福建省富方建筑工程有限公司

永安市永顺家园房地产开发有限公司、张春花等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

来源：中国裁判文书网

福建省三明市中级人民法院

民事判决书

(2021)闽04民终1741号

上诉人（原审被告)：永安市永顺家园房地产开发有限公司，住所地福建省永安市龙山路268号。统一社会信用代码91350481MA338WJ74T。

法定代表人：陈颜，总经理。

委托诉讼代理人：罗志，福建策问律师事务所律师。

委托诉讼代理人：林长洋，福建策问律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：张春花，女，1983年2月26日出生，汉族，住福建省永安市。

被上诉人（原审原告）：赖红标，男，1983年2月12日出生，汉族，住福建省永安市。

上述二被上诉人的共同委托诉讼代理人：张帆，福建商通律师事务所律师。

上述二被上诉人的共同委托诉讼代理人：洪丽萍，福建商通律师事务所律师。

原审被告：永安市合元置业有限公司，住所地福建省永安市龙山路268号。统一社会信用代码91350481066588126U。

法定代表人：林孙康，执行董事。

委托诉讼代理人：邓永德，福建旭尧律师事务所律师。

原审第三人：福建省富方建筑工程有限公司，住所地福建省永安市诚上场3号楼8层。统一社会信用代码：913504816850818934。

法定代表人：陈吉键，董事长。

委托诉讼代理人：余小红，福建启善律师事务所律师。

委托诉讼代理人：熊长江，福建启善律师事务所律师。

上诉人永安市永顺家园房地产开发有限公司(以下简称永顺公司)因与被上诉人张春花、赖红标、原审被告永安市合元置业有限公司(以下简称合元公司)、原审第三人福建省富方建筑工程有限公司(以下简称富方公司)商品房买卖合同纠纷一案，不服福建省永安市人民法院（2021）闽0481民初1248号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人永顺公司的委托诉讼代理人罗志,被上诉人张春花及张春花与赖红标的共同委托诉讼代理人张帆、洪丽萍，原审被告合元公司的委托诉讼代理人邓永德，原审第三人富方公司的委托诉讼代理人余小红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

