某某与重庆玉龙建筑工程有限公司等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

重庆市沙坪坝区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）渝0106民初13059号

原告：**，女，1987年1月16日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。

委托诉讼代理人：李燕，重庆中钦国彦律师事务所律师。

委托诉讼代理人：丁长义（**之父），男，无固定职业，重庆市九龙坡区。

被告：重庆玉龙建筑工程有限公司，住所地重庆市沙坪坝区金松岩**附**，统一社会信用代码91500106203099100N。

法定代表人：刘明文，重庆玉龙建筑工程有限公司经理。

委托诉讼代理人：龚中华，重庆箭宇律师事务所律师。

被告：***，男，1953年6月26日出生，汉族，无固定职业，重庆玉龙建筑工程有限公司股东，住重庆市沙坪坝区。

委托诉讼代理人：龚中华，重庆箭宇律师事务所律师。

被告：薛飞（***之女），女，1977年12月28日出生，汉族，无固定职业，重庆玉龙建筑工程有限公司股东，住重庆市沙坪坝区。

委托诉讼代理人：龚中华，重庆箭宇律师事务所律师。

原告**与被告重庆玉龙建筑工程有限公司（以下简称玉龙公司）、***、薛飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月10日立案受理后，依法适用简易程序并公开开庭进行了审理。原告**的委托诉讼代理人李燕，被告玉龙公司、***、薛飞的委托诉讼代理人龚中华到庭参加诉讼。双方申请庭外和解6个月，本案现已审理终结。

原告**向本院提起诉讼请求：1、判令被告返还原告交纳的房屋租赁定金390000元、保证金1240元、利息5440元、滞纳金6840元，共计403520元,并赔偿原告上述款项的资金占用损失(即以403520元为基数,按照银行同期贷款利率计算,从2018年3月8日计算至付清之日止);赔偿原告因对租赁房屋改建、搭建造成的财产损失,该损失的具体金额以评估金额为准。2、判令被告二、三对被告一承担连带返还、赔偿责任。3、诉讼费、评估费由三被告承担。事实及理由：2017年6月7日，原告与被告玉龙公司签订《房屋租赁合同》,约定玉龙公司于2016年7月1日将位于沙坪坝梨树湾芭蕉沟121号部分房屋(具体指该房屋第二层及保卫室楼上两层,大门旁边住宿楼第二层和第三层,大门左侧第二层)交付原告使用;合同第二条租赁期限为18年,从2016年8月1日起至2034年7月30日。合同第四条,第五条、第二十三条约定了房屋定金、保证金的金额、交付方式及罚息的计算方法。原告从2016年5月5日截止到2018年3月8日依据合同约定向玉龙公司交纳定金、保证金、利息共计390000元。应玉龙公司、***的要求，原告在下述时间将房屋保证金、利息转入被告二***个人账户:2016年5月5日转入定金50000元、保证金50000元,2017年2月28日转入保证金30000元,2017年3月13日转入保证金、利息124000元,2018年3月8日转入保证金30000元,3月8日向玉龙公司指定的收款单位重庆瑞裕龙商业管理有限公司缴纳现金30000元(该公司开具收据两张共计60000元含30000元),2018年3月27日、3月28日分两次转入保证金16000元;以上共计390000元。另外原告大部分的房屋租金也是转入***个人账户的。缴纳的滞纳金13520元中的1240元是原告后面又租赁了玉龙公司的A栋、B栋宿舍楼部分房间所收取的逾期滞纳金,因这处没有约定在合同中,故不应该按合同约定一天按5%收取滞纳金;其中的5440元和6840元两笔滞纳金均是收取的保证金的滞纳金。2017年3月6日滞纳金1240元转入***个人账户,2018年3月5日滞纳金6840元转入薛飞个人账户,2018年3月8日5440元滞纳金转入***个人账户。以上是原告诉求第二条“判令被告玉龙公司返还原告交纳的房屋租赁定金、保证金、利息、滞纳金等共计403520元”的构成。该合同的第七条约定，原告可在保证安全的前提下在租赁区域二楼搭建阁楼,住宿楼顶及保卫室楼顶搭建彩钢棚,办公室装修，费用原告自理。在合同有效期内,如遇国家按政策拆迁,赔偿原告自建构筑物的赔偿及搬迁费归原告所有。原告于2016年5月20日和大渡口区明帆钢结构厂签订了《建筑施工合同》,2016年6月1日接房后开始施工,原告自己购买主材,由明帆钢构厂负责人工和辅材,共计施工了85天,明帆厂的工程款为576352元,原告自己购买材料款为1380515元,后原告还安装了水表、电表,消防表花费125000元,前后共投入了2081867元。2018年5月27日,原告租赁的房屋被停水,停电。2018年6月28日，原告看到了覃家岗街道办事处发的《消除违法建筑通知书》后,亲自前往街道办查询,得知原告租赁的的房屋系违法建筑,要被政府强制拆除。原告与玉龙公司签订合同时,玉龙公司明示原告该房屋暂无房地产权证(详见合同第八条“甲方已明确告知乙方知晓并接受甲方所出租的房屋暂无房地产权证”)并未告知该房屋是违法建筑,并且在合同第七条还约定了房屋被拆迁时,原告自建部分的赔偿款归原告所有。结合上述内容,加之玉龙公司又是建筑工程公司,原告相信玉龙公司出租的房屋仅“暂无房地产权证”,玉龙公司隐瞒了该房屋系违法建筑的事实,误导原告签定合同的行为属于欺诈。玉龙公司将违法建筑出租给原告谋利,并误导原告对违法建筑进行改建、搭建导致原告损失扩大。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁纠纷案件具体应用法律若干问题》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。此外，***、薛飞均是玉龙公司的股东,原告在向玉龙公司支付租金及保证金、利息、滞纳金时，三被告多次要求原告将款打入***、薛飞的个人账户,而不是玉龙公司的法人账户,该行为足以证实玉龙公司与股东***、薛飞构成财产混同,公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任,应当对公司责任承担连带责任,故原告将两位股东一并起诉。

