某某与淮安市自然资源和规划局行政撤销二审行政裁定书

江苏省淮安市中级人民法院

行 政 裁 定 书

（2020）苏08行终123号

上诉人（原审原告）***，女，1963年4月11日出生，汉族，住淮安市清江浦区。

委托代理人李德华，江苏大达律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）淮安市自然资源和规划局，住所地淮安经济技术开发区厦门路6号。

法定代表人韩文军，该局局长。

委托代理人刘伟、任政宇，江苏宗泽律师事务所律师。

原审第三人杜国华，男，1948年12月9日出生，汉族，住淮安市清江浦区。

原审第三人淮安市清浦房地产有限公司，住所地淮安市清江浦区清晏小区二区八幢四楼。

法定代表人秦俭。

上诉人***因诉被上诉人淮安市自然资源和规划局（以下简称市自然资源局）以及原审第三人杜国华、淮安市清浦房地产有限公司（以下简称清浦房地产公司）撤销行政登记一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2019）苏0812行初501号行政裁定，向本院提起上诉。本院于2020年4月24日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院认定事实：原告***与案外人徐海原为夫妻关系，2007年10月10日，二人协议离婚。2003年5月6日，原告***从第三人杜国华的表弟殷林处受让取得涉案房屋，即清宴小区1区2幢206室房屋。2006年2月23日，***、徐海与原告的妹妹杨洁和妹夫唐古成签订《房屋转让协议》，约定“原房主***将乐园小区（现为清宴小区）19幢205室、206室转让卖给现房主唐古成价格26万元”。后杨洁、唐古成在涉案房屋经营招待所。

2018年2月1日，第三人杜国华与清浦房地产公司向被告市自然资源局申请不动产登记并提交相关材料，被告经审查，于2018年3月2日予以登记，并向杜国华颁发苏（2018）淮安市不动产权第0007581号不动产权证书。原告对此不服，提起本案行政诉讼。

另查明，唐古成、杨洁与徐海、***、杜国华、殷林房屋买卖合同纠纷一案，淮安市清江浦区人民法院于2019年4月15日作出（2018）苏0812民初8976号民事判决，判决：“一、解除原告唐古成、杨洁与被告徐海、***签订的《房屋转让协议》；二、被告徐海、***返还原告唐古成、杨洁购房款260000元，并赔偿房屋差价损失3031300元；三、驳回原告唐古成、杨洁的其他诉讼请求。”徐海、***不服提起上诉，淮安市中级人民法院于2019年8月7日作出(2019)苏08民终1855号判决，判决：“一、维持淮安市清江浦区人民法院（2018）苏0812民初8976号民事判决第一、三项；二、撤销淮安市清江浦区人民法院（2018）苏0812民初8976号民事判决第二项；三、改判上诉人徐海、***返还被上诉人唐古成、杨洁房款26万元，并赔偿房屋差价损失181.878万元；四、驳回上诉人徐海、***其他诉讼请求。”该判决同时认定：“涉案房屋转让协议系上诉人与被上诉人自愿达成，应属有效协议，不论涉案房屋转让协议签订时，涉案房屋的权属是否明确，均不影响涉案房屋转让协议的效力”。

一审法院认为，本案的争议焦点为：原告***对于涉案房屋登记行为是否具有利害关系，是否具备原告主体资格。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款的规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条规定，提起诉讼的原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织。本案中，原告***与案外人杨洁、唐古成就涉案房屋于2006年签订房屋转让协议，将涉案房屋转让给杨洁、唐古成。经法院认定，房屋转让协议有效。在此之后，原告***与涉案房屋的登记行为并不存在行政法意义上的利害关系，不具有提起诉讼的原告主体资格。遂依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第（一）项的规定，裁定驳回原告***的起诉。