永顺公司上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回张春花、赖红标原审诉讼请求；2.由张春花、赖红标承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原审法院判非所请，违反不告不理的原则。张春花、赖红标一审的诉讼请求为：“请求判令合元公司、永顺公司继续履行合同编号为ＹＳ000010746号《商品房买卖合同》，向其交付永安市龙山路268号合元润城71幢1502室房产并协助办理不动产登记手续。”在庭审中己经查明，其与张春花、赖红标之间并没有合同关系，且合元公司仍具有独立的法人资格，其与张春花、赖红标签订的商品房买卖合同的义务并没有约定由其承担，故永顺公司不具有交付案涉房屋以及协助办理产权证的义务。同时一审亦认定其无需承担继续履行合同编号为ＹＳ000010746号《商品房买卖合同》的义务。一审法院判决认为其应当按照拍卖公告交付房屋，而张春花、赖红标并未要求其按照永安市人民法院的拍卖公告履行交房义务，其所诉请为：要求上诉人永顺公司履行其与合元公司的《商品房买卖合同》，其中交付房屋以及协助办理房产证的义务明确为继续履行《商品房买卖合同》而应尽的义务，故一审法院的案由纠纷亦为商品房买卖合同纠纷。一审法院自行依据拍卖公告要求其履行交房义务和协助办理不动产登记手续（原审己查明案涉房屋拍卖时并未交付给永顺公司，永顺公司不具有交房的可能性）并非张春花、赖红标的主张。所以一审法院判非所请，违反了不告不理的原则。交付案涉房屋的条件未成就，在案的证据不足以证明张春花、赖红标已经支付全部购房款。其至今分文未收到购房人缴纳的欠付购房款，目前房屋交付条件未成就。一审判决存在逻辑错误，既然要求合元公司继续履行《商品房买卖合同》，那么根据《商品房买卖合同》的约定，张春花、赖红标必须先全额缴纳购房款后合元公司才存在交付房屋和办理产权证的义务。并不能因为张春花、赖红标向一审法院出具《承诺书》而改变合同的履行顺序，更不能因为张春花、赖红标向一审法院承诺而视为己经履行了付款义务。即使一审法院查明的张春花、赖红标己经支付了购房款183595元属实，该购房款也仅仅占总购房款（503595元）的30%，并未达到《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》和《执行异议和复议规定》中所明确规定的支付大部分购房款即50%的条件，更未达到全额交付购房款后交付房屋的条件。所以一审判决合元公司交付房屋的条件未成就。根据永安市人民法院的《竞买公告》明确规定购房人也就是本案的张春花、赖红标应将未缴纳的购房款交付给买受人。但是至今张春花、赖红标并未与其结算购房款的数额，更没有向其支付任何购房款。故即便依据《竞买公告》的要求，其交付房屋的条件仍未成就。三、《竞买公告》仅是法院对具体对某个拍品的一个说明，不能改变案外人之间合同双方的权利义务关系。永安市人民法院于2019年12月30日发布《关于永安市合元置业有限公司位于永安市燕西街道桥西村马坑一宗国有出让商住用地土地使用权及在建工程第一次拍卖的公告》（简称《竞买公告》）。在第一次拍卖公告的第1点约定：“已销售给个人且办理商品房买卖合同备案共37套，建筑面积约1639.89平方米，由买受人负责工程扫尾并交房，未缴纳的部分购房款，由购房人按合同约定缴纳给买受人”。永安市人民法院在出具该《竞买公告》时并存在具体的买受人，该公告所约束的仅是明确在拍卖的拍品中有37套房屋已经备案给买房人，且该37套房屋不在此次拍卖的范围内。但是同一地块中并不可能单独存留37套烂尾楼房，由于合元公司不具有工程扫尾的能力，故买受人得先行进行工程扫尾以及扫尾的工程款可以由未缴纳部分的购房款进行支付。该《竞买公告》是永安市人民法院单独出具的，并未征求该37套的施工方即本案的富方公司的同意，故在案涉的地块处置时《竞买公告》并不具体有立法的功效，其不能取代法律的规定，决定合元公司的资产的分配顺序。所以在合元公司与富方公司在建工程，工程价款未结清时，《竞买公告》所约束的仅是竞买人的义务，确不能取代法律的规定。且《竞买公告》并不属于可诉的行政行为，仅是法院对具体对某个拍品的一个说明，不能改变案外人之间合同双方的权利义务关系。倘若其作为买受人应该按照《竞买公告》所约定的内容履行义务，而未履行。也应当是由出具《竞买公告》的永安市人民法院出具裁定书的方式向其要求其履行《竞买公告》。《竞买公告》约束的对象应该是出具公告的，以及参与竞买的人，适用的范围仅为解决法院所拍卖的拍品。并不能介入到另案中，尤其是买房人与合元公司的《商品房买卖》的合同是否能够继续履行中。四、原审判决适用法律错误，合元公司己经进入被执行阶段，已经不具备继续履行合同的能力，应该适用执行异议的相关规定。合元公司开发的合元润城项目70＃-73＃楼由富方公司施工承建。因合元公司长期拖欠巨额工程价款，经三明市中级人民法院于2019年11月25日作出的（2017）闽04民初42号民事判决书，确认富方公司对其所承建的永安市××路××号××＃××＃楼折价或者拍卖的价款在工程价款17908811.4元内优先受偿。2020年1月7日，富方公司就该案申请强制执行，三明中院指定永安市人民法院执行。永安市人民法院于2020年1月31日通过司法拍卖将坐落于永安市燕西街道桥西村马坑地块（地号1-22-983、1-22-984）土地使用权及地上己设定抵押及查封的在建工程建筑物房地产（包含70＃-73＃楼）进行拍卖。但是在拍卖时未将70＃-73＃中已经备案给买受人的37套房屋和己经网签的42套房屋的在建工程部分一并拍卖。导致富方公司现仍无法取得该79套房屋的工程价款优先受偿。故该案中的合元公司已经属于被强制执行人，其财产的分配应适用《执行异议和复议规定》而非《合同法》。合元公司于2014年向中国建设银行股份有限公司永安市支行申请房地产开发贷款，用合元公司开发的“新安大院70-80＃楼”房地产项目土地使用权（土地证号：永国用（2013）第3××4号、用国用（2013）第303**及在建工程）提供抵押。后合元公司该工程烂尾，无力偿还建设银行该笔开发贷款。建设银行将其对合元公司享有的债权以及抵押权一并转让给资产公司，后其向资产公司受让案涉楼盘的债权以及抵押权，对案涉楼盘土地使用权享有抵押权。并向永安市人民法院申请强制执行。其通过拍卖合法取得案涉地块的开发权，并对案涉房屋进行了后续工程投入。根据最高院对山东高院的答复，建设工程价款的优先受偿权不得对抗买受人的房屋建成情况下的房屋交付请求权，与不得对抗房屋未建成的情况下的购房款返还请求权，故该案判决合元公司继续履行合同，交付房屋属于适用法律错误。综上，合元公司属于被强制执行人，其名下的资产属于法院应当依法处置用于清偿合元公司债权人的资产。现富方公司对合元公司案涉的房屋享有建设工程价款优先权，其对合元公司案涉的房屋享有抵押优先权。一审法院依据《合同法》的规定要求合元公司继续履行合同，交付房屋显然属于适用法律错误。综上，请求二审法院依法改判或发回重审。

