492苏州名郡物业管理有限公司与苏州卓兴置业有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

 

江苏省苏州市相城区人民法院

民 事 判 决 书

(2019)苏0507民初492号

原告：苏州名郡物业管理有限公司，住所地苏州市吴中区东吴北路98号1502室。

法定代表人：孙明，总经理。

委托诉讼代理人：诸宏状，江苏凯尔富律师事务所律师。

被告：苏州卓兴置业有限公司，住所地苏州市相城区太平街道金澄路88号。

法定代表人：赵建松，董事长。

委托诉讼代理人：孙宁，苏州卓岳律师事务所律师。

委托诉讼代理人：戴鹰，系该公司员工。

原告苏州名郡物业管理有限公司（以下简称名郡公司）与被告苏州卓兴置业有限公司（以下简称卓兴公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案受理，依法适用简易程序审理。因案情复杂，本案依法转为普通程序进行审理，由审判员王玲担任审判长并主审、人民陪审员周福林、鲍建英参加评议。本案于2019年3月8日、2019年7月11日、2019年8月15日公开开庭进行了审理。原告名郡公司的委托诉讼代理人诸宏状，被告卓兴公司的委托诉讼代理人孙宁、戴鹰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告名郡公司向本院提出诉讼请求：1、判决卓兴公司向名郡公司支付物业费共计1143240元；2、本案诉讼费用由卓兴公司承担。事实和理由：名郡公司、卓兴公司于2015年6月8日签订《苏州市前期物业服务合同》，约定由名郡公司为卓兴公司承建的澜庭项目提供前期的物业服务。签订合同后，名郡公司按约提供了相关服务，但卓兴公司一直存在拖欠物业费情形。因多次催要无果，名郡公司诉至法院。

被告卓兴公司辩称，名郡公司在提供物业服务期间的物业服务不到位，名郡公司提交的证据材料未能证明其提供了符合合同约定的物业服务。现根据卓兴公司统计，在2017年至2018年度共计应支付的物业费为270082.83元，而卓兴公司已支付名郡公司759642元，故卓兴公司非但不欠物业费，还多支付了物业费，名郡公司的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院予以驳回。

经审理查明，2015年，卓兴公司作为甲方、名郡公司作为乙方，双方签订《苏州市前期物业服务合同》{合同备案号为：苏物前备相[2015]037号}一份，载明的项目名称为澜庭、澜庭坊（苏地2013-G-105号地块），坐落位置为苏州市相城区，占地面积为32203.7平方米，规划建筑面积为78590.03平方米；前期物业服务期限为2年，自2016年12月30日0时至2018年12月29日24时；项目全部交付实施服务后，在非机械替代情况下，乙方应配备物业管理人员共41名，其中综合管理岗位6名，共用部位共用设施设备维护岗位5名，公共秩序维护岗位21名，保洁服务岗位9名，以上岗位设置可根据项目实际情况作适当调整；物业公共服务费采用包干制，按建筑面积高层住宅为2.39元/月/平方米，商业用房为4.61元/月/平方米。合同第六条约定乙方指定物业服务项目负责人为李运财，乙方更换项目负责人的，应当事先告知甲方，并征求甲方意见；如项目已经交付的还应当在本物业管理区域内的显著位置公示。合同第十六条约定物业管理区域内由全体或部分业主承担且收费计量不能直接到单个业主的电梯、水泵、中央空调、集中供热、监控机房等设备运行电费及电梯年检维保、公共照明、公共用水等费用纳入代收代交费用，单独列账，按实合理分摊，代收代交费由乙方按照高层住宅500元/户，商业用房按照1.88元/月·平方米的标准预收，乙方应当每两个月向业主公示一次代收代交费用及分摊情况，每半年结算一次。合同第十七条约定物业区域内汽车停放费由乙方收取，车位租金委托乙方收取，收费标准为露天车位125元/月/个，室内车位及人防车位的汽车停放费均为50元/月/个，车位租金均为200元/月/个，室内车位、人防车位汽车停放费标准，甲方应当在销售、出租、赠与车位时与车位购买（受让）人书面约定，由车位购买（受让）人向乙方交纳。合同第十八条约定，装修垃圾清运费为5元/平方米，收费单位为环卫部门，物业服务单位代收。合同第二十条约定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或者与购房人尚未办结交付手续的物业，物业服务费用（含代收代交费）由甲方全额承担。完成商品房屋交付手续的次月起，物业服务费用（含代收代交费）由业主或使用人交纳。该合同附件七《苏地2013-G-105号地块前期物业服务合同备案表》另载明涉案物业总建筑面积为78590.03平方米，住宅建筑面积为51170.04平方米，10～20层住宅5幢563套，商业用房2幢，套数为142，建筑面积总计12347.18平方米；机动车场（库）建筑面积总计9962.76平方米，停车位349个，地面停车位170个。

