苏州高新区文昌花园业主委员会与苏州名郡物业管理有限公司物业合同纠纷一审民事裁定书

苏州市虎丘区人民法院

民 事 裁 定 书

(2016)苏0505民初12号

原告：苏州高新区文昌花园业主委员会。

委托代理人：赵鸿，江苏衡鼎律师事务所律师。

被告：苏州名郡物业管理有限公司。

委托代理人:闾健，江苏同益大地律师事务所律师。

原告苏州高新区文昌花园业主委员会与被告苏州名郡物业管理有限公司物业合同纠纷一案，本院于2016年1月4日立案后，依法由审判员汤英姿独任审理。本案现已审查终结。

原告苏州高新区文昌花园业主委员会向本院提出诉讼请求：1、被告立即按照规定，向原告完整移交有关物业、财物和档案资料，配合新的物业服务企业做好交接工作；2.被告立即撤出文昌花园，并按照每日1000元标准向原告承担违约责任（自2016年1月1日起算至实际撤出之日止），暂计30天。事实和理由：原告代表苏州高新区文昌花园总住宅建筑面积120780.81平方米的业主,与被告签订物业管理服务合同,该合同于2015年12月30日到期,因认为被告缺乏物业管理能力，原告根据自己的调查讨论，于2015年9月2日向被告发出通知，要求被告在当月20日前对原告要求整改内容作出书面说明并整改结束，否则将不予签订2016年度物业管理服务合同，被告接通知后置之不理，为此原告根据业主代表大会的决议，采取重新招标的方式确定了一家新的物业服务企业，并于2015年10月31日正式通知并要求被告在2015年12月30日撤出文昌花园前的30天内与原告及原告新聘的物业服务企业办理相关移交工作，然遭被告再次拒绝，最后期限将至，被告依然不办理相关材料移交，也不配合新的企业交接，其行为违反相关物业管理方面法律法规的规定，侵犯了高新区文昌花园全体业主的合法权益，原告无奈遂诉至法院。

被告苏州名郡物业管理有限公司辩称:1、原告在2015年11月27日被高新区（虎丘区）阳山街道办事处通知暂停工作，而本案的起诉是在2015年12月28日，也就是说，目前文昌花园业委会是在暂停工作期间，故无权提出诉讼。2、原、被告之间签订了物业服务合同，虽已经到期，但依据江苏省高级人民法院相关规定，业委会做出的订立、变更或解除物业服务合同的决定，未经业主大会追认的，其订立、变更或解除物业服务合同的行为，对全体业主不发生效力，双方形成不定期的物业服务合同，因此，原被告之间尚存在物业服务合同法律关系，被告无需撤出文昌花园，更不用承担违约责任。3、选聘或解聘物业服务企业，应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主，且占总人数过半数的业主同意，方可生效，原告未提供双过半的证据。因此，原告主体不适格，请求依法驳回原告的起诉。

经审理查明，2014年12月30日，原告苏州高新区文昌花园业主委员会受文昌花园业主大会委托（甲方），与被告（乙方）签订物业合同一份，约定：甲方通过招投标方式将苏州高新区文昌花园委托乙方实行物业服务。委托服务期限为一年，自2015年1月1日起至2015年12月30日止。第一条本合同所涉及的物业基本情况…总建筑面积：120780.81平方米；其中住宅120780.81平方米…第二十三条乙方相关的权利义务:㈠在本物业管理区域内设立专门机构负责本物业的日常管理工作，并委派有岗位资格要求的人员履行本合同；第二条乙方提供下列选定的物业管理服务事项，其受益人为本物业的全体业主和物业使用人。㈠包括但不限于楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、门厅等房屋建筑共用部位的维修、养护和管理（保修、大修、更新、改造等非日常维护除外）；…㈢公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运等；㈣公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；⑸安全防范，维护公共秩序，包括但不限于安全监控、巡视、门岗执勤等；㈥交通和车辆停放秩序的管理…第二十三条乙方相关的权利义务中第㈥本合同终止时，向甲方移交全部物业管理用房、物业档案资料和属甲方所有的其他资产，并办理交接手续；…第三十二条本合同终止时，乙方应移交物业管理权，撤出本物业，协助甲方作好物业服务的交接和善后工作，移交或配合甲方移交管理用房和物业管理的全部档案资料、专项维修资金及账目等。乙方在合同终止后，不移交物业管理权，不撤出本物业和移交管理用房及有关档案资料等，每逾期一日应向甲方支付1000元的违约金…，原、被告分别在合同上加盖公章。2015年9月2日，原告苏州高新区文昌花园业主委员会就被告在物业管理服务中存在的问题向被告发出了工作联系函，要求被告在9月20日前进行整改。2015年10月31日，原告又向被告发出了书面通知书，告知被告2016年将不再与被告续签物业服务合同，要求被告在2015年12月30日撤出文昌花园小区。2015年12月3日，原告向被告发出了关于办理文昌花园小区物业管理项目交接事宜的函，再次通知被告办理相关交接手续，并要求被告在2015年12月31日中午全面撤离文昌花园小区。因合同期满后，被告未与原告办理交接手续并撤出文昌花园小区，原告遂诉至法院。

本院认为，业主委员会作为业主大会的执行机构，有权代表全体业主维护业主在物业管理活动中的合法权益，就物业管理相关的事项以自己的名义提起诉讼，业主委员会虽然具备当事人的主体资格，但具有当事人的能力并不意味着业主委员会可以在具体的案件诉讼中能够不经合法授权即可以适格的原告主体进行诉讼，由于诉讼的结果必然产生权利和义务，而该权利与义务并不仅仅指向业主委员会的组成人员，而是由全体业主享有或承担。本案中，原告并未提供证据证明提起本案诉讼已得到文昌花园业主的合法授权，因此原告主体不适格。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、国务院《物业管理条例》第十五条之规定，裁定如下：

驳回原告苏州高新区文昌花园业主委员会的起诉。

原告预交的案件受理费365元予以退还。

如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。

审判员　　汤英姿

二〇一六年十一月十五日

书记员　　周　怡