张春花、赖红标辩称，福建省永安市人民法院（2021)闽0481民初1248号民事判决认定事实清楚、证据确实充分、适用法律正确，请求二审法院查清事实后依法驳回永顺公司的上诉，并维持原判。理由是：一、一审判决不存在“判非所请，违反不告不理原则”的情形。(一）其在一审起诉状中明确提出诉讼请求，即：“请求判令合元公司、永顺公司继续行合同编号为YS000010746号《商品房买卖合同》，向其交付永安市龙山路268号合元润城71幢1502室房产并协助办理不动产登记手续”。其为此向一审法院提交了编号YS000010746号的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同备案证明》、《不动产预告查询结果》以及永安市人民法院于二〇一九年十二月三十日在“淘宝网”司法拍卖平台发布的《竞买公告》。该《竞买公告》第一条明确规定“已销售给个人且办理商品房买卖合同备案37套（含张春花、赖红标购买的案涉商品房），建筑面积约1639.89平方米，由买受人负责工程扫尾并交房，未缴纳的部分购房款，由购房人按合同约定缴纳给买受人。”另外，永安市人民法院于2020年2月14日作出的《拍卖成交确认书》第二条明确记载：“买受人在拍卖前已认真阅读《拍卖公告》、《拍卖须知》等公示材料，自愿履行上述材料的相关规定”，买受人永顺公司同意按竞买公告的规定负责工程扫尾并向其等购房人交房，并同意向富方公司支付在建工程优先受偿权的工程款。永顺公司参与案涉房地产的竞拍并签署《拍卖成交确认书》的行为，完全符合民法中关于“债务加入”情形。一审法院正是依据上述证据依法作出判决，因此一审判决不存在“判非所请，违反不告不理原则”的情形。二、合元公司、永顺公司向其交付案涉房产的条件已经成就。首先，案涉房地产由永顺公司接盘开发后已经于2021年6、7月份符合交房条件，且该楼盘现巳基本出售。其次，永顺公司经过司法竞拍，已于2020年2月14日取得案涉房地产整个楼盘的土地使用权。第三，一审庭审时，其向法院出具《承诺书》，明确表示愿意将剩余购房款320000元一次性支付给永顺公司，并愿意支付在办理涉案商品房不动产登记手续过程中出卖人合元公司应承担的各项税费等费用。第四，其接到一审判决书后即到永顺公司的售楼部索要永顺公司的账户，并于2021年11月15日发函给永顺公司要求该公司提供账户，欲将剩余购房款320000元支付给永顺公司，但永顺公司至今拒绝提供。上述事实表明，合元公司、永顺公司向其交付案涉房产的条件已经成就，只是永顺公司拒绝向其提供收款账户，故意阻却其支付购房余款。现永顺公司上诉称：其“至今未收到购房人缴纳的欠付购房款”，并以此为由提出上诉，实属无理。三、其对案涉商品房的权益优先于富方公司工程款优先权。1.永安市人民法院于2020年12月16日作出的（2020)闽0481执异67号执行裁定书明确认定张春花、赖红标所购买的案涉商品房具有排除强制执行的权利。对此，富方公司表示认可，并没有提出执行异议之诉，且该执行异议裁定书，在其提起本案诉讼前已经发生法律效力。2.一审法院已经查明，其所购买的案涉商品房不仅进行了商品房买卖合同备案登记，还在不动产登记部门办理了不动产预告登记，故其对案涉商品房享有准物权。3.针对本案一审判决，富方公司并没有提出上诉，表示服判。因此永顺公司以富方公司对案涉商品房享有“工程款优先权”提出上诉，实属滥用诉权，浪费司法资源。综上，永安市人民法院（2021)闽0481民初1248号民事判决认定事实清楚、证据确实充分、适用法律正确，请求二审法院查清事实后依法驳回永顺公司的上诉、维持原判。

