苏州唯锦置业发展有限公司与江苏名郡物业管理有限公司侵权责任纠纷一审民事判决书

文书内容

苏州工业园区人民法院

民 事 判 决 书

(2019)苏0591民初5600号

原告：苏州唯锦置业发展有限公司，

法定代表人：陈芝强，董事长。

委托诉讼代理人：陈晞扬，江苏百年英豪律师事务所律师。

委托诉讼代理人：叶潇洋，男，公司职员。

被告：江苏名郡物业管理有限公司（原名称江苏名郡物业管理有限公司），

法定代表人：孙明，总经理。

委托诉讼代理人：闾健，江苏同益大地律师事务所律师。

委托诉讼代理人：单璐，江苏同益大地律师事务所实习律师。

原告苏州唯锦置业发展有限公司(以下简称唯锦置业公司)与被告江苏名郡物业管理有限公司(以下简称名郡物业公司)、溧阳瑞通电梯有限公司（以下简称瑞通公司）侵权责任纠纷一案，本院于2019年5月26日受理后，依法适用简易程序，由审判员吴婕独任审判，于2019年7月11日、7月24日进行庭前调查。审理过程中，原告申请撤回对被告瑞通公司的起诉，本庭口头裁定予以准许。后因案情需要，本案依法转为普通程序，由审判员吴婕、人民陪审员孙令奇、周惠明组成合议庭，于2020年6月16日公开开庭进行了审理。庭审中，原告唯锦置业公司委托诉讼代理人陈晞扬、叶潇洋、被告名郡物业公司委托诉讼代理人闾健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告唯锦置业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告名郡物业公司在规定时间内将故障电梯修复、更换相应故障零部件，并将擅自更改的电梯主板等设施恢复原状，并报请相关部门办理验收手续；2、如被告名郡物业公司不能在规定时间内将故障电梯修复、更换相应故障零部件，并将擅自更改的电梯主板等设施恢复原状及报请验收，则由被告按照恢复原状及报请及验收相应费用进行赔偿（暂计人民币1000000元，最终按实际评估价格计算）；3、诉讼费由被告承担。案件审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告在规定时间内将故障电梯修复、更换相应故障零部件，并将擅自更改的电梯主板等设施恢复原状，并报请相关部门办理验收手续；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：被告与原告于2015年12月22日签订《苏州市物业管理委托合同》，约定：原告将位于苏州工业园区唯华路6号的金沙(商务)广场委托给被告进行前期物业管理服务，物业管理服务期限三年，自2016年1月1日至2018年12月31日止；在物业交付使用后，被告应当提供相应的物业管理服务事项：包括电梯等物业管理区域内房屋共用设备设施的运行、维修、养护、年检(检测)和管理(保修、大修、更新、改造等非日常维护除外)。原告按约于2016年1月1日将上述包含22部电梯(升降梯、自动扶梯、自动人行道)在内的金沙（商务）广场物业各项财产设备交付于被告进行管理。2016年开始被告聘请溧阳瑞通电梯有限公司担任上述22部电梯的维保单位。2018年12月31日，原被告之间合同期满终止。原告于2019年1月初委托上海三菱电梯有限公司苏州分公司对金沙（商务）广场22台电梯实施检测，发现自动扶梯和自动人行道中有六台三菱原装电梯主板等系统全部被改造为赛奥电梯主板等系统，存在非常严重的安全隐患，极容易造成安全事故。原告于2019年2月25日发函给被告，要求被告对电梯存在问题于2019年3月20日前进行整改，恢复正常状态，以保证金沙（商务）广场业主和商户使用电梯安全，但被告置之不理，被告行为构成严重违约。故诉至本院。在诉讼过程中，原告先要求修复四台电梯（两台扶手电梯、两台升降电梯），备案号分别为T72098、T72099、T70885、T72101；恢复原状六台电梯（四台自动扶梯、二台自动人行道），备案号分别为T72095、T72096、T72097、T72098、T72099、T72101。后原告仅要求就六台电梯恢复原状。

被告名郡物业公司辩称：请求驳回原告的起诉，理由如下：一、原告并非电梯的所有权人，无权就电梯问题向被告提出任何主张，依法应当由全体业主表决。二、被告对电梯的改造系出于对电梯的更合理利用，为降低电梯故障及使用能耗作出的积极的管理行为，并且本次改造报经了质量监督局及特检院的许可批准，改造后取得了相应的使用合格证，符合国家相关强制性法律规定。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

