杭州东部软件城发展有限公司与杭州万德建筑工程公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

浙江省杭州市江干区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）浙0104民初2068号

原告（反诉被告）杭州东部软件城发展有限公司，住所地杭州市江干区丁桥镇临丁路**综合大楼****。

法定代表人张文斐，总经理。

委托代理人裘宇清、周俞垚（特别授权），浙江智仁律师事务所律师。

被告（反诉原告）杭州万德建筑工程公司，住所地，住所地杭州市江干区丁桥镇iv>

法定代表人魏百祥，经理。

委托代理人李一博（特别授权），浙江康城律师事务所律师。

原告（反诉被告）杭州东部软件城发展有限公司（以下简称东部软件城）诉被告（反诉原告）杭州万德建筑工程公司（以下简称万德建筑）房屋租赁合同纠纷一案，原告东部软件城于2018年2月8日向本院起诉，被告万德建筑于2018年3月26日提起反诉，本院分别受理后，依法由审判员徐楠独任审判，于2018年6月19日公开开庭进行了审理，原告东部软件城的委托代理人裘宇清、周俞垚，被告万德建筑的委托代理人李一博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告东部软件城诉称，2016年5月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同）一份，约定被告向原告承租坐落在杭州市××路××号××号楼××层××房××，计建筑面积429.54平方米，租赁期限为2016年5月1日起至2018年4月30日止。租赁期内，第一年年租金总价为101908元，第二年年租金总价为125426元。根据租赁合同约定，被告应当按期足额向原告支付租金，租金按半年支付，先付后用。合同签订后，原告按约向被告交付了租赁房屋，但被告至今仅支付租金50954元，仍拖欠原告租金176380元未付，原告虽多次催收，但被告均予拒绝。被告拒不支付上述合同款项的行为，严重损害了原告的合法权益。诉讼请求：1、判令被告立即腾退案涉房屋杭州市××路××号××号楼××层××号房屋；2、判令被告立即向原告支付房屋租金176380元（暂计算至2018年4月30日，实际计算至乙方腾退房屋之日止）和违约金13891元（按每天万分之三计算，暂计算至2018年1月31日，实际计算至款项付清之日止）；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。

被告万德建筑辩称，1、被告与原告不存在房屋租赁关系，虽原告与被告签订了房屋租赁合同，但该合同是无效的，杭州市丁桥新城开发建设指挥部于2017年10月30日函告被告要求清退，明确表示该房屋为丁兰办事处使用，并未提及原告；2、原告补充提交的证据中有《委托运营管理协议》，该协议主体为杭州市丁桥镇集体资产管理中心和原告，系该两主体就案涉房屋的一份委托代理合同，并非房屋租赁合同，不存在转租的条款。就案涉房屋的租赁事宜应由杭州市丁桥镇集体资产管理中心和被告签订房屋租赁合同，原告仅是委托代理人。所以原告与被告签订的房屋租赁合同无效，双方不存在房屋租赁法律关系。

反诉原告万德建筑诉称，2016年5月1日，反诉被告与反诉原告签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），《租赁合同》约定:反诉原告向反诉被告承租位于杭州市××路××号××号楼××层××房××，计建筑面积429.54平方米，租赁期限为2016年5月1日起至2018年4月30日。反诉原告依据《租赁合同》约定行使房屋装修权利，并完成了造价为人民币349887元的办公室装修工程。2017年11月30日，反诉原告收到由杭州市丁桥新城开发建设指挥部（以下称“指挥部”）发出的《关于房屋试用期满和房屋清退的通知函》（以下称“《通知函》”），《通知函》明确指出：反诉原告依据《租赁合同》承租的位于杭州市江干区丁桥镇临丁路699号的房屋为拆迁房屋，原属于杭州华业不锈钢厂房，已由指挥部完成拆迁赔偿，并由指挥部交由丁兰街道办事处使用，使用期限为5年，期限为2013年1月1日至2017年12月31日止。反诉被告与反诉原告签订房屋租赁合同时，反诉被告存在欺诈行为。因此，可知反诉被告并非杭州市江干区丁桥镇临丁路**的房屋所有权人及承租人，即反诉被告对该房屋不享有任何权利。反诉人在完全不知情的情况下，对房屋的权利主体存在重大误解，与被反诉人签订《租赁合同》。反诉人误以为依据该《租赁合同》享有相关权利，因装修房屋花费装修费而遭受经济损失人民币349887元。反诉请求：1、请求判令撤销反诉原告与反诉被告签订的《房屋租赁合同》；2、请求判令反诉被告赔偿反诉原告因房屋装修而遭受的经济损失349887元人民币；3、本案诉讼费等费用由反诉被告承担。