***不服上诉称：1.上诉人与原审第三人杜国华表弟殷林于2003年5月16日签订协议，受让涉案房屋；2006年2月23日，上诉人将涉案房屋转让给杨洁、唐古成，并签订房屋转让协议。两份协议将办理所有权证及转让登记作为合同条款。虽上诉人将涉案房屋交付给杨洁、唐古成，但没有能够办理相关登记手续，合同尚未履行完毕。故被上诉人于2018年将涉案房屋登记于杜国华名下的行政行为，与上诉人具有直接利害关系。2.（2018）苏0812民初8976号案中，法院认为涉案房屋已登记于杜国华名下，上诉人不能取得涉案房屋的所有权，致使上诉人与杨洁、唐古成签订的合同目的不能实现，故判决解除上诉人与杨洁、唐古成的房屋转让协议。被上诉人的行政登记行为，是造成上诉人与杨洁、唐古成签订的房屋转让协议被判决解除的根本原因。3.根据合同法第九十七条规定，上诉人与杨洁、唐古成房屋转让协议解除后，上诉人向对方退还购房款并赔偿损失，杨洁、唐古成则将涉案房屋返还给上诉人。在涉案房屋纠纷尚未解决前，上诉人仍将继续占有涉案房屋。上诉人从2003年即实际取得涉案房屋，被上诉人于15年后为第三人进行不动产登记，侵害了上诉人的既得利益。综上，上诉人与被诉行政行为具有利害关系，符合行政诉讼原告主体资格，一审判决认定事实错误，请二审撤销一审裁定，指令一审法院对本案进行实体审理。

被上诉人市自然资源局辩称：1.对涉案不动产进行转移登记属于被上诉人履行法定职责的范围。2018年2月1日，两原审第三人向被上诉人提出不动产转移登记申请，并递交契税完税证明、不动产登记申请书、商品房买卖合同等材料，同时两原审第三人在申请书中明确对其所提供材料的真实性、合法性负责。被上诉人依据两原审第三人的申请，依法进行审查，并根据相关规定依法办理不动产转移登记，上述转移登记行为符合法律规定。被上诉人对涉案不动产进行转移登记的行为符合法定职权。2.***不是本案行政行为的相对人，也不是本案行政行为的利害关系人，不属于本案适格原告。3.上诉人***最迟于2018年11月1日知道不动产转移登记行为，然而***直至2019年11月4日才提起诉讼，要求撤销行政登记，已经超过法定起诉期限。综上，请求驳回上诉，维持原裁定。

各方当事人在一审中提交的证据均已随卷移送本院。

本院认为，行政诉讼原告资格中有无利害关系审查应以“可能性”为标准，只要原告的主张与被诉行政行为存在利害关系的可能性即具有利害关系。房屋转让协议与相应房屋的不动产登记行为有密切关系。无论是***2003年与殷林（与现在实际获得涉案房屋不动产权证书的杜国华系亲戚关系）签订协议购买涉案房屋；还是2006年***、徐海签订协议将房屋转让给杨洁、唐古成，两份协议中均有办理不动产登记的约定，亦证明了签订涉案房屋转让协议的目的是为了取得房屋所有权。然而，被上诉人于2018年向杜国华颁发涉案房屋的不动产权证书的行为，致***与殷林以及杨洁、唐古成签订协议的目的均不能实现，对***的权利义务产生实际影响。且自2003年与殷林签订协议后，涉案房屋即由***占有、使用，或因***的转让行为，转由杨洁、唐古成占有、使用，目前涉案房屋又由***占有、使用。***与颁发涉案房屋不动产权证书的行政行为之间存在利害关系。一审法院认为***与涉案房屋的登记行为不存在行政法意义上的利害关系，并据此裁定驳回起诉不当，本院予以纠正。

综上，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项之规定，裁定如下：

一、撤销淮安市清江浦区人民法院（2019）苏0812行初501号行政裁定；

二、本案由淮安市清江浦区人民法院继续审理。

审判长　徐　俊

审判员　梁新星

审判员　马玉宝

二〇二〇年七月二十日

书记员　陶晓航