永安市永顺家园房地产开发有限公司、黄晨等商品房销售合同纠纷民事申请再审审查民事裁定书

福建省三明市中级人民法院

民 事 裁 定 书

（2022）闽04民申14号

再审申请人（一审被告）：永安市永顺家园房地产开发有限公司，住所地永安市龙山路268号，统一社会信用代码：91350481MA338WJ74T。

法定代表人：陈颜，董事长。

委托诉讼代理人：余小红、熊长江，福建启善律师事务所律师。

被申请人（一审原告）：黄晨，男，1992年1月6日出生，汉族，住永安市。

委托诉讼代理人：杨义明、洪丽萍，福建商通律师事务所律师。

一审被告：永安市合元置业有限公司，住所地永安市龙山路268号，统一社会信用代码：91350481066588126U。

法定代表人：林孙康，董事长。

委托诉讼代理人：邓永德、王小军，福建旭尧律师事务所律师。

一审第三人：福建省富方建筑工程有限公司，住所地永安市诚上广场3号楼8层，统一社会信用代码：913504816850818934。

法定代表人：陈吉键，董事长。

再审申请人永安市永顺家园房地产开发有限公司（下称永顺公司）因与被申请人黄晨，一审被告永安市合元置业有限公司（下称合元公司），一审第三人福建省富方建筑工程有限公司（下称富方公司）商品房销售合同纠纷一案，不服永安市人民法院（2021）闽0481民初1245号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

永顺公司申请再审称，请求裁定再审本案，并撤销永安市人民法院作出的（2021）闽0481民初1245号民事判决，驳回黄晨一审诉讼请求。事实和理由：一、2014年黄晨与合元公司在未经抵押权人中国建设银行股份有限公司永安支行同意的情况下，签订《商品房买卖合同》且办理合同备案时未将该房屋相应的土地进行抵押注销手续的情形下，该《商品房买卖合同》和备案行为因违反法律的强制性规定而无效。二、黄晨已支付购房款137742元，缺乏证据证明。1.黄晨与合元公司签订的《商品房买卖合同》时，明知购房款项需要支付至监管账户中，黄晨没有任何理由将购房款支付至合同约定之外的账户，显然不符合交易习惯以及日常生活法则。2.陈敏既不是合元公司的员工，更不是合元公司的法定代表人其无权代表合元公司收取任何款项。其亦并未将黄晨转给其款项转入合元公司，所以，黄晨与陈敏的经济行为不能认定为支付案涉购房款的行为。3.合元公司由于管理混乱，才导致公司并未收到购房款的情况下，便出具发票。合元公司并不认可其收到黄晨己经支付了137742元购房款的事实。三、原审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条以及引用并未对申请人生效的（2020)闽0481执异63号《执行裁定书》认定黄晨享有物权期待权是错误的。1.最高人民法院指导案例（2020)最高法民申4108号明确以房抵债的购房人不属于消费者。当事人通过以房抵债的形式签订的《商品房买卖合同》不应认定为消费者，其不能享有物权期待权。故案涉黄晨是通过受让其他人的普通债权，然后进行以房抵债，不是法律规定的消费者，不能主张消费者的物权期待权，不能对抗永顺公司抵押权优先受偿权，而原审法院在未查明陈敏与合元公司债权受否存在的情形下，认定陈敏与合元公司的抵债成立，显然违反法定的程序。2.(2020)闽0481执异63号《执行裁定书》，仅仅是生效于富方公司和黄晨之间，并不约束永顺公司。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条规定，本案依法应当再审。

黄晨提交意见称，一、《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《商品房买卖合同》签订后，黄晨先后支付首付款137742元，合元公司也向黄晨开具销售不动产统一发票确认收到购房款137742元，并于2014年12月25日办理案涉合同的备案手续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条：当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。商品房买卖合同备案手续是政府行政管理的一种方式，不属于审批才能生效的特殊合同，是否备案更不是合同生效要件。法律也没有规定签订商品房买卖合同需要抵押权人同意才能生效。况且2014年11月17日，中国建设银行股份有限公司永安支行针对案涉房屋已经书面作出《放弃土地抵押权的函》，告知房管部门，同意对案涉房屋进行预销售并对预销售房屋办理预告登记、所有权登记和抵押登记。二、黄晨已支付购房款137742元。合元公司向黄晨开具《销售不动产统一发票》确认收到购房款137742元，并注明此发票是“付款方付款凭证”，合元公司内部账目，也清楚的载明黄晨支付的购房款是137742元。三、黄晨对商品房享有的不动产物权的期待权可以排除案涉商品房的执行。1.黄晨已签订合法有效的案涉房屋《商品房买卖合同》，合元公司已为案涉房屋在房管部门办理合同备案手续;2.黄晨在永安市市区范围内除该案涉房产外并无其他房产;3.合元公司已开具发票确认收到购房款137742元。购房款虽未达到约定购房总价款的百分之五十，但是因不可归责于黄晨的客观原因及合元公司自身经营出现问题而导致的购房按揭贷款至今没有办法办理而无法按约支付;4.案涉房屋所在楼盘因合元公司原因烂尾，案涉房屋并非黄晨的原因未办理过户登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的4个条件，答辩人完全符合该条款规定，属于商品房消费者，足以排除执行，原审法院适用法律完全正确。综上，永安市人民法院（2021）闽0481民初1245号判决书认定事实清楚、证据充分、适用法律正确。

