北京联合通达物流有限公司与北京海腾装饰工程有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市顺义区人民法院

民 事 判 决 书

（2022）京0113民初9号

原告：北京联合通达物流有限公司，住所地北京市顺义区南法信镇南陈路南法信段13号7幢1层101室，统一社会信用代码911101137541939103。

法定代表人：张晓宏，执行董事。

委托诉讼代理人：吴屯，北京市智多鑫律师事务所律师。

被告：北京海腾装饰工程有限公司，住所地北京市顺义区南法信地区东海洪村，统一社会信用代码91110113102548245T。

法定代表人：邓连秋，经理。

委托诉讼代理人：张凤霞，北京市狄克律师事务所律师。

第三人：中国医药对外贸易有限公司，住所地北京市朝阳区惠新东街4号，统一社会信用代码91110000100000315B。

法定代表人：丁维佐，总经理。

委托诉讼代理人：安飞宇，女，1992年2月21日出生，汉族，中国医药对外贸易有限公司员工，住公司宿舍。

委托诉讼代理人：程鹏，男，1984年6月25日出生，汉族，中国医药对外贸易有限公司部门经理，住北京市朝阳区。

原告北京联合通达物流有限公司（以下简称联合公司）与被告北京海腾装饰工程有限公司（以下简称海腾公司）及第三人中国医药对外贸易有限公司（以下简称医药公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员杨秀芝独任审理，公开开庭进行了审理。原告联合公司委托诉讼代理人吴屯，被告海腾公司委托诉讼代理人张凤霞，第三人医药公司委托诉讼代理人安飞宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

联合公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告补偿原告5105482元，后将补偿金额最终变更为3669624元；2.案件受理费由被告承担。事实与理由：2013年5月1日双方签署《租赁协议》，由原告承租被告所有的房屋及场地用于办公、物流仓储等。双方租赁合同标的物主要是毛坯房屋及场地，租赁期间为正常使用，原告、被告、客户三方协商情况下，原告投入巨资装饰装修，并建设了消防工程、冷库工程。从2018年下半年起因原告效益下降未按时交纳被告租金。2019年6月，被告将原告起诉到法院，要求解除《租赁协议》、给付拖欠租金、立即腾退涉诉房屋及场地并恢复原状等。当时原告主张在合同解除后添附的装饰装修、消防工程、冷库工程等无疑成为被告能继续收益的不动产项目，因此原告要求合同解除后被告应该予以补偿。法庭依法对原告添附的装饰装修、消防工程、冷库工程等进行鉴定，鉴定结论证明：截止到2020年1月16日，评估净值为5105482元。后判决下达，判决书说理部分证明，原告在租赁期间为合理使用租赁房屋而投资装修、建造的装饰装修、消防工程、冷库工程等添附工程，因各方没有约定合同解除后是否补偿，同时被告不同意利用，故法院认为原告应自行拆除恢复原状而被告不予补偿，故判决解除合同、原告给付被告租金、原告将涉诉场地及房屋恢复原状（包括联合公司应将大展评报字（2020）第035号评估报告书中所列鉴定项目均予以拆除或移除后恢复承租前原状）等。但在该判决执行阶段，被告一方面不允原告拆除或移除，另一方面将案涉场地、房屋以及添附的装饰装修、消防工程、冷库工程等继续租赁给原来的客户继续使用。究其本源，正是应原来的客户要求，原告才实施了装饰装修、消防工程、冷库工程等添附工程，所以被告客户必须继续利用前述添附工程，而被告竟因而牟取暴利，故被告应无理由对原告予以补偿。因部分设备属于他人投资添加，剔除该部分后的部分被告应补偿原告。为维护自身权益，特诉于法院，请求依法判决。

