某某、哈尔滨工业大学房屋买卖合同纠纷民事二审民事裁定书

山东省威海市中级人民法院

民 事 裁 定 书

(2022)鲁10民终135号

上诉人（原审原告）：***，男，1966年9月19日出生，汉族，住北京市海淀区。

委托诉讼代理人：林明，山东桐岑律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：哈尔滨工业大学（威海），住所地山东省威海市文化西路2号。

法定代表人：徐晓飞，校长。

委托诉讼代理人：张鹏，山东健华律师事务所律师。

委托诉讼代理人：孙金欢，山东健华律师事务所律师。

上诉人***因与被上诉人哈尔滨工业大学（威海）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院（2021）鲁1091民初871号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

***上诉请求：撤销一审判决，依法改判哈尔滨工业大学（威海）继续履行房屋回购协议并与***签订书面的房屋买卖合同，并向***支付剩余购房款374900元及利息，或者发回重审。事实和理由：一审判决事实认定不清、法律适用错误，具体表现在以下四个方面：一、一审法院依据《中华人民共和国物权法》第一百三十七条规定、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，认为“建设的教育划拨用地上的房产在流通、交易环节存在相应限制”。而本案***向哈尔滨工业大学（威海）购买案涉房屋并完成交易的时间为1999年，行为发生在《中华人民共和国城市房地产管理法》颁布（1994年）之后、《中华人民共和国物权法》（2007年）颁布之前，符合当时的法律、政策规定，且已经取得案涉房屋产权，因此不存在“交易环节限制”一说。相反，如果一审法院认为“建设的教育划拨用地上的房产在流通、交易环节存在相应限制”，也应当是对哈尔滨工业大学（威海）2016年回购案涉房屋的交易行为存在限制，即对房产能否回购以及回购后能否顺利办理房屋过户登记存在限制。既然一审法院在（2020）鲁1091民初2366号民事判决、二审法院在（2020）鲁10民终3693号民事判决中，均认为“当事人双方交易成立并已经履行”，认可双方当事人的房屋回购交易行为，又何来“交易限制”之说？再者，交易是否存在限制，应以威海市不动产登记中心的官方答复为准，并非是以当事人或者法院在脱离政策和交易规则下的片面性意见为依据。二、虽然案涉房屋是建立在学校通过划拨方式取得的教育用地之上，但该土地上的房屋并非一律不准上市交易，而且房产的交易也与土地性质无必然联系。《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发（1994）43号）明确规定，职工无论是按市场价、成本价还是标准价购买的公有住房，公有住房在满足一定条件下也能依法进入市场，原售房单位充其量享有的仅仅是同等条件下的优先购买权。《教育部、建设部关于进一步深化学校住房制度改革，加快解决教职工住房问题的若干意见》（教发（1998）23号）明确说明，教职工购买的校园内的住房如因特殊情况要进入市场，向社会出售，必须经学校主管部门审批同意后方可进行。因此，案涉房屋并非绝对禁止上市交易，学校在同等条件下享有优先购买权，其中所指的“同等条件”可以理解为至少保证市场价格相等的条件，因此案涉房屋的回购价格完全可以参照商品房的价格进行交易。三、一审法院认为***与哈尔滨工业大学（威海）“双方系非平等地位的民事主体”错误。***虽然之前是哈尔滨工业大学（威海）的教职工，从劳动关系或者事业单位用人制度方面而言，两者确非平等的主体。但是从民事交易角度而言，两者人格独立、财产独立、交易平等，就是民法规定的平等主体，不能因为单位与个人存在人事关系就全部否定***的独立人格。平等民事主体之间的民事法律活动，必须建立在自愿平等、协商一致的基础之上。本案中，***与哈尔滨工业大学（威海）未就房产回购价格达成一致意见的情况下，哈尔滨工业大学（威海）无权单方定价完成交易，无论哈尔滨工业大学（威海）通过何种形式、程序形成的校发文件，对***而言都是其单方意见，只要***不同意接受，就不能作为合同约定依据。四、案涉房屋能否上市交易，能否办理房屋所有权转移登记手续，应以威海市不动产登记中心的官方答复为准。案件审理过程中，一审法院并未就房产能否上市交易，以及上市交易是否受土地性质限制等事宜与不动产登记部门进行司法调查确认，仅仅依据哈尔滨工业大学（威海）的抗辩理由，就作出案涉房屋因土地性质特殊而无法上市交易，不能适用商品房交易规则显然属于事实认定不清。本案中，***一直试图通过法律途径维护自己的合法权益，但前后两次诉讼，法院都没有解决本案的两个根本问题：***享有产权的房产，一是卖与不卖自己说了不算，二是卖多少价钱自己也说了不算，这能算是平等、公平的交易吗？一审法院明确认定了“双方对回购价格有分歧”的事实，根据《中华人民共和国民法典》第五百一十一条第二项规定，价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行，因此***的诉讼请求有明确的法律依据；从情理上而言，学校强行回购案涉房屋，剥夺了***的居住权，***为了恢复居住权而购买商品房产生的房屋重置成本，也应当由哈尔滨工业大学（威海）予以补偿。

