贵阳宏益房地产开发有限公司、贵阳某某电科技有限公司商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

贵州省贵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔01民终11099号 上诉人（原审被告）：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园***危旧房、棚户区改造项目B南13栋。 法定代表人：***，该公司董事长。 被上诉人（原审原告）：贵阳***电科技有限公司，住所地贵州省贵阳市白云区北路249号。 法定代表人：***，该公司董事长。 上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开）因与被上诉人贵阳***电科技有限公司（以下简称***电）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2021）黔0102民初4051号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年10月08日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。 宏益房开上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审判决第二项，依法改判上诉人不承担违约金或发回重审；2、本案一、二审一切诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院判决上诉人支付被上诉人违约金的判决错误，理由如下：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十三条“逾期交房责任”第1款第（2）项约定：逾期超过180个工作日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起90工作日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金”，该条款不仅是合同双方当事人对合同解除权的约定，也是对违约金支付条件的限制，即只有买受人行使约定解除权时，出卖人才承担违约责任。同时，《补充协议》第七条“关于逾期交房责任”第7.3款：“出卖人逾期交房天数达到买受人解除合同的条件时，买受人选择解除合同的，必须在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件之日起算）书面通知出卖人，出卖人在60天内未收到解除合同通知的，视为买受人选择继续履行合同，并放弃解除合同的权利”，该条款是对行使《商品房买卖合同》第十三条约定解除权的时间限制。综上，《商品房买卖合同》第十三条约定的违约责任要求被上诉人在约定时间内行使约定解除权的情况下才能适用，对于行使法定解除权的情形并不适用，本案中被上诉人并未在约定时间内书面通知上诉人解除合同，约定解除权消灭，被上诉人行使法定解除权解除合同，在此情况下，被上诉人当然不需要支付违约金，因此，一审法院判决上诉人承担违约金是错误的。 贵阳***电科技有限公司向一审法院起诉请求：1、判决解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，被告退还原告所支付的房款250121元并承担上述款项的违约金5002元（按全部已付款的2%计算）；2、因本案所导致原告支出的诉讼费、保全费、公告费等费用由被告承担。 一审法院认定事实：2019年1月28日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：24796）一份，约定原告购买被告开发修建的位于贵阳市南明区，建筑面积9.54平方米，套内建筑面积5.48平方米，按套计算，总价款为250121元。买受人采取分期方式付款。买受人应当在2019年1月28日前分期支付房价款。预付款75121元，剩余房款175000元于2019年1月28日付清。出卖人应当在2019年1月29日前向买受人交付该商品房。合同第十三条逾期交房责任载明：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在180工作日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之0.5的违约金……，并于该商品房实际交付之日起30工作日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180工作日，买受人有权退房；买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起90工作日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。”。合同第二十二条房屋登记约定：“双方约定不申请预告登记”。《商品买卖合同》附件十二《补充协议》中第7.3条载明：“出卖人逾期交房天数达到买受人解除合同的条件时，买受人选择解除合同的，必须在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件时起算）书面通知出卖人，出卖人在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件之日起算）未收到解除合同通知的书面通知的，视为买受人选择继续履行合同，并放弃解除合同的权利，逾期交房违约金适用本合同第十三条及补充协议第7.2条关于继续履行合同之规定”。上述《商品房买卖合同》及补充协议签订当日，原告向被告支付完毕全部购房款250121元。2021年2月19日，原告以被告未按约交付上述所购房屋为由起诉来院，提出如前诉请。 一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定严格履行各自义务。本案中，原、被告签订《商品房买卖合同》后，原告已将全部购房款支付给被告，但被告未按合同约定于2019年1月19日前将涉案房屋交付原告使用，被告的行为已构成根本违约。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：“……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”。因被告认可至本案庭审时仍未向原告交付案涉房屋，致使原告不能实现其合同目的，更无从谈起被告在合同约定期限内向原告交付办理产权转移登记的相关文书，原告诉请解除与被告签订的《商品房买卖合同》符合法律规定及合同约定，应予支持。合同解除后，被告收取的购房款250121元应向原告退还。关于原告诉请被告支付违约金5002元的主张，因双方所签合同约定“逾期交房超过180工作日，买受人有权退房；买受人退房的，出卖人按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金”，故原告的该主张，符合合同约定，一审法院予以支持。至于被告提出不需要办理房屋交接手续，由被告统一经营管理，按期向原告支付租金收益的辩解意见，因被告未提交双方对案涉房屋不需办理交接及已向原告支付租金收益的证据，故一审法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十二条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百八十五条之规定，判决如下：一、解除原告贵阳***电科技有限公司与被告贵阳宏益房地产开发有限公司于2019年1月28日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：24796）。二、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告贵阳***电科技有限公司购房款250121元并支付违约金5002元。案件受理费5126元、减半收取2563元，由被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担（该款原告贵阳***电科技有限公司已预交，被告贵阳宏益房地产开发有限公司在支付上述款项时一并支付给原告贵阳***电科技有限公司）。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致。 本院认为，上诉人仅针对是否应当承担违约金提起上诉，故本案二审争议焦点为：上诉人是否应当向被上诉人支付违约金。 被上诉人系以上诉人逾期交房为由诉请解除合同，并以合同中约定的逾期交房致使合同解除时的违约金条款主张违约金，案涉合同系因上诉人的违约行为导致解除，被上诉人的关于违约金的主张符合合同约定，并不违反法律规定，上诉人认为其不应承担违约金依据不足，本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由贵阳宏益房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员　　*** 二〇二一年十月二十七日 书记员　　鄢　塽