被告玉龙公司辩称，1、玉龙公司与原告之间存在房屋租赁合同关系属实。原告在合同履行中一直存在不按期支付保证金、租金、利息等违约行为。原告向玉龙公司提出解除合同,玉龙公司已发函表示同意。2、玉龙公司不同意原告要求返还已交保证金、利息、滞纳金的诉讼请求。理由是，租赁合同第4、5条约定原告应向玉龙公司交纳定金和保证金,并且保证金的退还必须要退房并且符合清除垃圾、门窗设施管线完整,而且不欠费等前提条件。原告自2018年6月29日提出解除合同后,玉龙公司多次催告,原告至今仍在租赁厂房内从事生产,没有返还房屋,也未支付玉龙公司房屋占用费。故原告返还保证金的请求,不符合合同约定退还条件。3、关于利息,租赁合同约定,原告应在签订合同时向玉龙公司支付保证金,由于资金困难,可分期支付,但应支付资金占用利息。原告向玉龙公司交纳利息。说明原告已认可合同约定,并且已得到实际履行。故返还利息于法无据。4、关于滞纳金,租赁合同第16条约定,乙方不按时交租,每超过一天加收5%的滞纳金。原告向玉龙公司支付利息的行为说明原告已认可合同约定,该款项的交纳,说明双方已经实际履行该条款。故原告要求返还滞纳金的请求,于法无据。5、关于改建搭建、损失赔偿的问题,玉龙公司不认可。理由是,租赁合同中明确告知租赁房屋没有房地产权证,实际上已经明示租赁房屋存在法律上的瑕疵，但该瑕疵不影响承租人使用房屋,不影响履行合同。房屋改建、搭建的行为系原告自己的主观意愿和行动,合同中并无出租方要求租赁方必须改建搭建的要求。故原告对房屋若有改建搭建的,造成的损失只能自行承担。6、对原告所述的租赁房屋系违法建筑的事实不予认可。租赁房屋处于规划城镇建设用地范围之外，认定和查处违法建筑的行政主管部门不应是街道办事处。故玉龙公司对违法建筑一说的合法性和通知书的证明力有异议。玉龙公司租赁给原告的房屋却未取得建设规划许可证。7、原告已交纳的保证金情况为：原告于2018年3月8日以现金方式交纳了保证金24000元，这是瑞裕龙公司代收的；2018年3月27日，原告支付了50000元保证金，是原告通过王力银行卡账户转账支付给***的；2018年3月28日，原告支付了26000元保证金，是原告通过王力银行卡账户转账支付给***的。利息部分：2018年3月6日，原告支付了36000元利息，是原告通过王力银行卡账户转账支付给***30000元，另外支付给玉龙公司现金6000元。滞纳金部分：2018年3月8日，原告支付2018年3月1日-2018年3月8日期间的滞纳金5440元，是原告通过王力银行卡账户转账支付给***的；2018年3月15日，原告支付2018年3月9日-2018年3月26日期间的滞纳金6840元，是原告通过王力银行卡账户转账支付给薛飞的。租金部分：2017年6月30日。原告转账支付给***10万元租金；2017年7月1日，原告转账支付给***10万元租金；2017年7月2日，原告转账支付给***5万元租金；2017年7月3日，原告转账支付给***10万元租金。***、薛飞仅仅是代玉龙公司收取款项。

被告***、薛飞辩称，玉龙公司与原告存在房屋租赁合同关系,***仅仅是玉龙公司的股东，并非房屋租赁合同主体。原告将***、薛飞列为本案被告是错误的。对玉龙公司陈述的收到原告款项的事实认可,但***、薛飞仅是代玉龙公司收取款项,要求***、薛飞承担责任,无法律依据。请人民法院驳回原告的诉讼请求。