反诉被告东部软件城辩称，我方系受杭州市丁桥镇集体资产管理中心的委托对于案涉房屋进行管理，有权就案涉房屋进行出租和管理，反诉原告所称的我方对案涉房屋不享有任何权利的说法不成立，双方之间的房屋租赁合同合法有效。反诉原告与我方签订的《租赁合同》13条明确约定，装修费由反诉原告自行承担，租赁期满之后不得要求我方任何补偿。截止庭审之日，反诉原告对案涉房屋正常使用至今，租期已满两个月，反诉原告未在租期届满之前腾退房屋，已经构成违约，无权要求任何补偿。反诉原告的反诉请求、事实和理由无任何依据，请求驳回。

原告（反诉被告）东部软件城为支持其诉称及辩称，向本院提交了如下证据：

1、房屋租赁合同1份，拟证明原告与被告之间存在房屋租赁关系，且双方对租金、租赁期限、违约责任等做出了明确约定；

2、承诺书1份、客户装修安全协议1份、园区二次装修要求事项1份，拟共同证明原告已将租赁房屋交付给被告使用的事实；

3、缴费通知单3份、律师函1份（复印件）、EMS快递面单1份、物流信息1份（复印件），拟共同证明原告因被告逾期支付租金多次进行催告的事实；

4、房屋设施交验表1份，拟证明原告已按照合同约定将案涉423-426号房屋交付给被告；

5、委托运营管理协议1份，拟证明原告（反诉被告）受杭州市丁桥镇集体资产管理中心委托对案涉房屋进行出租，系有权管理；

6、证明1份，拟证明丁兰街道委托杭州市丁桥镇集体资产管理中心与反诉被告签订《委托运营管理协议》，原告（反诉被告）有权进行出租、运营管理；

7、房屋租赁备案证1份，拟证明案涉房屋系合法出租的房产；

8、市政府关于江干区部分行政区划调整的批复1份，拟证明杭州市江干区丁桥镇人民政府于2014年12月25日更名为杭州市江干区人民政府丁兰街道办事处。

上述证据经庭审质证，被告（反诉原告）万德建筑对证据1真实性、关联性无异议，合法性有异议，认为原告无权签订该《房屋租赁合同》。对证据2真实性、关联性无异议，合法性有异议，原被告双方不存在房屋租赁法律关系，所以双方签订的该组证据不具有法律上的意义。对证据3缴费通知单真实性、关联性无异议，合法性有异议；律师函、物流信息原告没有提供原件，真实性有异议。对证据4真实性、关联性无异议，合法性有异议。对证据5三性无异议。对证据6真实性、合法性无异议，关联性有异议。对证据7、8放弃质证。本院认为，万德建筑对证据1、2、4、5、6真实性无异议，且该些证据能够证明原告欲证明的事实，故予以确认；证据3中，虽物流信息为复印件，但与快递面单原件上的快递单号查询所得的物流信息相符，虽律师函为复印件，但万德建筑对缴费通知单真实性无意义，三张缴费通知单上记载的尚欠房租费总额与律师函上所称的一致，故本院认为证据3能够证明原告欲证明的事实，予以确认。证据7、8能够证明原告欲证明的事实，本院予以确认。

