杭州万德建筑工程公司、杭州东部软件城发展有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

浙江省杭州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）浙01民终6771号

上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州万德建筑工程公司，住所地杭州市江干区丁桥镇，统一社会信用代码：91330104143265057U。

法定代表人：魏百祥，经理。

委托诉讼代理人：李一博，浙江康城律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州东部软件城发展有限公司，住所地杭州市江干区丁桥镇临丁路**综合大楼****，统一社会信用代码：91330104096138564D。

法定代表人：张文斐，总经理。

委托诉讼代理人：裘宇清、周俞垚，浙江智仁律师事务所律师。

上诉人杭州万德建筑工程公司（以下简称万德公司）因与被上诉人杭州东部软件城发展有限公司（以下简称东部软件城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2018）浙0104民初2068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院认定：2016年5月1日，东部软件城公司与万德公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：万德公司向东部软件城公司承租坐落在杭州市××路××号××号楼××层××房××，计建筑面积429.54平方米，租赁期限为2016年5月1日起至2018年4月30日止；租赁期内，第一年年租金总价为101908元，第二年年租金总价为125426元；万德公司应当按期足额向东部软件城公司支付租金，租金按半年支付，先付后用；万德公司应于签订《房屋租赁合同》七日内向东部软件城公司交纳首期租金50954元，并交纳履约保证金15000元（合同正常履约到期后，万德公司无违约则无息退还；如万德公司不能正常履约本合同，该保证金全额扣除），此后应于2016年11月1日至7日间支付租金50954元、2017年5月1日至7日间支付租金62713元、2017年11月1日至7日间支付租金62713元；万德公司应按时向东部软件城公司交纳房租及相关费用，如逾期，则按逾期金额的万分之三每天向东部软件城公司交付滞纳金；装修费用由万德公司自行承担，租赁期后不得要求东部软件城公司给予任何补偿等等。《房屋租赁合同》签订后，东部软件城公司向万德公司交付了案涉房屋，万德公司对案涉房屋占有使用至今。2016年5月23日，万德公司向东部软件城公司转款58688元，其中包括首期租金50954元，此后万德公司未再向东部软件城公司支付租金。

原审另查明，2014年1月16日，案外人杭州市丁桥镇集体资产管理中心受杭州市江干区人民政府丁兰街道办事处指派与东部软件城公司签订《委托运营管理协议》一份，约定：杭州市丁桥镇集体资产管理中心将坐落于江干区××镇××路××号的“孵化园”园区委托东部软件城运营管理；委托运营管理范围内容为产业招商、客户管理以及日常基础物业运营管理；委托经营管理区域包括3号楼4楼空置物业；委托运营管理期限自2014年1月1日起至2018年12月31日止；自委托运营管理协议签订之日起至2018年12月31日，该期间孵化园可提供科研办公用房所收取的租金、物管费等收入全额归东部软件城公司所有等等。

原审又查明，杭州市江干区丁桥镇人民政府（出租人）与杭州市丁桥镇集体资产管理中心（承租人）曾就坐落于江干区××镇××路××号××大楼××幢××幢××幢××幢房屋租赁事宜进行备案。2014年3月11日，杭州市江干区住房和城乡建设局出具杭江房租证（2014）第0543号《房屋租赁备案证》一份，言明：该房屋符合出租条件，同意备案。2014年12月15日，杭州市人民政府发出《关于江干区部分行政区划调整的批复》（杭政﹝2014﹞194号文件），同意撤销包括丁桥镇在内四镇建制，其行政区域改由江干区政府直辖，在四镇原行政区域范围内设立丁兰等四个街道办事处，丁桥镇更名为丁兰街道。

原审再查明，2017年11月30日，杭州市丁桥新城开发建设指挥部向万德公司发出《关于房屋使用期满和房屋清退的通知函》，言明：贵司向杭州市江干区人民政府丁兰街道办事处承租的办公场所为江干区丁桥镇临丁路699号的房屋，该房屋系拆迁房屋，原属杭州华业不锈钢厂房，已由我指挥部完成拆迁补偿。我指挥部与丁兰街道办事处于2012年11月23日签订《房屋使用协议》，现该《房屋使用协议》期限即将到期，我指挥部决定收回房屋，请贵司按时完成该房屋的腾空清退工作。