原告唯锦置业公司与被告名郡物业公司于2015年12月22日签订了《苏州市物业管理委托合同》，约定由唯锦置业公司委托名郡物业公司对金沙（商务）广场实行物业管理服务。合同第六条约定，本物业共有部分保修责任内，如存在质量问题，在使用时人为造成损坏，由责任人自行修复，找不到责任人，由物业公司负责修复；本物业共有部分超过保修期的，由名郡物业公司组织养护和维修，依据养护及维修的范围，按照有关部门的规定，在物业管理费或在专项维修资金中支出。物业管理服务事项中包括电梯等物业管理区域市政设施和房屋共用设备设施的运行、维修、养护、年检（检测）和管理（保修、大修、更新、改造等非日常维护除外）。第九条约定，名郡物业公司按建筑面积向业主收取物业服务费，办公楼3.3元/月/平方米（含公共服务费、代收代缴），商业5元/月/平方米（含公共服务费、代收代缴），上述收费标准由唯锦置业公司在售房同时与购房者在《前期物业管理服务协议》中约定，由名郡物业公司向业主收取。另约定，名郡物业公司违反本合同约定的义务导致不能完成本合同第六条上述约定的管理目标，唯锦置业公司有权要求名郡物业公司限期整改，造成唯锦置业公司经济损失的，名郡物业公司应给予经济赔偿。

2016年1月1日，唯锦置业公司与名郡物业公司签订《物业整体移交协议书》，将包括电梯在内的财产设备移交给名郡物业公司管理。名郡物业公司与溧阳瑞通电梯有限公司签订《电梯日常维护保养合同》，约定由溧阳瑞通电梯有限公司为金沙（商务）广场22台电梯以半包方式（更换零部件单件在200元以内的，由溧阳瑞通电梯有限公司免费提供）提供日常维护保养，期限自2017年11月1起至2018年10月31日止，维修保养费用为79200元。

名郡物业公司在金沙（商务）广场提供物业管理服务期间与赛奥智能电梯（苏州）有限公司签订《电、扶梯节能改造合同》，约定名郡物业公司委托赛奥智能电梯（苏州）有限公司对金沙广场1号-6号K型自动扶梯进行变频节能改造，工程总造价合计9万元（税前），赛奥智能电梯（苏州）有限公司出具改造清单，配件为立柜控制柜6套，出入口感应光电12套。改造后，江苏省特种设备安全监督检验研究院出具《自动扶梯与自动人行道监督检验报告》，对改造的检验结论为合格。

原告提供《自动扶梯（人行道）保养工作单》2份、《乘客电梯、载货电梯（半月）维护保养记录》2份，检查结论处均空白，建议处与调整和更换材料说明处均手写“停”，保养人员处均有“周华”、“任志刚”签名字样，保养日期均为2018年12月13日。原告提供《苏州金沙（商务）广场电梯检测报告》一份，载明“12台电梯（1#-2#、5#-14#）发现部件损坏严重，在电梯继续使用情况下会进一步扩大电梯部件的损坏，会导致电梯不能正常工作和影响乘坐的舒适感以及有较大的安全隐患，建议对电梯作大修处理，2台超市无机房货梯（3#、4#）因设备损坏特别严重，继续使用容易造成人身伤害和设备事故的现象，建议做B改换新梯（保留电梯导轨）。8台扶梯和人行道存在有上部总成和扶手带损坏的，驱动链过松、抱闸老化、梯级缺失功能被削减，影响电梯运行，容易对乘客造成伤害，有较大的安全隐患，其中2台扶梯（17#、18#）建议做大修处理，6台扶梯和人行道系统被改（编号为FT15#-16#、FT19#-20#,人行道1#-2#有非常严重的安全隐患，极容易造成事故),建议做B类改造（桁架保留，整梯其他部件全部更换。现场保养状况十分差，垃圾堆积如山，触目惊心。并附有现场检查部分照片。该检测报告落款时间为2019年1月24日，第一页上加盖“上海三菱电梯有限公司苏州分公司工程业务专用章”。

