某某东方某某文化有限公司、荆门某某城乡建设投资有限公司房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

湖北省京山市人民法院

民 事 判 决 书

（2021）鄂0821民初2428号

原告：***东方***文化有限公司，住所湖北省荆门市***管理区太子路西段。

法定代表人：汤朝龙，该公司董事长。

委托诉讼代理人：徐庆勋，男，该公司副总经理。

委托诉讼代理人：张志兵，湖北中科律师事务所律师。

被告：荆门***城乡建设投资有限公司，住所湖北省荆门市***管理区易家岭办事处建设路1号。

法定代表人：胡兵华，该公司总经理。

委托诉讼代理人：黄寿才，男，该公司财务总监。

委托诉讼代理人：杜晓宇，湖北兴联律师事务所律师。

原告***东方***文化有限公司（以下简称“陶都公司”）与被告荆门***城乡建设投资有限公司（以下简称“城投公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年11月1日立案后，依法适用简易程序于2021年11月30日公开开庭进行了审理。原告陶都公司的委托诉讼代理人徐庆勋、张志兵及被告城投公司的委托诉讼代理人黄寿才、杜晓宇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告陶都公司向本院提出诉讼请求：一、解除陶都公司与城投公司2018年9月5日签订的《不动产权转让框架协议》；二、判令城投公司返还陶都公司预付款600万元，并按年利率6%赔偿陶都公司损失（以600万元为基数，自2019年4月23日计算至该600万元预付款返还之日止）；三、本案诉讼费用由城投公司负担。事实和理由：2018年9月5日，城投公司与陶都公司签订《不动产权转让框架协议》，约定城投公司将位于荆门市***管理区太子路西段的相关不动产权转让给陶都公司，并约定城投公司于协议签订之日起一年内为陶都公司办理不动产权证，还约定城投公司未在约定时间内为陶都公司办理不动产权证，则将对预付款按年利率6%计息（计息时间从陶都公司支付预付款之日起计算至不动产权证交付陶都公司之日）的方式计算损失。该协议签订后，陶都公司依约于2018年9月6日向城投公司支付了预付款600万元，但城投公司并未在约定期限内为陶都公司办理不动产权证。经陶都公司催告后，城投公司已明确表示不能为陶都公司办理不动产权证，后城投公司仅赔偿了陶都公司的部分经济损失（预付款支付之日至2019年4月22日的损失224876.71元）。陶都公司为维护自身权益提起诉讼，请法院依法判决。

被告城投公司辩称，一、本案属政府划转资产所产生的纠纷，不属于人民法院的受案范围，应驳回陶都公司的起诉。二、即使本案属于人民法院的受案范围，陶都公司关于解除《不动产权转让框架协议》的诉请也不应得到支持。1.陶都公司诉请解除协议的理由为城投公司不能办理不动产权证，而该理由不能成为解除协议的原因。2.即便陶都公司解除协议的理由成立，但其解除权的行使期限已过，该解除权已消灭。三、城投公司愿意就案涉合同的解除、600万元预付款的处理与陶都公司积极协商处理。

原告陶都公司与被告城投公司围绕诉讼请求均依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人提交的与本案有关联性且影响本案实体处理的证据，本院将在裁判说理部分予以综合分析。

根据双方当事人提交的证据及庭审陈述，本院经审理查明：

2018年9月5日，城投公司（甲方，出让方）与陶都公司（乙方，受让方）签订《不动产权转让框架协议》，约定城投公司将案涉不动产转让给陶都公司。该协议约定：“一、转让标的物。1.房产。B1栋一楼1291.55㎡，B2栋一楼1429.35㎡，C1栋一楼769.65㎡；B1栋宿舍（北侧1栋）1127.5㎡，B2栋宿舍（北侧1栋）1127.5㎡，C1栋宿舍（两栋）2255㎡；D3厂房（东北角1栋）3344.51㎡。2.土地。现有屈陶文创产业园区项目所占土地约13亩，D3厂房（东北角1栋）所占土地约5亩，合计约18亩。二、转让价格。……合计10570300元。最终以双方认定的第三方评估机构对上述标的物的评估价作为转让估价基础。三、权证办理。该协议签订之日起一年以内，甲方为乙方办理不动产权证。四、付款方式。本协议签订10日内，乙方预付600万元到甲方指定账户，余款于不动产权证交付乙方后10日内付清。如甲方在约定时间内，无法为乙方办理不动产权证，乙方将对预付款按年息6%计息（计息时间：从乙方支付预付款之日起至不动产权证交付乙方之日止）。”

2018年9月6日，陶都公司向城投公司转账支付了案涉协议中约定的600万元预付款。2019年4月27日，城投公司向陶都公司转账支付了该600万元预付款自2018年9月6日至2019年4月22日的利息224876.71元。

2020年1月7日，陶都公司向城投公司发出《关于屈陶文创产业园房产及土地产权相关事宜的函》，主要内容为：“根据《不动产权转让框架协议》约定，该协议签订之日起一年以内，城投公司为我公司办理不动产权证，如无法为我公司办理不动产权证，城投公司将对预付款按年息6%计息后支付给我公司。请城投公司尽快确定转让房产及土地产权的具体金额，并为我公司办理不动产权证等相关手续。”2020年9月16日，陶都公司再向城投公司发出《关于屈陶文创产业园房产及土地产权相关事宜的函》，主要内容为：“按照2018年9月5日的《不动产权转让框架协议》第四条约定，你方在约定时间内，无法为我方办理不动产权证，我方对预付款600万元按年息6%计息（计息时间：从乙方支付预付款之日起至不动产权证交付乙方之日止）。请城投公司支付协议违约利息36万元（计息期间2019年9月16日至2020年9月15日），并尽快为我公司办理不动产权证等相关手续。”

