绵阳市公交鑫运实业有限责任公司、某某等案外人执行异议之诉民事二审民事判决书

四川省绵阳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）川07民终1267号

上诉人（原审原告）：绵阳市公交鑫运实业有限责任公司，住所地：四川省绵阳市剑南路西段32号，统一社会信用代码：91510700720846928X。

法定代表人：贺卫华，该公司董事长。

委托诉讼代理人：陈勇，四川道融民舟律师事务所律师。

委托诉讼代理人：程健，四川道融民舟律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：***，男，1974年5月1日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。

委托诉讼代理人：马波，四川诺则律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：唐勇，男，1966年7月18日出生，汉族，住四川省三台县。

被上诉人（原审被告）：绵阳市建力达建设有限公司，住所地：四川省绵阳市涪城区平政一巷28号，统一社会信用代码：91510703205419008A。

法定代表人：杨茂琼，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：薛玉君，男，1973年6月29日出生，住四川省绵阳市涪城区，系该公司副总经理。

被上诉人（原审被告）：四川英士伦房地产开发有限公司，住所地：四川省三台县正北街银河商场三楼，统一社会信用代码：91510722MA6247GK69。

法定代表人：黄晓东，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：曾均城，三台县潼川法律服务所法律工作者。

上诉人绵阳市公交鑫运实业有限责任公司（以下简称鑫运公司）因与被上诉人***、被上诉人绵阳市建力达建设有限公司（以下简称建力达公司）、被上诉人四川英士伦房地产开发有限公司（以下简称英士伦公司）案外人执行异议之诉一案，不服四川省三台县人民法院（2020）川0722民初1114号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人鑫运公司的委托诉讼代理人陈勇、程健，被上诉人***及其委托诉讼代理人马波，被上诉人建力达公司的委托诉讼代理人薛玉君，被上诉人英士伦公司的委托诉讼代理人曾均城到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

上诉人鑫运公司上诉请求：一、撤销四川省三台县人民法院（2020）川0722民初1114号民事判决，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院未能正视案涉房屋物权登记在上诉人名下这一基本的客观事实，未能严格按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》适用法律。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：……（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：……（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断……”。据此，人民法院在审理执行异议案件过程中，对于不动产财产，应当按照不动产登记簿判断其物权归属；如相关物权未登记在被执行人名下的，则不应作为被执行人的财产以执行。从最高人民法院的相关典型案例及《民事审判指导与参考》相关意见来看，在合作开发房地产项目合作过程中涉及执行纠纷案件的，也应当严格按照物权公示原则确定财产权属归属，双方合作属于内部关系，对法律意义上建造主体以外的合作方的债权人对合作项目房屋进行执行的请求均未支持。因本案所涉华兴名城房地产开发项目是以本案上诉人作为开发主体依法组织建设的，据此，上诉人在建设完成后当然享有包括案涉商业用房在内的物权权属；同时，上诉人一审提供的不动产登记部门的查询信息也显示相关物权均登记在上诉人名下。在此情况下，人民法院理应依法支持上诉人的执行异议。一审法院未能严格按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》相关规定审理案件，属于法律适用错误，应当依法予以纠正。二、一审法院对《解决华兴名城项目遗留问题协议》的解读以及对1楼门面买卖事实的认定严重与客观实际情况不符，属于事实认定错误，应当依法予以纠正。《解决华兴名城项目遗留问题协议》第三条第二款约定：“乙方获取收益的途径，无论是货币取得，还是实物分配，均需纳入甲方统一核算，并按照税法相关规定缴纳全部税费和抵减甲方应当获取的本协议各项规定收益后，再由乙方获取”。由此可见，《解决华兴名城项目遗留问题协议》并非是一个财产分配协议，而是一个关于房地产开发项目的清算交易安排。按照上述协议约定，上诉人对案涉“华兴名城”项目享有法律上完整的权属，只是根据清算交易安排，各方可以对项目的其他房屋等资产进行销售，但也需纳入上诉人的资产范围统一进行核算。据此，《解决华兴名城项目遗留问题协议》只是对双方合同清算进行安排，建力达公司与案涉商业用房并不具备法律上的直接关系，更无法基于该协议对案涉商业用房主张任何直接的权属。一审法院认定案涉房屋完成了“资产性质的转换”完全脱离了该协议的本意，属于严重的事实认定错误。同时，本案中，上诉人并未就案涉房屋与建力达公司签署任何《商品房买卖合同》，双方签订的《商品房买卖合同》中也不包含1楼6、7号门面，原案执行过程中，法院并未收集任何书面证据证明上诉人与建力达公司就1楼6、7号门面签订有《商品房买卖合同》。上诉人提供的证据也证实1楼6、7号门面并未办理任何网签备案。庭审过程中，建力达公司对双方签订的《商品房买卖合同》中不包含1楼6、7号门面这一事实进一步确认。一审法院在未查明事实、更未核实是否存在具体《商品房买卖合同》的情况下，认定“鑫运公司和建力达公司通过签订《商品房买卖合同》的形式将华兴名城6号楼1楼门面出售给了建力达公司”，更是罔顾客观实际情况。

