永安市合元置业有限公司与***破产债权确认纠纷二审民事判决书

福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2023）闽04民终854号 上诉人（原审被告）：永安市合元置业有限公司，住所地：永安市龙山路268号，统一社会信用代码：91350481066588126U。 诉讼代表人：永安市合元置业有限公司管理人。 委托诉讼代理人：***，***实（三明）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，***实（三明）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：***，女，1968年8月4日出生，汉族，住永安市。 委托诉讼代理人：**，福建商通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，福建商通律师事务所实习律师。 原审第三人：福建省富方建筑工程有限公司，住所地：永安市诚上广场3号楼8层，统一社会信用代码：913504816850××××。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：**，男，住永安市。 上诉人永安市合元置业有限公司（以下简称合元公司）与被上诉人***、原审第三人福建省富方建筑工程有限公司（以下简称富方公司）破产债权确认纠纷一案，不服福建省永安市人民法院（2022）闽0481民初4051号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年5月8日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查询问当事人，因各方当事人没有提出新的事实或理由，不开庭进行了审理，本案现已审理终结。 合元公司上诉请求：一、撤销永安市人民法院（2022）闽0481民初4051号民事判决书，依法改判驳回***一审全部诉讼请求。二、一、二审诉讼费由***承担。事实与理由：一、在案涉商品房被人民法院查封之前，合元公司与***并未签订合法有效的书面买卖合同，一审判决认定***已支付的70,000元认筹款享有消费性购房人优先受偿权，没有事实和法律依据。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（一）项规定，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的，应当在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同。本案中，***支付认筹款的时间是在2014年6月，而人民法院查封案涉商品房的时间是2020年6月。合元公司与***在案涉商品房被人民法院查封之前，并未签订合法有效的书面买卖合同，故一审判决认定该70,000元认筹款享有消费性购房人优先受偿权没有事实和法律依据。二、***支付的70,000元认筹款未超过案涉商品房总价款的百分之五十，一审判决认定***已支付的70,000元认筹款享有消费性购房人优先受偿权，没有事实和法律依据。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程款优先受偿权不得对抗买受人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（三）项规定，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的，已支付的价款应当超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，***支付的70,000元认筹款显然没有超过商品房价款的百分之五十，故一审判决认定该70,000元认筹款享有消费性购房人优先受偿权没有事实和法律依据。请求二审法院依法撤销原判，改判驳回***诉讼请求。 ***辩称，一审判决事实清楚，证据确凿，适用法律正确。理由：一、有充分的证据可以证明***是“购房消费者”。1．***提交的编号为：1××3号《收款收据》、银行打款凭证，足以证明***为了购买合元公司开发的永安合元润城70幢801室“商品住宅”，向合元公司支付了70,000元购房订金（认筹金）。按照房地产的交易习惯，该购房订金（认筹金）在正式签订《商品房买卖合同》时将自动转换成购房款，即：该购房订金（认筹金）在本质上说，就是向开发商预交的购房款。2．永安市不动产登记信息查询结果证明证实，***于2014年6月23日向合元公司订购案涉“商品住宅”时在福建省永安市范围内没有其他房产（现有的房产是于2015年1月22日购买）。二、***所支付的购房订金（认筹金）虽只有70,000元，但仍然享有消费性购房人优先受偿权。首先，如前所述，***的“购房消费者”身份足以认定，且该70,000元债权应当认定为购房款。其次，***对合元公司享有的购房债权本金，在合元公司破产财产中享有消费性购房人优先受偿权有明确的法律依据。1．《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷一案请示的答复》明确：《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定了房屋买受人的权利优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权人的抵押权，体现了优先保护处于相对弱势的住宅性房屋买受人的精神。