合元公司辩称，原审判决在认定合元公司收到案涉房款18万元的认定错误，理由：1.双方签订的买卖合同有约束力，合同当中明确规定购房款要转入监管账户，所以张春花、赖红标未按合同约定转入监管账户；2.合元公司确认收到3万多元，其他12万元属于抵债款，合元公司作为卖房人，并未实际收到18万多元；3.合元公司不能作为买受人已付款的凭据，根据最高人民法院审理买卖合同纠纷解释第8点，因此合元公司并未实际收到案涉房款18万元，请法院公正判决。

富方公司辩称，一、一审适用法律错误，导致判决结果错误。本案的法律适用问题，起诉本案判决时，民法典己经生效，且本案不适用《最高人民法院关于适用时间效力若干规定》第二条的规定。本案适用的《合同法》第八条、以及《物权法》第二十条在民法典中均有同样的规定。本案一审适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条是错误的。在（2020）闽0481执异67号裁定书中张春花、赖红标作为案外人要求依法终止对永安市××路××号××幢××室房××房产的查封措施。永安市人民法院亦依据《执行异议和复议归定》第二十九条的规定，中止对案涉房屋的执行。张春花、赖红标并未主张其属于查封不动产的预告登记权利人，且张春花、赖红标提出异议申请时，案涉不动产仍处于商品房预售阶段，不符合物权登记的条件。不论是否有进行物权的预告登记，该物权仍登记于开发商有也就是合元置业公司名下。其申请强制执行合元公司的工程款案件中，永安市人民法院是依法查封尚登记于合元置业公司名下的所有房屋，包括案涉房屋。进一步证实，该房屋仍登记于合元置业公司名下。那么就应当审查是否同时符合《执行异议和复议规定》第二十九条中的三个条件。而本案中张春花、赖红标所支付的购房款仅有183595元，合同总价款是503595元，远未达到支付总购房款的50%的规定。故一审法院直接以《执行异议和复议规定》和《物权法》第二十条的规定，认定张春花、赖红标作为预告登记权利人，推断其取得了等同于物权的权利。该认定首先适用法律错误，其次，案件事实并不符合已经可以进行物权登记的条件。张春花、赖红标一审的诉讼请求亦非物权确认之诉，而是债权请求权，故据此认定合元公司继续履行合同，合元公司与永顺公司交付房屋，办理不动产登记手续也不符合《执行异议和复议规定》第三十条物权期待权的规定。（3）永顺公司通过拍卖合法取得案涉地块的开发权，并对案涉房屋进行了后续工程投入。根据最高院对山东高院的答复，建设工程价款的优先受偿权不得对抗买受人的房屋建成情况下的房屋交付请求权，与不得对抗房屋未建成的情况下的购房款返还请求权，故该案判决合元公司继续履行合同，交付房屋属于适用法律错误。二、一审法院认定张春花、赖红标与合元置业公司签订的《商品房买卖合同》合法有效是错误的。一审法院认定张春花、赖红标与合元置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，该合同并未解除，双方当事人应继续履行是错误的。一审查明，2014年1月26日案涉房屋办理了在建工程抵押登记手续，且至今未办理抵押注销登记手续。2014年张春花、赖红标与合元公司在未经得抵押权人中国建设银行股份有限公司永安支行同意的情况下签订《商品房买卖合同》，转让抵押财产，且办理合同备案时未将该房屋相应的土地进行抵押注销登记手续的情形下该《商品房买卖合同》和备案行为因违反了担保法第四十九条第一款、物权法第一百九十一条法律的强制性规定而无效。三、张春花、赖红标与合元公司之间的《商品房买卖合同》继续履行己经无法实现合同目的，应该判决解除合同，返还购房款。一审查明，中国建设银行股份有限公司永安支行于2016年10月13日向三明市中级人民法院起诉，合元公司应偿还其借款本金及利息，并对合元公司设定抵押的房地产享有优先受偿权。在该案的执行中，案涉的龙山路268号地块的土地使用权包含案涉房屋的土地使用权己经由永顺公司竞买所得。现未处置的仅为案涉房屋的在建工程部分，由于案涉房屋所相应的土地使用权己经合法流转，并办理了不动产转移登记手续，故张春花、赖红标要求合元公司继续履行其于2014年签订的《商品房买卖合同》已经无法实现合同目的，应当解除合同，返还购房款。最高院对山东高院的答复，建设工程价款的优先受偿权不得对抗买受人的房屋建成情况下的房屋交付请求权，与不得对抗房屋未建成的情况下的购房款返还请求权的规定。综上，其同意永顺公司的上诉意见，请求二审法院依法改判，驳回张春花、赖红标的诉讼请求。