哈尔滨工业大学（威海）辩称，一、“交易受限”问题。一审法院所称“交易受限”，是指案涉房屋不能在市场上进行自由交易，学校回购并非市场交易，所以不应受此限。二、划拨土地房产是否能上市交易问题。划拨土地上房产上市交易的前提是，经过行政部门审批，在缴纳土地出让金的情况下才能进行，行政部门至今对案涉土地没有出让规划，土地性质未变。无计算土地价格的基础，房屋便不属于商品房，不能按商品房价格进行计算。三、民事主体是否平等问题。校内房屋出售时均受学校出台的相关文件约束，买受人是要具备一定条件才能按没有土地成本的房屋建造成本购得，为福利性质，具有身份利益，学校并未因此获利。***购买房屋时，双方完全亦是遵照校内文件执行。可见，双方在房屋交易这一事项来说，并非平等的民事主体。校内文件规定，教职工离职，房屋应由学校回购，***应受此约束。四、官方答复问题。土地为划拨地，这是不争的事实。***提交的调取于不动产部门的房产档案中也显示着案涉房屋有“权利限制”，这就是官方对于房屋不属于商品房的一种答复。综上，案涉房屋并非商品房，哈尔滨工业大学（威海）在***离职时按照校内文件规定的程序和价格回购房屋，合法有效，未侵犯***的权益。从***交回房屋等行为特征来看，双方回购合同已履行完毕。一审判决认定事实清楚，适用法律准确，应予以维持。

***向一审法院起诉请求：判令哈尔滨工业大学（威海）继续履行房屋回购协议并与***签订书面房屋买卖合同，支付***剩余购房款374900元。

一审法院认定事实：***原系哈尔滨工业大学（威海）教师，于1993年开始在哈尔滨工业大学（威海）任教，于2004年9月离校，但正式调离手续于2016年7月5日开始办理。在办理调离手续过程中，哈尔滨工业大学（威海）以为保证校内房源不外流，按照学校相关规定，教职工调离学校时应将购置住房回售给学校为由，要求***将案涉房屋按照《2#专家公寓购置及相关住房换购方案（试行）》（校总务发〔2012〕101）文件第五条《1-20号楼流通换购原则》第3条规定，以单价1200元/平方米，储藏室800元/户，总价95876元的价格回购案涉房屋。***对回购价格提出异议，认为按照2012年文件执行价格过低，但仍承诺于2016年8月6日前将案涉房屋腾空并将钥匙等交还给哈尔滨工业大学（威海），并告知哈尔滨工业大学（威海）将回购款汇入其提供的账户。哈尔滨工业大学（威海）于2016年7月14日向***指定账户汇入94900元，随后将案涉房屋另行安排他人使用至今。

因双方对回购价格有分歧，2016年7月6日，哈尔滨工业大学（威海）给***出具书面退款说明，称对***提出按照2012年度文件执行导致房屋回购价格过低问题将上报学校职工福利委员会对学校1-9号楼回收价格事宜进行讨论后依据新的会议决定执行；房屋价格差额由后勤保卫处负责报校财务处进行补齐。因***急于办理调离手续，双方协商先按照原决定金额（95876元）办理离校手续。时任哈尔滨工业大学（威海）物管办主任于晓波在该退款说明下方写明“情况属实。于晓波2016.7.6”。时任哈尔滨工业大学（威海）后勤管理的负责人王军于2016年7月7日在该退款说明下方写明“待收到会议纪要后拍成照片通过微信传给赵老师”。