本院经审理认定事实如下：

2003年9月19日，案外人重庆玉龙房地产开发有限公司与重庆市沙坪坝区覃家岗街道梨树湾村芭蕉沟经济合作社签订《土地承包经营协议书》，约定重庆玉龙房地产开发有限公司向重庆市沙坪坝区覃家岗街道梨树湾村芭蕉沟经济合作社承包经营位于芭蕉沟社马鞍山约20亩荒地。承包期30年，从2003年9月20日起至2033年9月19日止。

随后，重庆玉龙房地产开发有限公司在租赁的荒地上投资建造自编号为沙坪坝区梨树湾芭蕉沟121号的厂房、宿舍、库房。2016年3月，重庆玉龙房地产开发有限公司委托玉龙公司全权处理沙坪坝区梨树湾芭蕉沟121号厂房、宿舍、库房出租、招商事宜，并许可玉龙公司以自己的名义实施出租上述厂房、宿舍、库房出租等各项民商事活动。

2016年4月29日，玉龙公司（甲方）与**之父丁长义经营的沙坪坝区睡鸟床垫厂（个体工商户）（乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称4.29《合同》）一份，约定：一、乙方决定租用甲方现有沙坪坝区梨树湾芭蕉沟121号（第二层及保卫室楼上两层，大门旁边住宿第二层和第三层，大门左侧第二层）。甲方于2016年7月1日将乙方已确认的现状房屋交付于乙方使用。二、租用期限为12年，从2016年8月1日起至2028年7月31日，期满后经双方商讨续签，但租金另订。在同等条件下乙方可以优先。三、租金为：年租金35万元，租金每三年递增10%，即第四年以上一年的租金为基数递增10%,即第四年以上一年的租金为基数递增10%，余下以此类推。本着先交租金后用房的原则租金一年一次交清,交费期满前一个月交下一年租金。第一年租金在甲方交房时间支付。支付方式为:银行转账。四、租房时,乙方须缴定金5万元,一旦签约后,乙方不租房,定金不退,作为赔偿甲方部分损失,如乙方执行合同,则定金可转为房屋保证金。五、乙方租房时必须交房屋保证金5万元,退房时经甲方检查(房屋、门、窗、管线等)无损坏,验收合格凭原收据退还无息保证金。如果乙方在合同期满前退房则房屋保证金不退。六、乙方所使用的动力电,水,天然气由乙方自行向有关部门申请安装。七、乙方在经营过程中如因场地狭窄,可在保证安全的前提下搭建临时隔离，费用由乙方自负,在合同有效期内,如遇国家拆迁,赔偿临时隔楼的赔偿款及搬迁费归乙方所有。八、乙方已知晓并接受甲方所出租的房屋暂无房地产权证。九、乙方必须积极配合甲方的管理，不得破坏房屋结果和改变房屋用途，造成破坏的，按造价100%进行赔偿。租用期间房屋、门、窗、水、电及下水管道等由乙方自行维修，自行管理。如发生漏水、漏电、被盗等一切财产损失及安全事故责任由乙方自行承担。乙方自行修建的建筑物在合同期满后退房时必须拆除恢复原样。十六、乙方不按时交租,每超过一天加收5‰的滞纳金,超出半月除累计加收滞纳金外,当月属乙方一次违约,按违约金额赔偿甲方,同时甲方可采取相应行为(停止转供水、电、断路等),甲方可终止协议,所造成的一切经济损失由乙方自行承担。此外，双方还对房屋维修、责任事故、发票开具、垃圾处理等问题进行了约定。

合同签订后，玉龙公司将租赁房屋按现状交付给沙坪坝区睡鸟床垫厂使用。

2016年5月5日，丁长义之妻、**之母余苹代沙坪坝区睡鸟床垫厂转账支付***100000元。玉龙公司向沙坪坝区睡鸟床垫厂出具了《收据》，载明收到沙坪坝区睡鸟床垫厂房屋租赁定金50000元、保证金50000元。

2016年6月18日，余苹代丁长义转账支付***200000元。同日，玉龙公司向沙坪坝区睡鸟床垫厂出具《收据》，载明收到2016年8月1日至2017年7月31日期间租金35000元。