张春花、赖红标向一审法院起诉请求：1.请求判令合元公司、永顺公司继续履行合同编号为YS000010746号《商品房买卖合同》，向张春花、赖红标交付永安市龙山路268号合元润城71幢1502室房产并协助办理不动产登记手续；2.请求判令合元公司、永顺公司共同向张春花、赖红标支付逾期交房违约金153,026.43元（自2016年8月31日起至2021年3月25日止），并以183,595元为基数，按日万分之五继续计算逾期交房违约金至实际交付之日止的利息；3.本案的诉讼费用由二被告承担。

一审法院认定事实：

合元公司以出让方式取得位于永安市城区××路××号地块的土地使用权，建设“新安大院70号-80号楼”。

张春花、赖红标于2014年8月21日向合元公司购买其开发的位于永安市××路××号××幢××室房××，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号:ＹＳ000010746号，落款时间为2014年10月22日）一份，约定张春花、赖红标向合元公司购买涉案商品房，房产建筑面积为89.91平方米，购房单价为5601.1元，总房价款503595元，首付款153595元，余款350000元办理银行按揭；2016年8月31日前交房，若逾期交房超过60日，应按日万分之五承担逾期交房违约金等。张春花、赖红标于2014年8月21日通过银行刷卡方式向合元公司支付购房款33595元，根据合元公司要求以现金方式支付购房款10000元给案外人饶德旺。此后，张春花、赖红标又根据合元公司要求分别于2014年8月26日、2014年9月9日、2014年12月7日、2014年12月19日通过银行转账的方式支付购房款50000元、30000元、30000元、20300元、9700元至案外人永安市昊元置业有限公司或案外人饶德旺账户。合元公司于2014年9月18日向张春花、赖红标开具销售不动产统一发票（发票号码00269846），该发票载明：付款方为张春花、赖红标，销售不动产楼牌号为71幢1502室，面积89.1平方米，金额183595元，款项性质预收购房款。

合元公司于2014年10月22日在房产管理部门办理《商品房买卖合同》备案手续，并于2014年12月26日办理不动产预告登记手续。

永安市房产管理局出具《商品房买卖合同备案证明》，内容载明：合同编号×××ＧＮ，合同签订时间2014年8月27日，合同备案时间2014年10月22日，建筑面积89.91平方米，总价503595元。

永安市不动产登记中心于2021年3月10日出具《不动产预告查询结果》，载明：不动产登记证明号：永安房预城区字第2××1号、永安房预城区字第2××2号；权利人：张春花、赖红标；义务人：永安市合元置业有限公司；坐落：龙山路268号新安大院70＃-80＃楼71幢1502室；登记种类：预售商品房买卖预告登记；金额503595元，面积89.91平方米，登记时间2014年12月26日。

