东莞市骏鹏建筑工程有限公司、东莞市东魅房地产开发有限公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

广东省东莞市第三人民法院

执 行 裁 定 书

（2022）粤1973执异764号

案外人：古俏萍，女，汉族，1994年12月13日出生，住广东省云浮市云安区。

案外人：陈戈，男，汉族，1991年11月17日出生，住广东省东莞市。

上述案外人共同委托代理人：林文宗，广东康邦律师事务所律师。

上述案外人共同委托代理人：黄小灵，广东康邦律师事务所实习律师。

申请执行人：东莞市骏鹏建筑工程有限公司，住所地为广东省东莞市塘厦镇四村社区爱民街6号广基大厦18楼1803-1805。

法定代表人：林永有。

委托代理人：黄健平，广东弘名律师事务所律师。

委托代理人：赵侃娣，广东弘名律师事务所律师。

被执行人：东莞市东魅房地产开发有限公司，住所地为广东省东莞市凤岗镇凤岗科技路16号玉泉商住区3栋2单元115房。

法定代表人：蓝晓军。

委托代理人:张健，男，汉族，1980年4月20日出生，住广东省深圳市福田区，系东莞市东魅房地产开发有限公司员工。

在本院执行（2022）粤1973民初2810号东莞市骏鹏建筑工程有限公司与东莞市东魅房地产开发有限公司建设工程合同纠纷一案生效民事判决书过程中，执行案号为（2022）粤1973执11264号，查封了位于登记在被执行人东莞市东魅房地产开发有限公司名下、位于东莞市××镇××路××号玉泉商住区5号商业、住宅楼2单元302房屋［权属证书号为粤（2022）东莞不动产权第0××9号，以下简称案涉房屋］，案外人古俏萍、陈戈向本院提出异议，要求解除对案涉房屋的查封措施。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

经审查查明，本院在执行（2022）粤1973民初2810号东莞市骏鹏建筑工程有限公司与东莞市东魅房地产开发有限公司建设工程合同纠纷一案生效民事判决书过程中，依据（2022）粤1973执11264号执行裁定书，于2022年8月11日查封登记在被执行人东莞市东魅房地产开发有限公司名下的案涉房屋。案外人古俏萍、陈戈于2022年11月24日向本院提出前述异议请求。

另查明，2021年4月19日，案外人陈戈与东莞市东魅房地产开发有限公司签订《东莞市商品房认购书》，约定案外人陈戈向东莞市东魅房地产开发有限公司购买案涉房屋，成交价为1865230元，陈戈同意支付100000元作为定金，并在认购书签订15日内签订《商品房买卖合同》。同日，案外人陈戈按照认购书约定向东莞市东魅房地产开发有限公司转账支付定金100000元。2021年4月29日，案外人古俏萍、陈戈同东莞市东魅房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（预售），约定案外人向东莞市东魅房地产开发有限公司购买案涉房屋，总价款为1865230元；签订本合同前，案外人已支付定金100000元，案外人应当于2021年4月29日前支付首期房款1005230元，余款860000元由案外人申请贷款支付。该合同还对其他事项进行了约定并进行了备案登记。2021年4月29日，案外人向东莞市东魅房地产开发有限公司转账支付购房款905230元。为证明在东莞市无其他居住的房屋，案外人提交了东莞市自然资源局出具的不动产登记情况查询结果到庭，经审查，案外人分别以古俏萍、陈戈名义进行查询，显示两人在东莞市无登记的居住房屋。

以上事实，有东莞市商品房认购书、商品房买卖合同（预售）、商品房合同备案登记证明、不动产登记情况查询结果列表、收款收据、东莞农村银行对账单、东莞银行账户交易明细、交房确认书在卷佐证。

本院认为，本案为案外人基于实体权利对执行标的提出排除执行异议，其主张是否成立，应当依照《民事诉讼法》第二百三十四条的规定予以审查。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。具体到本案，一、在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同。案外人提供的《商品房买卖合同》，显示于2021年4月29日签订，合同内容完备，权利义务约定明确具体，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应具备的“商品房基本状况，销售方式，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属”主要条款内容，本院认为双方签订的买卖合同合法有效。《商品房买卖合同》签订于2021年4月29日，案涉房屋被本院在2022年8月11日查封，因此，案外人的主张符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的法定情形。二、所购商品房是否用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。案涉房屋为被执行人开发的用于居住的商品房，房屋性质为居住用房，案外人提交的东莞市自然资源局出具的不动产登记情况查询结果可证明案外人在东莞市无登记的居住房屋。因此，案外人的申请符合所购商品房是用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的法定情形。三、已支付的价款是否超过合同约定总价款的百分之五十。《商品房买卖合同》约定的房屋总价款为1865230元，案外人提供的收款收据、东莞农村银行对账单、东莞银行账户交易明细显示，案外人已支付购房款1005230元。因此，案外人的申请符合已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的法定条件。

综上所述，案外人的请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款（十一）项、第二百三十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第二十九条的规定，裁定如下：

解除（2022）粤1973执11264号案件对被执行人东莞市东魅房地产开发有限公司名下、位于东莞市××镇××路××号玉泉商住区5号商业、住宅楼2单元302房屋［权属证书号为粤（2022）东莞不动产权第0××9号］的查封措施。

案外人、当事人如对本裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五内向本院提起诉讼。

审 判 长　朱红奎

审 判 员　梁　晨

审 判 员　卢嘉律

二〇二二年十二月二十八日

法官助理　蔡明欢

书 记 员　温慧盈