滣秋霞、浙江浙旅乡伴旅游发展有限公司等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px} 浙江省丽水市中级人民法院 民事判决书 （2022）浙11民终276号 上诉人（原审原告）：***，女，1978年9月4日出生，汉族，户籍地四川省隆昌县，现住上海市松江区。 委托诉讼代理人：***，上海盈合汇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，上海盈合汇律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：浙江浙旅乡伴旅游发展有限公司，住所地浙江省丽水市松阳县四都乡榔树村。统一社会信用代码：91331124MA28JFMC0X。 法定代表人：**萱，该公司董事长。 被上诉人（原审被告）：伊犁乡伴旅游文化发展有限公司，住所地新疆伊犁州霍尔果斯经济开发区伊宁园区惠宁路999号中小企业创业孵化园C栋247号，统一社会信用代码91654002MA777WK25D。 法定代表人：**萱，该公司董事长。 上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：***，女，浙江浙旅乡伴旅游发展有限公司员工。 上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘炘，上海市君悦律师事务所律师。 上诉人***因与被上诉人浙江浙旅乡伴旅游发展有限公司（以下简称浙旅乡伴公司）、伊犁乡伴旅游文化发展有限公司（以下简称伊犁乡伴公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省松阳县人民法院（2021）浙1124民初2344号民事判决，向本院提出上诉。本院于2022年2月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 ***上诉请求：撤销原判或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1．预租合同中对租期的约定均为2019年1月1日起至2038年12月31日止，租金一次性付清，合同到期后自动延续至2057年9月21日，延续期间上诉人无需向被上诉人另行支付租金。就合同约定的形式而言，不符合租赁合同的特征，符合的是买卖合同的特征。正常的租赁合同，均为临时性的，而非永久性的。据查被上诉人是2017年取得的土地使用权，使用权限是40年，到期日为2057年，而租赁合同自动续期恰好是到2057年，故被上诉人的本意就是向我们出售房屋，而非租赁，属于用合法形式掩盖非法目的的合同，应为无效。上诉人也向原审法院申请现场调查取证，**案涉合同签约时的本意，方能对本案予以定性，原审法院并未采取任何相应的调查措施，作出不符合事实的判决。2．原审法院适用《民法典》第一百四十三条认定签订的合同合法有效，又适用《民法典》第七百零五条第一款认定二十年内的部分有效，显然属于法律适用错误。根据案涉合同涉及的租赁期限、租金支付方式、合同到期后的自动续期、被上诉人土地使用权年限，均体现出双方并非租赁的意思表示，而是买卖的意思表示，应根据《民法典》第一百四十六条的规定，认定合同无效。3．原审法院适用《民法典》第七百零五条第一款，认定租赁期限超过二十年的，超过部分无效，属于违反了法律强制性规定。《民法典》第一百五十三条“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效”，案涉合同已经违反了法律的规定，是法定无效的事由，而原审法院以上诉人不同意变更诉讼请求为由，直接无视法律的强制性规定，认定合同整体有效，显然是对法律的错误理解。 浙旅乡伴公司、伊犁乡伴公司共同辩称：1．案涉合同符合租赁法律关系的特征。案涉合同只约定在租期内转移房屋的使用权，并不转移所有权，且明确约定了租赁期限、上诉人需在合同终止后将房屋移交被上诉人、维修、装修、改动、设施设备归属等内容，与房屋买卖合同区别明显。2．合同约定是否自动续期及租赁期限长短、是否一次性支付租金、部分租赁期限无效不影响合法租赁期限内即二十年之内房屋租赁关系的成立。3．案涉合同租赁期限二十年以内的部分仍然有效，上诉人基于出租房屋的意思表示，充分知晓合同内容、自愿签署合同，实际占有、使用房屋至今，双方不存在虚假意思表示，不存在无效的情形。 ***向一审法院起诉请求：1．请求判令原告与被告浙旅乡伴公司于2018年9月23日签订的编号为SYXB-201809-C102和SYXB-201809-D1的《微民宿项目预租合同》无效；2．判令被告浙旅乡伴公司、被告伊犁乡伴公司返还租赁款3650000元；3．判令被告浙旅乡伴公司、伊犁乡伴公司向原告支付资金占用费480410.97元；4．由被告承担本案诉讼费用、保全费用等。 一审法院认定事实：2019年6月28日，松阳乡伴旅游发展有限公司名称变更为浙江浙旅乡伴旅游发展有限公司。