某某、某某鑫鑫房地产开发有限公司等合同纠纷民事一审民事判决书

安徽省***人民法院 民 事 判 决 书 （2022）皖0826民初749号 原告：***，男，1982年6月24日出生，汉族，从事建筑业，住安徽省***。 委托诉讼代理人：高治友，安徽八里江律师事务所律师。 被告：***鑫鑫房地产开发有限公司，住所地安徽省***孚******67号。 法定代表人：***，该公司董事长。 被告：安徽亿达建设集团有限公司，住所地安徽省***经济开发区城门冲路1号。 责任人：***，该公司负责人。 委托诉讼代理人：***，安徽皖***事务所律师。 委托诉讼代理人：**，安徽皖***事务所律师。 第三人：**焰，男，1942年1月2日出生，汉族，住安徽省潜山市。 原告***与被告***鑫鑫房地产开发有限公司（***鑫公司）、安徽亿达建设集团有限公司（简称亿达公司）、第三人**焰合同纠纷一案，本院于2022年2月17日立案后，于2022年3月24日公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人高治友，被告鑫鑫房地产公司的法定代表人***，被告亿达公司的委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。第三人**焰经传票传唤未到庭参加诉讼本案现已审理终结。 ***石向本院提出诉讼请求：一、判令二被告立即向原告支付房屋折价款83万元，退还预付房款1万元及逾期付款违约金，以83万元为基数，自2020年7月2日起至款清之日止，按年利率3.85%的标准支付；二、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年3月，亿达公司承建了鑫鑫公司建筑工程施工业务，亿达公司为此设立***振兴商城3#、4#楼工程项目部；亿达公司在施工过程中，将其中的塑料真空窗、塑钢节能门窗及各级消火门和木门，以包工包料的方式对外发包；第三人**焰于同3月9日与亿达公司项目部签订了《门窗工程承包协议书》承接上述工程，约定款方式为将振兴商城3#楼中任意一套商品房抵付工程款（约陆拾万元左右）；同年3月24日，第三人**焰以相同的方式将该工程转包给原告，原告按照合同约定完成了施工义务，将案涉工程交付亿达公司使用后，亿达公司仅支付了部分工程款。2017年4月6日，原告与鑫鑫公司签订了《振兴商城购房意向书》，拟购买鑫鑫公司开发的振兴商城3#楼1**1001室A户型商品房；当天，原告依意向书约定***公司支付1万元，鑫鑫公司出具了购房款收据。2020年7月1日，被告亿达公司法定代表人***、案涉工程项目部负责人***共同***公司法定代表人***出具了一张以鑫鑫公司开发的振兴商城3#1001室抵付64.6万元工程款的收条，***在该收条上签名并注明“同意”；原告接收该条据后持该条据***公司提出签订案涉房屋的买卖合同时，鑫鑫公司不同意与原告签订商品房买卖合同并私自将案涉房屋转让他人。鑫鑫公司以振兴商城3#1001室房屋抵付亿达公司64.6万元工程款，亿达公司又将该房产抵付原告工程款并经得鑫鑫公司同意，鑫鑫公司应将案涉房屋交付原告，现鑫鑫公司不守诚信私自将案涉房屋转让他人却不向原告付款，两个被告应按案涉房屋的时价向原告支付款项。两个被告的不诚信行为严重损害了原告的利益，原告为维护自身合法权益，特诉请判如所求。 鑫鑫房地产公司辩称，1、原告属明显的重复诉讼。该案原告已于2021年1月14日提起诉讼，现又以相同的原、被告、相同的诉讼标的额起诉，后诉与前诉的诉讼请求基本相。前案一二审均驳回原告全部诉讼请求。2、本案被告不是债务人。本案是因亿达公司与原告签订门窗工程的债权债务关系，亿达公司债务人。虽然我公司在意向书和收条上约定其购房款是以振兴商城3幢1001室抵付其工程款，但条件并未成就，原告接受被告的收条后，就应当立即督促亿达公司到我公司办理相关的工程款拨付手续，来归还原告的尚欠购房款。此事发生后。我公司多次电话和用邮政特快的方式，通知原告和亿达公司前来办理以工程款抵付原告购房的欠款。可原告一直不同亿达公司前来办理相关拨款手续，属原告放弃在亿达公司的债权。加之原告未同我公司签订任何施工合同，我公司不欠原告任何工程款，反而是原告违约没有按时给付工程款。因此，我公司不是本案债务人。3、原告的诉请不具体明确。原告起诉暂定93万元不明确，主张的利息无事实和法律依据。综上，请求法庭驳回原告全部诉请。 亿达公司辩称，一、认为本案的案由不明确。从原告起诉的内容看，案由可为建设工程施工合同纠纷或商品房预售合同纠纷，望原告予以明确。如为建设工程施工合同纠纷，本案属于重复起诉（2021皖08**民初6199号案已经做出生效判决），应依法作出不予受理或驳回原告的重复起诉。