2020年11月4日，城投公司向陶都公司发出《关于屈陶文创产业园房产及土地产权相关事宜的复函》，主要内容为：“因支持管理区发展需要，现德和资产已移交五三集团，由于原德和科技园手续不全，只能办理土地使用证，无法办理其他资产的不动产权证等相关手续。收购以后，我公司先后投入1790万元进行改扩建，其中：公租房装修1378万元，变压器安装132万元，厂房建设280万元。我公司协商决定，现阶段先同五三集团协商资产转移清算事项，以便于处理三方债务。”

另查明，1.案涉房屋的建设至今未取得建设工程规划许可证、施工许可证等相关证件，案涉房屋现由陶都公司实际占有使用。

2.在本案庭审中，本院当庭向陶都公司释明“若本院因案涉房屋的建设缺乏相应的审批程序而认定案涉协议无效，你方诉请是否需要变更？”，陶都公司答称“需要，第一项诉请变更为‘确认陶都公司与城投公司2018年9月5日签订的《不动产权转让框架协议》无效’，第二项诉请不变。”

3.在本案庭审中，本院当庭向城投公司释明“若本院因案涉房屋的建设未取得建设工程规划许可证、施工许可证等相关证件而认定案涉协议无效，根据合同无效需相互返还的法律规定，你方是在本案中提起反诉要求陶都公司返还案涉不动产，还是通过另诉主张权利？”，城投公司答称“提起反诉，一并解决”，本院再向城投公司释明“若你方需在本案中提起反诉，请于本次庭审结束后十日内提交书面反诉状。若逾期提交反诉状，则本院将视为你方欲另寻途径主张权利。”该次庭审结束后，城投公司至今未向本院提交书面反诉状。

本院认为，《最高人民法院关于审理与企业改制相关的民事纠纷案件若干问题的规定》第三条规定：“政府主管部门在对企业国有资产进行行政性调整、划转过程中发生的纠纷，当事人向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理。”根据该规定，政府主管部门对企业国有资产进行行政性调整、划转系行政管理行为，故在调整和划转过程中发生纠纷不能适用民事诉讼程序获得司法救济。本案中，城投公司认为应适用该规定，驳回陶都公司的起诉，并提交了政府主管部门划转案涉不动产的材料作为证据证实。但陶都公司并非政府主管部门划转案涉不动产行为的当事人，且本案亦非政府主管部门划转案涉不动产行为所引起的纠纷，而系作为平等民事主体的双方当事人因履行案涉《不动产权转让框架协议》所引起的纠纷，故本案属于人民法院受理民事诉讼的范围。

《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”第二百三十一条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”本案中，案涉房屋的建设至今未取得建设工程规划许可证、施工许可证等相关证件，破坏了城镇规划秩序，规避了政府对城镇规划监管，扰乱了国家行政管理秩序，故案涉房屋的建设并非合法建造行为。因案涉《不动产权转让框架协议》约定的转让标的物为并非合法建造的案涉房屋及该房屋所占用的案涉土地，故案涉协议因违反前述法律的强制性规定而无效，本院依法确认陶都公司与城投公司2018年9月5日签订的《不动产权转让框架协议》无效。

《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”本案中，城投公司明知案涉房屋并非合法建造而进行转让，陶都公司亦怠于审查其受让案涉房屋的合法性，故双方当事人就案涉协议的无效均负有过错，且过错相当，双方当事人应当各自承担相应的责任。因陶都公司为履行无效的案涉协议向城投公司支付了600万元预付款，故城投公司应返还陶都公司该600万元预付款。同时，城投公司占用该600万元预付款给陶都公司造成了资金占用期间的利息损失，故城投公司应赔偿陶都公司该损失。本院再考虑到城投公司已向陶都公司支付了该600万元预付款自2018年9月6日至2019年4月22日的利息224876.71元，且陶都公司诉请的损失计算起始时间为2019年4月23日，故对陶都公司第二项诉请的损失支持为：以600万元预付款为本金，2019年4月23日至2019年8月19日按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息，2019年8月20日至该600万元预付款返还之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息。

另外，因《不动产权转让框架协议》无效，城投公司亦可向陶都公司主张相关权利。但城投公司经本院释明后未在本案中主张相关权利，故本案中对城投公司可主张的相关权利暂不做处理，城投公司可再另案主张其相关权利。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二条、第一百五十三条第一款、第一百五十七条、第二百三十一条、第三百五十七条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款，《最高人民法院关于审理与企业改制相关的民事纠纷案件若干问题的规定》第三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、确认原告***东方***文化有限公司与被告荆门***城乡建设投资有限公司2018年9月5日签订的《不动产权转让框架协议》无效；

二、被告荆门***城乡建设投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告***东方***文化有限公司返还预付款600万元，并赔偿原告***东方***文化有限公司的损失（以600万元预付款为本金，2019年4月23日至2019年8月19日按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息，2019年8月20日至该600万元预付款返还之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息）；

三、驳回原告***东方***文化有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费30050元，由原告***东方***文化有限公司负担1300元，由被告荆门***城乡建设投资有限公司负担28750元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。

审 判 员　邱泉

二〇二二年一月十八日

法官助理　卢梦

书 记 员　陈晨