合元公司提交意见称，一、黄晨不是适格的购房消费者，原审认定事实和适用法律错误。1.原审认定黄晨已支付购房款137742元的事实错误。2.原审以合元公司出具的正式《发票》（金额137742元）认定黄晨缴交部分购房款，有悖《全国法院民商事审判工作会议纪要》和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第三项规定精神。①本案涉及执行异议之诉，依据《全国法院民商事审判工作会议纪要》精神，涉及多方当事人的利益，购房人仅提供发票、收据，或者房地产开发企业对付款事实表示认可，尚不足以认定已经实际付款，法院还应当对购房人的购房款转账凭证予以查实。现金支付购房款的，应对购房款来源等事实予以查实。然而，原审法院仅凭《发票》、《收据》，房地产开发企业当时对付款事实表示认可，即错误认定黄晨缴交了137742元购房款。②黄晨实际未缴交合元公司的购房款，未满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第三项规定。因此，原审认定事实和适用法律有误。二、依据2019年12月30日永安市人民法院关于永安市合元置业有限公司位于永安市××街道××村××宗国有土地使用权及在建工程第一次拍卖的公告规定，案涉房屋未在拍卖之列，按拍卖《公告》第1项规定，永顺公司完成工程扫尾并交房，黄晨按《商品房买卖合同》约定，未缴纳的购房款缴纳给永顺公司，其他原视为缴交而实际未交款应缴交于合元公司；按拍卖《公告》第6项规定，该项目前期拖欠工程款，由买受人永顺公司自行核实并支付，且不说上述这几点《公告》内容的合理合法性存疑，富方公司在建工程优先受偿权部分就应按拍卖《公告》第6项规定由买受人永顺公司支付。三、2021年12月24日，三明市中级人民法院作出《民事裁定书》，裁定受理陈金森、郑怡、张亚银对合元公司破产清算申请，并移永安法院审理，因法定代表人电话号码不符，退邮，合元公司对破产意见无法表达。

本院经审查认为，1.合元公司与黄晨签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且合元公司对案涉房产开具了《销售不动产统一发票》，办理了该《商品房买卖合同》的备案登记手续，故《商品房买卖合同》依法成立，合法有效。永顺公司提出，合元公司与黄晨未经抵押权人中国建设银行股份有限公司永安支行同意的情况下签订《商品房买卖合同》，及办理《商品房买卖合同》的备案登记手续违反法律的强制性规定而无效，无相应事实和法律依据。2.关于黄晨购房款支付问题。黄晨提交了《收款收据》、银行ATM机取款和转账凭证、《销售不动产统一发票》及记账凭证备注的内容证明黄晨已支付购房款137742元。对于购房款的支付方式合元公司及其财务人员以其上述收款和开具发票的行为进行认可和确认。且该“以房抵债”均发生在永安市人民法院对合元润城项目土地使用权及在建工程进行拍卖之前，并不损害永顺公司的权益，应认定黄晨已向合元公司支付购房款137742元。3.2019年12月30日，永安市人民法院对合元润城项目土地使用权及在建工程进行拍卖，《拍卖公告》中明确“已销售给个人且办理商品房买卖合同备案共37套（包含黄晨所购买的71幢602室），建筑面积1639.89平方米，由买受人负责工程扫尾并交房，未缴纳的部分购房款，由购房人按合同约定缴纳给买受人”，永顺公司竞得拍卖标的，《拍卖公告》对永顺公司具有约束力。永顺公司应履行案涉工程扫尾并交房的义务。原审判决合元公司、永顺公司应于判决生效之日起三十日内向黄晨交付讼争房产，并协助办理不动产登记手续，并无不当。对于黄晨“未缴纳的部分购房款”，应当根据《拍卖公告》由购房人按合同约定缴纳给永顺公司，可另行解决。4.本案系商品房销售合同纠纷，而（2020）闽0481执异63号《执行裁定书》，系对黄晨作为购房消费者享有的物权期待权与富方公司建设工程价款优先受偿权作出的执行裁定，与本案属不同的法律关系，且已发生法律效力，不属本案的审查范围。

综上，永安市永顺家园房地产开发有限公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条规定的再审情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十一条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回永安市永顺家园房地产开发有限公司的再审申请。

审判长　　吴江**

审判员　　陈远景

审判员　　黄种杰

二〇二二年五月三十一日

书记员　　庄秀花

附本案适用的主要法律条文:

《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：

（一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；

（二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；

（三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；

（四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；

（五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；

（六）原判决、裁定适用法律确有错误的；

（七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；

（八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；

（九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；

（十）未经传票传唤，缺席判决的；

（十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；

（十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；

（十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。

第二百一十一条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。

因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。

当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。