并且该批复中明确承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人的规定，应当理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权。人民法院司法实践中已经基本形成以购买房屋的性质作为判断的“客观标准”，即当事人购买的房屋性质为居住用房，则认定为消费者。2.2023年4月20日发布的《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）第三条明确规定：“在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”根据上述法律规定，可以确定权利保护顺位应当为房屋买受人的购房款返还请求权、建设工程价款优先受偿权、抵押权人的抵押权。第三，本案不应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，否定答辩人的“优先受偿权”。首先，该司法解释保护的是“消费购房人”的物权期待权，即：“消费购房人”只要支付了购房总价的50%以上，就可排除所购房产的强制执行。其次，该司法解释仅适用于人民法院对金钱债权的执行程序，而本案是破产债权确认之诉的诉讼程序，不能适用该司法解释的规定。另外，***与合元公司之间没有正式签订《商品房买卖合同》的过错在于合元公司。根据我国房地产管理法律的相关规定，与买受人签订书面的《商品房买卖合同》是开发企业的义务和责任（因为签订《商品房买卖合同》需进入房管局的监管系统进行网络签约）；另根据合元公司提供的二审证据，合元公司在2014年12月25日又将***订购的案涉房产出售给案外人***，故造成合元公司无法与***签订正式的《商品房买卖合同》。因此，***不应承担未签订《商品房买卖合同》的不利后果。第四，赋予***的债权在合元公司破产财产中享有消费性购房人优先受偿权，能够体现同类债权人“统一平等保护”的原则。据合元公司破产管理人公布的《永安市合元置业有限公司购房人债权（B表）核查表》显示，该17户债权人中有的交付的购房款已达50%而有些为50%以下，而破产管理人均赋予这些债权人享有消费性购房人的优先物权期待权。本案***已经支付了部分购房款，如果仅以***未签订《商品房买卖合同》或所支付购房款未达50%就否定***的优先受偿权，有违“同类债权人统一平等保护”的基本原则。五，如前所述，***在本案中无过错。第六，相类似的破产债权确认案件，最高人民法院有指导性判例。一审法院赋予***的购房款债权具有“优先受偿权”，符合法律保护弱势购房户的生存权的基本原则。 富方公司述称，一、根据《破产法》第二十五条第七款规定，应由破产管理人代表合元公司参加诉讼。二、富方公司因与合元公司建设工程施工合同纠纷一案，经（2017）闽04民初42号三明市中级人民法院生效判决确认：富方公司对其所承建的新安大院工程70-73幢楼折价或者拍卖的价款在工程价款17908811.4元内优先受偿。目前，合元公司仍欠富方公司巨额工程价款未支付。三、根据***在诉状自述，其于2014年6月，在合元公司认购永安合元润城70幢801室，仅支付认筹金70000元，之后并没有签订案涉商品房买卖合同。***所提供的证据《收款收据》款项来源：“ＶＩＰ认筹金70000元”，并不是购房定金。证据永安市不动产登记信息查询结果证明，可以证实在2015年1月22日，***又购买××路××号××幢××层××**××室的房产。可见其所认筹永安合元润城70幢801室的房屋只是用于投资，不是用于居住。也不符合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”的规定，故***不符合优先权的情形。综上所述，***的情形不属于最高法司法解释规定的已经支付大部分购房款的消费者，不享有对抗富方公司对工程价款优先权的权利，应驳回***的诉讼请求。 ***向一审法院起诉请求：一、依法确认***对已支付的购房款70,000元在合元公司破产财产中享有消费性购房人优先受偿权。二、本案诉讼费由合元公司承担。 一审法院认定事实：1．合元公司以出让方式取得位于永安市城区××路××号地块的土地使用权，开发房地产（原合元润城）。2014年6月，***认购由合元公司开发的合元润城70幢801室，并于2014年6月23日通过银行ＰＯＳ机支付70000元，合元公司于当日向***出具《收款收据》一张（收据编号为1××3），该收据注明：付款人：***；款项来源：ＶＩＰ卡认筹金；金额70000元；房号70幢801室。2．根据永安市不动产登记信息查询结果，***在向合元公司认购案涉房产时，在永安市范围内没有其他房产。涉案商品房于2020年6月22日被查封，已被司法拍卖。3．三明市中级人民法院于2021年12月24日作出（2021）闽04破申40号《民事裁定书》，裁定受理***、**、***对合元公司的破产清算申请，并指定由永安市人民法院审理本案。永安市人民法院于2022年1月19日指定***实（三明）律师事务所担任合元公司管理人。***依法申报债权，合元公司管理人认定***对合元公司享有普通债权70000元。2022年11月3日，召开第一次债权人会议，对债权人申报的债权进行了核查。4．富方公司承建合元公司所开发的位于永安市城区××路××号××＃××＃楼的施工工程，三明市中级人民法院于2019年11月25日作出判决，判决合元公司支付富方公司工程价款17908811.4元，富方公司对其承建的70＃-73＃楼折价或者拍卖的价款在上款项内优先受偿。 