上海晟利实业有限公司与上海电站辅机厂有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市宝山区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）沪0113民初12671号

原告(反诉被告)：上海晟利实业有限公司，住所地上海市宝山区。

法定代表人：巩开奇，总经理。

委托诉讼代理人：朱群峰，上海市恒业律师事务所律师。

委托诉讼代理人：巩永青。

被告(反诉原告)：上海电站辅机厂有限公司，住所地上海市杨浦区。

法定代表人：朱建伟，总经理。

委托诉讼代理人：仲剑峰，上海瀛东律师事务所律师。

委托诉讼代理人：林秀铃，上海瀛东律师事务所律师。

第三人：上海市崇明区长兴镇创建村村民委员会，住所地上海市崇明区长兴镇创建村XXX号。

法定代表人：徐亚东，主任。

委托诉讼代理人：季晓希，上海市理诚律师事务所律师。

原告(反诉被告)上海晟利实业有限公司(以下简称“晟利公司”)与被告(反诉原告)上海电站辅机厂有限公司(以下简称“电站辅机厂”)租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法追加上海市崇明区长兴镇创建村村民委员会(以下简称“创建村委会”)作为第三人参加诉讼，并适用普通程序，公开开庭进行了审理。晟利公司的委托诉讼代理人朱群峰、巩永青，电站辅机厂的委托诉讼代理人仲剑峰、林秀铃，创建村委会的委托诉讼代理人季晓希到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

晟利公司向本院提出诉讼请求：1、判令电站辅机厂赔偿晟利公司固定添附损失人民币11,411,582.32元(以下币种均为人民币)；2、判令电站辅机厂赔偿晟利公司审价鉴定费损失280,300元。事实和理由：2005年7月28日，创建村委会与电站辅机厂签订《土地租赁协议》，约定，创建村委会将上海市宝山区一二八纪念路XXX号内的土地(以下简称“系争场地”)租赁给电站辅机厂作为生产经营用地。2009年5月起，电站辅机厂将建筑面积8,934.84平方米的厂房等地上建筑物出租给上海电站辅机附件厂有限公司(以下简称“辅机附件厂”)。2013年7月5日，辅机附件厂与晟利公司签订《合作协议》，约定，辅机附件厂将一二八纪念路XXX号部分厂房、场地、设施和营业执照许可范围将仓储物流及小型加工业务交予晟利公司承包经营。晟利公司在征得辅机附件厂同意的情况下，投入大量资金对上述厂房场地进行了全面的整修、改建和装潢，自2013年年底开始经营。2014年11月20日，电站辅机厂起诉要求辅机附件厂迁出并返还租赁房屋，该案二审过程中，双方达成调解协议，辅机附件厂于2016年3月31日前迁出。为解决晟利公司搬离问题，2016年7月7日，电站辅机厂、辅机附件厂与晟利公司签订《关于一二八纪念路XXX号交接和后续管理事宜的三方协议》。2017年2月28日，创建村委会起诉电站辅机厂，要求返还土地及地上附着物并支付土地使用费。法院审理过程中追加晟利公司作为第三人参加诉讼。诉讼过程中，晟利公司申请对场地内厂房建筑及固定添附进行审价鉴定。审价结论为，上述工程项目造价现值为11,411,582.32元。但晟利公司在该案中表示不就赔偿损失问题作为有独立请求权提起诉讼。后该案生效判决支持了创建村委会的诉讼请求。故晟利公司现提出诉请如上。

电站辅机厂反诉并辩称，不同意晟利公司的诉讼请求。晟利公司的装修和添附都是在未经同意的情况下擅自搭建的，没有任何审批手续，不应该获得补偿。晟利公司与辅机附件厂签订的《合作协议》具有转租的性质，租期超过了电站辅机厂和辅机附件厂之间的租期，应为无效，不具备补偿的基础。关于三方协议，电站辅机厂只是负责将晟利公司清退，和晟利公司之间没有合同关系，电站辅机厂不应对晟利公司负有赔偿责任。因晟利公司占用系争场地至今未清退，导致电站辅机厂需按每年90万元的标准向创建村委会支付土地占用费，故电站辅机厂反诉要求：晟利公司按照每平方米每天1.2元的标准向电站辅机厂支付8,934.84平方米场地自2016年7月8日起至实际迁出之日止的场地占用费。