另查，2018年11月15日苏州市住房和城乡建设局作出苏住建物[2018]10号《市住房城乡建设局关于2015年度市区前期物业管理招投标项目督察情况的通报》，载明在督察中发现管理问题突出，给予通报批评的项目中包含有本案名郡公司在涉案项目的物业服务。

以上事实，由名郡公司、卓兴公司提供的《苏州市前期物业服务合同》，卓兴公司提供的《市住房城乡建设局关于2015年度市区前期物业管理招投标项目督察情况的通报》及当事人陈述等在卷佐证，本院予以认定。

审理中，名郡公司明确其诉讼请求由2017年、2018年度的商业未售未交房物业费、住宅未售未交房物业费、部分未交足整年的商业及住宅的物业费、地下车位管理费、集中垃圾清运费、代收代缴费、商铺水费及公摊水费等组成。本院分项认定如下：

一、物业费。名郡公司、卓兴公司对于物业费为计收面积乘以元/月/平方米的计算方式不持异议。对于计收面积问题，其中商业部分，6号楼2017年、2018年双方确认均为9318.83平方米（卓兴公司主张6号楼在2017年10月28日方开业，在开业前无需物业管理，故无需交纳物业管理费，但就此未予举证相关约定，本院不予采信），7号楼2017年、2018年双方确认均为1038.11平方米；住宅部分，2017年、2018年全年未交房的计收面积，双方协商确定分别按照4247.37平方米、2293.45平方米计算，对于在上述两年内部分交房住宅情况（名郡公司称为交房时间差），双方确认如下：

2017年

2018年

对于物业费收费标准。名郡公司主张按照前期物业服务合同第十五条约定，住宅为2.39元/月/平方米，商业用房中6号楼按照4.61元/月/平方米计算，7号楼按照2.8元/月/平方米（名郡公司自愿在合同基础上给予优惠）计算。卓兴公司则认为根据双方签订的《澜庭物业补充合同》约定，住宅为1.9元/月/平方米+500元/户/半年的公共能耗代收代缴费，7号楼按照2.8元/月/平方米（含公共能耗费），6号楼按照4.6元/月/平方米（含公共能耗费）的标准计算。同时，物业费累计金额18万元以内部分予以减免，超出部分应按照70%结算。