现东部软件城公司诉至原审法院，请求：1、判令万德公司立即腾退案涉房屋杭州市临丁路699号东部软件城创新孵化园××号楼××层××、424、425、426号房屋；2、判令万德公司立即向东部软件城公司支付房屋租金176380元（暂计算至2018年4月30日，实际计算至乙方腾退房屋之日止）和违约金13891元（按每天万分之三计算，暂计算至2018年1月31日，实际计算至款项付清之日止）；3、判令万德公司承担本案全部诉讼费用。万德公司提起反诉，请求：1、判令撤销万德公司与东部软件城公司签订的《房屋租赁合同》；2、请求判令东部软件城公司赔偿万德公司因房屋装修而遭受的经济损失349887元人民币；3、本案诉讼费等费用由东部软件城公司承担。

原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有约束力。本案中，东部软件城公司与万德公司之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应当按照约定履行自己的义务。《房屋租赁合同》约定的租期为至2018年4月30日止，现租赁已到期，万德公司继续占有使用案涉房屋已无法律依据，故对于东部软件城公司要求万德公司腾退案涉房屋的诉请，该院予以支持。在租期内，万德公司仅支付了第一期租金50954元，其余租金176380元至今未付，东部软件城公司诉请万德公司支付尚欠租金176380元符合双方合同约定，该院予以支持。因万德公司在租赁期满后仍占有使用房屋，故还应向东部软件城公司支付房屋占有使用费用。东部软件城公司主张的逾期付款违约金计算有误，逾期付款违约金暂计至2018年1月31日应为13645元，此后按合同约定计算至租金实际付清之日止。

关于万德公司以对案涉房屋权利主体存在重大误解为由诉请判令撤销双方签订的《房屋租赁合同》，该院认为，杭江房租证（2014）第0543号《房屋租赁备案证》能够证明原杭州市江干区丁桥镇人民政府将案涉房屋出租给杭州市丁桥镇集体资产管理中心的行为系有权出租；后原杭州市江干区丁桥镇人民政府更名为杭州市江干区人民政府丁兰街道办事处，杭州市丁桥镇集体资产管理中心受杭州市江干区人民政府丁兰街道办事处指派与东部软件城公司签订《委托运营管理协议》，委托东部软件城公司对案涉房屋进行经营管理并收取房租；杭州市江干区人民政府丁兰街道办事处于2018年5月8日出具《证明》亦确认了上述事实。以上事实能够证明东部软件城公司具有对案涉房屋出租并收取租金的权利，万德公司在与东部软件城公司签订《房屋租赁合同》当时的认知与事实相符，不存在重大误解。故对于万德公司该项反诉请求该院不予支持。

关于万德公司诉请东部软件城公司赔偿因房屋装修所受损失的反诉请求，该院认为，双方签订的《房屋租赁合同》约定“装修费用由万德公司自行承担，租赁期后不得要求东部软件城公司给予任何补偿”，现租赁期已满，万德公司的该项反诉请求无相应依据，该院不予支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第一款第（二）项、第九十五条第一款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于2018年8月6日判决：一、万德公司于判决生效之日起十日内腾退位于杭州市××路××号××号楼××层××号的房屋；二、万德公司支付东部软件城公司租金人民币176380元、违约金人民币13645元（暂计算至2018年1月31日，此后按每日万分之三计算至款项付清之日止），并支付自2018年5月1日起至实际腾退之日止按年租金125426元标准计算的占有使用费，于判决生效后十日内付清；三、驳回东部软件城公司的其他诉讼请求；四、驳回万德公司的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币4105元，财产保全费人民币1471元，合计人民币5576元，由东部软件城公司负担人民币4.5元，万德公司负担人民币5571.5元；反诉案件受理费人民币6548元，由万德公司负担。