创建村委会述称，关于晟利公司的本诉请求，晟利公司在场地上的添附和搭建没有征得创建村委会和电站辅机厂的同意，也没有审批手续，不应该补偿。晟利公司和辅机附件厂的租赁合同超过2014年4月30日的部分无效。审价报告是对租赁地块中所有房屋进行的审价，其中涉及到自用的房屋和设备，与晟利公司无关，不属于晟利公司添附部分。鉴定费用不是发生在本案期间，不应该在本案中提起，前案中，晟利公司也未主张过鉴定费，应视为放弃。关于电站辅机厂的反诉请求，电站辅机厂主张的场地占用费标准缺乏依据，占用场地面积8,935平方米也没有证据证明准确性。根据生效判决，电站辅机厂应在判决生效之日起30日内将场地归还创建村委会，故场地占用费应由创建村委会直接向晟利公司收取，电站辅机厂无权主张。

本院经审理认定事实如下：

系争场地使用权人为创建村委会。2005年7月28日，创建村委会(甲方)与电站辅机厂(乙方)签订《土地租赁协议》，主要约定，甲方将系争场地租赁给乙方作为生产经营用地，租期自2005年7月1日至2013年6月30日，每年土地租赁费60万元。2013年6月30日，双方签订《土地租赁协议修正合同》，约定，经双方协商同意从2013年7月1日至2014年6月30日土地租赁协议续签，年租赁费为90万元。

2009年5月起，电站辅机厂就系争场地上建筑面积8,934.84平方米的房屋与辅机附件厂建立租赁合同关系，最后一份租赁合同于2013年4月30日签订，约定租期自2013年5月1日至2014年4月30日。

2013年7月5日，辅机附件厂(甲方)与晟利公司(乙方)签订《合作协议》，约定，甲方以租赁的一二八纪念路XXX号部分厂房场地、设施和营业执照许可范围将仓储物流及小型加工业务交予乙方承包经营；乙方以自身的资金和市场资源承包该项业务的日常经营工作；为保障双方的权益，双方同意不管收益如何，乙方须每年向甲方上缴承包保底收益金110万元；合作期间，甲方不干涉乙方在划定区域内(范围)所开展的合法合规的经营活动；合作期限自协议生效日起直至合作的该地块动迁或电气集团收回；甲方提供经营场所的相关信息为地址：一二八纪念路XXX号，房地产权证基本信息(按甲方的租赁协议抄录)，房屋权属性质国有，用途经营制造，建筑面积8,934.84平方米，其中西跨车间、中跨车间、连西跨车间的一楼车间办公室作为乙方承包经营用(合计约4,100平方米)；乙方因业务需要进行的改造或增设厂房，在装修或改变之前应事先征得甲方的书面同意；甲方从乙方收到保底收益金后，承包期间甲方不再享受乙方的其他经营利润。

2014年11月20日，电站辅机厂起诉辅机附件厂【(2014)宝民三(民)初字第1694号】，要求辅机附件厂立即迁出并返还租赁房屋及支付使用费。本院于2015年1月12日作出判决，判令辅机附件厂从租赁房屋迁出并将房屋返还电站辅机厂，同时按每日每平方0.5元计算支付使用费。后辅机附件厂提出上诉，上海市第二中级人民法院于2015年9月18日出具(2015)沪二中民二(民)终字第1378号民事调解书，辅机附件厂应于2016年3月31日前迁出宝山区一二八纪念路XXX号，并分期支付房屋使用费。

2016年7月7日，电站辅机厂(甲方)、晟利公司(丙方)及辅机附件厂(乙方)签订《关于一二八纪念路XXX号交接和后续管理事宜的三方协议》，约定，三方背景关系，自2009年末起，乙方向甲方租赁该401号场所，租赁合同已于2014年4月30日终止，依据生效法律文书，乙方应于2016年3月31日前搬离，经甲、乙双方协商，自今日起，乙方正式撤离并移交归还甲方；丙方为乙方在2013年7月时的合作方，2016年3月31日乙方已书面告知丙方终止合作并要求收回场地，目前丙方暂未撤出该场所；目前房屋现状分二部分，一部分为附件厂生产经营的自用房屋，现已撤离空置，房屋基本结构完整，另一部分为丙方目前仍在使用的房屋，这些房屋乙方在承租期间丙方擅自进行了内部隔层搭建，且甲方也未收到任何报批改建手续；根据甲、乙双方的约定，自即日交接完成起，乙方撤出一二八纪念路XXX号，甲方接手该场地的管理，并拥有该场地应有的权益；甲方管理范围覆盖丙方目前的使用场地，丙方应遵循符合甲方的管理要求；经三方协商，乙方撤离后，由甲方处理场地清退等相关事宜，乙、丙方应合力配合甲方处理善后事宜等。

