某某市暨阳湖旅游发展有限公司、某某市华新园艺景观工程有限公司房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

江苏省***市人民法院 民 事 判 决 书 (2021)苏0582民初11501号 原告：***市暨阳湖旅游发展有限公司，住所地***市***暨阳湖生态园。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，江苏同***事务所律师。 委托诉讼代理人：***，江苏同***事务所实习律师。 被告：***市华新园艺景观工程有限公司，住所地***市***旺西村旺西花苑东大门配套用房二楼。 法定代表人：王韬，该公司经理。 委托诉讼代理人：***，该公司员工。 原告***市暨阳湖旅游发展有限公司（以下简称暨阳湖公司）与被告***市华新园艺景观工程有限公司（以下简称华新公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院2021年8月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告暨阳湖公司的委托诉讼代理人***、***、被告华新公司的法定代表人王韬及委托诉讼代理人***均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告暨阳湖公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付租金183137.5元、违约金3694.4元（以91568.75元为基数，自2021年3月1日起暂计算至2021年3月31日，以183137.5元为基数，自2021年4月1日起暂计算至2021年7月22日，实际计算至被告全部还清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率的1.5倍计算）；审理中，原告暨阳湖公司将该项诉讼请求中违约金的计算方式变更为“以183137.5元为基数，自起诉之日即2021年8月16日起按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率的1.5倍计算至实际清偿之日止”；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告双方于2016年9月26日签订房屋租赁合同，约定原告将位于暨阳湖欢乐世界门面房一区二层加转角一至三层（面积为3421平方米）出租给被告使用，租期自2016年10月1日至2024年9月30日止，每年租金998932元，计租金第三年起每年租金1098825元，被告应于每年3月31日和9月30日前支付租金。至起诉时，被告结欠2021年2月至3月房屋租金共计183137.5元，原告分别于2021年4月13日、2021年5月11日向被告寄出催款通知书，均未果，故诉至法院。 被告华新公司辩称，第一，2020年5月中旬房屋出现质量问题，一直维修到10月初结束，原告并未履行出租人的维修义务，被告垫付费用进行维修，且维修对其营业也产生影响，造成损失。其与原告协商，原告口头承诺免两个月租金，所以才没支付。第二，合同中约定“计租金第3年起”每年租金为1098825元，其之前未注意，一直是按原告要求交付，要求之前多付的租金在诉请金额中折抵。 本院经审理认定事实如下：2016年9月26日，暨阳湖公司（甲方、出租方）与***市华新园艺工程有限公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于暨阳湖欢乐世界门面房一区二层加转角一至三层（建筑面积3421㎡）租赁给乙方使用。租期八年，双方约定房屋交付日期为2016年10月1日，租期自2016年10月1日起至2024年9月30日止。上述房屋按原公开拍租确认的每日租金为0.8元/㎡，每年租金998932元，计租金第3年起每年租金为1098825元。经双方协商，自2016年10月1日起，甲方给乙方6个月的装修期及1年免租金，装修期和免租金期间甲方不收取房屋租金（即免租至2018年3月31日止，不含水、电、空调费用）。房屋租赁采用先支付租金后使用的方式，租金每半年支付一次，分别于每年3月31日和9月30日前支付。如逾期交付房租金，每逾期一日，由甲方按月租金百分之一向乙方加收违约金。 后双方又签订《协议》，约定因就暨阳湖欢乐世界未来城门面房一系列问题造成乙方损失事宜，达成协议：甲方同意减免乙方租金17个月，日期从2018年4月1日至2019年8月31日止。 另查明，***市华新园艺景观工程有限公司原名为***市华新园艺工程有限公司，于2019年11月6日更名为现名。2019年11月20日双方继而签订《房屋租赁合同主体变更协议》，明确承租方为华新公司。 关于租金计算，双方一致确认免租至2019年8月31日，即2019年9月1日起收取租金。关于合同中约定的“计租金第3年起每年租金为1098825元”，双方存在争议。原告暨阳湖公司认为应从租期开始计算，即从2016年10月1日起计算租金，减免的租金是出租方给予承租方的优惠，所以自2016年10月1日起至2018年9月30日止按年租金998932元计算，自2018年10月1日起按年租金1098825元计算。被告华新公司认为，房子是于2016年10月1日交付，但是直至2019年9、10月份才办齐手续开始经营。计租金应该就是开始收取房租时计算租金，故自2019年9月1日起至2021年8月31日止按年租金998932元计算，自2021年10月1日起按年租金1098825元计算。 关于租金支付，双方一致确认租金已自2019年9月1日支付至2021年9月30日，原告暨阳湖公司认为其中2021年2、3月份的租金未支付，后称是2020年10月1日至2021年3月31日期间两个月的租金未支付，具体月份无法确定，按合同约定应于2020年9月30日前支付上述期间的租金。具体陈述如下：被告分别于2019年9月6日支付333889.6元、2019年9月27日支付299132.24元，合计633021.74元，为2019年9月1日至2020年3月31日的租金；2020年4月17日支付183137.5元、5月28日支付183137.5元，合计366275元，为2020年4月1日至2020年9月30日的租金，其中因疫情影响，所有租户统一免2个月租；2020年12月28日支付274706.25元，为2020年10月1日至2021年3月31日的租金，其中减免1个月租金，拖欠了两个月租金，即案涉标的；2021年3月31日支付549412.50元，为2021年4月1日至2021年9月30日的租金。被告华新公司对支付时间、金额及对应的租赁期无异议，但是应从2021年9月1日起按照年租金1098825元计算，之前付多了。在2020年10月1日至2021年3月31日期间确有两个月租金未付，因原告口头承诺免租两个月。 庭审中，被告华新公司陈述：因房屋漏水问题造成其无法营业，2020年5月至10月都是停业状态。目前尚在维修，不要求在本案中处理。原告暨阳湖公司陈述：其曾对房屋进行维修，但未承诺被告免交两个月房租，造成的损失被告未提交相应证据，不应在本案中处理。 本院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，合法有效。双方一致确认自2020年10月1日至2021年3月31日期间两个月的租金未支付，被告辩称因租赁房屋存在质量问题，原告曾口头承诺免租两个月，但未提交相关证据证明，本院不予采信。关于被告陈述房屋的质量问题，被告明确不要求在本案中处理，故本院不予理涉。关于“计租金”的理解，原、被告理解不一，从文义解释、合同整体条款等来看，双方的理解均具有合理性和目的性。被告对先付后用的支付方式、已付租金的金额、交纳时间及对应租赁期均明知，且也一直按原告所述的计算标准履行合同，并未提出异议，现被告辩称系应原告要求支付，其并未审查，本院不予采信。根据公平原则和诚实信用原则，双方应按合同约定全面、公平地履约，原告主张被告支付尚结欠的租金183137.5元及相应违约金，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第四百六十六条、五百零九条、五百七十九条、五百八十五条、七百零三条、七百二十一条规定，判决如下： 被告***市华新园艺景观工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告***市暨阳湖旅游发展有限公司房屋租金183137.5元及违约金（以183137.5元为基数，自2021年8月16日起按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率的1.5倍计算至实际清偿之日止）。 如果被告***市华新园艺景观工程有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2018元，由被告***市华新园艺景观工程有限公司负担，于本判决发生法律效力之日起十日内缴纳至本院诉讼费账户。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院预交上诉案件受理费。 审 判 员　*** 二〇二一年十一月十一日 法官助理　陶　萍 书 记 员　***