被上诉人***辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。鑫运公司和建力达公司签订的《解决华兴名城项目遗留问题协议》是双方对合作建房的财产分配和责任承担的处理，协议第四条约定了财产转移情况，哪些是建力达公司的是清楚的，不存在房屋归属不明的情况。建力达公司对鑫运公司应支付的款项系另一法律关系。无论房屋是否变更登记，都不影响依协议确认的案涉6、7号门面属于建力达公司。

被上诉人建力达公司辩称：鑫运公司和建力达公司签订的《解决华兴名城项目遗留问题协议》属实，但并未对房产进行明确分配，税费付清后才能确定；双方所签订的《商品房买卖合同》确实指的是6号楼1-5号门面，6、7号门面还未出售。

被上诉人英士伦公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。

被上诉人唐勇未向本院提交答辩意见。

鑫运公司向一审法院提出诉讼请求：一、依法确认位于四川省绵阳市高新区归鑫运公司所有，并依法排除前述房屋作为四被告之间建设工程合同纠纷案件的执行标的的强制执行；二、本案诉讼费用由四被告承担。

一审法院认定事实：一审法院在执行***与唐勇、建力达公司、英士伦公司建设工程合同纠纷一案过程中，对位于四川省绵阳市高新区予以了查封。案涉房屋是建力达公司将其关联公司高新区新光建材有限公司在高新区永兴镇取得的一宗国有土地，于2006年12月20日过户到原绵阳市汇昌房地产开发有限公司（以下简称“汇昌公司”，2016年6月28日更名为“绵阳市公交鑫运实业有限责任公司”，即现鑫运公司），约定以鑫运公司为法定主体，合作进行房地产开发。该项目由鑫运公司办理开发建设相关手续，建力达公司负责项目开发全过程的运作（包括项目策划、工程地勘、设计、报建、施工手续办理、工程施工管理、销售等）。由于双方未签订合作开发“华兴名城”项目的书面协议，经双方协商于2018年5月15日签订《解决华兴名城项目遗留问题协议》（以下简称“5.15”协议），约定：“……二、双方在项目中的收益。（一）甲方（即鑫运公司）应当获得的收益。1.甲方在“华兴名城”项目中的管理费收益，按2015年四川裕兴会计师事务所《清产核资报告》核定的项目销售额及存量房账面资产额的2%计收，金额为426.9103万元人民币；2.“华兴名城”项目使用甲方资金1452.2032万元人民币（据2015年四川裕兴会计师事务所《清产核资报告》，此款甲方已收回），乙方按11.47%的年利率向甲方支付资金利息，金额为86.014万元；两项合计为515.9243万元人民币。（二）甲方为“华兴名城”项目垫缴的税费及利息。甲方垫缴“华兴名城”项目补征税费，乙方按11.47%的年利率向甲方支付两年的资金利息及本金，合计为753.7413万元人民币。（三）乙方应向甲方支付的其他费用。根据甲乙双方与“华兴名城”6＃楼二楼的承租方达成的《关于“华兴名城”6＃楼二楼出租房屋移交事项纪要》约定，由乙方向甲方移交已收取的2018年1-3月的租金，合计22.5万元。