上海精学科学仪器有限公司与上海晶佳橡塑实业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市奉贤区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）沪0120民初11928号 原告(反诉被告)：上海精学科学仪器有限公司，住所地上海市闵行区。 法定代表人：杭路，总经理。 委托诉讼代理人：***，女，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：***，上海***律师事务所律师。 被告(反诉原告)：上海晶佳橡塑实业有限公司，住所地上海市奉贤区。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，上海*****事务所律师。 原告(反诉被告)上海精学科学仪器有限公司(以下简称精学公司)与被告(反诉原告)上海晶佳橡塑实业有限公司(以下简称晶佳公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月7日立案后，依法适用简易程序，于2016年8月2日、2016年10日20日两次公开开庭进行了审理。精学公司委托诉讼代理人***、***、晶佳公司委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 精学公司向本院提出本诉诉讼请求：1、晶佳公司返还已支付的2016年4月15日至2016年6月30日的租金人民币(下同)79,420元；2、晶佳公司赔偿两个月的违约金52,965元；3、晶佳公司赔偿精学公司因租赁厂房进行的装修花费49,865元；4、晶佳公司赔偿打洞费用3,300元。事实和理由：双方于2016年3月31日，就精学公司向晶佳公司租赁位于上海市奉贤区钱桥工业区奉柘公路XXX号的厂房(即本案讼争厂房)，以电子邮件的方式签订了一份租期为2016年4月15日至2020年12月31日的《房屋租赁合同》。双方约定，由晶佳公司负责、协助办理环境保护、卫生、消防等方面的许可和审批，并提供平面图、计委批复的建设批准书或土地证等涉及房屋出租所需要具备的相关材料。后通过***的介绍，原告与案外人签订了装修施工合同，并进行了装修。现因晶佳公司未按约提供产权证等有关材料，导致精学公司无法办理环境监测部门审批许可手续，合同目的无法实现，造成了损失，以致涉讼。 晶佳公司本诉辩称，精学公司在实地考察后，认为本案讼争厂房适合其使用，故向晶佳公司提出了租赁要求，并当天就支付了部分租金，但双方并未签订正式书面合同。后晶佳公司擅自进入厂房进行装修，破坏了厂房结构，之后又突然提出不再租赁，精学公司存在违约，其诉请没有事实和法律依据，反而应承担赔偿责任，晶佳公司已就该损失提出了反诉。 晶佳公司向本院提出反诉诉讼请求：1、精学公司恢复房屋内被其拆除的墙；2、精学公司支付晶佳公司委托第三方恢复二楼所支出的费用20,000元；3、精学公司支付2016年4月1至2016年6月30的租金95,304元；4、精学公司支付两个月违约金63,536元；5、精学公司赔偿装修损失81,912.05元。事实和理由：精学公司因需租赁厂房，派人至本案租赁厂房考察后，与晶佳公司初步口头谈妥租金和租赁期限，并预交了部分租金，但双方未签订书面租赁合同。2016年4月1日起，精学公司擅自进入厂区进行装修，造成了厂房的毁损。之后又提出不愿意租赁了，显属违约，晶佳公司多次要求其承担相应的责任，遭拒，以致涉讼。 精学公司反诉辩称，双方约定的租金起算日为2016年4月15日，到其2016年5月16日发出律师函，仅一个月左右，故租金不能从4月1日起算，也不能算至2016年6月底。现因晶佳公司无法提供相应的证件，导致精学公司租赁目的无法实现，晶佳公司明显违约，所以对所有的诉讼请求都不认可。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即中国工商银行网上银行电子回单、电子邮件、短信、照片、装修费发票及转账凭证、2016年5月16日的律师函、2016年5月19日的律师函、审批办事指南、个人独资企业变更登记所需资料明细、行政判决书、公证书的真实性予以确认。对有异议的证据：精学公司提供的装修施工合同、装修明细、建设项目环境影响评价文件审批及、打洞费收条，晶佳公司表示不认可，本院亦不予确认；晶佳公司提供的房屋租赁合同两份、装修结算单及收条，因精学公司不认可，本院亦不予确认；晶佳公司提供的上海市房地产权证、建设工程规划许可证、建筑工程项目表，经本院至奉贤区规划和土地管理局核实并调取了建设工程规划许可证的附件即建筑工程项目表，双方对法院调取的证据真实性均无异议，故本院对晶佳公司提供的上述证据的真实性予以确认；对晶佳公司提供的证明，本院对其真实性亦予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年3月初，精学公司至上海市奉贤区奉柘公路XXX号厂房进行实地考察后，与晶佳公司口头达成了租赁协议，约定由精学公司向晶佳公司租赁一楼及二楼车间。