案件审理过程中，本院组织双方当事人及上海三菱电梯有限公司苏州分公司员工一同对案涉六台电梯（备案号为T72099、T72101、T72095、T72096、T72097、T72098）进行现场勘查，经现场确认，六部电梯的控制柜立柜不是三菱公司产品，控制立柜里的印板被拆除，接线盒中只剩下电线，光电感应装置并非三菱公司配置。上海三菱电梯有限公司苏州分公司对案涉六台电梯进行相关评价：1、案涉六部三菱电梯的立柜控制柜和接线盒是一套不可分割的整体，而立柜控制柜中的电子印板等是电梯的主要部件，被移除缺失后该立柜控制柜已无任何存在意义。2、案涉六部三菱电梯的立柜控制柜和接线盒中的电子印板等零件被拆除后，整个三菱电梯系统已全部完全报废，并且从特种设备角度出发，该设备已不属于上海三菱品牌的电梯，无法将拆除的零部件重新放回原来的立柜控制柜和接线盒来恢复功能；从电梯安全性角度出发，也不能将上海三菱电梯新生产的立柜控制柜和接线盒直接接线来恢复其正常使用。3、案涉六部上海三菱电梯的立柜控制柜和接线盒中的电子印板等零部件被拆除后，如要恢复原状，使用的方式，只能是对该六部案涉电梯进行修复改造处理，即除原电梯桁架予以保留外，电梯的其余全部予以更换。并给出修复改造费用报价，六部电梯设备及安装费用合计2190400元。

本院委托南京晟天检测科技有限公司对案涉六部电梯的修复方案进行鉴定，勘验表明，涉案六部电梯机舱内原配的上海三菱控制柜外壳尚在，但连接线路已经分离，柜内控制板等已拆除不见，机舱内增加了改造后的控制驱动柜（苏州志远，型号WASH6000）。鉴定结论为：本次涉案的六部电梯（2部自动人行道、4部自动扶梯）安装于2013年3月，开始投入使用于2013年11月，至今已逾六年。现场勘验表明，涉案六部电梯的控制系统（如控制柜及内部系统、安全检测器件等）及电气系统（含光电感应装置）需全部更新为上海三菱品牌产品，拖动装置（电机、变速箱及制动器）、滚轮组件、链条、扶手带、玻璃、不锈钢护板等机械零部件未达其使用寿命且完好可用的应予以留用，电梯桁架应可留用。其中已达使用寿命或属于正常使用损坏的零部件或装置应属电梯正常维护保养需要更换的内容。经咨询，该鉴定机构出具价格评估意见函，结合电梯同级别品牌配件价格，综合考虑市场因素，按照梯形类别给出以下价格参考意见（均不含人工费）：

序号

自动人行步道（提升高度7.2米）

自动扶梯（提升高度4.5米）

1

拖动系统（含电机、变速箱及制动器

96000元

66285元

2

控制系统

15500元

10210元

3

电气系统

13200元

9600元

4

运行机械系统（含梯级、链条、扶手带等（以实际更换数量为准）

扶手带（人行步道50米/条*2条，自动扶梯20米/条*2条）

188元/米

梯级（人行步道160个、自动扶梯75个）

2000元/个

链条

8430元/条

5040元/条

5

其他机械部件（导轨、各种支架等）（以实际更换数量为准）

2700元/根

1800元/根

导轨、支架（人行步道12根，自动扶梯6根）

6

结构及外围部件（各种盖板、玻璃等）（以实际更换数量为准）

盖板8块

612元/块

玻璃（人行步道20块，自动扶梯12块

1200元/块

7

加装光电感应及变频变速系统

33000元

23000元

唯锦置业公司对鉴定结论提出是否具有实际操作可能性的异议。

名郡物业公司提出如下异议：鉴定结论要求全部更新为上海三菱品牌产品，鉴定机构应明确是否为修复方案；电梯改造取得特种设备安全监督检验研究院的许可批准完成相关手续备案取得合格证，改造符合相关规定；另，恢复方案中不应包含光电感应装置。

对于当事人的质证意见，鉴定机构回复：修复方案为恢复原状，理应要把相关部件更换回上海三菱配置，与电梯是否取得许可批准或备案无关。光电感应同样也是电气控制系统一部分，鉴定工作只按鉴定要求判断现有的部件是否是上海三菱原配置产品，如果双方是双方都认可取消此功能，拆除此功能相关部件即可。修复方案是否最终均只能由上海三菱电梯有限公司实际操作或者是否咨询上海三菱修复方案是否有实际可操作可能，非鉴定机构鉴定工作范围。

鉴定费用63000元，由原告预交。

上述事实由原告提供的《苏州市物业管理委托合同》、《物业整体移交协议书》、《电梯日常维护保养合同》、产品出厂合格证书、《自动扶梯与自动人行道监督检验报告》、《电、扶梯节能改造工程合同》、特种设备安装改造维修告知单，改造合格证、《自动扶梯与自动人行道监督检验报告》、溧阳瑞通电梯有限公司《自动扶梯人行道日常维护保养单》、苏州金沙（商务）广场电梯检测报告、整改通知及邮寄凭证、本院委托鉴定的鉴定报告及价格评估意见函等证据及当事人在庭审中的陈述予以证实。