2016年6月19日，余苹代丁长义转账支付***200000元。

丁长义注销沙坪坝区睡鸟床垫厂后，玉龙公司（甲方）与丁长义（乙方）于2016年7月30日签订《房屋租赁合同》（以下简称7.30《合同》）一份，约定：一、乙方决定租用甲方现有沙坪坝区梨树湾芭蕉沟121号（第二层及保卫室楼上两层，大门旁边住宿第二层和第三层，大门左侧第二层）。甲方于2016年7月1日将乙方已确认的现状房屋交付于乙方使用。二、租用期限为18年，从2016年8月1日起至2034年7月30日，期满后经双方商讨续签，但租金另订。在同等条件下乙方可以优先。三、租金为：年租金35万元，租金每三年递增10%，即2016年8月1日至2019年7月30日每一年的租金为35万元，2019年8月1日至2022年7月30日每一年租金为385000元，2022年8月1日至2025年7月30日每一年租金为423500元，2025年8月1日至2028年7月30日每一年租金为465850元，2028年8月1日至2031年7月30日每一年租金为512435元，2031年8月1日至2034年7月30日每一年租金为563679元。本着先交租金后用房的原则租金一年一次交清,交费期满前一个月交下一年租金。第一年租金在甲方交房时间支付。支付方式为:银行转账。四、租房时,乙方须缴定金5万元,一旦签约后,乙方不租房,定金不退,作为赔偿甲方部分损失,如乙方执行合同,则定金可转为房屋保证金。五、乙方租房时必须交房屋保证金5万元,退房时经甲方检查(房屋、门、窗、管线等)无损坏,验收合格凭原收据退还无息保证金。如果乙方在合同期满前退房则房屋保证金不退。六、乙方所使用的动力电,水,天然气由乙方自行向有关部门申请安装。七、乙方在经营过程中如因场地狭窄,可在保证安全的前提下在租赁区域二楼搭建阁楼，住宿楼顶及保卫室楼顶搭建彩钢棚，办公室装修。费用由乙方自负,在合同有效期内,如遇国家按政策拆迁,赔偿乙方自建构筑物的赔偿款及搬迁费归乙方所有，拆迁赔偿的相关事宜由乙方自行与国家相关部门协商解决。八、甲方已明确告知乙方知晓并接受甲方所出租的房屋暂无房地产权证。九、乙方必须积极配合甲方的管理，不得破坏房屋结果和改变房屋用途，造成破坏的，按造价100%进行赔偿。租用期间房屋、门、窗、水、电及下水管道等由乙方自行维修，自行管理。如发生漏水、漏电、被盗等一切财产损失及安全事故责任由乙方自行承担。乙方自行修建的建筑物在合同期满后退房时必须拆除恢复原样。……二十、合同有效期内，甲方如需向第三方出售本合同租赁物，同等条件下乙方有优先购买权。合同期内乙方子女有继续履行合同的权益。……二十三、双方协商一致，乙方向甲方再支付30万元保证金。鉴于乙方目前资金周转困难，双方同意按以下方式执行：至2017年2月28日前，乙方支付10万元保证金，同时支付30万元的利息54000元；至2018年2月28日前，乙方支付10万元保证金，同时支付20万元的利息36000元；至2019年2月28日前，乙方支付10万元保证金，同时支付10万元的利息18000元。二十四、乙方和我公司于2016年4月29日以“沙坪坝区睡鸟床垫厂”所签订的《房屋租赁合同》自行作废。此外，双方对房屋维修、责任事故、发票开具、垃圾处理等事项所作约定与4.29《合同》基本相同。

沙坪坝区睡鸟床垫厂、丁长义租赁期间，对涉案房屋进行了改扩建，扩建内容主要包含新建轻钢结构楼、新建轻钢结构夹芯板、楼梯修建、支架修建、食堂修建、车间门口彩钢搭建等。

2017年2月28日，余苹代丁长义转账支付***30000元。玉龙公司向丁长义出具了《收据》，载明收到保证金30000元。

2017年3月6日，余苹代丁长义转账支付***1240元。案外人重庆瑞裕龙商业管理有限责任公司（以下简称瑞裕龙公司）向丁长义出具了《收据》，载明收到丁长义滞纳金1240元。

2017年3月13日，余苹代丁长义转账支付***124000元。玉龙公司向丁长义出具了《收据》，载明收到保证金70000元、2016年7月30日到2017年2月28日利息54000元。