2016年7月21日，哈尔滨工业大学（威海）召开福利委员会并形成会议纪要，主要内容包括2号专家公寓剩余两个车库的选购执行现有住户（已购车库、储藏室老师除外）同意排队选购方案和离职员工***退房房款认定事宜两项。其中关于***房款事宜部分内容为：鉴于威海特别是学校周边近几年住房价格没有较大变化，福利委员会认为应当依据《2#专家公寓购置及相关住房换购方案（试行）》（校总务发〔2012〕101）文件第五条《1-20号楼流通换购原则》第3条规定：1-9号楼回收价格为1200元/平方米；储藏室价格为800元/户，房屋总金额合计95876元。

该会议纪要形成后，哈尔滨工业大学（威海）将该会议纪要通过微信发送给***之配偶吴平，吴平随后向时任哈尔滨工业大学（威海）主管校长赵国亮发送电子邮件，称对学校福利委员会2016年7月21日会议第二项议题结果不能接受，认为会议纪要“不提价的依据是威海及学校周边近几年房价没有较大变化，这个依据站不住脚”。并给赵国亮发送2016年2月威海房价涨出新高的报道，该报道中称威海2016年2月新建住宅样本均价为6455元/平方米。***并参考该价格以单价6000元/平方米的价格为依据主张哈尔滨工业大学（威海）应支付其房屋差价374900元及逾期利息。

另查，1997年，***以17645.13元的价格从哈尔滨工业大学（威海）购置了坐落于××路××室××建筑面积65.3平方米的公有住房一套，后于1999年以小换大方式，以26919.42元的价格换购了坐落于××路××室××建筑面积78.3平方米的公有住房即案涉房屋。1999年8月24日，哈尔滨工业大学（威海）作为甲方、***作为乙方签订了一份《住房买卖契约》（房改售房用），载明：哈尔滨工业大学（威海）按《威海市出售公有住房办法》规定将案涉房屋以26919.42元的价格出售给***。随后，案涉房屋产权人变更登记为***，现仍登记为***。

2020年10月19日，***以其系案涉房屋产权人为由诉来一审法院，要求哈尔滨工业大学（威海）将案涉房屋归还给***。一审法院于2020年11月12日作出（2020）鲁1091民初2366号民事判决，驳回***要求哈尔滨工业大学（威海）归还房屋的诉讼请求。***不服该判决，于法定期限内上诉至本院。本院于2020年12月23日作出（2020）鲁10民终3693号民事判决，认为***系以买卖合同未成立为由要求返还房屋，案涉房屋项下土地使用权性质为教育划拨用地，存在交易限制。***2016年离职时将案涉房屋交还给哈尔滨工业大学（威海）并预留银行卡，哈尔滨工业大学（威海）将房款转给***并占有案涉房屋，表明双方对房屋回购本身意见一致，但就回购价格争议，***虽主张为尽快离职无奈交回房屋但未在法律规定期限内主张撤销，故双方交易成立并已履行。至于房款应否增加可另行解决，故其要求返还房屋诉请理由不当，遂判决驳回***上诉，维持一审法院（2020）鲁1091民初2366号民事判决。