另，南京晟天检测科技有限公司就电梯安装用工出具参考意见：电梯的安装很难把某个工序的用工量进行清晰划分，因为每个工序都不是孤立的，1、大工：独立完成单独工序（含钳工、电工、吊装、调试等），工费450元左右/天；2、小工：辅助大工完成单项工序，工费250元左右/天；3、光电感应（含变频系统的安装），用工量预估在4个大工，4个小工；4、控制系统全部更换（含拆、装，不含调试），每台电梯预估用工量6个大工、6个小工。自动扶梯与自动人行步道工作量基本相等。

本案的争议焦点主要集中于：

一、唯锦置业公司对于名郡物业公司违反约定的行为是否有权作为原告进行起诉。

本院认为，在业主委员会成立、业主大会选聘物业服务企业之前，为服务业主需要，可由建设单位选聘物业，并签订书面的前期物业服务合同，物业管理公司违反合同约定义务的情况下，为全体业主的利益考量，建设单位作为合同相对方，应有权诉请要求物业公司承担相应义务，故唯锦置业公司是本案的适格原告。

二、关于将擅自更改的电梯主板等设施恢复原状的义务。

本院认为，根据《电、扶梯节能改造工程合同》、本院现场勘验结果以及鉴定机构的鉴定报告，被告名郡物业公司委托第三方对案涉6台电梯进行了改造，根据合同约定，名郡物业公司仅负有对物业共用部位、场地和共用设施设备进行日常维修养护的义务，并无改造权利和义务，名郡物业公司在未征得授权单位唯锦置业公司或业主的同意的情况下，擅自对案涉6台电梯进行改造，将原三菱品牌控制系统更换为赛奥品牌，并加装光电感应系统，虽改造已经特种设备监督检验研究院检验合格，但名郡物业公司不能就改造必要性进行合理说明，已违反合同约定，侵犯业主的合法权益。为维护业主的合法权益，杜绝物业公司在提供物业管理服务期间对物业进行任意改造的行为，原告唯锦置业公司诉请主张就改造过后的电梯按原有品牌配件进行修复，于法有据，本院予以支持。对于修复方案，原电梯供应商上海三菱电梯有限公司苏州分公司提供的修复方案为整体更换，鉴于改造经检验合格，整体更换并无必要，且根据鉴定机构的鉴定结论，仅有案涉6部电梯的控制系统（如控制柜及内部系统、安全检测器件等）需全部更新为上海三菱品牌产品，除此之外其他机械零部件未达其使用寿命且完好可用的应予以留用，已达使用寿命或属于正常使用损坏的零部件或装置应属电梯正常维护保养需要更换的内容，光电感应装置系被告改造过程中加装，故本院确认修复方案为就案涉6部电梯的控制系统（如控制柜及内部系统、安全检测器件等）全部更新为上海三菱品牌产品，加装的光电感应装置予以拆除。如被告拒绝配合进行修复，可由原告进行更换，并由被告就更换、拆除费用向原告支付。对于更换费用的金额，根据鉴定机构给出的价格评估意见，案涉6部电梯（2部自动人行道、4部自动扶梯）的控制系统价格合计为71840元（15500*2+10210*4），更换、调试控制系统与拆除光电感应装置必然发生一定的人工费用，参考鉴定机构出具的意见，本院酌定更换、调试、拆除人工费用为26000元。综上，本院酌定修复费用的合理范围为97840元，原告可凭实际更换依据在此范围内要求被告支付。

依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：

被告江苏名郡物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内将金沙（商务）广场6台电梯（备案号为T72099、T72101、T72095、T72096、T72097、T72098）的控制系统更换为三菱品牌，如逾期未更换，可由原告苏州唯锦置业发展有限公司自行更换，被告江苏名郡物业管理有限公司就更换费用于收到付款通知之日起十日内在97840元范围内向原告苏州唯锦置业发展有限公司支付。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费13800元、鉴定费63000元，合计76800元，由原告苏州唯锦置业发展有限公司负担12420元，由被告江苏名郡物业管理有限公司负担64380元，被告负担部分原告已预交，由被告在履行本判决时一并向原告支付。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用缴纳办法》的有关规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。

审　判　长　　吴　婕

人民陪审员　　周惠明

人民陪审员　　孙令奇

二〇二〇年六月二十九日

书　记　员　　周　萌

附录：

《中华人民共和国合同法》

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。