海腾公司辩称：（2019）京0113民初20937号案件判决后，原告一直占据涉诉园区不予腾退，未与被告做交接工作，拖欠被告巨额租金仍未给付，现已拖欠租金及相关损失200余万元，且执行回款遥遥无期。原告没有付清上述款项，被告不同意其进行恢复原状的移除工作。本案原告所诉系执行过程中解决的问题，而不是再次诉讼须法院审理判决的案件，原告针对生效判决再次提起诉讼，无法律依据，违反一事不再理原则，请求法院裁定驳回原告的起诉。在执行过程中，生效判决应有之义是由原告支付拖欠被告的费用，在此基础上被告同意其进行拆除，但至今原告仍拖欠巨额钱款不支付，在这种情况下被告不可能同意原告将场地拆得七零八落。执行时，因为原告拖欠租金造成被告经营非常困难，被告向执行法官催促加快执行力度，将涉诉园区的次承租人一一腾退。2021年1月，最后一个次承租人进行了腾退。原、被告双方的租赁合同被法院判决解除后，被告申请强制执行。在执行法官主持下，被告与案外人多次协商签订了一份租赁合同。执行阶段，被告要求原告腾退并支付租金和占有使用费，但案外人找执行法官称在涉诉场地储存有医疗物资涉及公共利益，执行法官找到被告沟通并组织被告和案外人在场进行调解，才形成了被告和案外人的租赁合同，并不是被告想要求案外人继续承租涉诉土地。作为被告来讲，涉诉园区的土地证和产权证是完善的，租给谁并不影响被告的经济效益。解除合同判决生效后，原告并未主动履行生效法律文书判定的义务，没有支付租金和腾退场地，被告和执行法官多次沟通将原告的违建予以拆除，包括原告建设在消防池上的库房，原告在原有二层公寓加建的第三层建筑及第一二层恢复原状，这都是被告履行判决自行拆除的。被告把涉诉园区租给案外人后做了一些道路的维修及燃气设施设备的整改，投入大概有四、五十万元。现不同意原告的诉求，原告提出此次诉讼依据是租赁合同纠纷中评估公司出具的报告，但评估报告有效期是一年，现在已经失效，所以不同意原告依据该评估报告提出本案的诉求，如果原告执意要求补偿，原告应该重新申请评估鉴定。

医药公司述称：经原、被告同意，医药公司于2013年11月1日起承租涉诉13号院内仓库，租期十年。医药公司承租仓库是为了储存对仓库温度、湿度有较高要求的药品和医疗器械，因此医药公司对仓库进行了改造和建设并购买了相关设施，据不完全统计已经投入849万余元。大展评报字（2020）第035号评估报告书中部分系医药公司建造和采购，并非原告添附。因为在（2019）京0113民初20937号案件审理中医药公司没有参与评估程序，且评估报告已经超过有效期，不能作为确定案件事实的依据。13号院内储存了大量国药集团的防疫物资及其他医疗物资，对仓库温度、湿度等储存条件均具有较高要求，若13号院资产被拆除，将严重影响到国药集团正常经营，给国家防疫事业造成严重影响，给医药公司造成巨大损失并造成国有资产流失。医药公司没有和被告签订协议，是按照执行法官要求在2020年8、9月份从涉诉场地搬离，之后没有再使用场地。被告提到执行阶段签订合同的承租人不是医药公司。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。

本院经审理认定事实如下：

2013年5月1日，海腾公司（出租方、甲方）与联合公司（承租方、乙方）签订《租赁协议》，约定甲方将位于顺义区xxx镇xxx村南（xx路xxx段13号）院内的房屋租赁给乙方，总占地面积38.63亩，总建筑面积14578平方米，办理房屋产权登记证书的地上建筑物共有12338平方米，产权登记证书编号：顺字第289078号，顺字第246279号，顺字第244584号，租期自2013年10月1日起至2022年9月30日止。合同第六条约定：1.按照整体建筑面积，园区配装变压器315千瓦，用电费用由乙方自行向电力部门缴纳，乙方在生产经营活动中如有增容需求，应书面通知甲方向有关部门报备安装，各付50%费用，财产归甲方。第九条规定：乙方因经营需要对用地范围内地上租赁物及附属设施进行改造，但必须先征得甲方同意后并签订补充协议才能进行建造，投资改造费用由乙方自行承担。

联合公司承租院内房屋后，对院内面积分别为3000平方米、2100平方米和3345平方米三处库房进行了装修改造，在3000平方米的库房内安装消防喷淋系统、加装电梯（货梯），在2100平方米的库房内安装消防喷淋系统、加装空调，将3345平方米的库房改造成冷库，并在3345平方米冷库南侧的空地上新建一处冷库。另，联合公司在院内北侧的两层公寓楼上加盖三层，并对一、二层进行装修，加装烟感报警器、安装电表、热水器，改造锅炉房，进行软化水处理，安装变压器，在13号院西侧的院内修建消防蓄水池，在该院南侧修建叉车充电间，等。

2013年，海腾公司、联合公司及中国医药对外贸易公司公共保税库（以下简称保税库）签订三方协议，约定海腾公司同意联合公司将13号院内2100平方米仓库转租给保税库，租期自2013年11月1日至2023年10月31日。后医药公司与联合公司、海腾公司签订补充协议，将次承租人由保税库变更为医药公司。

2013年，海腾公司、联合公司及医药公司签订两份《仓库租赁合同》，约定海腾公司同意联合公司将13号院内3000平方米及3345平方米的两处库房转租给医药公司，租期自2013年11月1日至2023年10月31日。2019年9月6日，医药公司经联合公司同意将上述库房中的3000平方米库房转租给国药国际货运代理（北京）有限公司（以下简称国药国际公司），租期自2019年9月6日至2023年10月31日。

