公司的股东，但两被告不存在财产混同，不能承担连带责任，被告伊犁乡伴公司不是适格被告。综上，请求驳回原告的诉讼请求。

本院经审理查明：2019年6月28日，松阳乡伴旅游发展有限公司名称变更为浙江浙旅乡伴旅游发展有限公司。

2018年9月23日，被告浙旅乡伴公司的前身松阳乡伴旅游发展有限公司向原告***提供编号为SYXB-201809-C102和SYXB-201809-D1的《相伴理想村-榄树山房微民宿项目预租合同》两份，合同约定：被告提供位于松阳县榄树村乡伴理想村-榄树山房微民宿项目中的第C102号房屋、D1整栋房屋供原告***承租；房屋交付标准为毛坯；合同期限自2019年1月1日起至2038年12月31日止，共计贰拾年，合同租赁期起始日期为房屋交付日；租金分别为950000元、1720000元，贰拾年租金在合同签订时，一次性支付；合同到期后自动延续至2057年9月21日，延续期间无需另行支付租金，如合同到期后不再要求续期，应提前书面通知，且无权要求支付补偿或赔偿；合同期限届满或其他任何原因终止本合同的，原告应将房屋移交给被告方，逾期未移交的，按日租金3倍收取房屋占有使用费；并约定了双方的权利义务、违约赔偿、合同解约、争议处理等内容。同日，被告出具《确认函》，内容为：因路途遥远，不便现场签署合约，特发此确认函，确认原告承租松阳县榄树村乡伴理想村-榄树山房微民宿项目中的第D1与C二层房屋，总金额3650000元，并已邮寄《微民宿项目预租合同》，确认房号及金额后签字确认等内容，并注明已收定金20000元。此外，被告伊犁乡伴公司在该《确认函》予以盖章。之后，原告***分别在编号为SYXB-201809-C102和SYXB-201809-D1的《相伴理想村-榄树山房微民宿项目预租合同》、《确认函》签名。原告***于2018年9月23日付款给被告浙旅乡伴公司20000元、于2018年9月26日付款给被告伊犁乡伴公司980000元、被告浙旅乡伴公司2650000元，合计3650000元。2018年9月26日，被告浙旅乡伴公司出具收款收据，确认收到***榄树山房的租金和装修款。之后，被告浙旅乡伴公司向原告***交付了房屋。现原告诉至本院，提出上述诉求。

另，原告***支付3650000元中含房屋租金2670000元、房屋装修款980000元。被告浙旅乡伴公司取得国有建设用地使用权期限至2057年3月。

诉讼过程中，原告***申请对被告浙旅乡伴公司、伊犁乡伴公司的银行存款4130410.97元或相应价值的财产进行诉讼财产保全。

本院据以认定上述事实的证据有：相伴理想村-榄树山房微民宿项目预租合同、确认函、收款收据、付款凭证、工商信息资料、房屋照片及销售网站截图以及原、被告当庭陈述等。

本院认为：原告认为《相伴理想村-榄树山房微民宿项目预租合同》约定租赁期限20年，到期后自动延续至2057年9月21日，而被告浙旅乡伴公司持有的国有建设用地使用权期限届满为2057年，是名为租赁实为买卖的合同，系以合法形式掩盖非法目的，主张案涉合同无效并返还已付租金和装修款。本院认为，案涉合同系双方自愿签署，系双方真实意思表示，可见原、被告双方对案涉合同的签订内容，包括租赁物的标的、租金、租赁期限、权利义务等均无异议。《中华人民共和国民法典》第七百零五条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效”。本案中，案涉合同约定租赁期限20年，到期后自动延续至2057年9月21日，据此，超过20年的部分无效，未超过部分有效，亦不影响其余合同条款的效力。综上，本院认为，原告***与被告浙旅乡伴公司签订的《相伴理想村-榄树山房微民宿项目预租合同》，是双方当事人的真实意思表示，除租赁期限超过20年外，其余部分不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应认定为合法、有效。经本院当庭释明上述内容后，原告拒绝变更诉讼请求，故对原告请求确认涉案合同无效的诉讼请求，本院予以驳回，对原告主张返还租金、装修款的请求及支付资金占用费损失的诉讼请求，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第七百零五条第一款的规定，判决如下：

驳回原告***的全部诉讼请求。

案件受理费39843元，依法减半收取19921.5元，由原告***负担；诉讼财产保全费5000元，由原告***负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。

审判员杨宗磊

二○二二年一月十七日

代书记员林姿云