合元公司于2014年1月26日向案外人中国建设银行股份有限公司永安支行贷款10000万元，2014年8月13日合元公司再次向中国建设银行股份有限公司永安支行贷款3000万元，双方签订了贷款合同及抵押合同。因到期未能还款付息，中国建设银行股份有限公司永安支行于2016年10月13日向三明市中级人民法院起诉。三明市中级人民法院于2017年4月10日作出判决，解除相关借款合同，合元公司偿还中国建设银行股份有限公司永安支行借款本金12969万元及利息，中国建设银行股份有限公司永安支行对合元公司设定抵押的房地产享有优先受偿权，及其他判项。本院在执行该案中，依法拍卖合元公司所开发的位于永安市龙山路268号地块的土地使用权及地上已设定抵押及查封的在建工程建筑物房地产，合计760套房产（不包含涉案商品房），建筑面积共计69127.69平方米，土地使用权面积共计41613平方米。永顺公司经过公开竞买，竞得上述房地产。本院在拍卖公告中载明:已销售给个人且办理商品房买卖合同备案共37套（包含涉案商品房），建筑面积1639.89平方米，由买受人负责工程扫尾并交房，未缴纳的部分购房款，由购房人按合同约定缴纳给买受人。

富方公司承建合元公司所开发的位于永安市新安大院（龙山路268号）70＃-73＃楼的施工工程，因合元公司未能按进度支付工程款，富方公司于2017年5月20日向三明市中级人民法院起诉。三明市中级人民法院于2019年11月25日作出判决，判决合元公司支付富方公司工程价款17908811.4元，富方公司对其承建的新安大院工程70＃-73＃楼折价或者拍卖的价款在以上款项内优先受偿，及其他判项。本院在执行申请执行人富方公司与被执行人合元公司建设工程施工合同纠纷一案中，根据富方公司申请，于2020年11月6日依法查封涉案商品房，张春花、赖红标认为涉案商品房已由其出资购买，并办理备案登记，不应作为合元置业公司的资产拍卖用于清偿债务而向本院提出执行异议。本院于2020年12月16日作出（2020）闽0481执异67号执行裁定，裁定中止对永安市××路××号××幢××室房产的执行，该裁定已发生法律效力。

另查明，富方公司停工时，涉案商品房所在楼盘主体框架工程已完工。

再查明，涉案商品房所在楼号的其他相邻商品房交房时间为2021年6月、7月，涉案商品房交房条件已成就。

在本案诉讼过程中，张春花、赖红标出具《承诺书》，表示愿意将剩余购房款320,000元一次性支付给永顺公司，并愿意支付在办理涉案商品房不动产登记手续过程中出卖人合元公司应承担的各项税费等费用。