综上，甲方在项目清算应获取的费用为1289.1656万元，以上1289.1656万元是在“华兴名城”项目缴纳全部相关税费后甲方应获取的货币资金。涉税项目最终以税务部分清算实际缴纳为准，如有增减，双方在项目财务结算中品迭。（四）乙方（即建力达公司）的收益。乙方的收益为“华兴名城”项目收入扣除甲方应获取费用该项目所有开发成本（包括税费）后的收益。涉及“华兴名城”项目的所有税费均由乙方承担。三、双方收益获取的方式。（一）因“华兴名城”项目账目无结余资金，甲方不能短时间以货币方式获得项目收益，且乙方由于目前经营困难，明确表示无力以货币方式支付甲方在“华兴名城”项目获取的费用，双方同意以“华兴名城”6＃楼二楼营业用房资产抵偿，抵偿房屋价值按市国资委备案的评估价格执行，抵偿价格1289.1656万元为抵偿房屋的评估价减去该抵偿房屋视同变现应缴纳的各项税费后的余额，该标的超出上述甲方收取费用部分，如双方协商一致，可由甲方购买。2017年12月31日前，乙方将“华兴名城”6＃楼二楼的租赁资料及已收2018年1月1日以后的租金移交给甲方。甲方从2018年1月1日起对该标的行使管理权。（二）乙方获得收益的途径，无论是货币取得，还是实物分配，均需纳入甲方统一核算，并按照税法相关规定缴纳全部相关税费和抵减甲方应当获取的本协议各项规定收益后，再由乙方获取。四、项目清算后善后事宜的处置。1.在双方签订协议生效六个月内，乙方应以合法方式将属于自己收益的存量房从甲方名下全部转移，因房屋转移产生的各项税费均由乙方以货币资金转付给甲方并以甲方名义向税务机关申报缴纳；2.如乙方未在上述约定的六个月时间内将属于自己收益的存量房从甲方名下转移，超出时间部分乙方另外按其转移时价值2%向甲方缴纳管理费（在转移收入中扣除。如以非货币销售方式转移，则由乙方以现金缴纳）；3.乙方承担项目属于自己收益的未销售存量房的安全管理及维护责任，并承担因存量房原因产生的一切不良后果的全部责任。在未将权属转移前，将存量房出租的，应在甲方备案并将租金归入甲方账户，甲方按税务部门纳税标准扣除相关税费及管理费后，再和乙方统一结算；4.乙方对“华兴名城”项目开发过程中的所有税费（包括但不限于营业税、增值税、土地增值税、企业所得税、土地使用税、房产税、代扣税费等）负责，承担包括该项目已发生和未发生的税费以及由此产生的稽查补税、滞纳金、罚款等；5.乙方于2013年与甲方签订《商品房买卖合同》，购买“华兴名城”6＃楼一楼门面，尚欠购房款490.18万元，财务账目为应收款。在遗留问题处理后，该欠款与乙方收益进行品迭抵扣等等。一审法院在办理***申请执行唐勇、建力达公司、英士伦公司建设工程施工合同案件过程中，对位于四川省绵阳市高新区进行了查封，查封后鑫运公司提出了案外人执行异议，一审法院于2020年2月24日作出（2019）川0722执异6号执行裁定书，裁定驳回鑫运公司的异议申请。该裁定书鑫运公司于2020年3月2日收取。2020年3月12日，鑫运公司向一审法院提起案外人执行异议之诉。