一审法院认为，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”；第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。上述规定，体现了对相对弱势的购房消费者生存权的保护，购房消费者享有的房屋交付请求权或购房款返还请求权应当优先于抵押权、建设工程价款优先受偿权。本案中，***认购由合元公司开发的合元润城70幢801室，并支付了认筹金70,000元，且其在向合元公司认购案涉房产时，在永安市范围内没有其他房产。因此，***是为了居住而购买案涉房产。同时，根据商品房买卖的交易习惯，签订商品房买卖合同后，认筹金将转为购房款，即***已支付的认筹金本质上属于购房款。由于合元公司资金链断裂，案涉楼盘成“烂尾楼盘”，此后已被法院查封拍卖，故***未签订商品房买卖合同及未支付大部分购房款的责任在合元公司，***不应承担由此产生的不利后果。综上，根据相关司法解释及答复意见的逻辑关系，并基于对破产债权人、购房消费者一体平等保护的原则，应认定***已支付的认筹金70,000元为“消费者交付购买商品房的款项”，并予以优先保护。此外，本案的处理结果虽然与富方公司存在利害关系，但其对本案的诉讼标的没有独立的请求权。依照《中华人民共和国企业破产法》第五十八条第三款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（三）第八条的规定，判决：确认***对已支付给永安市合元置业有限公司的购房款70,000元在永安市合元置业有限公司破产财产中享有消费性购房人优先受偿权。案件受理费100元，由永安市合元置业有限公司承担。 二审中，合元公司向本院提交证据1．商品房买卖合同、2．不动产预告登记证明，证明：1．本案诉争的合元润城70幢801室未被拍卖，已出售给***，并办理了预告登记手续。2．***要求对其他商品房的拍卖款享有购房人优先杈没有事实依据。***质证对证据1.2的真实性没有异议。认为该组证据可以证明：1***在2014年6月23日向合元公司定购案涉房屋并支付了购房定金70,000元后，合元公司在***毫不知情的情况下又于2014年12月25日将案涉房屋买给案外人***。2．合元公司的行为属于“一房两卖”，***没有与合元公司签订正式的《商品房买卖合同》并支付剩余购房款的过错全部在合元公司，***在本案中不存在任何过错。富方公司对证据真实性、合法性、关联性均无异议。本院认为，***、富方公司对合元公司提交的证据1、2真实性无异议，符合证据特征，本院予以确认。 各方当事人对一审法院认定的事实无异议，本院予以确认。 二审查明，2014年12月25日案外人***与合元公司签订《商品房买卖合同》，购买合元润城70幢801室，房屋合同总价624,960元，已支付购房款324,960元，房屋买卖办理备案和预告登记手续。一审法院作出（2021）闽0481民初1139号民事判决书，判决合元公司继续履行《商品房买卖合同》约定的义务，由合元公司和永安市永顺家园房地产开发有限公司向***交付涉案商品房，并协助办理权属登记手续。 本院认为，本案合元公司向***收取涉案商品房认筹交款70,000元，又与案外人***签订《商品房买卖合同》，将涉案房产卖给案外人***，***与合元公司、永安市永顺家园房地产开发有限公司、富方公司商品房销售合同纠纷一案，一审法院作出（2021）闽0481民初1139号民事判决书，判决合元公司继续履行《商品房买卖合同》约定的义务，由合元公司和永安市永顺家园房地产开发有限公司向***交付涉案商品房，并协助办理权属登记手续。上述判决书已发生法律效力，***并非该商品的所有权人，不符合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）巳支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。***要求享有涉案房产优先受偿权没有事实与法律依据，一审法院判决确认***已支付给合元公司购房款70,000元在合元公司破产财产中享有消费性购房款优先受偿权不当，本院予以纠正。合元公司认为***支付购房款70,000元不享有消费性购房款优先受偿权的主张，本院予以支持。 综上所述，合元公司的上诉请求成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十六条第一款、第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省永安市人民法院（2022）闽0481民初4051号民事判决； 二、驳回***的诉讼请求。 一审案件受理费100元，由***负担；二审案件受理费100元，由***负担。 本判决为终审判决。 审判长　郭　婕 审判员　孙　斌 审判员　*** 二〇二三年六月二十六日 书记员　*** 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十六条第二审人民法院对上诉案件应当开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，人民法院认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。 第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。