如为商品房预售合同纠纷，本案亿达公司并非商品房预售合同的主体，故非适格被告，故仍应依法驳回对于亿达公司的起诉及诉讼请求。二、事实方面。***振兴商城的项目发包人为鑫鑫公司，施工单位为亿达公司，第三人**焰为鑫鑫公司法人代表***的父亲，其承包部分门窗建设工程属实，但**焰系与原告订立合同关系，具体情况亿达公司并不知情。后期亿达公司得知，其二人合同约定的付款方式为以房抵债。后就案涉646000元的工程款三方同意，***公司建设的振兴商城3#1001室房产折抵该工程款，形成以物抵债关系。2017年4月6日，原告已经与鑫鑫公司签订购房意向书，表明抵债的合意，得到鑫鑫公司的认可后，2020年7月1日，亿达公司的法人***及该项目的代表人***出具收条，***签字认可，当天原告便持该收条前往鑫鑫公司付款办理购房手续。同日，第三人**焰出具收条收到门窗工程款并注明系***购买振兴商城3#1001室房屋款64.6万元，另出具收条收到302955元（其他门窗工程款），并注明门窗款全部付清。故亿达公司已经足额支付与第三人**焰合同关系的全部门窗工程款，因原告与鑫鑫公司已经形成新的债权债务关系，故原告与**焰及**焰与亿达公司之间的债权债务关系已经消灭。实际上，原告也已经通过诉讼的方式，要求鑫鑫公司承担房屋买卖合同的约定责任，虽然物权的请求权未受法律支持，但原告可以请求鑫鑫公司承担违约责任，而非再向亿达公司主张权利。综上，亿达公司认为，原告起诉向亿达公司主张支付工程款的请求缺乏事实和法律依据，请法庭判决予以驳回。 **焰述称，***已表示自愿放弃本案对**焰任何主张。 本院经审理认定事实如下：2017年3月，亿达公司承建了鑫鑫公司建筑工程施工业务，亿达公司为此设立***振兴商城3#、4#楼工程项目部；亿达公司在施工过程中，将其中的塑料真空窗、塑钢节能门窗及各级消火门和木门，以包工包料的方式对外发包；第三人**焰于同3月9日与亿达公司项目部签订了《门窗工程承包协议书》承接上述工程，约定款方式为将振兴商城3#楼中任意一套商品房抵付工程款（约陆拾万元左右）；同年3月24日，第三人**焰以相同的方式将该工程转包给原告。原告按照合同约定完成了施工义务，将案涉工程交付亿达公司使用后，亿达公司支付了部分工程款。2017年4月6日，原告与鑫鑫公司签订了《振兴商城购房意向书》，2017年4月6日，原告***与鑫鑫公司签订了《振兴商城购房意向书》，约定***拟预购鑫鑫公司开发的振兴商城3栋1**1001室A户型商品房，该意向书“约定条款”第1条写明“……（***）交付购房保证金，为人民币壹万元整。已交壹万元”；第2条写明“买方缴纳保证金后，可持本意向书享受一次性付款元/㎡或按揭付肆仟***拾叁元/㎡”；第3条写明“买房应在自卖方电话通知（但不限于电话通知）之日起10日内，携此意向书、购房意向保证金的收据，首付房款及卖方要求的其他相关资料（包括按揭资料、户口簿、身份证等）到卖方售楼中心与卖方签订正式的《商品房买卖合同》”；第4条写明“本意向书相关内容《商品房买卖合同》的主要条款，如有相悖，以正式签订的《商品房买卖合同》为准”；第6条写明“如买方不按上述约定条款所规定的时间签订《商品房买卖合同》并未交清首付房款，则视为买方自愿放弃，并按《合同法》规定其购房保证金不予退还，卖方有权转售，买方无权干涉”；第9条写明“此意向书……经双方签名或**后即产生法律效力”；第10条：“经双方协定，因房屋为抵工程款房，故付款方式由***、工程部老总及甲方老总协商决定。最终解释权归甲方所有”。当日，***支付1万元，拟购买鑫鑫公司开发的振兴商城3#楼1**1001室A户型商品房；当天，原告依意向书约定***公司支付1万元，鑫鑫公司出具了购房款收据。2020年7月1日，***、***向***鑫房产公司出具收条1份，内容为：“收条今收到鑫鑫房产工程款陆拾肆万陆仟元正（此款是以振兴商城3#1001室抵付工程款）******/2020年7月1日”，***添注：“同意***2020年7月1日”。2020年12月3日，鑫鑫公司向***邮寄《催收购房款通知书》，因拒收被退回；2021年1月1日又向***邮寄《解除合同通知书》，因拒收被退回。2021年1月29日，本院因另案执行，查封案涉的振兴商城3栋1001室商品房并办理查封登记，至今未解除查封。2021年1月14日，本院受理原告***与被告鑫鑫公司、第三人亿达公司、***商品房预售合同纠纷一案，***向本院提出诉讼请求：1．判令***鑫房产公司立即与***就***振兴商城3栋1**1001室商品房签订《商品房买卖合同》或《商品房预售合同》，并办理网签备案。2．***鑫房产公司立即向***开具645929.46元的购房发票。