2017年6月7日，玉龙公司（甲方）与**（乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称6.7《合同》）一份，约定：一、乙方决定租用甲方现有沙坪坝区梨树湾芭蕉沟121号（第二层及保卫室楼上两层，大门旁边住宿第二层和第三层，大门左侧第二层）。甲方于2016年7月1日将乙方已确认的现状房屋交付于乙方使用。二、租用期限为18年，从2016年8月1日起至2034年7月30日，期满后经双方商讨续签，但租金另订。在同等条件下乙方可以优先。三、租金为：年租金35万元，租金每三年递增10%，即2016年8月1日至2019年7月30日每一年的租金为35万元，2019年8月1日至2022年7月30日每一年租金为385000元，2022年8月1日至2025年7月30日每一年租金为423500元，2025年8月1日至2028年7月30日每一年租金为465850元，2028年8月1日至2031年7月30日每一年租金为512435元，2031年8月1日至2034年7月30日每一年租金为563679元。本着先交租金后用房的原则租金一年一次交清,交费期满前一个月交下一年租金。第一年租金在甲方交房时间支付。支付方式为:银行转账。四、租房时,乙方须缴定金5万元,一旦签约后,乙方不租房,定金不退,作为赔偿甲方部分损失,如乙方执行合同,则定金可转为房屋保证金。五、乙方租房时必须交房屋保证金5万元,退房时经甲方检查(房屋、门、窗、管线等)无损坏,验收合格凭原收据退还无息保证金。如果乙方在合同期满前退房则房屋保证金不退。六、乙方所使用的动力电,水,天然气由乙方自行向有关部门申请安装。七、乙方在经营过程中如因场地狭窄,可在保证安全的前提下在租赁区域二楼搭建阁楼，住宿楼顶及保卫室楼顶搭建彩钢棚，办公室装修。费用由乙方自负,在合同有效期内,如遇国家拆迁,赔偿乙方自建构筑物的赔偿款及搬迁费归乙方所有，拆迁赔偿的相关事宜由乙方自行与国家相关部门协商解决。八、甲方已明确告知乙方知晓并接受甲方所出租的房屋暂无房地产权证。九、乙方必须积极配合甲方的管理，不得破坏房屋结果和改变房屋用途，造成破坏的，按造价100%进行赔偿。租用期间房屋、门、窗、水、电及下水管道等由乙方自行维修，自行管理。如发生漏水、漏电、被盗等一切财产损失及安全事故责任由乙方自行承担。乙方自行修建的建筑物在合同期满后退房时必须拆除恢复原样。……二十、合同有效期内，甲方如需向第三方出售本合同租赁物，同等条件下乙方有优先购买权。合同期内乙方子女有继续履行合同的权益。……二十三、双方协商一致，乙方向甲方再支付30万元保证金。鉴于乙方目前资金周转困难，双方同意按以下方式执行：至2017年2月28日前，乙方支付10万元保证金，同时支付30万元的利息54000元；至2018年2月28日前，乙方支付10万元保证金，同时支付20万元的利息36000元；至2019年2月28日前，乙方支付10万元保证金，同时支付10万元的利息18000元。二十四、原合同乙方“丁长义”和我公司于2016年4月29日以“沙坪坝区睡鸟床垫厂”所签订的《房屋租赁合同》自行作废。……二十六、协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。本合同于2017年月日（原文此处中未填写月、日）应原合同乙方“丁长义”本人提出修改，将原合同乙方修改为本合同乙方，自本合同签订后，甲乙双方均一致确认不再以任何理由更改本合同乙方，否则视为本合同乙方违约。此外，双方对房屋维修、责任事故、发票开具、垃圾处理等事项所作约定与7.30《合同》基本相同。

2017年6月30日，**转账支付***租金100000元。

2017年7月1日，**转账支付***129400元。

2017年7月2日，**转账支付***租金50000元。

2017年7月3日，**转账支付***租金100000元。

2017年7月4日，瑞裕龙公司向**出具《收款收据》一份，载明收到**2017年8月1日止2018年7月30日租金350000元。

2018年3月8日，王力代**转账支付***帐户79840元。**还支付瑞裕龙公司现金24000元。当日，瑞裕龙公司向**出具了《收款收据》，载明收到合同第23条约定的保证金24000元、利息36000元、2018年3月1日至3月8日滞纳金5440元，合计65440元。

2018年3月15日，王力代**转账支付薛飞6840元。瑞裕龙公司向**出具了《收款收据》，载明收到2018年3月9日至3月26日的滞纳金6840元。

2018年3月27日，王力代**转账支付***帐户保证金50000元；

2018年3月28日，王力代**转账支付***帐户26000元。当日，瑞裕龙公司向**出具《收款收据》，载明收到合同第23条约定的保证金76000元。

2018年6月29日，**向玉龙公司发出《解除合同通知书》一份，其中载明：**与玉龙公司签订租赁合同时，玉龙公司并未明确告知**租赁房屋系违章建筑。**基于对玉龙公司的信任与玉龙公司签订租赁合同，并投入了大量的人力、物力对租赁房屋内部进行改建、装修、搭建。由于玉龙公司违反了如实告知的合同义务，导致**租赁的房屋面临强拆，无法实现合同目的。现通知玉龙公司解除《房屋租赁合同》，并要求玉龙公司退还已收取的保证金、定金，赔偿损失400万元。

2018年7月25日，玉龙公司向**发出《告示》一份，其中载明：玉龙公司已于2018年6月29日收到**发出的《解除合同通知书》，玉龙公司同意解除合同，并要求**于2018年8月10日前按约腾空房屋，并将未经玉龙公司同意搭建的存在安全隐患的构筑物拆除，垃圾清除后将租赁房屋按原状退还玉龙公司等。**在签订合同时明确知晓房屋的现状，不同意赔偿**主张的损失。

至本案法庭辩论终结之日，玉龙公司或重庆玉龙房地产开发有限公司尚未取得沙坪坝区梨树湾芭蕉沟121号房屋的建设工程规划许可证。

另查明，玉龙公司成立于1993年7月17日，注册资本为60951800元。***、薛飞均系玉龙公司股东，***出资比例为10%，出资额为6095180元，职务为董事长；薛飞出资比例为30%，出资额为18285540元，职务为董事。