另查明，2017年3月1日，创建村委会向本院起诉电站辅机厂【(2017)沪0113民初字5269号】，要求终止双方租赁关系，电站辅机厂归还土地及地上附着物，并按每年90万元计算，支付土地使用费。该案审理过程中，追加晟利公司作为第三人参加诉讼。审理过程中，晟利公司申请对系争场地内所有建筑及固定添附进行审价鉴定，鉴定意见为：1、装饰装修工程所涉造价现值为7,961,787.49元；2、晟利公司主张的西屋面彩钢板工程所涉造价现值为757,588.85元；3、晟利公司主张的厂房地坪工程所涉造价现值为2,475,183.31元；4、晟利公司主张的隔层压型钢板与镀锌铁皮瓦楞板所涉造价的差价现值为121,781.56元；5、晟利公司主张的彩钢板宿舍工程所涉造价的现值为95,241.11元。鉴定费280,300元。该案审理过程中，本院告知晟利公司，若主张赔偿，应作为有独立请求权第三人提起诉讼。晟利公司表示因为经济原因，放弃以有独立请求权第三人的身份参与本次诉讼，待经济条件允许的情况下，另行提起诉讼。后本院于2018年1月3日作出判决，判令：一、电站辅机厂于判决生效之日起30日内，拆除并搬离上海市宝山区一二八纪念路XXX号10,574平方米土地上的地上建筑物，将土地归还创建村委会，晟利公司配合履行拆除搬离义务；二、电站辅机厂于判决生效之日起十日内按每年90万元计算，支付创建村委会自2016年7月1日起至实际归还上述土地之日止的土地使用费；鉴定费280,300元由晟利公司负担。判决后，电站辅机厂提起上诉。2018年5月2日，上海市第二中级人民法院作出终审判决【(2018)沪02民终1394号】，驳回上诉，维持原判。

审理中，关于(2017)沪0113民初字5269号判决书的履行情况，电站辅机厂表示，因晟利公司实际占用场地，电站辅机厂无法向创建村委会返还土地，已经向创建村委会支付了土地占有使用费。晟利公司表示，目前厂区全部由晟利公司在使用，有部分空置，晟利公司与辅机附件厂签订《合作协议》后开始占用系争场地至今，根据三方协议，电站辅机厂是认可晟利公司使用系争场地的。关于租金支付情况，晟利公司表示，支付辅机附件厂租金至2016年5月份，此后没有支付，三方协议签订后，辅机附件厂撤离，晟利公司没有支付过租金给电站辅机厂。关于晟利公司与电站辅机厂的关系，晟利公司表示，其与电站辅机厂之间系租赁关系。电站辅机厂表示，其与晟利公司之间没有直接法律关系，在清退辅机附件厂时，辅机附件厂凭借改制企业的名义不断上访，经过法院和信访办调解，电站辅机厂与辅机附件厂达成搬迁补偿协议，此时辅机附件厂披露了与晟利公司合作事宜，为解决信访矛盾，电站辅机厂只能先解决辅机附件厂的搬迁问题，再解决晟利公司的清退问题，在清退晟利公司过程中，晟利公司表示转租十几户，并提出巨额补偿要求。