为证实其主张，卓兴公司提供：1、《澜庭物业补充合同》一份【载明双方共同签署了《卓兴澜庭前期物业合同》，双方就该合同未尽事项订立以下补充协议：1、住宅物业费1.9元/月/平方米+500元每户每半年的公共能耗代收代缴费；街铺物业费2.8元/月/平方米（含公共能耗）；集中商业物业费4.6元/月/平方米（含公共能耗）；2、前期物业管理阶段开发商空置房及空置车位的物业费或管理费按上述标准按月统计，年累计金额18万元以内部分予以减免，超出部分按7折结算。……14、物业招投标过程中的公关费用由物业公司负责，并负责及时办理物业前期备案的各项手续。……18、如招标结果中的物业费高于本协议双方约定物业费，则按本协议物业费价格执行。该协议落款甲方处加盖卓兴公司公章，乙方处手写名郡公司名称，代理人处由王士勇签名，落款日期为2015年5月16日】；2、2018年2月13日的授权委托书一份【授权人为名郡公司，被授权人为名郡公司一分公司，载明为了方便管理，名郡公司授权名郡公司一分公司负责澜庭小区物业管理服务，应付款项直接付至名郡公司一分公司账户。该委托书落款左侧下方加盖名郡公司公章、法定代表人印，右侧加盖名郡公司一分公司公章并由负责人李运财签名。】；3、名郡公司一分公司营业执照复印件一份【载明王士勇是该公司负责人，成立日期为2016年4月25日】，名郡公司出具的物业费结算确认单15页【其中：1、2017年7月2日的结算确认单显示商铺未售未交房物业费（2017年1月至2017年6月）为268283元、住宅未售未交房物业费（2017年1月至2017年6月）为74754元、交房时间差6180元，上述小计，金额为349217元，实际结算金额为按合同减去18万后七折结算为118452元，地下车位管理费（2017年1月至2017年6月）为104700元，商铺未售未租房物业费（2017年4月1日至2018年3月31日）为24350元，集中商业垃圾清运费为46594元，商铺水费为2647元，上述总计296743元。该确认单加盖名郡公司澜庭项目专用章，并由李运财签字。其后附表显示商业未售未交房物业费（2017年1月3日至2017年7月2日）为268283元，其中6号楼收费标准为4.6元/月/平方米，7号楼收费标准为2.8元/月/平方米；住宅未售未交房物业费（2017年1月3日至2017年7月2日）为74754元，收费标准为1.9元/月/平方米；商铺未售出租房物业费（2017年4月1日至2018年3月31日）为24350元，收费标准为2.8元/月/平方米；现房销售交房时间差物业费表格中显示商铺收费标准为2.8元/月/平方米，住宅为1.9元/月/平方米；地下车库数量管理费（2017年1月1日至2017年6月30日）104700元，车位数量为349个，收费标准为50元/月/个；集中垃圾清运费为按5元/平方米的标准计收，合计金额为46594元；商铺水费的收费标准为4.5元/立方米，2017年5月至2017年6月30日的水费为2647元。日期为2017年9月、2018年1月的澜庭物业费结算确认单的工作内容、项目等均与2017年7月2日的结算确认单一致，下方亦均加盖名郡公司澜庭项目专用章】，小业主三方物业服务协议复印件1份【显示住宅的物业费收费标准为2.39元/月/平方米】，小业主提供的证明材料复印件1组【包括交房通知、交费明细、律师函、收据等，其中交费明细中显示前期物业服务费为1.9元/月/平方米，代收能耗费标准为预收一年，金额为1000元】，证明名郡公司应当按照合同约定的内容以及附件约定的标准提供物业服务，补充合同真实合同有效，结算物业费应按双方补充合同中约定的金额计算，实际上双方及业主方结算的物业费均是按照补充合同约定进行结算，且该补充合同是由名郡公司一分公司的负责人王士勇签字。

经质证，名郡公司对物业补充合同，认为其签订于2015年5月16日，名郡公司从未授权任何人和卓兴公司签订任何补充协议。根据卓兴公司提交的授权委托书可看出，名郡公司系2018年2月13日后才授权名郡公司一分公司代为收取涉案小区物业管理费，且授权内容仅为收取物业费。被授权人为名郡公司一分公司，而非王士勇个人。对授权委托书、营业执照真实性予以认可。营业执照显示名郡公司一分公司成立时间是2016年4月25日，卓兴公司提供的所谓补充合同签订时，名郡公司一分公司尚未成立，足以证明卓兴公司提供的补充协议的虚假性。对于物业费结算确认单，名郡公司并未授权相关项目负责人或其他工作人员以低于前期物业服务合同约定的价格向卓兴公司催缴款项，名郡公司认为该确认单系未被授权的工作人员个人制作，未经名郡公司授权及财务确认，对其金额不予认可。卓兴公司长期拖欠金额巨大的服务费，已严重侵害了名郡公司权益。名郡公司部分员工或工作人员作出的妥协不能作为名郡公司真实的意思表达，应按照双方签订的前期物业服务合同收取物业服务费。对与小业主的三方物业服务协议及小业主提供的证明材料中的律师函及加盖名郡公司公章的材料真实性均予认可，但物业服务的收费实际是名郡公司与小业主之间的协议价格，与卓兴公司没有实体上的关系，与本案无直接关联性，不影响名郡公司与卓兴公司之间前期物业服务合同的有效性。