被告（反诉原告）万德建筑为支持其辩称及诉称，向本院提交了如下证据：

1、《关于房屋使用期满和房屋清退的通知函》1份，拟证明房屋被征收，已完成拆迁补偿，并且原告对案涉房屋不享有任何权利；

2、《建筑工程决算书》1份，拟证明反诉原告为对案涉房屋进行装修，花费装修款人民币349887元。

上述证据经庭审质证，原告（反诉被告）东部软件城对证据1真实性、合法性无异议，关联性、证明对象有异议，认为该份证据只能证明政府部门之间的衔接存在问题，不能证明被告欲证明的事实，本院仅对该证据真实性予以确认；对证据2三性均有异议，该证据系反诉原告单方出具，不能真实反映案涉房屋装修情况，且反诉被告根据合同约定没有义务对反诉原告的装修进行补偿，本院认为该证据系万德建筑自行制作，故不予确认。

经审理本案认定事实如下：

2016年5月1日，东部软件城与万德建筑签订《房屋租赁合同》一份，约定：万德建筑向东部软件城承租坐落在杭州市××路××号××号楼××层××房××，计建筑面积429.54平方米，租赁期限为2016年5月1日起至2018年4月30日止；租赁期内，第一年年租金总价为101908元，第二年年租金总价为125426元；万德建筑应当按期足额向东部软件城支付租金，租金按半年支付，先付后用；万德建筑应于签订《房屋租赁合同》七日内向东部软件城交纳首期租金50954元，并交纳履约保证金15000元（合同正常履约到期后，万德建筑无违约则无息退还；如万德建筑不能正常履约本合同，该保证金全额扣除），此后应于2016年11月1日至7日间支付租金50954元、2017年5月1日至7日间支付租金62713元、2017年11月1日至7日间支付租金62713元；万德建筑应按时向东部软件城交纳房租及相关费用，如逾期，则按逾期金额的万分之三每天向东部软件城交付滞纳金；装修费用由万德建筑自行承担，租赁期后不得要求东部软件城给予任何补偿等等。《房屋租赁合同》签订后，东部软件城向万德建筑交付了案涉房屋，万德建筑对案涉房屋占有使用至今。2016年5月23日，万德建筑向东部软件城转款58688元，其中包括首期租金50954元，此后万德建筑未再向东部软件城支付租金。

另查明，2014年1月16日，案外人杭州市丁桥镇集体资产管理中心（以下简称丁桥管理中心）受杭州市江干区人民政府丁兰街道办事处指派与东部软件城签订《委托运营管理协议》一份，约定：丁桥管理中心将坐落于江干区××镇××路××号的“孵化园”园区委托东部软件城运营管理；委托运营管理范围内容为产业招商、客户管理以及日常基础物业运营管理；委托经营管理区域包括3号楼4楼空置物业；委托运营管理期限自2014年1月1日起至2018年12月31日止；自委托运营管理协议签订之日起至2018年12月31日，该期间孵化园可提供科研办公用房所收取的租金、物管费等收入全额归东部软件城所有等等。

又查明，杭州市江干区丁桥镇人民政府（出租人）与杭州市丁桥镇集体资产管理中心（承租人）曾就坐落于江干区××镇××路××号××大楼××幢××幢××幢××幢房屋租赁事宜进行备案。2014年3月11日，杭州市江干区住房和城乡建设局出具杭江房租证（2014）第0543号《房屋租赁备案证》一份，言明：该房屋符合出租条件，同意备案。2014年12月15日，杭州市人民政府发出《关于江干区部分行政区划调整的批复》（杭政﹝2014﹞194号文件），同意撤销包括丁桥镇在内四镇建制，其行政区域改由江干区政府直辖，在四镇原行政区域范围内设立丁兰等四个街道办事处，丁桥镇更名为丁兰街道。