审理中，玉龙公司、***、薛飞陈述，***、薛飞系代玉龙公司收取沙坪坝区睡鸟床垫厂、丁长义、**租金等费用，***、薛飞收取后已将相关款项转账支付到了玉龙公司账户，***、薛飞并未使用玉龙公司账户。但玉龙公司、***、薛飞并举示证据证明***、薛飞已将上述款项转账支付给了玉龙公司。几方当事人均陈述，三份《房屋租赁合同》签订前后，玉龙公司并未收回涉案房屋及办理移交手续，也未退还沙坪坝睡鸟床垫厂、丁长义交纳的保证金等费用。

诉讼过程中，**申请对沙坪坝梨树湾芭蕉沟121号房屋中丁长义扩建、改建费用进行司法鉴定。本院委托重庆中瑞工程造价咨询有限公司对**申请事项进行司法鉴定。鉴定过程中，重庆中瑞工程造价咨询有限公司分别与**、玉龙公司对鉴定意见稿进行了核对。**核对后对鉴定金额无异议，玉龙公司对价格鉴定无异议，仅提出项目异议。2019年7月11日，重庆中瑞工程造价咨询有限公司做出中瑞造鉴字[2019]第306号《工程造价鉴定意见书》，载明：因送鉴材料中**提供的工程承包合同、采购材料等资料在庭审过程中未完全得到玉龙公司的认可，本次造价鉴定未按照工程承包合同价+**采购材料款计算，鉴定造价是施工期2016年6月重庆市2008建设工程定额水平价格。鉴定意见为：沙坪坝梨树湾芭蕉沟121号房屋中丁长义扩建、改建成本费用鉴定工程造价1580631.39元，具体情况如下：

序号工程名称金额（元）原告回复被告回复

一房屋扩建、改建无争议部分1378838.94无异议无异议

1大门入口右侧改造2435.21无异议无异议

2入口右侧钢楼梯2843.95无异议无异议

3大门入口围墙上口改造5695.15无异议无异议

4大门入口右侧一、二层小屋改造9508.12无异议无异议

5大门入口右侧一、二层大屋改造94760.82无异议无异议

6平街一、二层30976.53无异议无异议

7大门右侧斜坡角落2605.14无异议无异议

8一层室内库房8664.37无异议无异议

9一层空压机外墙58778.52无异议无异议

10厂房外墙54891.3无异议无异议

11二楼面料房31656.05无异议无异议

12二楼上货平台2个2456.83无异议无异议

13二楼隔断、展厅、库房38051.01无异议无异议

14一、二楼车间办公室22263.61无异议无异议

15一楼印刷间、木皮库房47784.71无异议无异议

16一楼车间隔断、消防调货架货架10361.35无异议无异议

17消防布料房16450.3无异议无异议

18办公室外通道4346.15无异议无异议

19一楼车间地砖21185.86无异议无异议

20负二楼生活区4603.06无异议无异议

21办公室装修43477.63无异议无异议

22办公室外、大门入口左侧砖墙7888.17无异议无异议

23大门入口增加天棚20611.43无异议无异议

24车间钢平台6591**.92无异议无异议

25车间平台3个楼梯40892.68无异议无异议

26大门左侧外墙（羊圈房含电动卷帘门）8713.46无异议无异议

27车间二楼行桁旁栏杆986.62无异议无异议

28桁车41510.89无异议无异议

29消防、监控、照明、网络85317.1无异议无异议

二房屋扩建、改建有争议部分201792.41无异议无异议

1负2层到-1层砖栏板1450.75无异议属被告建造或投入

2羊屋架空通道33596.56无异议属租赁合同外项目

3入口右侧楼梯改造5864.54无异议属被告建造或投入

4平街一、二层砼地面14457.59无异议属被告建造或投入

5空调机房外7545.9无异议属被告建造或投入

6木加工房（羊圈房不含电动卷帘门）13116.4无异议属被告建造或投入

7厕所负一楼至二楼1751.45无异议属被告建造或投入

8砼地坪96852.97无异议属被告建造或投入

9空压机房外侧雨棚27156.25无异议属被告建造或投入

合计1580631.35

根据签字的《建设工程司法鉴定现场勘验记录》计算的鉴定金额为1580631.35元，**无异议，玉龙公司对其中的1378838.94元无异议，对其中的207192.41元有异议（详见上表）。玉龙公司认为丁长义对租赁房屋的改、扩建发生在租赁合同成立之前，与**无关，或者部分有争议部分改建、扩建系有玉龙公司投入或建造，羊屋架空通道系合同外项目。