本院认为，关于双方所争议的物业费计收标准问题，本院结合现有证据及合同履行情况，认定住宅物业费为1.9元/月/平方米，7号楼街铺为2.8元/月/平方米，6号楼商业用房物业费为4.6元/月/平方米。理由：1、虽卓兴公司提供的《澜庭物业补充合同》无名郡公司盖章，但该合同由此后被登记为名郡公司一分公司负责人的王士勇签字，其上约定的物业费收取标准、按合同减去18万元后七折的结算方式等与加盖名郡公司澜庭项目章的三份物业费结算确认单及附表载明的内容均可相互印证。2、名郡公司否认三份物业费结算确认单中相应的收费标准及确认情况，但上述三份材料中均加盖有名郡公司澜庭项目章，且其中两份项目负责人审核意见处还由《前期物业服务合同》所载明的名郡公司项目负责人李运财签字，结合李运财还作为名郡公司一分公司的负责人在2018年2月13日名郡公司授权名郡公司一分公司负责涉案小区物业管理服务的授权委托书上签字，可认为李运财具有相应对账权限。名郡公司否认上述物业费结算确认单，但未提供合理解释，且未提供反证以推翻上述证据。3、名郡公司与小业主之间的协议虽显示住宅物业费为2.39元/月/平方米，但根据交房费用明细等证据，且名郡公司亦未予否认其系按1.9元/月/平方米的标准计收小业主物业费，并与《澜庭物业补充合同》约定相一致的收取小业主500元/户/半年的公共能耗代收代缴费。由此，已交房的住宅小业主尚仅需按照1.9元/月/平方米支付物业费，而未交房的住宅却向开发商按照2.39元/月/平方米收取物业费，实不符合常理。4、名郡公司在本案诉讼中就7号楼街铺及6号楼商业用房的物业费收费标准亦实际与《澜庭物业补充合同》所约定的收费标准相一致，名郡公司主张系自愿给予优惠，但未能提供合理解释。5、《澜庭物业补充合同》中还有如招标结果中的物业费高于该合同双方约定物业费，则按该合同物业费价格执行的约定，可认为虽该《澜庭物业补充合同》签订于双方《前期物业服务合同》之前，但双方已就招标结果可能与《前期物业服务合同》不一致有所预期并明确应实践《澜庭物业补充合同》所约定物业费计取标准。综上，卓兴公司所提交的相应证据可形成较为清晰证据链，且其中所反映的物业费计取标准均一致且明确，据此，本院采信卓兴公司关于物业费收取标准的相应意见。根据上述计取标准，物业费为：6号楼，双方确认6号楼在2017年、2018年计收面积均为9318.83平方米，按照4.6元/月/平方米的标准计算，故2017年、2018年物业费均分别为514399.42元。

另，卓兴公司主张6号楼在2018年共计售出13套房屋，交房后的物业费应由业主承担，故要求扣除该部分物业费。卓兴公司为此在庭后补充提供《澜庭交房代收代缴费用收据/凭证签收表》、《澜庭交房发票签收表》复印件2组、发票复印件4份。经质证，名郡公司对上述证据的真实性不予认可，认为卓兴公司及业主从来没有通知过名郡公司或与名郡公司办理交接，相应费用应自办理交接手续后由新业主承担，此前的物业费仍应由卓兴公司承担。对此，本院认为，因卓兴公司就所称2018年已出售并交付小业主合计13套房屋的主张，仅提供凭证、发票的签收材料复印件，未就相应房屋交付手续及就交付向名郡公司进行告知的情况，以及就办理房产权属登记变更情况进行举证，故根据现有证据，本院对卓兴公司要求抵扣6号楼在2018年已交房部分物业费的意见不予采纳。