另查明：案涉查封房屋登记所有权人为鑫运公司的前身汇昌公司。

以上事实，有当事人陈述、当事人身份信息、《解决华兴名城项目遗留问题协议》、（2019）川0722执异6号执行裁定书等证据在卷予以证实。

一审法院认为，本案争议的焦点是鑫运公司针对四川省绵阳市高新区是否具有足以排除执行的权利。根据鑫运公司和建力达公司达成的具有清算性质的“5.15”协议显示，“华兴名城”是由建力达公司的前身汇昌公司与鑫运公司联合开发的商住项目，以鑫运公司的名义从事开发，由鑫运公司负责办理开发建设相关手续，由建力达公司负责项目开发的全过程运作（包括从项目策划到销售整个过程），项目中除鑫运公司提供资质外，鑫运公司还提供了部分开发资金以及垫付相关税费和应收管理费。鑫运公司投入的资金按照“5.15”协议约定已全部收回，尚余管理费收益和投资资金利息以及垫付的税款（已发生）和利息以及其他费用折价1289.1656万元通过清算以“华兴名城”6号楼2楼营业用房资产进行了折抵。据此可知，联营双方已就合作期间共同开发的资产进行了清算，转化为债权债务关系。与此同时，在“5.15”协议中也已明确在清算前的2013年，鑫运公司和建力达公司通过签订《商品房买卖合同》的形式将“华兴名城”6号楼1楼门面出售给了建力达公司，建力达公司尚欠的购房款490.18万元在财务账面计算为应收款，此欠款也将从建力达公司收益中进行扣除，所以完成了资产性质的转换。至于建力达公司尚欠付的税款，由于鑫运公司是项目纳税主体，可能被追缴尚未缴纳的欠税，但是也只是享有对建力达公司的合同追偿权利，实质是对建力达公司的预期债权，不等于可以直接排除本院对案涉房屋的执行的权利。综上所述，虽然案涉房屋登记在汇昌公司名下，但是实质是建力达公司和鑫运公司联合开发的资产，属合作各方共同所有，建力达公司与鑫运公司通过清算，已对“华兴名城”6号楼的资产进行了分割，所以鑫运公司不享有排除执行的权利。故鑫运公司请求确认位于四川省绵阳市高新区归其所有，并依法排除执行的诉讼请求，一审法院依法不予支持。

综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百十一条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，遂判决：“驳回原告绵阳市公交鑫运实业有限责任公司的诉讼请求。案件受理费42800元，由原告绵阳市公交鑫运实业有限责任公司负担。”

二审中，鑫运公司提交了绵阳市汇昌房地产开发有限公司2013年9月与买受人建力达公司就案涉项目6幢1层4号、5号商业用房签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》以及就案涉项目6幢1层1号、2号、3号商业用房与买受人肖鸿瑞签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，拟证明鑫运公司并未就案涉项目6幢1层6号、7号门面与建力达公司签订买卖合同，6号、7号门面未出售。

***质证称：《商品房买卖合同》系复印件，真实性无法确认，也无法达到其证明目的。

建力达公司质证称：对上述证据无异议，鑫运公司与建力达公司签订的《商品房买卖合同》中不包括6幢1层6号、7号门面。

二审查明：建力达公司曾向绵阳市安州区人民法院执行局提交过一份《绵阳市建力达建设有限公司“华兴名城”项目资产情况》，其中以表格列明了该项目6幢1-4层商业用房基本情况，包括房号、建筑面积、单价、总价、产权人、备注说明等，其中载明6幢1层6号门面（面积393.78㎡，总价5434164元）、7号门面（面积171.97㎡，总价2545156元）产权人为汇昌公司，建力达公司为实际持有人。在该资产情况表下面“说明”中载明：“华兴名城（位于）绵阳市高新区永兴镇兴业路与飞云大道交汇处，是绵阳市建力达有限公司于2008年挂靠绵阳市汇昌房地产开发有限公司（现更名为绵阳市公交鑫运实业有限公司），并由建力达公司全额投资、全程管理的项目，建力达公司享有该项目的所有收益，未销售的商铺全部在名义开发商汇昌公司名下，但建力达公司对该资产具有绝对的所有权和处置权。”

***一审中提供了2019年10月13日建力达公司（甲方）与***（乙方）签订的《以房抵债协议》，载明：“……1.根据三台县人民法院（2017）川0722民初2869号民事判决书确认，甲方应向乙方支付的款项共计约760715.1元（该金额不包括判决书确认的甲方应承担的资金利息和延迟履行金）……2.甲、乙双方同意用位于绵阳市高新区（以下简称该套商铺）抵偿甲方尚欠乙方的债务，该套商铺建筑面积为171.45㎡（最终以不动产权证证载面积为准），抵偿的价格由甲、乙双方在2020年6月30日前如甲方未按现金支付则以该套商铺视为等同欠款债务相抵，互不找补……‘华兴名城’项目是甲方与绵阳市公交鑫运实业有限公司合作开发的房地产项目，目前所有未销售资产均在鑫运公司名下，处于未售状态，甲方与鑫运公司经2017年12月12日签署的《关于处理‘华兴名城’房地产项目遗留问题协调会会议纪要》（附件一）及于2018年8月15日签订的《解决华兴名称项目遗留问题协议》（附件二），明确了甲方对该套商铺具有处置权……”该协议“甲方盖章”处加盖了建力达公司印章，并有建力达公司副总经理薛玉君签名，***在“乙方签字”处签名。

