安徽亿达建设集团有限公司
某某、宿松县鑫鑫房地产开发有限公司等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书
来源：中国裁判文书网
安徽省安庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2021）皖08民终1810号
上诉人（原审原告）：***，男，1982年6月24日出生，汉族，住安徽省宿松县。
委托诉讼代理人：王拓，安徽润天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：宿松县鑫鑫房地产开发有限公司，住所地安徽省宿松县孚玉镇孚玉西路**。
法定代表人：汪国鑫，该公司董事长。
原审第三人：安徽亿达建设集团有限公司，，住所地安徽省宿松县经济开发区城门冲路**
法定代表人：曹明富。
原审第三人：郑良浩，男，1967年8月9日出生，汉族，住安徽省宿松县。
上诉人***因与被上诉人宿松县鑫鑫房地产开发有限公司（以下简称鑫鑫公司）、原审第三人安徽亿达建设集团有限公司（以下简称亿达公司）、郑良浩商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省宿松县人民法院(2021)皖0826民初417号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月18日立案后，依法组成合议庭，在查阅卷宗，询问当事人，核对事实之后，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
***上诉请求：撤销原判，改判支持***的诉讼请求，一、二审诉讼费由鑫鑫公司承担。事实与理由：***对一审查明事实无异议。一审认为涉案房屋办理了查封登记至判决时未解封，根据司法查封房地产不当转让规定，驳回***的诉讼请求。但在一审判决后，2021年4月16日，涉案房屋司法查封解除，一审判决不支持***诉求的情形已不复存在，请求二审依法改判。
鑫鑫公司辩称，鑫鑫公司多次通知***缴纳房款，***至今未予缴纳，造成合同目的不能实现，***严重违约，视为其自愿放弃购买权，鑫鑫公司有权将涉案房屋另卖他人。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
亿达公司未答辩。
郑良浩辩称，涉案房屋是抵付工程款的，抵付工程款时鑫鑫公司汪国鑫签字了，同意用房子抵付工程款，所以房子应当是***的，***的上诉请求能够成立。
***向一审法院起诉请求：1、判令鑫鑫公司立即与***就宿松县振兴商城3栋1单元1001室商品房签订《商品房买卖合同》或《商品房预售合同》，并办理网签备案；2、鑫鑫公司立即向***开具645929.46元的购房发票；3、鑫鑫公司退还多付的购房款1万元；4、本案诉讼费用由鑫鑫公司承担。
一审法院认定事实：2017年4月6日，***与鑫鑫公司签订了一份《振兴商城购房意向书》，约定***拟预购鑫鑫公司开发的振兴商城3栋1单元1001室A户型商品房，该意向书“约定条款”第1条写明“……（***）交付购房保证金，为人民币壹万元整。已交壹万元”；第2条写明“买方缴纳保证金后，可持本意向书享受一次性付款元/m2或按揭付肆仟陆百伍拾叁元/m2”；第3条写明“买房应在自卖方电话通知（但不限于电话通知）之日起10日内，携此意向书、购房意向保证金的收据，首付房款及卖方要求的其他相关资料（包括按揭资料、户口簿、身份证等）到卖方售楼中心与卖方签订正式的《商品房买卖合同》”；第4条写明“本意向书相关内容《商品房买卖合同》的主要条款，如有相悖，以正式签订的《商品房买卖合同》为准”；第6条写明“如买方不按上述约定条款所规定的时间签订《商品房买卖合同》并未交清首付房款，则视为买方自愿放弃，并按《合同法》规定其购房保证金不予退还，卖方有权转售，买方无权干涉”；第9条写明“此意向书……经双方签名或盖章后即产生法律效力”；另手写添注第10条：“经双方协定，因房屋为抵工程款房，故付款方式由***、工程部老总及甲方老总协商决定。最终解释权归甲方所有”。当日，***支付1万元，鑫鑫公司出具“购房款”收据一张。2020年7月11日，曹明富、郑良浩向鑫鑫公司出具收条1份，内容为：“收条/今收到鑫鑫房产工程款陆拾肆万陆仟元正（此款是以振兴商城3#1001室抵付工程款）/曹明富/郑良浩/2020年7月1日”，汪国鑫添注：“同意/汪国鑫/2020年7月1日”。2020年12月3日，鑫鑫公司向***邮寄《催收购房款通知书》，因拒收被退回；2021年1月1日又向***邮寄《解除合同通知书》，因拒收被退回。2021年1月29日，一审法院因另案执行，查封案涉的振兴商城3栋1001室商品房并办理查封登记，至今未解除查封。
一审法院认为，***与鑫鑫公司自愿签订《振兴商城购房意向书》，约定拟预购商品房的意思表示真实，内容合法，合同自双方签名或盖章后即产生了法律效力，双方成立商品房预约合同法律关系，故本案案由应为商品房预约合同纠纷。鑫鑫公司辩称，该公司多次口头和电话及邮寄通知***催告安徽亿达建设公司交纳购房款和签订正式的《商品房买卖合同》未果，根据《购房意向书》第3条、第6条约定，该协议自动解除。一审法院认为，该《购房意向书》（第1条至第9条）系格式合同条款，其内容与双方手写添加的第10条“经双方协定，因房屋为抵工程款房，故付款方式由***、工程部老总及甲方老总协商决定……”出现冲突的，应以手写添加的第10条为准。因补充的第10条已对原合同格式条款的付款方式作出了变更，故不应依据原格式条款内容，认定***未按“规定的时间签订《商品房买卖合同》并未交清首付房款”，自愿放弃购买权。因此对鑫鑫公司的上述辩解不予采信。该公司的其他辩解与本案无直接关联，不予认定。按照《振兴商城购房意向书》的约定，鑫鑫公司仍负有与***订立正式的《商品房买卖合同》的义务。但根据查明的事实，案涉房屋办理了查封登记至今未解封。根据司法机关决定查封的房地产不得转让的规定，***要求鑫鑫公司就该房屋签订正式的商品房买卖合同或商品房预售合同，继而要求出具购房发票、退付购房款的诉讼请求，无事实和法律依据，对其诉讼请求，予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2012年3月31日最高人民法院审判委员会会议通过）第二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回***的诉讼请求。案件受理费300元，减半收取150元，由***负担。
二审中，当事人未提供证据。
二审查明：安徽宿松经济开发区振兴大道西侧、韩文路北侧振兴商城3幢1001室首次登记房屋所有权人为鑫鑫公司，2021年5月17日房屋所有权人转移登记为钱兰珍，2021年6月2日房屋所有权人转移登记为虞结旺。二审查明的其他事实与一审一致。
本院认为，***与鑫鑫公司之间虽合法成立商品房预约合同法律关系，但依据二审查明事实，涉案房屋所有权人已非鑫鑫公司，***的一审诉讼请求客观上属于履行不能，一审判决驳回其诉讼请求，并无不当。
综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人***负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 顺
审 判 员 刘梦灵
审 判 员 高 平
二〇二一年八月四日
法官助理 潘朝玉
书 记 员 吴 杰
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