一审法院认为，张春花、赖红标与合元公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制规定，合法有效，该合同并未解除，双方当事人应继续履行。涉案商品房总价503595元，张春花、赖红标支付了购房款33595元至合元公司银行账户，并根据合元公司指示支付了购房款150000元给案外人，合元公司出具销售不动产统一发票确认收到张春花、赖红标支付的购房款183595元。出卖人合元公司需要商品房买受人支付的购房款用来抵偿其尚欠案外人的债务，买受人张春花、赖红标根据出卖人合元公司指示支付购房款150000元给案外人并无过错，本院对张春花、赖红标已支付涉案商品房购房款183595元予以确认。合元公司位于永安市龙山路268号地块的土地使用权及地上已设定抵押及查封的在建工程建筑物房地产（合计760套房产）已被本院执行拍卖，拍卖标的物不包含涉案商品房。又根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条及《中华人民共和国物权法》第二十条规定，作为不动产预告登记权利人，可以提出停止处分的异议，由此可推断预告登记权利人对不动产取得了等同于物权的权利。本案中，合元公司不仅办理了《商品房买卖合同》备案手续，还办理了涉案商品房的不动产预告登记手续，该预告登记不存在无效的情形，张春花、赖红标作为预告登记权利人，对涉案商品房享有不动产物权期待权，张春花、赖红标对涉案商品房享有的不动产物权期待权可以排除对涉案商品房的执行，合元公司应继续履行《商品房买卖合同》约定的义务，向张春花、赖红标交付涉案商品房。合元公司在履行合同过程中，资金链断裂，工程停工，财产被强制执行，已无法按约定在2016年8月31日前交付涉案商品房。本院于2019年12月30日在执行拍卖公告中，明确载明：已销售给个人且办理商品房买卖合同备案共37套（包含涉案商品房），建筑面积1639.89平方米，由买受人负责工程扫尾并交房，未缴纳的部分购房款，由购房人按合同约定缴纳给买受人。永顺公司通过公开竞拍取得拍卖标的物，视为其对该拍卖公告无异议，同意履行拍卖公告中明确的“负责工程扫尾并交房”的义务。合元公司与张春花、赖红标也未对该拍卖公告提出异议。该拍卖公告对永顺公司、合元公司及张春花、赖红标均发生法律效力，永顺公司有义务完成涉案商品房后续建设并交房，张春花、赖红标将购房余款支付给永顺公司。现张春花、赖红标要求合元公司、永顺公司交付涉案商品房，理由充分，于法有据，予以支持。办理不动产登记手续是交房的附随义务，且永顺公司通过竞拍取得涉案商品房所在地块的“土地使用权”，张春花、赖红标要求合元公司、永顺公司共同协助办理涉案商品房不动产登记手续，予以支持。张春花、赖红标在涉案商品房交房之日将购房余款320000元一次性支付给永顺公司。永顺公司对涉案商品房负有“工程扫尾并交房”义务，该义务非《商品房买卖合同》约定，永顺公司也对其与张春花、赖红标之间商品房买卖合同关系提出异议，故张春花、赖红标要求永顺公司继续《商品房买卖合同》，不予支持。本院在拍卖公告中未设定涉案商品房交房具体时间，涉案商品房所在楼号的其他商品房已在2021年6月、7月交房，涉案商品房交房条件已成就，本院酌定涉案商品房交房时间为本判决生效之日起三十日内。拍卖公告已改变原买卖合同关于商品房交房及购房余款支付的约定，现张春花、赖红标主张按原合同约定的交房期限计算逾期交房违约金，本院不予支持。如上所述，涉案商品房已办理不动产预告登记，本院已作出中止执行涉案商品房的裁定，富方公司关于其对涉案商品房享有优先受偿权，合元公司、富方公司不应交付涉案商品房给买受人的意见，没有法律依据，理由不成立，不予采纳。本案纠纷系合元公司经营不善导致，相关诉讼费永顺公司不负担，由合元公司负担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条规定，判决:一、合元公司继续履行其与张春花、赖红标签订的编号为ＹＳ000010746号《商品房买卖合同》约定的义务；二、合元公司、永顺公司应于判决生效后三十日内向张春花、赖红标交付位于永安市××路××号××幢××室商品房并协助办理不动产登记手续；三、驳回张春花、赖红标其他诉讼请求。案件受理费8836元，由张春花、赖红标负担4418元，合元公司负担4418元。

二审中，当事人永顺公司提交下列证据:1.合元润城项目70-73幢工程价款分配表；拟证明2019年的12月30日的永安市人民法院发布的案涉的土地使用权及地上在建工程建筑房地产的竞买公告，拍卖的地上在建部分建筑不包含张春花、赖红标房产的事实。2.竞买公告拟证明其合法取得案涉楼盘土地使用权，张春花、赖红标诉请继续履行合同已无法实现合同目的，只能通过再次拍卖在建工程房产实现返还购房款。

张春花、赖红标质证认为：对证据的真实性无异议，证据1恰恰能证实由于案涉的房产的土地使用权已经卖了，而且案涉房产不在拍卖范围内，所以说在拍卖公告的时候，原审人民法院就没有把相应的才这个房产拿出来拍卖。证据2与本案无关。

合元公司质证认为：对证据真实性无异议。

富方公司质证认为：对证据没有异议。

张春花、赖红标提供下列新证据:1.承诺书、致永顺公司函、EMS寄件及签收凭证；拟证明永顺公司的公示函，还有一个ems的寄件及签收。一审判决后，其未履行付款义务，再次发函，永顺公司于2021年11月16日签收后至今未提供收款账户，导致其未支付全额购房款的过错。2.（2021）闽0481民初1243号民事判决书、（2021）闽0481民初1250号民事判决书；拟证明案外人陈**飞、杨建勋、叶艾文与上诉人，原审被告原审，第三人商品房买卖合同纠纷一案，经永安市人民法院审理认定，永顺公司与合元公司均具有交房并办理不动产登记手续的义务。3.公证书,拟证明其于2022年1月15日将购买永安市龙山路268号71幢1502室的房价款320000元提存于福建省永安市公证处，已履行全额付款义务。