上述事实，有**举示的《房屋租赁合同》、银行流水、《收款收据》、《收据》、玉龙公司工商档案、中瑞造鉴字[2019]第306号《工程造价鉴定意见书》、《解除合同通知书》、《告示》，玉龙公司举示的《土地承包经营协议书》、委托书及当事人双方的陈述在案证明，并经本院审查，其证据效力可以确认。

本院认为，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人。权利义务概括转让后，受让人取代转让人成为合同当事人，享有合同权利并承担合同义务。本案中，玉龙公司与**之父丁长义经营的沙坪坝区睡鸟床垫厂签订的7.30《合同》，将涉案房屋出租给沙坪坝区睡鸟床垫厂，约定租用期限为12年，从2016年8月1日起至2028年7月31日，期满后经双方商讨续签，租金另订。合同签订后，玉龙公司以现状办理了房屋移交手续。沙坪坝区睡鸟床垫厂注销登记后，玉龙公司与丁长义就涉案房屋再次签订《房屋租赁合同》，约定租用期限18年，从2016年8月1日起至2034年7月30日，期满后经双方商讨续签，租金另订，甲方于2016年7月1日将乙方已确认的现状房屋交付于乙方使用。并约定合同期内乙方子女有继续履行合同的权益。玉龙公司（甲方）与**（乙方）签订的6.7《合同》中约定，租用期限为18年，从2016年8月1日起至2034年7月30日，甲方于2016年7月1日将乙方已确认的现状房屋交付于乙方使用。原合同乙方丁长义和玉龙公司于2016年4月29日以“沙坪坝区睡鸟床垫厂”所签订的《房屋租赁合同》自行作废。本合同应原合同乙方丁长义提出修改，将原合同乙方修改为本合同乙方。此外，三份《房屋租赁合同》签订前后，玉龙公司并未收回涉案房屋及办理移交手续，也未退还沙坪坝睡鸟床垫厂、丁长义交纳的保证金等费用。上述事实足以证明，经玉龙公司同意，丁长义将其合同权利义务概括转让给了**，**取代丁长义成为合同当事人，享有合同权利并承担合同义务。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，至法庭辩论终结之日，玉龙公司出租的沙坪坝区梨树湾芭蕉沟121号房屋仍未取得建设工程规划许可证，因此，玉龙公司与**签订的《房屋租赁合同》违反了法律、行政法规的强制性规定，系无效合同。

关于**要求玉龙公司返还支付的房屋租赁定金390000元、保证金1240元、利息5440元、滞纳金6840元，以及赔偿资金占用损失的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现涉案房屋租赁合同无效，**要求玉龙公司返还其支付的租赁定金390000元、利息5440元、滞纳金6840元，合计402280元，符合法律规定，本院予以支持。**要求玉龙公司从2018年3月8日起赔偿资金占用损失，符合法律规定，本院予以支持。资金占用损失应分别以402280元为基数，从2018年3月8日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计付；以402280元为基数，从2019年8月20日起至付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。至于**要求玉龙公司返还的保证金1240元，属另一租赁合同关系，不应在本案中进行处理。故本院对**的此一主张不予支持。**可以另案诉讼，主张权利。

关于**主张改建、搭建损失的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(一)办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担;(二)未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案中，4.29《合同》约定，乙方在经营过程中如因场地狭窄,可在保证安全的前提下搭建临时隔离，费用由乙方自负,在合同有效期内,如遇国家拆迁,赔偿临时隔楼的赔偿款及搬迁费归乙方所有。7.30《合同》约定，乙方在经营过程中如因场地狭窄,可在保证安全的前提下在租赁区域二楼搭建阁楼，住宿楼顶及保卫室楼顶搭建彩钢棚，办公室装修，费用由乙方自负。在合同有效期内,如遇国家按政策拆迁,赔偿乙方自建构筑物的赔偿款及搬迁费归乙方所有，拆迁赔偿的相关事宜由乙方自行与国家相关部门协商解决。6.7《合同》约定，乙方在经营过程中如因场地狭窄,可在保证安全的前提下在租赁区域二楼搭建阁楼，住宿楼顶及保卫室楼顶搭建彩钢棚，办公室装修，费用由乙方自负。在合同有效期内,如遇国家拆迁,赔偿乙方自建构筑物的赔偿款及搬迁费归乙方所有，拆迁赔偿的相关事宜由乙方自行与国家相关部门协商解决。根据上述约定，丁长义在租赁房屋区域内通过加高、加层等方式进行扩建，是得到了玉龙公司同意的。现涉案租赁合同因玉龙公司未取得建设工程规划许可证而归于无效，**要求玉龙公司参照上述法律规定赔偿其扩建费用，符合法律规定，本院予以支持，但扩建费用应当由双方按照过错分担。4.29、7.30、6.7《合同》均明确载明，甲方明确告知乙方涉案租赁房屋暂无房地产权证。此一约定足以证明，玉龙公司在签订租赁合同的过程中，向合同相对人告知了涉案房屋存在无房地产权证的瑕疵，但该约定中关于涉案房屋“暂无”房地产权证的约定，也足以证明玉龙公司向相对人作出了将在未来某个时段取得房地产权证的说明，或者承诺。作为房屋出租人，玉龙公司在合同订立后，本应积极履行出租人义务，向相关部门申请办理建设工程规划手续、房地产权证书，以期完善租赁房屋合法性以及租赁合同合法性。但玉龙公司在出租涉案房屋至今长达三年多的时间里，并未取得该房屋建设工程规划许可证，更未取得房地产权证。审理中，玉龙公司也未主张或举示证据证明，其在租赁合同签订后积极办理建设工程规划许可证、房地产权证，现涉案房屋未取得建设工程规划许可证系玉龙公司主观因素以外的原因导致。玉龙公司的上述行为，导致扩建部分无法办理合法建设手续，玉龙公司对此具有重大过错，应当对由此产生的后果承担主要责任。**过分轻信玉龙公司的说明、承诺，与玉龙公司签订租赁合同，租赁其未取得房地产权证也未取得建设工程规划许可证的房屋，主观上不够审慎，对其扩建部分不能办理合法建设手续负有次要责任，应当对由此产生的后果承担次要责任。