***在一审中另提供了建力达公司（甲方）与四川长金实业有限公司（乙方）、陈益（丙方）2018年4月30日签订的《以房抵债协议》，其中载明建力达公司以“拥有独立处置权”的华兴名城6幢3-1号、4-1号、4-2号、6幢1-1号（四套商业用房总价值10653707.50元）抵偿所欠乙方债务10250462.88元，经品迭后，乙方应向甲方支付现金403244.62元。

本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为，本案争议焦点为：鑫运公司对案涉“华兴名城”6号楼1层6、7号商业用房是否享有足以排除强制执行的民事权益。

根据查明的事实，“华兴名城”系建力达公司借用鑫运公司资质所开发的项目，实际投资人为建力达公司，项目开发过程中，鑫运公司垫支了部分款项。建力达公司与鑫运公司于2018年5月15日签订《解决华兴名城项目遗留问题协议》，对鑫运公司应收取的管理费、垫支款利息、垫交的税费和利息以及其他费用均予以了明确，确定鑫运公司应收取的各项费用共计为1289.1656元，并对该款以“华兴名城”6号楼二楼商业用房予以抵偿。该协议载明“以上1289.1656万元是在“华兴名城”项目缴纳全部相关税费后甲方应获取的货币资金。涉税项目最终以税务部分清算实际缴纳为准，如有增减，双方在项目财务结算中品迭”“在双方签订协议生效六个月内，乙方应以合法方式将属于自己收益的存量房从甲方名下全部转移”。建力达公司向绵阳市安州区人民法院提交的《绵阳市建力达建设有限公司“华兴名城”项目资产情况》中也列明其为案涉房屋的实际持有人，并明确说明“未销售的商铺全部在名义开发商汇昌公司（即现鑫运公司）名下，但建力达公司对该资产具有绝对的所有权和处置权”；在一些案件执行过程中，建力达公司也用案涉项目的房屋抵偿所欠他人债务。上述事实表明建力达公司和鑫运公司已就开发收益分配问题达成了协议，且协议已经履行，包括案涉“华兴名城”6号楼1层6、7号商业用房在内的存量房已被明确为属于建力达公司所有，建力达公司已对属于其收益的房屋行使处分权。故案涉房屋虽仍然登记在鑫运公司名下，但在不涉及第三人因信赖不动产登记的公示公信效力而作出相应民事法律行为的情况下，在名义权利人和实际权利人内部，如果不动产登记的权利人与真实权利状态不符，则应确定真实权利人享有物权。根据本案事实，应当认定案涉房屋的实际权利人为建力达公司，鑫运公司主张案涉房屋系其所有，与事实不符。

至于鑫运公司所称案涉项目尚有税费需要结算的问题。首先，双方在2018年5月15日签订的《解决华兴名城项目遗留问题协议》中已载明“甲方垫缴‘华兴名城’项目补征税费，乙方按11.47%的年利率向甲方支付两年的资金利息及本金，合计为753.7413万元人民币”；其次，对于前述协议之外产生的相关税费，依照协议应由建力达公司承担，即使鑫运公司为建力达公司垫交了税费，也系与建力达公司的债权债务关系，并不改变双方之前有关存量房归属的约定。故鑫运公司提供的证据不能证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对其诉讼请求，应不予支持。

综上，上诉人鑫运公司的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持；原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费42800元，由上诉人绵阳市公交鑫运实业有限责任公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　廖小军

审判员　　兰大波

审判员　　马红科

二〇二一年八月二十三日

书记员　　陈进文