宣判后，万德公司不服，向本院提起上诉称：一、东部软件城公司对案涉房屋不享有出租、收益等相关权利，东部软件城公司与万德公司不存在合法有效的房屋租赁法律关系。根据杭州市丁桥新城开发建设指挥部于2017年11月30日向万德公司出具的《关于房屋使用期满和房屋清退的通知函》，案涉房屋为拆迁房屋，已由该指挥部完成拆迁补偿，并交由杭州市江干区人民政府丁兰街道办事处使用，使用期限从2013年1月1日起至2017年12月31日止。可见，杭州市江干区人民政府丁兰街道办事处仅取得案涉房屋的使用权，而非所有权。此外，通过东部软件城公司与杭州市丁桥镇集体资产管理中心签订的《委托运营管理协议》可以看出，甲方（杭州市丁桥镇集体资产管理中心）委托乙方（东部软件城公司）的内容为产业招商、客户管理以及日常基础物业运营管理，委托期限自2014年1月1日起至2018年12月31日止。甲方在其委托事项中并不包含乙方可以代为签订《房屋租赁合同》的内容，即东部软件城公司并未取得可以作为主体与他人签订《房屋租赁合同》的权利，故不可能成立合法的房屋租赁合同法律关系。二、万德公司与东部软件城公司之间不存在合法的房屋租赁法律关系，故东部软件城公司要求万德公司支付租金的诉请无法律依据。综上，请求二审法院判令：1、撤销原审判决；2、本案一审、二审诉讼费用由东部软件城公司承担。

被上诉人东部软件城公司答辩称：东部软件城公司受杭州市丁桥镇集体资产管理中心委托对杭州市江干区××镇××路××号的孵化园园区进行运营管理，有权对案涉房屋进行出租。万德公司与东部软件城公司之间签订的案涉房屋租赁合同是双方的真实意思表示，且内容未违反国家法律法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应严格遵守合同约定并全面履行各自的义务。案涉房屋租赁合同约定的租期为至2018年4月30日止，现租赁已到期，万德公司继续占有使用案涉房屋已无法律依据。万德公司以不成立的理由拒绝支付租金、拒绝腾退房屋没有事实和法律依据。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。

二审中，在本院指定的举证期限内，万德公司与东部软件城公司均未向本院提交新的证据。

本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。

本院认为：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点是万德公司是否应当腾退案涉房屋并向东部软件城公司支付租金、违约金及占有使用费。万德公司主张案涉房屋租赁合同因东部软件城公司并无出租权及欺诈等原因而无效，故双方之间不存在合法有效的房屋租赁关系，其无需腾退案涉房屋并向东部软件城公司支付租金、违约金及占有使用费。但从本案查明的事实和在案证据来看，首先，东部软件城公司提交的原审证据可以证实杭州市江干区人民政府丁兰街道办事处（即原杭州市江干区丁桥镇人民政府）有权将案涉房屋出租给杭州市丁桥镇集体资产管理中心，而杭州市丁桥镇集体资产管理中心又受杭州市江干区人民政府丁兰街道办事处的指派与东部软件城公司签订了《委托运营管理协议》，委托东部软件城公司对案涉房屋在内的区域进行经营管理并收取租金，故东部软件城公司系有权出租，万德公司的该上诉理由不能成立。其次，万德公司并未能对其上诉主张提供充分有效的证据加以证明，故应承担举证不能的不利后果。因此，原审法院认定案涉房屋租赁合同合法有效，并在租期已届满的基础上要求万德公司限期腾退案涉房屋、向东部软件城公司支付欠付的租金、违约金及占有使用费，并无不当。综上，原审判决事实认定清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4100.50元，由杭州万德建筑工程公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　胡　宇

审 判 员　　盛　峰

审 判 员　　金瑞芳

二〇一八年九月二十九日

法官助理　　张　琪

书 记 员　　赵　勤