一审诉讼中，哈尔滨工业大学（威海）为证实因案涉房屋系教育划拨用地上房屋，禁止交易，回购房产无须就价格协商一致，而应适用哈尔滨工业大学（威海）相关文件规定，提供了案涉房屋土地使用权证、福利委员会纪要、校总务发〔2012〕99号文件、校总务发〔2012〕101号文件及其他离职教工离职房屋处置材料予以佐证。案涉房屋土地使用权证显示案涉房屋项下土地使用权性质为教育划拨用。***对案涉房屋系建设在教育划拨用地上的房产无异议。哈尔滨工业大学（威海）2012年10月18日下发的校总务发〔2012〕99号文件《哈尔滨工业大学（威海）关于印发的通知》第二条《房屋换购与回收》第5条规定：教职工人事关系调离，学校将收回其所有校内住房。人事关系由威海校区调至校本部的博导和教授，校内住房可保留。第三条《房价确定》第5条规定：学校回收住房价格比照2年内换购价格；2年内无可参照换购价的，由学校主管部门组成专家组定价，专家组成员从学校工会福利委员会中随即选取。同日下发的校总务发〔2012〕101号文件《哈尔滨工业大学（威海）关于印发的通知》第五条《1-20号楼流通换购原则》第1条规定：1-9号楼只回收不参加流通换购；第3条规定1-9号楼回售价格1200元/平方米，储藏室800元/户。***对上述两份文件真实性均无异议，但认为上述两份文件均系哈尔滨工业大学（威海）单方制定，对房屋价格自行定金违背了市场交易的公平原则，且该价格未经***认可，对***不发生法律效力。哈尔滨工业大学（威海）原教职工田园和林艳丽的退房资料均显示该2人离职时均是依照校总务发〔2012199号文件和101号文件的相关规定执行。***对田园和林艳丽的退房资料真实性表示不清楚，认为与本案无关。经哈尔滨工业大学（威海）解释称田园2009年以单价2800元购房，2018年以2900元单价计算退房和林艳丽2005年以2000元购房，2018年以原价退房后，***认为上述退房资料正好证明哈尔滨工业大学（威海）长期存在侵害教职工权益的事实，不能将非法行为作为合法依据适用于本案。

一审法院认为，第一，因案涉房屋项下土地使用权性质为教育划拨用地，具有公益性，存在限制流通、交易等特殊性。《中华人民共和国物权法》第一百三十七条规定，严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。从上述规定均可以看出，建设在教育划拨用地上的房产在流通、交易环节存在相应限制。双方当事人于1999年以参照威海市公有住房出售办法方式将案涉房屋以公有住房形式出售给***并办理了产权转移登记手续，并不能改变案涉房屋土地使用权性质为教育划拨用地的公益性，案涉房屋并非普通意义上的商品房，故在流转、交易时不能适用市场商品房的交易规则。

第二，哈尔滨工业大学（威海）出售案涉房屋给***及***将案涉房屋回售给哈尔滨工业大学（威海）时，***的身份均系哈尔滨工业大学（威海）教职工，处于对哈尔滨工业大学（威海）存在人身依附性的从属地位，双方系非平等地位的民事主体，哈尔滨工业大学（威海）作为对***具有管理职能的部门，依照法定程序制定的相关文件适用于包括***在内的全体教职工。哈尔滨工业大学（威海）对***提供的校总务发〔2012〕99号文件和校总务发〔2012〕101号文件真实性无异议，该文件系哈尔滨工业大学（威海）依照法定程序制定并适用于包括时为哈尔滨工业大学（威海）教职工的***在内的全体教职工的通用性文件，并非针对***个人特别制定，故无须特别征求***个人对房屋售价的意见。

第三，从双方当事人出售、回购案涉房屋的流程来看，***于1999年通过以小换大方式将其1997年购置的房产交回给哈尔滨工业大学（威海）后补足差价方式换购了案涉房屋，并签订了房改售房用的住房买卖契约，按照威海市出售公有住房办法的规定购置案涉房屋，并办理了产权转移登记手续。从该交易流程可以看出，***系因其在哈尔滨工业大学（威海）的教工身份而取得案涉房屋的购置权，具有福利性质，该福利是依附于其身份产生，亦应随着其身份变更而发生变更。当其离职后，不再具有哈尔滨工业大学（威海）教职工身份时，不应再享有该福利。哈尔滨工业大学（威海）作为该福利的提供者，有权依据法定程序制定文件规定要求***将案涉房屋回售给哈尔滨工业大学（威海），且***虽然对哈尔滨工业大学（威海）回售房屋价格提出异议，但仍同意将房屋交还给哈尔滨工业大学（威海）并实际将房屋交还给哈尔滨工业大学（威海）另行使用至今，并提供了接收房款的账户，亦实际接收了房款，足以说明双方对房屋应回售给哈尔滨工业大学（威海）这一事实并无争议，***仅对哈尔滨工业大学（威海）回收房屋的价格有异议，且哈尔滨工业大学（威海）在***提出异议后召开校福利委员会进行了讨论并形成决议，认为仍应适用校总务发〔2012〕99号文件和校总务发〔2012〕101号文件的相关规定处理***提出的房屋回收价格问题。福利委员会在***就回售价格提出异议后召开会议进行了研究决议，应视为对教职工事宜后续处理，仍适用于***，该决议对***具有约束力。