关于7号楼，双方确认7号楼在2017年、2018年计收面积均为1038.11平方米，按照2.8元/月/平方米的标准计算，故2017年、2018年物业费均分别为34880.5元。

关于住宅部分，2017年、2018年全年未交房的计收面积分别双方确认以4247.37平方米、2293.45平方米确认，故按照1.9元/月/平方米标准计算，2017年、2018年物业费分别为96840.04元、52290.66元。存在交房时间差的住宅物业费部分，经核算，2017年为1966.33元，2018年为22090.85元。

综上，2017年度物业费合计648086.29元，2018年度物业费合计623661.43元。

另《澜庭物业补充合同》第二条约定空置房及空置车位的物业费或管理费按月统计，年累计金额18万元以内部分予以减免，超出部分按7折计算，而卓兴公司提供的由名郡公司制作的物业费结算确认单中亦就物业费金额“按合同减去18万元七折结算”予以明确，故物业费应按照年度总额，扣除18万元后的70%进行支付。但空置车位的管理费，因仅有《澜庭物业补充合同》约定，后续双方未予确认，故该车位管理费不再就其年度总额扣除18万元后的70%进行计算。据此，经合算，2017年物业费为327660.4元[（648086.29-180000元）×70%]；2018年物业费为310563元[（623661.43元-180000元）×70%]，两项合计，物业费为638223.4元。

二、关于地下车位管理费。双方确认2017年、2018年涉案小区的地下车位共计349个，其中人防车位137个、非人防车位212个。名郡公司主张地下车位管理费收费标准依据《前期物业管理服务合同》第十七条约定，不区分人防、非人防，均为50元/月/个；车位在销售之后由购买人或受让人向名郡公司交纳，在此之前的停放费由卓兴公司缴纳。卓兴公司则认为，依据合同，即使产生停车管理费，也应由受让人承担。2017年1月至2018年7月2日期间，因涉案小区的地下人防车位未完成战转平手续及未取得人民防空工程使用证，该地下车库不得进行销售、出租或赠与，同时根据住建部相关规定，民用住宅小区人防车库的建设租售和其他建设工程一样，必须申请五证方可开工建设，竣工后必须取得人民防空工程平时使用证方可开始租售、使用，在上述期间，因车位不符合使用标准，不存在所谓停车管理费，不应由卓兴公司承担。2018年7月2日至2018年12月31日的所有地下车位都未进行销售出租和赠与，故该期间也不应支付名郡公司地下车位管理费。

本院认为，《前期物业服务合同》中约定汽车停放费由名郡公司收取，卓兴公司在销售、出租、赠与时与车位购买（受让）人书面约定收费标准，由购买（受让）人向名郡公司缴纳。现卓兴公司确认在2017年度至2018年度未就车位进行任何销售、出租或赠与，故依据合同约定，应由卓兴公司向名郡公司进行缴纳。同时，卓兴公司所举证名郡公司提供给其的物业费结算确认单中亦就地下车位管理费的数量为349个、收费标准为50元/月/个进行了明确，卓兴公司举证该证据认可其余物业费计取标准，但不予认可汽车停放费的收取，无相应依据。据此，本院认定卓兴公司应予支付地下车位管理费，2017年度、2018年度均分别为209400元。

三、关于集中垃圾清运费。名郡公司主张卓兴公司应支付其未交房建筑垃圾清运费为11977元、集中商业垃圾清运费为46594元。名郡公司为此提供其与苏州市相城区太平街道环境卫生管理站签订的装修垃圾清运协议1份、垃圾清运费一般缴款书2份，证明其已将部分垃圾清运费支付给苏州市相城区太平街道环境卫生管理站。名郡公司陈述垃圾清运费按照78608平方米的面积，以5元/平方米的标准计算，因卓兴公司长期拖欠名郡公司物业费，名郡公司无力一次性向环卫站进行支付，故目前仅支付146778元。卓兴公司经质证认为，名郡公司提交的协议及付款凭证即使确实存在，按照金额除以面积经核算，垃圾清运费的单价实际为2元/平方米，名郡公司无权按照5元/平方米进行主张。同时，根据前期物业服务管理合同约定，未交房垃圾清运费由环卫部门收取，名郡公司代收代缴，在小业主交房时，由小业主向物业公司也即名郡公司缴纳，此费用即使产生也和卓兴公司无关，不应由卓兴公司承担。而集中商业的垃圾均由卓兴公司自行进行清运，费用已由卓兴公司承担，名郡公司无权主张。