再查明，2017年11月30日，杭州市丁桥新城开发建设指挥部向万德建筑发出《关于房屋使用期满和房屋清退的通知函》（以下简称《通知函》），言明：贵司向杭州市江干区人民政府丁兰街道办事处承租的办公场所为江干区丁桥镇临丁路699号的房屋，该房屋系拆迁房屋，原属杭州华业不锈钢厂房，已由我指挥部完成拆迁补偿。我指挥部与丁兰街道办事处于2012年11月23日签订《房屋使用协议》，现该《房屋使用协议》期限即将到期，我指挥部决定收回房屋，请贵司按时完成该房屋的腾空清退工作。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。本案中，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应当按照约定履行自己的义务。《房屋租赁合同》约定的租期为至2018年4月30日止，现租赁已到期，万德建筑继续占有使用案涉房屋已无法律依据，故对于东部软件城要求万德建筑腾退案涉房屋的诉请，本院予以支持。在租期内，万德建筑仅支付了第一期租金50954元，其余租金176380元至今未付，东部软件城诉请万德建筑支付尚欠租金176380元符合双方合同约定，本院予以支持。因万德建筑在租赁期满后仍占有使用房屋，故还应向东部软件城支付房屋占有使用费用。东部软件城主张的逾期付款违约金计算有误，逾期付款违约金暂计至2018年1月31日应为13645元，此后按合同约定计算至租金实际付清之日止。

关于反诉原告万德建筑以对案涉房屋权利主体存在重大误解为由诉请判令撤销双方签订的《房屋租赁合同》，本院认为，杭江房租证（2014）第0543号《房屋租赁备案证》能够证明原杭州市江干区丁桥镇人民政府将案涉房屋出租给杭州市丁桥镇集体资产管理中心的行为系有权出租；后原杭州市江干区丁桥镇人民政府更名为杭州市江干区人民政府丁兰街道办事处，杭州市丁桥镇集体资产管理中心受杭州市江干区人民政府丁兰街道办事处指派与东部软件城签订《委托运营管理协议》，委托东部软件城对案涉房屋进行经营管理并收取房租；杭州市江干区人民政府丁兰街道办事处于2018年5月8日出具《证明》亦确认了上述事实。以上事实能够证明东部软件城具有对案涉房屋出租并收取租金的权利，万德建筑在与东部软件城签订《房屋租赁合同》当时的认知与事实相符，不存在重大误解。故对于反诉原告万德建筑该项反诉请求本院不予支持。

关于反诉原告万德建筑诉请反诉被告东部软件城赔偿因房屋装修所受损失的反诉请求，本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》约定“装修费用由万德建筑自行承担，租赁期后不得要求东部软件城给予任何补偿”，现租赁期已满，万德建筑的该项反诉请求无相应依据，本院不予支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第一款第（二）项、第九十五条第一款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：

一、被告杭州万德建筑工程公司于本判决生效之日起十日内腾退位于杭州市××路××号××号楼××层××号的房屋；

二、被告杭州万德建筑工程公司支付原告杭州东部软件城发展有限公司租金人民币176380元、违约金人民币13645元（暂计算至2018年1月31日，此后按每日万分之三计算至款项付清之日止），并支付自2018年5月1日起至实际腾退之日止按年租金125426元标准计算的占有使用费，于本判决生效后十日内付清；

三、驳回原告杭州东部软件城发展有限公司的其他诉讼请求。

四、驳回反诉原告杭州万德建筑工程公司的全部反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费人民币4105元，财产保全费人民币1471元，合计人民币5576元，由原告杭州东部软件城发展有限公司负担人民币4.5元，被告杭州万德建筑工程公司负担人民币5571.5元；反诉案件受理费人民币6548元，由反诉原告杭州万德建筑工程公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。

审　判　长　徐　　　　　楠

人民陪审员　刘　　　　　雁

人民陪审员　周　　敏　　芳

二〇一八年八月六日

法官　助理　（书记员）王骎