综上，双方房屋回购协议已履行完毕，***要求按照市场价格补足差价款，于法无据，不予支持。因本案事实发生在民法典实施以前，依法应适用当时的法律规定。依照《中华人民共和国物权法》第一百三十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条、第四十条之规定，判决：驳回***要求哈尔滨工业大学（威海）支付位于威海市××路××室××室差价款374900元的诉讼请求。案件受理费3462元，由***负担。

二审审理过程中，***围绕其上诉请求提交了案涉房屋的房产档案一宗，该档案中包括房屋所有权证存根一份、1999年8月24日***与哈尔滨工业大学（威海）签订的住房买卖契约一份、威海市公证处出具的公证书一份以及案涉房屋结构图一份，拟证实***已经取得了案涉房屋的完全所有权，双方签订住房买卖契约依据的是威海市公有住房出售办法，并没有将学校的文件纳入到合同约定中。哈尔滨工业大学（威海）在2003年办理土地证的时候，未考虑到公有住房的特殊性质，没有单独划出一块地作为公有住房配套的土地，导致案涉房屋不能办理不动产权证，相应责任和过错在学校，应当由哈尔滨工业大学（威海）对***进行一定的补偿或者是赔偿。***另向本院提交了一份调查申请，申请本院调查案涉房屋项下的土地使用权情况。经质证，哈尔滨工业大学（威海）对该宗房产档案材料的真实性无异议，主张档案中虽然不包括学校的文件，但不代表***不受学校文件约束，根据教育部文件规定，教职工在购房一定期限后，如出售只能再出售给学校、学校教职工或学校主管部门，说明哈尔滨工业大学（威海）的文件是合法的，而且案涉房屋的产权证上有权利限制的内容。经审查，双方当事人对***提交的该证据的真实性均无异议，本院对其真实性及证明效力均予以确认。

另查明，***在将教职工人事关系从哈尔滨工业大学（威海）转出之前，在哈尔滨工业大学（威海）享有事业单位工作人员正式编制。

本院对一审法院查明的其他事实予以确认。

本院认为，本案的关键问题在于此案是否属于人民法院受理民事案件的范围。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十二条规定，“起诉必须符合下列条件：……（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖”。第一百二十七条规定，“人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：……（三）依照法律规定，应当由其他机关处理的争议，告知原告向有关机关申请解决；……”根据庭审查明的事实和有关证据可以看出，本案双方争议的焦点在于案涉房屋回购协议的履行问题，也就是“回购房屋的价格如何确定”的问题。但从案涉房屋回购的过程及各方的行为看，还与人事关系转移、学校文件规定、校方价格确定需经福利委员会决议等问题相关，即双方当事人之间的房屋回购已超出了普通民事合同的范畴。从房屋回购之前***两次购买校内房屋的价格以及换购房屋需经的程序看，***购买案涉房屋体现了单位的福利，则案涉房屋的回购也应当依照《教育部、建设部关于进一步深化学校住房制度改革，加快解决教职工住房问题的若干意见》（教发（1998）23号）执行。案涉房屋回购事宜和***的事业编制教职工身份、哈尔滨工业大学（威海）内部的住房政策均有直接关系，本案在实质上是学校教职工与所在学校之间因福利房回购引发的纠纷，属于因单位建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷范畴，此种纠纷并不属于人民法院主管工作的范围，应驳回***的起诉。在这种情况下，一审法院对本案作出实体处理，于法无据，对此本院予以纠正。对***有关调查申请，因无必要，本院不予准许。***如对房屋回购价格仍有异议，可就有关问题继续与哈尔滨工业大学（威海）协商或向哈尔滨工业大学（威海）的主管部门教育部申请解决。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十二条第四项、第一百二十七条第三项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：

一、撤销山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院（2021）鲁1091民初871号民事判决；

二、驳回***的起诉。

一审案件受理费3462元，退还***；***预交的二审案件受理费6924元予以退回。

本裁定为终审裁定。

审 判 长　张燕妮

审 判 员　于永忠

审 判 员　侯善斌

二〇二二年四月八日

法官助理　俞　凯

书 记 员　刘莎莎