后精学公司于2016年3月15日通过网上银行向晶佳公司支付租金79,420元，并在摘要中注明：“4月15日至6月30日房租”。晶佳公司也于当日向精学公司以Email的方式发送了一份租赁合同文本。精学公司收到后，就租赁期限、租金及支付方式等作了修改，于2016年3月28日同样以Email的方式发送给了晶佳公司，双方至今未签订书面的租赁合同。 2016年4月上旬，精学公司就租赁房屋进行装修。2016年5月16日，精学公司向晶佳公司发送律师函一份，认为晶佳公司出租的房屋属违章建筑，双方之间的合同无效，要求晶佳公司返还租金及赔偿相应装修损失。2016年5月19日，晶佳公司回复律师函一份，认为双方未签订任何书面租赁合同，并要求精学公司务必于2016年5月30日前将厂房恢复原状。 2016年10月8日，本院至本案讼争厂房进行实地勘察，双方均确认精学公司租赁的厂房即最南面一幢厂房的楼上两层及一楼靠东面的两间办公室。楼上的厂房现已由晶佳公司转租出去，而一楼东面本来是两间办公室，后精学公司在装修期间将两间办公室之间的一堵墙给拆除了。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案中，精学公司、晶佳公司对双方之间存在租赁关系均无异议，但对双方是否存在书面的租赁合同有异议。本院认为，在晶佳公司对精学公司通过Email发送过来的修改过的合同不予认可的前提下，精学公司又无法提供其他经双方盖章确认的书面合同，故本院确认双方之间系不定期租赁关系，任何一方可以随时解除合同。精学公司在2016年5月16日发的律师函及晶佳公司在5月19日的回函中，双方虽未明确提出解除合同，但其内容均明确表示不再继续履行租赁合同，故本院认为在晶佳公司回函的当日，双方已达成不再继续履约的合意，双方之间的租赁关系解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故对晶佳公司要求精学公司恢复一楼东面厂房内被拆除的墙的诉讼请求，本院予以支持。关于租金，本院认为，结合精学公司在2016年4月头就进场装修，直至五月中下旬双方发生争议而停工的事实，及晶佳公司关于因精学公司一直未恢复原状，为减少损失，其于六月头自行恢复原状并将部分厂房转租的陈述，酌定精学公司向晶佳公司支付租金63,536元，因精学公司已付租金79,420元，故由晶佳公司返还精学公司租金15,884元。关于双方均主张的违约金，本院认为在并不存在书面的违约责任约定的前提下，双方对口头约定的违约责任又各执己见，故对该诉请，本院均不予支持。关于精学公司要求晶佳公司赔偿装修损失49,865元及打洞费3,300元的诉讼请求，及晶佳公司要求精学公司赔偿委托第三方恢复支出的费用20,000元及装修损失81,912.05元的反诉请求，均无事实和法律依据，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条的规定，判决如下： 一、被告(反诉原告)上海晶佳橡塑实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海精学科学仪器有限公司租金人民币15,884元； 二、原告(反诉被告)上海精学科学仪器有限公司于本判决生效之日起二十日内，恢复由其拆除的位于上海市奉贤区奉柘公路XXX号最南面一幢厂房中一楼东面办公室中的一堵墙； 三、驳回原告(反诉被告)上海精学科学仪器有限公司的其他诉讼请求。 四、驳回被告(反诉原告)上海晶佳橡塑实业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付***行期间的债务利息。 本诉案件受理费人民币4,011元，减半收取计2,005.5元，反诉案件受理费人民币4,814.46元，由原、被告各半负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审判员　　*** 二〇一六年十二月三十日 书记员　　沈　严 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付***行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付***行金。