关于扩建费用的问题。司法鉴定意见证明，根据签字的《建设工程司法鉴定现场勘验记录》计算的扩建、改建费用鉴定金额为1580631.35元。玉龙公司虽对其中的1378838.94元无异议，对其中的207192.41元有异议，但其异议的理由系认为丁长义对租赁房屋的改、扩建发生在租赁合同成立之前，该部分改、扩建与**无关，或者部分有争议部分的改建、扩建系有玉龙公司投入或建造，羊屋架空通道系合同外项目。本院认为，经玉龙公司同意，丁长义将其合同权利义务概括转让给了**，**取代丁长义成为合同当事人，享有合同权利并承担合同义务。因此，对丁长义实施的扩建，**作为权利义务概括转让后的租赁合同当事人，有权主张玉龙公司按过错支付扩建费用；涉案租赁房屋系按现状交付，双方未对租赁房屋的范围和界限进行书面明确。玉龙公司主张有部分争议部分的改建、扩建系有玉龙公司投入或建造，则玉龙公司对此负有举证责任。但在审理中，玉龙公司并未对此举示证据证明；租赁过程中，丁长义对租赁房屋进行了改建、扩建。现玉龙公司主张羊屋架空通道系合同外项目，但玉龙公司在审理中未能举示证据证明此一主张。此外，也没有证据证明，玉龙公司在长达三年多的租赁时间里，向丁长义、**发出过函告，主张其占用了租赁合同范围以外的部分进行搭建，或者要求丁长义、**拆除在合同范围外的搭建。因此，本院对玉龙公司的异议不予采信。但鉴定的费用中，第28项珩车并非对租赁房屋进行的扩建，因此，对**因珩车产生的费用41510.89元，本院不予主张。综上，本院对**因扩建产生的扩建费用1539120.46元（1580631.35元－41510.89元）予以采信。综合本案事实以及当事人的过错，玉龙公司应支付**扩建费用为1077384.32元（1580631.35元✕70%）。

关于**主张***、薛飞承担连带责任的问题。《中华人民共和国公司法》第二十条规定，公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，租金等费用绝大部份由玉龙公司股东***、薛飞收取。审理中，玉龙公司、***、薛飞均主张，***、薛飞系代玉龙公司收取租金等费用，嗣后，***、薛飞已将收取的费用支付给玉龙公司。则玉龙公司、***、薛飞依法对其主张负有举证责任。审理中，玉龙公司、***、薛飞不能举示证据证明***、薛飞代玉龙公司收取租金等费用后，将其代收的费用支付给了玉龙公司，本院对玉龙公司、***、薛飞的此一主张依法不予采信。玉龙公司、***、薛飞的上述行为，致使公司财产与股东财产无法区分，发生混同。***、薛飞依法应当对玉龙公司对**的债务负有连带责任。因此，对**要求***、薛飞承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国公司法》第二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：

一、限被告重庆玉龙建筑工程有限公司在本判决发生法律效力后五日内支付原告**扩建造价费用1077384.32元。

二、限被告重庆玉龙建筑工程有限公司在本判决发生法律效力后五日内返还原告**租赁定金390000元、利息5440元、滞纳金6840元，合计402280元。

三、由被告重庆玉龙建筑工程有限公司赔偿原告**资金占用损失，即分别以402280元为基数，从2018年3月8日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计付；以402280元为基数，从2019年8月20日起至付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。

四、被告***、薛飞对被告重庆玉龙建筑工程有限公司的前述债务向原告**承担连带责任。

五、驳回原告**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费22657元，减半交纳11329元，司法评估费60000元，合计71329元（原告已预交），由被告重庆玉龙建筑工程有限公司负担9059元，由原告**负担2270元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。

审判员　李　勤

二〇一九年十二月二十五日

书记员　张玲玲