在海腾公司与联合公司租赁合同履行过程中，联合公司欠付租金，海腾公司将联合公司起诉至本院，诉讼请求包括：要求解除双方签订的租赁协议，支付租金及占有使用费，腾退涉诉房屋及场地并恢复原状，案号为（2019）京0113民初20937号。在该案审理中，联合公司申请对其装修改造的残值进行鉴定。我院委托北京大展资产评估有限公司对涉诉场地内装修及固定资产残值进行评估。北京大展资产评估有限公司出具大展评报字【2020】第035号评估报告书，评估结果为：截止于评估基准日2020年1月16日，联合公司申报的装修及固定资产评估原值为6548626元，评估净值为5105482元，原值增值-828913元，增值率-11.24%，该报告有效期自2020年1月16日至2021年1月15日止。在该案审理过程中，海腾公司明确表示不同意利用联合公司装饰装修现状。本院经审理后认为，联合公司未办理合法建设手续且属于根本违约方，其要求海腾公司承担改造费用及赔偿装饰装修残值损失的请求，本院不予支持，并判令联合公司将涉诉场地、房屋恢复原状后交付给海腾公司即联合公司应将评估报告书中所列鉴定项目均予以拆除或移除后恢复承租前原状。判决后双方均未上诉。

判决生效后，海腾公司向我院申请强制执行。在强制执行程序中，海腾公司拆除了联合公司在两层公寓楼上加盖的三层，拆除了一二层的部分装饰装修，拆除了消防蓄水池上建造的房屋。在执行过程中，2020年11月24日，国药国际公司（甲方、承租人）与海腾公司（乙方，出租人）共签订两份《仓库租赁合同》，约定乙方将其位于xxx段13号的房屋建筑、场地及附属设施承租给甲方，分别为房屋产权证号为x京房权证字第289078号、第246279号、第244584号的11幢、2幢、7幢仓库，两份合同第2.2条约定仓库附属设施及仓库现状：详见附件三《租赁物现有设施及装修状况》；第2.3条约定出租人应在本合同签署当日与承租人按本合同约定办理交接手续，交接时，双方共同确认租赁物内的固定附着物、设备设施及装修状况是否符合附件三《租赁物现有设施及装修状况》，并由双方签署《租赁交接清单》（附件四）。合同第三条约定：3.1乙方已知悉甲方所承租的乙方的仓库是用于存储各类医疗器械、体外诊断试剂、诊断检测试剂、一次性医用耗材、植入类医用产品等医药相关产品，且需取得药检部门的相关认证，乙方承诺所出租的仓库可以满足甲方的租赁目的；3.2乙方承诺其所出租给甲方的仓库，达到国家要求的标准，设计通过消防丙2类等级验收。3.3乙方承诺其配合甲方完成国家药监部门的相关认证资质；3.4乙方保证租赁给甲方的租赁标的物之供水、供电、消防、供暖、通讯等系统正常开通并能正常使用；3.5乙方保证出租给甲方的仓库院落能够完成甲方运输、装卸货物的正常需求。第4.1条约定租期自2020年11月1日起至2023年10月31日止；合同7.2条约定租金单价为1.65元/天/平方米。经询，海腾公司表示合同上虽约定有附件三、附件四，但实际上双方并未签署附件三、四。

2021年3月11日，联合公司将海腾公司起诉至本院，要求海腾公司补偿其装饰装修损失。本院审理后作出（2021）京0113民初8252号民事裁定书，认为：本案主要争议焦点在于联合公司起诉要求海腾公司给予补偿是否属于民事案件受案范围，是否违反一事不再理原则。关于联合公司在承租海腾公司厂房及场地时发生纠纷一事，我院已作出（2019）京0113民初20937号民事判决书并生效，对于双方之间纠纷已经处理完毕，现联合公司要求再次对装饰装修添附、改扩建部分损失进行处理，违反了一事不再理原则。另，该判决生效后已经进入执行程序。现我院在执行过程中作出裁定书终结北京市顺义区人民法院作出的（2019）京0113民初20937号民事判决书第二项、第三项、第四项、第五项的本次执行程序，针对涉诉房屋的租金、占有使用费、腾退、恢复原状等问题尚未解决完毕。海腾公司在执行过程中确将涉诉场地、厂房再次出租，其行为是否属于利用执行标的物、应否对联合公司予以补偿，应在执行过程中予以解决，联合公司以此为由提起民事诉讼，不属于民事诉讼受案范围，应裁定驳回起诉。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第二百五十四条之规定，裁定如下：驳回原告北京联合通达物流有限公司的起诉。联合公司不服上述裁定，提起上诉。北京市第三中级人民法院作出（2021）京03民终15127号民事裁定书，认为：虽然关于联合公司在承租海腾公司厂房及场地时发生纠纷一事，一审法院此前已作出（2019）京0113民初20937号民事判决书并生效，但该判决中关于装饰装修添附、改扩建损失的处理是基于海腾公司所作出的不同意利用添附物的陈述，现据查明的事实，海腾公司已与案外人就涉案租赁物的现状（即对联合公司的添附物未予以拆除）签订租赁合同，案外人亦实际占有、使用上述添附物，因此，相较（2019）京0113民初20937号民事判决书出具时，相关事实已发生变化，联合公司有权基于添附物被实际利用的现状提起诉讼。一审以违反一事不再理原则为由驳回其起诉有误，本院对此予以变更。故裁定撤销（2021）京0113民初8252号民事裁定，指令本院审理，形成本案。