3．***鑫房产公司退还多付的购房1万元。4．本案诉讼费用由***鑫房产公司承担。本院于2021年4月12日作出（2021）皖0826民初417号民事判决书，认为：“该《购房意向书》（第1条至第9条）系格式合同条款，其内容与双方手写添加的第10条‘经双方协定，因房屋为抵工程款房，故付款方式由***、工程部老总及甲方老总协商决定……’出现冲突的，应以手写添加的第10条为准。因补充的第10条已对原合同格式条款的付款方式作出了变更，故不应依据原格式条款内容，认定***未按‘规定的时间签订《商品房买卖合同》并未交清首付房款’，自愿放弃购买权。因此本院对***鑫房产公司的上述辩解不予采信。该公司的其他辩解与本案无直接关联，本院不予认定。按照《振兴商城购房意向书》的约定，***鑫房产公司仍负有与***订立正式的《商品房买卖合同》的义务。但根据本院查明的事实，案涉房屋办理了查封登记至今未解封。根据司法机关决定查封的房地产不得转让的规定”，判决驳回***的诉讼请求。***不服该判决，上诉于安徽省安庆市中级人民法院，该院于2021年8月11日作出（2021）皖08民终1810号民事判决书，认为虽然***与鑫鑫公司成立商品房预约合同关系，但依据二审查明的事实，涉案房屋所有人已非鑫鑫公司，***的诉讼请求客观上属于履行不能，一审判决并无不当，判决：驳回上诉，维持原判。 2021年11月5日，本院受理原告***与被告安徽亿达建设集团有限公司、第三人**焰建设工程施工合同纠纷一案，***向本院提出诉讼请求：1、责令被告依法支付工程欠款646000元，并按一年期贷款利率的四倍赔偿利息损失。（利息损失自2021年6月28日起算至本案结清之日止）；2、本案的诉讼费用由被告承担。本院于2021年12月23日作出皖08**民初6199号民事判决书，认为：“原告债权不能实现的责任并非被告，被告业已通过以房抵债方式清偿了原告所主张的诉争债务。故原告主张被告给付工程欠款646000元，并按一年期贷款利率的四倍赔偿利息损失的诉讼请求，缺乏合同依据和法律依据，本院依法不予支持”，判决驳回***的诉讼请求。宣判后当事人均未上诉，对该份判决已生效。***公司将案涉房屋转让他人，二位被告也未向***付款，***主张权利不成，故诉请判如所请。 上述事实，有***提交的购房意向书、发票、《门窗工程承包协议书》，亿达公司提交的领款凭证以及***与亿达公司军均提交的收条以及本院（2021）皖0826民初417号、（2021）皖0826民初6199号、安徽省安庆市中级人民法院（2021）皖08民终1810号民事判决书等证据，以及当事人陈述在卷佐证，本院予以认定。鑫鑫公司提交的购房意向书、收条、两份催款通知书、建筑施工合同欲证明是***未履行拨付工程款来归还工程款的事实，本院认为尚不足以达到其证明目的。鑫鑫公司提交的***的两份起诉书、（2021）皖0826民初417号、安徽省安庆市中级人民法院（2021）皖08民终1810号民事判决书欲证明原告构成重复起诉，因原告诉请内容不一，本院认为本案不构成重复起诉。鑫鑫公司提交的其与***的商品房预售合同和网上登记备案证明欲证明讼争房屋的价值，因本院并未确认其与***之间成立房屋买卖合同关系，故不予审查。 本院认为，根据本院（2021）皖0826民初417号与安庆市中院（2021）皖08民终1810号民事判决书，原告与鑫鑫公司之间虽然合法成立商品房预约合同法律关系，但因振兴商城3栋1**1001室A户型商品房所有权人已非鑫鑫公司，原告在上述案件的诉讼请求属于履行不能。同时，上述终审判决业已指明，依据法律规定，当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。本院（2021）皖0826民初6199号民事判决书认为“原告债权不能实现的责任并非被告，被告业已通过以房抵债方式清偿了原告所主张的诉争债务，”故对***诉请亿达公司给付工程欠款本息的请求不予支持。上述判决均认定***与鑫鑫公司签订了《振兴商城购房意向书》有效，该合同并无无效情形，本判决亦予以确认。该合同除了有***与鑫鑫公司之间之间的商品房预约合同法律关系，另有以房抵债的债务转移合同关系：亿达公司承诺**焰应给付***的工程款由其给付，并同意***公司以房抵付，鑫鑫公司亦同意以房抵付。因该协议涉及的合同关系较多，各方将约定的事项概括性地纳入一份协议中，且讼争的内容也并非一种合同法律关系，故本院将本案案由确定为合同纠纷。因此，亿达公司所欠***的工程款应***公司给付，只是给付的方式是以房抵债。该协议生效后，鑫鑫公司应当履行。因履行不能，***诉请鑫鑫公司交付房屋的诉请被生效判决驳回，但***享有继续要求鑫鑫公司给付工程款的违约责任的权利。