本院认为，晟利公司与辅机附件厂就系争场地、房屋签订的《合作协议》，就其内容来看，实际应为租赁合同性质。辅机附件厂与电站辅机厂之间的租赁合同期限至2014年4月30日止。故晟利公司与辅机附件厂虽约定合作期限至该地块动迁或电气集团收回，但租期超过2014年4月30日部分应为无效。《合作协议》明确载明了“甲方以租赁的一二八纪念路XXX号部分厂房场地、设施等交予乙方承包经营”，“房地产权证基本信息(按甲方的租赁协议抄录)”等内容，可以证明晟利公司对于辅机附件厂与电站辅机厂之间的租赁合同内容(包括租期等)应系明知。故其应当预见系争场地、房屋可能存在因出租方的承租合同到期而被收回的风险，并合理安排自己对于承租场地、房屋的固定添附投入金额和成本回收期限。此外，前案生效法律文书早已明确晟利公司应当配合拆除地上建筑物并搬离系争场地，但晟利公司并未积极履行生效文书，至今仍继续占用系争场地、房屋，实际租赁期限早已超过电站辅机厂与辅机附件厂的合同期限。再者，前案鉴定报告是对系争场地内所有建筑及固定添附造价进行的审价，但是根据庭审调查的事实，辅机附件厂与晟利公司签订的合作协议中，标的物已包含部分房屋，故审价范围内的建筑物及固定添附并非全部由晟利公司建造。最后，晟利公司与电站辅机厂的《三方协议》系为了解决辅机附件厂与晟利公司的清退事宜而签订，协议约定了晟利公司应当配合电站辅机厂处理善后事宜，但并未约定电站辅机厂应就晟利公司在系争场地上的固定添附进行补偿。从《三方协议》的内容也可以看出，辅机附件厂在2016年3月31日即书面通知晟利公司搬离，晟利公司在系争房屋、场地上的搭建也未办理过任何审批手续，应属违章建筑。

综合上述分析，本院认为，晟利公司在明知电站辅机厂与辅机附件厂间租赁合同期限的情况下，仍投入大量资金对系争场地、房屋进行装修、添附，由此产生的固定添附损失，应由其自行承担责任。此外，虽然生效判决判令晟利公司搬离系争场地，但其实际占用系争场地获取经营收益至今，已在一定程度了弥补了自己的损失。再结合晟利公司的搭建添附未有相关建造审批手续，属于违章建筑，且其添附、搭建的范围亦难以确定等事实，其要求电站辅机厂赔偿固定添附损失及鉴定费损失的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院难以支持。

关于反诉，生效判决已经明确判令晟利公司配合搬离系争场地，并由电站辅机厂向创建村委会支付土地使用费至实际返还土地之日止。因晟利公司拒不搬离的行为，导致电站辅机厂无法向创建村委会返还场地，从而产生土地使用费损失。电站辅机厂据此要求晟利公司支付场地占用费，相关诉请合法有据，本院予以支持。关于占用费，电站辅机厂与晟利公司并未有过占用费之约定，故电站辅机厂主张以每天每平方1.2元计算占用费，证据不足，本院不予采信。考虑到晟利公司拒不配合履行生效判决，客观上造成电站辅机厂将继续承担每年90万元的土地使用费，再考虑到晟利公司目前仍在此开展经营，仅以电站辅机厂对外支付的租金数额不足以制约晟利公司，不能平衡相关当事人的利益，故本院参照辅机附件厂与晟利公司之间的租金数额来确定晟利公司近几年的占用费，即占用费按每年110万元计算。晟利公司自认向辅机附件厂支付租金至2016年5月，此后未再支付过租金，而《三方协议》于2016年7月7日签订，故电站辅机厂主张场地使用费自2016年7月8日起算，并无不当，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：

一、原告(反诉被告)上海晟利实业有限公司于本判决生效之日起十日内，按照每年110万元计算，向被告(反诉原告)上海电站辅机厂有限公司支付自2016年7月8日起至实际搬离上海市宝山区一二八纪念路XXX号房屋、场地之日止的场地使用费；

二、驳回原告(反诉被告)上海晟利实业有限公司的全部诉讼请求；

三、驳回被告(反诉原告)上海电站辅机厂有限公司的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费91,951元，由原告(反诉被告)上海晟利实业有限公司负担；反诉案件受理费减半收取34,270元，由原告(反诉被告)上海晟利实业有限公司负担13,670，被告(反诉原告)上海电站辅机厂有限公司负担20,600元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审　判　长　　王　力

审　判　员　　童翔燕

人民陪审员　　时金兰

二〇一八年十一月二十一日

书　记　员　　王竹珺

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国合同法》

第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。