本案审理过程中，联合公司要求按照北京大展资产评估有限公司出具的大展评报字【2020】第035号评估鉴定的净值由海腾公司予以补偿。经查，联合公司申请评估的固定资产净值总额为5105482元，其中：①房屋建筑物为1103858元，包括药材库（3000平方米库房）184300元、叉车充电间12个89343元、公寓一、二层52间装饰装修129600元、公寓三层共28间及装修700524元；②构筑物及其他辅助设施净值249500元，为消防蓄水池；③设备类机器设备为3752124元，联合公司主张由其出资改造的有：电梯（货梯）17980元（安装在3000平方米仓库内）、冷库（20*8*3）+冷库（30*15*4.5）（安装在3345平方米仓库及其南侧新建仓库内）、海尔金元帅健康负离子空调柜式房间空调器（安装在2100平方米库房内）、软化水处理系统、澳柯玛热水器40L（安装在公寓楼内）、电表6336元（安装在公寓楼内）、消防喷淋系统1221480元（安装在3000平方米库房和2100平方米库房内）、烟感报警器3920元（安装在公寓楼内）、锅炉系统57000元（安装在锅炉房内）、变压器系统70735元。

除3000平方米、2100平方米及3345平方米库房内，海腾公司称其现在亦将3345平方米南侧的库房租给了一个叫任冲的人，但称该库房的冷库系统有质量问题，不同意按照评估净值给联合公司补偿。

上述事实，有庭审笔录、（2019）京0113民初20937号民事判决书、《仓库租赁合同》、评估报告等在案佐证。

本院认为：

因本案争议的法律事实发生于《中华人民共和国民法典》施行之前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，本案应当适用《民法典》施行前的法律、司法解释的规定。

联合公司在履行租赁合同期间，逾期支付租金构成根本违约，海腾公司行使合同解除权解除合同，并表示不同意利用联合公司的装饰装修和改造部分，本院判令联合公司拆除装饰装修和改造部分，将承租物恢复原状。在上述判决生效执行期间，海腾公司与国药国际公司签订《库房租赁合同》，将三处库房租赁给国药国际公司，应视为联合公司已将库房按现状交还给海腾公司，海腾公司将库房以现有设施及装修租赁给国药国际公司，其不能提交合同附件三、附件四以审查现有设施和装修的具体内容，本院认定其系按照联合公司交付时的现状对外出租。对于最南侧由联合公司改造的库房，亦符合上述可认定由海腾公司实际使用的情形。海腾公司虽表示不同意利用联合公司的装饰装修，但其实际上使用了联合公司的装修改造残值并从中获益，故应在其使用受益的装修残值范围内给予联合公司适当补偿。关于补偿的标准，海腾公司与国药国际公司签署租赁合同时即海腾公司实际使用装修残值时，大展评估公司的评估报告仍在有效期内，故本院按照库房装修改造评估的净值确定海腾公司应补偿的金额，酌定为2067000元。库房以外的其他装修改造，有些已被海腾公司拆除，有些虽未拆除但联合公司未能举证证明海腾公司实际使用，故联合公司要求海腾公司补偿库房以外的装修改造残值，无依据，本院不予支持。

综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项之规定，判决如下：

一、被告北京海腾装饰工程有限公司于本判决生效后七日内补偿原告北京联合通达物流有限公司2067000元；

二、驳回原告北京联合通达物流有限公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费23769元，由原告北京联合通达物流有限公司负担433元（已交纳），由被告北京海腾装饰工程有限公司负担23336元，于本判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

审 判 员　杨秀芝

二〇二二年三月二十三日

法官助理　夏　天

书 记 员　孙建伟