该违约责任在***与鑫鑫公司不能达成商品房买卖合同的情况下，因***与鑫鑫公司签订《振兴商城购房意向书》的目的是为了获得工程款，且生效判决认定亿达公司通过以房抵债方式清偿了原告所主张的工程款，因此，亿达公司支付工程款的义务转移给鑫鑫公司；鑫鑫公司不能以房屋抵付的方式给付，即负有现金给付的责任。2020年7月1日亿达公司***公司出具工程款收条，鑫鑫公司法定代表人***在该收条上签字并证明同意，应认定从该日起鑫鑫公司负有给付工程款的责任。鑫鑫公司不能用房屋给付，则应当偿还该笔债务。鑫鑫公司逾期未偿还，应承担给付工程款并从逾期之日起按年利率3.85%赔偿***利息损失。同时鑫鑫公司依据购房意向书收取了预付款1万元也应予以退还，并按照按年利率3.85%赔偿***利息损失。鑫鑫公司履行的付款义务，可以直接抵扣其应付亿达公司工程款，双方可以另行结算。鑫鑫公司虽非《门窗工程承包协议书》，却是《振兴商城购房意向书》以及后续协议的当事人，鑫鑫公司的免责理由不予采纳。 ***主张以房屋评估价给付其款项，因其与鑫鑫公司并未签订商品房买卖合同，且其提出的相关诉请被本院驳回，故不予支持，同时对其相关的方式估价评估申请不予准许。***主张亿达公司承担给付责任，因该公司债务已以以房抵债方式清偿，该事实已被生效判决确认，故不予支持，同时对***主***公司是债务加入的观点不予采纳。 综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第一款，《中华人民共和国民合同》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十二条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第二十六条、第二十七条之规定，判决如下： 一、被告***鑫鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告***工程欠款646000元，退还预付房款1万元，合计656000元，并自2020年7月2日起至款清之日止以656000元为基数按年利率3.85%的标准赔偿原告***利息损失； 二、驳回原告***的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12,100元，减半收取6,050元，由原告***负担850元，被告***鑫鑫房地产开发有限公司负担5，200元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人人数提交副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审 判 员　*** 二〇二二年三月二十九日 法官助理　*** 书 记 员　曹　蓓 附一： 安徽省***人民法院 交纳诉讼费用通知书 （2022）皖0826民初749号 ***鑫鑫房地产开发有限公司： 原告***与被告***鑫鑫房地产开发有限公司、安徽亿达建设集团有限公司、第三人**焰合同纠纷一案，现已审理终结。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零七条、《诉讼费用交纳办法》第五十三条规定，你单位应当在本案判决生效之日起十五日内按生效判决确定你单位负担的数额缴纳诉讼费，逾期不缴纳，则依法强制执行。 收款户名：***非税收入征收管理局。 收款银行：中国银行股份有限公司宿松支行。 收款银行账号（虚拟账号）：62326363001********。 注：上述账户仅限于缴纳诉讼费，案款缴纳账号另行通知。 二〇二二年三月二十九日 附二：相关法律条文 一、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 二、《中华人民共和国合同法》 第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 三、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》 第二十六条当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理。没有约定的，按照同期同类贷款利率或者同期贷款市场报价利率计息。 第二十七条利息从应付工程价款之日开始计付。当事人对付款时间没有约定或者约定不明的，下列时间视为应付款时间： （一）建设工程已实际交付的，为交付之日； （二）建设工程没有交付的，为提交竣工结算文件之日； （三）建设工程未交付，工程价款也未结算的，为当事人起诉之日。