北京汇通和泰科技有限公司诉北京市宏兴佛汽车修理站租赁合同纠纷一案

北京市海淀区人民法院

民 事 判 决 书

（2016）京0108民初8694号

原告北京汇通和泰科技有限公司，住所地北京市海淀区知春路118号A座6层603C。

注册号：110108003330078

法定代表人山泉，总经理。

委托代理人苑向阳，男，该公司副总经理。

被告北京市宏兴佛汽车修理站，住所地北京市海淀区双泉堡127号。

注册号：110108004433774

法定代表人于恒海，厂长。

委托代理人于卓弘，男，该公司职员。

原告北京汇通和泰科技有限公司（以下简称汇通公司）与被告北京市宏兴佛汽车修理站（以下简称宏兴佛汽修站）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员唐卫京独任审判，公开开庭进行了审理。原告汇通公司之委托代理人苑向阳与被告宏兴佛汽修站之委托代理人于卓弘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

汇通公司诉称，我公司为解决双泉堡地区的通信信号问题，于2012年8月27日与宏兴佛汽修站签订了《通信基站场地租赁合同》，承租了由宏兴佛汽修站管理的海淀区双泉堡127号，租期5年，自2014年6月22日至2019年6月21日，年租金3万元。合同签订后，我公司一次性将5年的租金全部支付给了宏兴佛汽修站，对方也开具了正式收据。2015年10月，宏兴佛汽修站电话通知我公司承租的区域已被纳入京昌路楔形绿地棚户区改造项目，我公司所建通信基站需搬迁。我公司核实情况属实后，于当月21日完成了所有搬迁工作，基站终止了运行。但我公司与宏兴佛汽修站的合同只执行了1年零4个月，而依据合同约定，非因我公司原因导致我公司不能正常使用约定的基站向公众用户提供电信服务，宏兴佛汽修站应负责协调另行提供符合我公司要求的场地，在合同无法履行时，宏兴佛汽修站应退还尚未履行期间的租金，并承担我公司基站搬迁和改造的费用。在我公司向宏兴佛汽修站主张权利时，宏兴佛汽修站拒绝退还我公司已支付但未履行的租金11万元，拒绝支付搬迁和改造产生的费用7万元。为维护我公司的合法权益，我公司起诉要求终止与宏兴佛汽修站于2012年8月27日签订的《通信基站场地租赁合同》，宏兴佛汽修站退还我公司已支付但未履行期间的租金11万元，并承担我公司基站搬迁和改造费用7万元，诉讼费由其承担。

宏兴佛汽修站辩称，我单位出租的场地已被拆迁，合同已经不能继续履行了，故同意终止合同。汇通公司未使用场地的租金确有11万元，但基站的使用方中国电信欠电费差价2万元，我单位在与汇通公司商谈时是退9万元租金，现在又要11万元，我单位对此有异议。关于搬迁和改造费用，我单位不同意。

经审理查明，汇通公司自2009年承租宏兴佛汽修站在海淀区双泉堡127号（以下简称127号）内的房屋，用于提供给中国X集团公司X分公司的CDMA基站机房使用及安装通信铁塔，期限10年。在第一个5年租期完毕后，宏兴佛汽修站与汇通公司于2012年8月27日签订《通信基站场地租赁合同》（以下简称《合同》），双方约定，宏兴佛汽修站提供127号内25平方米房屋用于建设通信基站机房，租期5年，自2014年6月22日至2019年6月21日，年租金3万元；……违约责任条款中，双方约定，非因汇通公司原因导致汇通公司不能正常使用本合同约定的房屋向公众用户提供电信服务，宏兴佛汽修站应负责协调另行提供符合汇通公司要求的房屋，在合同无法履行时宏兴佛汽修站应退还尚未履行期间的租金，并承担汇通公司机房搬迁和改造费用。……合同签订后，汇通公司将第二个5年租赁期的租金15万元支付给宏兴佛汽修站。2015年10月，宏兴佛汽修站所在的双泉堡地区进行棚户区改造拆迁，汇通公司于当月底搬离，其在第二个5年租赁期内，仅使用了1年4个月，双方就租金退还等事宜产生分歧。宏兴佛汽修站认为汇通公司承租场地的使用方中国电信每次将电费交付后，由其将电费交至大队，但到合同终止履行时尚欠电费差价2万元，所以，扣除差价电费应退还9万元租金。汇通公司表示，截至搬迁前使用了10万度电，各笔电费交纳后都开具了发票。双方就电费欠费事宜均未提供证据，汇通公司主张的搬迁及改造费用7万元亦未提交证据。

上述事实，有双方当事人陈述、《通信基站场地租赁合同》、宏兴佛汽修站出具的证明、承诺函、收据等证据在案佐证。

本院认为，依法成立的合同受法律保护。汇通公司与宏兴佛汽修站签订的《通信基站场地租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照约定全面履行各自的义务。租赁合同中，出租人负有提供适约租赁物的义务，而承租人负有支付租金的义务，租赁双方的义务即对方的权利。汇通公司在签约后履行了支付全部租赁年度租金的义务，但因汇通公司所承租租赁物遇棚户区改造进行拆迁，故双方间的租赁关系已无继续履行之可能，现双方均同意终止，对此，本院不持异议。合同终止后，依据双方约定，非因汇通公司原因导致汇通公司不能正常使用本合同约定的房屋向公众用户提供电信服务，宏兴佛汽修站应负责协调另行提供符合汇通公司要求的房屋，在合同无法履行时宏兴佛汽修站应退还尚未履行期间的租金，并承担汇通公司机房搬迁和改造费用。汇通公司至拆迁搬离前仅使用了1年4个月，故宏兴佛汽修站应将尚未使用期间的租金退还汇通公司。宏兴佛汽修站同意退还尚未履行期间的租金11万元，但以汇通公司有尚未支付的电费差价进行抗辩，因其未提供证据，故本院不予采信。汇通公司要求承担搬迁和改造费用7万元，因其亦未提供相应证据，故本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项、第九十七条之规定，判决如下：

一、北京汇通和泰科技有限公司与北京市宏兴佛汽车修理站于二Ｏ一二年八月二十七日签订的《通信基站场地租赁合同》于二Ｏ一五年十月底终止；

二、北京市宏兴佛汽车修理站于本判决生效后七日内退还北京汇通和泰科技有限公司租金人民币十一万元；

三、驳回北京汇通和泰科技有限公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费一千九百五十元，由北京汇通和泰科技有限公司负担七百七十五元，已交纳；由北京市宏兴佛汽车修理站负担一千一百七十五元，于本判决生效后七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。

审判员　　唐卫京

二〇一六年四月十三日

书记员　　张慧聪