本院认为，《前期物业服务合同》中约定装修垃圾清运费为5元/平方米，由环卫部门收取，名郡公司代收。现名郡公司提供了与环卫站签订的《装修垃圾清运协议》及支付凭证，可认为名郡公司与环卫站约定由其缴纳涉案小区78608平方米的全部装修垃圾清运费。其虽未按照5元/平方米足额缴纳合同所约定的341945元，但即使在本案《前期物业服务合同》已到期情况下，根据合同相对性，环卫部门仍有权向名郡公司主张未交房部分垃圾清运费，故未交房住宅部分的垃圾清运费，卓兴公司应予支付名郡公司，待上述房屋交房时卓兴公司或后续进场的物业管理公司可再向小业主进行收取。关于收费标准，根据协议及《前期物业服务合同》约定，应认为按5元/平方米计算，卓兴公司认为缴费标准为2元/平方米，但就此未予举证，本院不予采信。关于集中商业垃圾清运费，卓兴公司主张由其自行向环卫部门缴纳，但就此未予举证，本院对其抗辩不予采信。据此，根据双方协商确认的2018年12月29日前未交房住宅面积为2293.45平方米，集中商业即6号楼面积为9318.83平方米，均按照5元/平方米计算，故未交房住宅垃圾清运费为11467.25元，6号楼垃圾清运费为46594元（名郡公司自愿取整），两项合计，垃圾清运费为58061.25元。

四、关于代收代缴费。双方协商就住宅部分，合同期内卓兴公司应分摊的代收代缴费按照21000元处理，本院予以认定。

五、关于商铺水费及公摊水费。名郡公司主张6号楼的水费应由卓兴公司支付，2017年1月1日至2018年12月29日期间用水量为12517立方米，按照4.5元/立方米计算为56326.5元。消防用水的用水量为726立方米，按照4.5元/立方米计算为3267元，两项合计为59593.5元。名郡公司为此提供与后续进场的物业达祥公司于2018年12月29日交接时的“澜庭公共用水缴费明细”，证明交接时6号楼的水表读数为12517立方米。经质证，卓兴公司对该明细清单的真实性无法确认，对其内容也不予认可。卓兴公司并认为6号楼的水表包含公共用水及整个小区内绿化浇水等及商户用水，其中卓兴公司只承担商户用水。经卓兴公司核查，抄表数应为9642立方米，按照4.11元/立方米计算为38888.82元，该部分费用卓兴公司予以认可。消防用水的用水量认可名郡公司所主张的726平方米，但应按照4.11元/立方米计算。名郡公司另陈述4.5元/立方米的计算标准是在4.11元/立方米的标准上加上相应的税费（即名郡公司开票给卓兴公司时的增值税税点，因卓兴公司未支付，故尚未开票）以及3个点的管理费（具体是何费用名郡公司代理人不清楚）。

本院认为，名郡公司主张6号楼的水费按照12517立方米计算，但仅举证与达祥公司交接时的公共用水缴费明细单，该单据只有两个个人签字，无相应公司的盖章确认，更无卓兴公司人员确认，故在名郡公司未予举证其他证据佐证的情况下，本院对名郡公司要求按照12517立方米计算6号楼水费的主张，不予认可。现卓兴公司自认6号楼扣除了公共用水部分的立方数按9642立方米计算，系卓兴公司作出的对己不利的自认，本院予以确认，故6号楼水费按照9642立方米计算。关于消防用水量，卓兴公司认可按照726平方米计算，本院予以确认。关于水费收费标准，虽名郡公司所提供的相关水费发票显示的收费数据均为4.11元/立方米，但根据卓兴公司所举证的物业费结算确认单及附表中载明的水费收费标准为4.5元/立方米的约定，再结合名郡公司解释按照4.5元/立方米计算系在4.11元/立方米的标准上加上相应的税费及管理费亦具有一定合理性，本院认定水费收费标准为4.5元/立方米。经核算，6号楼水费为43389元，消防水费为3267元，合计46656元。