2018年9月23日，被告浙旅乡伴公司的前身松阳乡伴旅游发展有限公司向原告***提供编号为SYXB-201809-C102和SYXB-201809-D1的《相伴理想村-榄树山房微民宿项目预租合同》两份，合同约定：被告提供位于松阳县榄树村乡伴理想村-榄树山房微民宿项目中的第C102号房屋、D1整栋房屋供原告***承租；房屋交付标准为毛坯；合同期限自2019年1月1日起至2038年12月31日止，共计贰拾年，合同租赁期起始日期为房屋交付日；租金分别为950000元、1720000元，贰拾年租金在合同签订时，一次性支付；合同到期后自动延续至2057年9月21日，延续期间无需另行支付租金，如合同到期后不再要求续期，应提前书面通知，且无权要求支付补偿或赔偿；合同期限届满或其他任何原因终止本合同的，原告应将房屋移交给被告方，逾期未移交的，按日租金3倍收取房屋占有使用费；并约定了双方的权利义务、违约赔偿、合同解约、争议处理等内容。同日，被告出具《确认函》，内容为：因路途遥远，不便现场签署合约，特发此确认函，确认原告承租松阳县榄树村乡伴理想村-榄树山房微民宿项目中的第D1与C二层房屋，总金额3650000元，并已邮寄《微民宿项目预租合同》，确认房号及金额后签字确认等内容，并注明已收定金20000元。此外，被告伊犁乡伴公司在该《确认函》予以**。之后，原告***分别在编号为SYXB-201809-C102和SYXB-201809-D1的《相伴理想村-榄树山房微民宿项目预租合同》、《确认函》签名。原告***于2018年9月23日付款给被告浙旅乡伴公司20000元、于2018年9月26日付款给被告伊犁乡伴公司980000元、被告浙旅乡伴公司2650000元，合计3650000元。2018年9月26日，被告浙旅乡伴公司出具收款收据，确认收到***榄树山房的租金和装修款。之后，被告浙旅乡伴公司向原告***交付了房屋。另，原告***支付3650000元中含房屋租金2670000元、房屋装修款980000元。被告浙旅乡伴公司取得国有建设用地使用权期限至2057年3月。 诉讼过程中，原告***申请对被告浙旅乡伴公司、伊犁乡伴公司的银行存款4130410.97元或相应价值的财产进行诉讼财产保全。 一审法院认为，案涉合同系双方自愿签署，系双方真实意思表示，可见原、被告双方对案涉合同的签订内容，包括租赁物的标的、租金、租赁期限、权利义务等均无异议。《中华人民共和国民法典》第七百零五条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效”。本案中，案涉合同约定租赁期限20年，到期后自动延续至2057年9月21日，据此，超过20年的部分无效，未超过部分有效，亦不影响其余合同条款的效力。原告***与被告浙旅乡伴公司签订的《相伴理想村-榄树山房微民宿项目预租合同》，是双方当事人的真实意思表示，除租赁期限超过20年外，其余部分不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应认定为合法、有效。经当庭释明，原告拒绝变更诉讼请求，故对原告请求确认涉案合同无效的诉讼请求予以驳回，对原告主张返还租金、装修款的请求及支付资金占用费损失的诉讼请求亦不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第七百零五条第一款的规定，判决：驳回原告***的全部诉讼请求。案件受理费39843元，依法减半收取19921.5元，由原告***负担；诉讼财产保全费5000元，由原告***负担。 二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院**的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，依照《中华人民共和国民法典》第七百零五条规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。对“超过二十年的，超过部分无效”属于法律的特别规定，应理解为租赁期限自合同生效之日起超过二十年的部分不对双方当事人产生效力。本案中，双方当事人签订二份《相伴理想村-榄树山房微民宿项目预租合同》，约定租赁期限为二十年，合同到期后自动延续至2057年9月21日。对合同约定的租赁期限并未超过二十年的，应确认有效。对展期约定属自动延续，但案涉合同同时约定承租人不再要求续期和不再享有续租权的情形，故自动展期不是无条件的，待合同当事人在租赁期内视情况而定，故该部分是否对双方当事人产生效力本院不作评析。上诉人认为本案所涉合同名为租赁合同实为买卖合同，系以合法形式掩盖非法目的主张合同无效。首先，租赁合同以承租人租赁、使用、收益租赁物为直接目的，承租人所取得的、出租人所移转的，仅仅是对租赁物的使用权和部分收益权，而非转移租赁物的所有权。如果承租人的目的是长期甚至永久获得标的物的使用权，完全可以与标的物的所有人通过买卖或者其他方式实现所有权转移的目的。其次，从案涉合同内容来看，上诉人有长期获得标的物使用权的意思表示，但是双方当事人选择租赁的方式，从现有证据中难以判定当事人主观意图是否存在掩盖非法目的的情形。最后，本案双方当事人签订合同并付诸履行，并不能反应一方或双方以虚假的意思表示隐藏无效民事法律行为的情形。故上诉人***的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费39843元，由上诉人***负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员** 二〇二二年四月十九日 法官助理*** 书记员***