永顺公司质证认为：对证据1的真实性无异议，但对其证明的内容有异议。案涉的房款必须要经公示的专款专户，且该案涉房产至今仍在合元公司名下，无法入账收款。对证据2的真实性无异议，但是案件已进入再审程序，且该证据属于另案判决，与本案的情形不一致，该证据与本案无关联。对证据3公证书没有意见。

合元公司质证认为：对证据1对于这个承诺函，是后面要发生的事。现在要审的是前面已发生的事，所以是后面执行的问题。证据2对判决书的真实性没有异议，但要证明的内容，有异议。异议就在于陈**飞、杨建新叶艾文这些人，所交的款项和张春花、赖红标所交的款项所达到的百分比例是不相同的。对证据3的公证书的真实性没有异议，对款项指定永顺公司有异议。

富方公司质证认为：对证据1的三性都是有异议的。因为不能改变合同先后履行顺序的问题，并且永安市人民法院接受了张春花、赖红标的承诺，既不是收款人，又不是担保人，所以并不能改变合同履行义务的，所以承诺书不符合能够证明他自愿缴款，或者说已经达到交付条件的这个情形，可以通过公证提存或者永安法院先暂为保管。对证据2的真实性无异议。证明在同样案件的情形，另外两个案件的判决适用的是执行异议和复议规定29条的规定，购房款达到了50%，所以符合消费者物权期待权的，所以本案的判决是错误的。对证据3公证书，该讼争房屋还在合元公司名下，购房款应支付给合元公司。

本院认证认为,对永顺公司，张春花、赖红标提供的证据，本院综合全案分析认定。

经二审审理查明，永顺公司对一审法院认定的张春花、赖红标已支付了18万购房款有异议，合元公司对一审法院认定的张春花、赖红标受合元公司的指示有异议，受合元公司指示没有依据。当事人对一审法院审理认定的事实没有异议，本院予以确认。

另查明，张春花、赖红标于2022年1月15日将购买永安市龙山路268号71幢1502室的房价款320000元提存于福建省永安市公证处。

本院认为，张春花、赖红标与合元公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制规定，合法有效。涉案商品房总价503,595元，一审法院对张春花、赖红标已支付涉案商品房购房款183,595元的认定处理，并无不当，本院予以确认。合元公司位于永安市龙山路268号地块的土地使用权及地上已设定抵押及查封的在建工程建筑物房地产（合计760套房产）已被一审法院执行拍卖，拍卖标的物不包含涉案商品房。本案中，合元公司不仅办理了《商品房买卖合同》备案手续，还办理了涉案商品房的不动产预告登记手续，张春花、赖红标作为预告登记权利人，对涉案商品房享有不动产物权期待权，合元公司应继续履行《商品房买卖合同》约定的义务，向张春花、赖红标交付涉案商品房。一审法院于2019年12月30日在执行拍卖公告中，明确载明：已销售给个人且办理商品房买卖合同备案共37套（包含涉案商品房），由买受人负责工程扫尾并交房，未缴纳的部分购房款，由购房人按合同约定缴纳给买受人。永顺公司通过公开竞拍取得拍卖标的物，应履行拍卖公告中“负责工程扫尾并交房”的义务。合元公司与张春花、赖红标也未对该拍卖公告提出异议。该拍卖公告对永顺公司、合元公司及张春花、赖红标均有约束力，永顺公司有义务完成涉案商品房后续建设并交房，张春花、赖红标已于2022年1月15日将购买永安市龙山路268号71幢1502室的房价款320000元提存于福建省永安市公证处。张春花、赖红标要求合元公司、永顺公司交付涉案商品房，于法有据，本院予以支持。永顺公司上诉称涉案商品房交房条件未成就，其不能协助交房及办理不动产登记的上诉请求，证据不足，不予支持。

综上所述，永顺公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费8836元，由永安市永顺家园房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　何善坚

审判员　　林玮玮

审判员　　程哲明

二〇二二年一月二十六日

书记员　　陈思宇

附：本判决所依据的法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：