另关于卓兴公司主张应予以扣除的相关费用，包括另聘保安、保洁支出费用，代付6号楼集中商业自2017年7月12日至2018年12月26日的电费。本院分项认定如下：

一、另聘保安、保洁服务支出的费用。卓兴公司主张，因名郡公司就6号楼的物业人员配备不足，卓兴公司要求名郡公司增加人员未果，卓兴公司只能另聘苏州玉轩物业服务有限公司提供保安、保洁服务人员，共计24个月，支出36万元。卓兴公司为此提供人员配置不足公函复印件2份、付款凭证复印件1组。经质证，名郡公司认可卓兴公司举证的公函之上签字确认收到的人员确系名郡公司工作人员，但因上述人员已离职，故不清楚名郡公司是否直接收到上述函件。卓兴公司另聘的保安、保洁人员，实际系为卓兴公司售楼处提供相关服务的，与本案无关。

本院认为，卓兴公司在庭审中陈述其6号楼集中商业在2017年10月开业，相应支付给案外人公司的费用亦自2017年12月开始，卓兴公司却主张名郡公司承担24个月的费用，实无依据。同时，根据卓兴公司所举证据，实不足以证实其所主张的名郡公司配备人员不到位等情况，相应支付给案外人公司的付款凭证等亦无法看出与本案小区的关联性。据此，本院对该费用扣除不予支持。

二、6号楼集中商业自2017年7月12日至2018年12月26日的电费。卓兴公司主张依据《前期物业服务合同》第16条、补充协议第1条以及公共用电移交确认单，应由名郡公司承担6号楼的公共用电费用，因实践中必须先充值再使用，故卓兴公司分9次共计预存电费26万元，该费用应包含在物业费中，不应由卓兴公司承担。卓兴公司为此举证公共用电移交确认单、公共用电抄表明细及支付电费的电子回执。名郡公司经质证，对公共用电移交确认单真实性无异议，对公共用电抄表明细真实性无法确认，根据上述证据，可知卓兴公司并未将涉及公共设施的电表等向名郡公司移交并在相关部门登记，所涉及的应缴部分的商铺等卓兴公司并未销售给第三人，也未向名郡公司明确过费用，而6号楼集中商业所产生的电费本就应作为业主承担的费用，本案中名郡公司并未主张卓兴公司支付，卓兴公司要求名郡公司承担无依据。本院认为，虽根据补充协议所列相应6号楼公共能耗费用由名郡公司承担，但根据卓兴公司提供的公共用电抄表明细写明“集中商业二次移交时另外计算”以及卓兴公司自认，可认定卓兴公司未将该6号楼的电表移交给名郡公司。卓兴公司所提供的支付电费的相应发票亦未明确指明为系缴纳的涉案小区6号楼的公共能耗的电费，据此，在现有证据下，本院对卓兴公司要求扣除26万元预付电费的抗辩意见，不予采信。

综上，卓兴公司应支付名郡公司物业费为638223.4元，地下车位管理费418800元、垃圾清运费为58061.25元、代收代缴费21000元、水费46656元，合计1182740.65元，扣除双方确认卓兴公司已支付名郡公司的759642元，卓兴公司还需支付名郡公司423098.65元。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、被告苏州卓兴置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州名郡物业管理有限公司423098.65元。

二、驳回原告苏州名郡物业管理有限公司的其他诉讼请求。

若被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费为15089元，由原告苏州名郡物业管理有限公司负担7443元，由被告苏州卓兴置业有限公司负担7646元。（该款已由原告预交，被告负担部分，本院不再退还，由被告在履行本判决时一并给付原告）。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。

审　判　长　　王　玲

人民陪审员　　周福林

人民陪审员　　鲍建英

二〇一九年十一月二十七日

书　记　员　　唐宽正